Управление жилым фондом

Управление жилищным фондом

Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление жилищным фондом должно обеспечивать:
— благоприятные и безопасные условия проживания;
– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;
– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих функций:
1) ведение технической, финансовой и иной документации на находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры;
2) мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов;
3) составление и учет паспортов и актов готовности каждого дома к эксплуатации в зимних условиях;
4) организация выполнения работ по обслуживанию, текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления;
5) заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
6) систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленному нормативами и параметрам, предусмотренным в договоре;
7) применение штрафных санкций к организациям, предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств;
8) ведение финансовых операций;
9) организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей;
10) взыскание в установленном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
11) разработка и реализация предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов;
12) организация профилактического технического обслуживания и ремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложности аварий и продлевается срок службы как основных элементов, так и всего здания в целом;
13) организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий;
14) организация благоустройства придомовой территории;
15) организация сбора и вывоз твердых, жидких бытовых отходов;
16) осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда и других объектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
17) организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме;
18) организация удовлетворения заявок жителей на устранение различных неисправностей;
19) организация эксплуатации и контроля за использованием общего имущества в многоквартирном доме;

20) учет и контроль качества и объемов предоставляемых коммунальных услуг и выполняемых работ;
21) реализация мероприятий ресурсосбережения;
22) другие функции, определяемые в соответствии с действующим законодательством, действующими нормами и правилами, предусмотренные уставом соответствующей организации либо договором.

Ввиду сложности и многогранности своих функций жилищный фонд испытывает потребность в особом управлении, в то время как его деятельность — в координации с деятельностью смежных организаций. В настоящее время эти организации непосредственно вместе с фондом формируют самостоятельную экономическую отрасль, именуемую жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ).

Содержание

Основные принципы и функции управления жилищным фондом

Само понятие «управление» относится к категории, которая характерна для отрасли административного права, именуемой «правом управления».

Замечание 1

Любой тип управления выполняется согласно определенным принципам, которые определяются субъектами посредством осуществления конкретных функций конкретными методами.

К принципам управления жилищным фондом чаще всего относят следующие:

  • основной субъект управления — государство;
  • все субъекты права должны в обязательном порядке соблюдать нормативные акты, которые регулируют деятельность жилищного фонда;
  • управление этим фондом является децентрализованным, то есть основные правомочия предоставляются органам местного самоуправления.

К субъектам управления фондом жилья на основании пункта 2 статьи 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации относятся:

  • непосредственно РФ;
  • субъекты Российской Федерации;
  • муниципальные образования;
  • юрлица;
  • физлица.

Определение 1

Функции управления — это содержание деятельности субъектов этого управления.

Среди функций управления жилым фондом можно отметить следующие:

  • организация этого фонда (его создание, пополнение, сохранность);
  • контроль использования и сохранения этого фонда.

Эти функции могут быть детализированы. Например, управление созданием фонда жилья выполняется посредством планирования, строительства новых жилых зданий, обеспечение финансирования и тому подобного.

Методы управления жилищным фондом

Определение 2

Методами управления называют способы/приемы осуществления управленческих функций.

Эти методы можно разделить на 2 вида:

  • административные — к ним относятся предписания, которые обязательны для адресатов, также сюда можно отнести санкции и меры материального поощрения;
  • экономические — к этому виду относят способы, которые обеспечивают объекту управления оптимальный выбор варианта поведения с использованием таких экономических рычагов, как цена, кредит, прибыль и прочее.

Все методы, которые используются в управлении жилищным фондом, должны отличаться целесообразностью, разнообразием и быть экономически обоснованными.

Основные отличия ЖК РФ от ЖК РСФСР

Вопросы, касающиеся управления жилищным фондом довольно подробно описаны только в одном нормативном акте, который посвящен жилищным отношениям и который был принят еще до периода перестройки — это статьи с 16 по 27 Жилищного Кодекса РСФСР. После него все, что касается управления жилищным фондом упоминается в следующих актах нормативно-правового характера:

  • Гражданский Кодекс РФ;
  • Федеральный закон №131-ФЗ, касающийся закрытых административно-территориальных образований;
  • Закон №3297-ФЗ, рассматривающий основы федеральной политики жилья;
  • ФЗ о товариществах, которые формируют жилищные собственники.

Помимо указанных, существуют прочие подобные законы, так или иначе затрагивающие вопросы жилищных условий граждан. Часть из них, как например два из последних упомянутых выше, уже не действуют по причине принятия Жилищного Кодекса Российской Федерации.

ЖК РФ отличается от ЖК РСФСР тем, что в этом кодексе рассмотрены положения об управлении не самим жилищным фондом, а жилищными отношениями, которые относятся к многоквартирным домам, жилищным кооперативам и товариществам собственников.

В то же время то, что в ЖК РФ нет отдельных статей, касающихся управления жилищным фондом не снимает необходимости рассматривать данный вопрос в нем. По этой причине он излагается посредством рассмотрения компетенции управомоченных органов РФ, к которым относятся органы государственной власти, субъектов государства, а также органы местного самоуправления на основании действующего законодательства. Вопросы, касающиеся иных субъектов управления жилищным фондом рассматривают согласно положениям Жилищного Кодекса РСФСР, так как, с некоторыми изменениями, эти положения все еще действуют на практике.

Выделяются следующие направления управления жилищным фондом:

  • его создание/пополнение;
  • учет;
  • распределение жилых помещений;
  • сохранение жилищного фонда.

Также сюда можно отнести контроль распределения/использования/сохранения этого фонда.

Правовое регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом

опубликовано: 19.10.2017

Новый классификатор действует с 1 января 2017 года. В комментариях к коду 68.32 указано, что эта группировка не включает деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), и дается ссылка на ОКВЭД 81.10.

Вместе с тем, это не означает, что ранее управление эксплуатацией нежилого фонда предполагало осуществление ремонтных работ, вывоз мусора и охрану помещений. Ранее деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, относилась к подклассу «Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств» (код 74.7 ОКВЭД). Этот вид деятельности не был поименован в льготном перечне и не мог быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

Таким образом, сравнительный анализ классификаторов показывает, что никаких изменений помимо самих формулировок, не привнесено. Как раньше, так и сейчас деятельность по уборке, вывозу мусора и мелкому ремонту не связана с эксплуатацией нежилого фонда.

Напротив, законодатель, попытался отграничить уборку и мелкий ремонт от эксплуатации нежилого фонда, указав, что такой вид деятельности относится к 81.10 и не входит в состав 68.32.

Кодом 81.10 предусмотрена деятельность по комплексному обслуживанию помещений. Данная группировка подразумевает комплексные услуги в части обслуживания помещений клиента и включает в себя: уборку внутренних помещений в зданиях всех типов, ремонт, охрану, удаление отходов, маршрутизацию и прием почты, услуги прачечной и сопутствующие услуги.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Пониженные тарифы страховых взносов для организаций, осуществляющих деятельность по управлению недвижимым имуществом. Есть ли изменения после 2017?

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Судебная практика по управлению недвижимым имуществом

Законодательство не раскрывает содержания понятия деятельности по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем, можно дать соответствующую оценку о содержании такой деятельности исходя из сложившейся судебной практики.

Из совокупного анализа Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 N 17АП-2747/2017-АК по делу N А50-20615/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 следует, вывод, что уборка, мелкий ремонт и вывоз мусора не являются управлением эксплуатацией нежилого фонда.

Возможно, вас заинтересует подготовка правового заключения.

Подрядные работы не являются эксплуатацией

Работы по уборке территории, помещений, ремонту и покраске не относятся к управлению недвижимым имуществом, что лишает права на применение пониженного тарифа – такой вывод делается во всех судебных постановлениях.

В частности, по одному из рассматриваемых дел суд указывает, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющей организацией свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по благоустройству и текущему содержанию территории, в том числе:

  • по уборке территории в летний и зимний период;
  • содержанию площадок для мусоросборников и мусоросборников;
  • ремонту и покраске малых архитектурных форм, ограждений;
  • содержанию, ремонту зеленных насаждений и уходу за ними.

Соответственно, суд сделал вывод о невозможности применения страховых тарифов, поскольку основной вид деятельности не соответствует фактически осуществляемому.

В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 по делу N А38-4674/2015 суд делает вывод, что юридические, бухгалтерские, экономические, кадровые услуги и подбор персонала, услуги по хозяйственной деятельности, связанные с обеспечением использования информационных систем, компьютерной техники, ремонтом и обеспечением надлежащего состояния инженерных сетей и оборудования, санитарно-технических систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, водостоков не относятся к управлению фондом.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014 суд оценил представленные в материалы дела договоры подряда и пришел к выводу, что Общество выступает подрядчиком у данных управляющих организаций и получает доход по этим договорам подряда, не связанный с осуществлением своего основного вида деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда»

Читайте также: Услуги по разработке и проверке договоров.

Суд указал, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющими организациями свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Как мы видим, для суда не имеет принципиального значения название договора, оценивается лишь его содержание. Если из содержания договора и представленных документов следует, что выполняются отдельные подрядные работы, то суд считает применение страховых тарифов необоснованным. Само по себе указание кода деятельности 68.32.2 не свидетельствует о факте осуществления деятельности по управлению имуществом.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 N 17АП-12493/2015-АК по делу N А50-5619/2015 суд пришел к выводу, что общество не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг

Вся судебная практика указывает, что деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг. Иными словами, управление эксплуатацией предусматривает некоторые посреднические услуги, а не выполнение работ по ремонту напрямую. Особенно наглядные выводы делаются в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

В вышеуказанном постановлении суд указывает: согласно представленным в материалы дела договорам об оказании услуг по эксплуатации здания, общество (исполнитель) обязалось оказывать услуги/работы по техническому обслуживанию инженерных систем (обслуживание лифтов и эскалаторов, обслуживание автоматических дверей, обслуживание пожарной сигнализации и систем пожаротушения, обслуживанию систем вентиляции, дымоудаления и кондиционирования, техническому обслуживанию оборудования ТИП и узла тепловой энергии, обслуживанию системы электроснабжения, обслуживанию систем отопления, обслуживанию систем водоснабжения и канализации, обслуживанию шлагбаума на въезде на парковку), уборку и благоустройство, организацию охраны в нежилых помещениях и помещениях общего пользования в торговом центре.

Из содержания указанных договоров также следует, что заказчик (общество «Еврокапитал-УК»), действуя от своего имени и в интересах всех правообладателей помещений, расположенных в торговом центре, на основании агентских договоров, поручает исполнителю осуществлять услуги по организации обслуживания, включая периодический осмотр, планово-предупредительные работы, сезонные работы, текущий и аварийный ремонт инженерных систем и коммуникаций торгового центра; услуги по организации уборки и благоустройства торгового центра; услуги по организации охраны торгового центра; услуги по обслуживанию систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, и канализации торгового центра, эксплуатационные услуги на дорогостоящий ремонт (п. 1.2 договоров).

Согласно договоров об оказании услуг по эксплуатации здания общество оказывало услуги по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, деятельность по обеспечению работоспособности тепловых сетей; по организации уборки и благоустройства торгового центра, услуги по организации охраны торгового центра, а не деятельность по управлению недвижимым имуществом (нежилым фондом), при этом доход общество получало за обслуживание по договору за оказание услуг по эксплуатации торгового центра, то есть предметом договора фактически является выполнение работ, оказание услуг по ремонту, техническому, хозяйственному обслуживанию и охране торгового центра; ни в представленных договорах, ни в приложениях к ним не содержится указания на оказание услуг по надзору за состоянием и эксплуатацией зданий и инженерных систем в соответствии с положениями норм действующего законодательства.

Работники не должны состоять преимущественно из уборщиков

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Передача объекта эксплуатации и технической документации обязательна

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Признание подрядных работ эксплуатацией имущества

Судебная практика, подтверждающая такую позицию, отсутствует. Все без исключения суды пришли к выводу, что работы по уборке, мелкому ремонту, вывозу мусора и т.п., не связаны с управлением нежилым (жилым) фондом, и не дают права на применение пониженных страховых тарифов.

Вывод:

Для применения пониженных тарифов необходимо избежать услуг, касающихся уборки, мелкого ремонта, вывоза мусора, охраны, удаления отходов, получения почты и иных сопутствующих услуг, либо сделать таким образом, чтобы доля дохода от оказания таких услуг не превысила 30% от общего числа доходов.

Основная цель договора по управлению эксплуатацией – обеспечение нормального функционирования за счет взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг, сторонними подрядными организациями.

Таким образом, во избежание разногласий с налоговым органом целесообразно изменить штатное расписание, перезаключить трудовые договоры, а также отказаться от первоначального текста договора.

Если не осуществить данные действия, то применение страховых тарифов будет признано необоснованным как за нынешний период, так и за период до 2017 года. Соответственно, налоговый орган начислит страховые тарифы без применения пониженных ставок и произведет их взыскание. Кроме того, будут применены штрафные санкции за несвоевременную уплату страховых взносов.

Возможно вас заинтересует услуга: Консультация налогового юриста.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Управление муниципальным нежилым фондом

Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления МО городское поселение Кандалакша по участию в управлении муниципальным нежилым фондом; выявить общие подходы к определению целей и способов использования нежилых помещений (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).

Как показывает российская практика, не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. К их числу относится и г. Кандалакша. Для решения этой важной проблемы комитету управления муниципальным имуществом г. Кандалакша в области управления нежилым фондом следует принять следующие меры:

1) выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;

2) работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило бы уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость продажи и аренды таких объектов;

3) совершенствование методики расчета арендной платы;

4) привлечение инвестиций в нежилые объекты, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты нежилого фонда;

5) сохранность и контроль за использованием нежилых помещений путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества.

Такой подход к управлению нежилым фондом позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет.

Список использованных источников

муниципальный нежилой фонд управление

1. Нормативно-правовые акты и другие официальные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». — 1994. — №32.

2. Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». — 1983. — №26. (утратил силу)

3. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». — 1997. — №30.

4. Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». — 1995. — №35. (утратил силу)

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». — 1993. — №3. (утратил силу)

6. Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». — 2002. — №19.

7. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». — 1992. — №8.

8. Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 12.11.2011) // «Нива». — 2005.

9. Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». — 2003. — №31.

10. Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». — 2009.

2. Специальная литература

2.1. П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru

Ссылки

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». — 1997. — №30.

Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». — 1995. — №35. (утратил силу)

Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». — 1993. — №3. (утратил силу)

Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». — 1983. — №26. (утратил силу)

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». — 1994. — №32

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». — 1997. — №30.

П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru

Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». — 1992. — №8.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». — 1994. — №32

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». — 2002. — №19.

Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 25.11.2009) // «Нива». — 2005.

Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». — 2003. — №31.

Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». — 2009.

Размещено на stud.wiki

Эксплуатация жилищного фонда

Смотреть что такое «Эксплуатация жилищного фонда» в других словарях:

  • Техническая эксплуатация жилищного фонда — Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за N 5176).… … Жилищная энциклопедия

  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда — (см.: Техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 О государственном учете жилищного фонда в… … Жилищная энциклопедия

  • Коммунальное хозяйство — совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства (См. Городское хозяйство). Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и… … Большая советская энциклопедия

  • КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО — Совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их… … Словарь бизнес-терминов

  • Управление — 2 Управление Совокупность целенаправленных действий, включающая оценку ситуации и состояние объекта управления Выбор управляющих воздействий и их реализация (ГОСТ 34.003 90). Применительно к персоналу (как объекту управления) под управлением… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ОБЩЕЖИТИЕ — в соответствии со ст. 97 ЖК для проживания граждан на период их работы или учебы могут быть использованы общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Положение об общежитиях… … Юридический словарь современного гражданского права

  • Реформа жилищно-коммунального хозяйства — Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 была одобрена Концепция реформы жилищно коммунального хозяйства в Российской Федерации. Преобразования в жилищно коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации нового… … Жилищная энциклопедия

  • Жилищный кодекс Украины — У этого термина существуют и другие значения, см. Жилищный кодекс. Жилищный кодекс Украинской ССР (Жилищный кодекс Украины) принят 30 июня 1983 года, введён в действие с 1 января 1984 го. Имеет силу сегодня на Украине в части, не противоречащей… … Википедия

  • ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО — – в СССР совокупность правовых норм, регулирующих отношения в области пользования жилыми помещениями. Жилищное право является частью советского гражданского права. Нормы жилищного права регулируют пользование жилыми помещениями только в городах и … Советский юридический словарь

  • ГОСТ Р 51929-2002: Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения — Терминология ГОСТ Р 51929 2002: Услуги жилищно коммунальные. Термины и определения оригинал документа: 12 аварийное обслуживание здания : Комплекс первоочередных… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года.

Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Эти правила являются обязательными для выполнения органами местного самоуправления, таковыми госконтроля и надзора, исполнительной властью субъектов РФ.

Предназначение документа

Настоящие Правила устанавливают требования, а также порядок осуществления ремонта и обслуживания жилфонда.

Осуществляется это в целях:

  • гарантирования сохранности жилфонда всех форм собственности;
  • осуществления единой политики в жилищной сфере, направленной на обеспечение выполнения требований актуальных нормативов, оговаривающих содержание и ремонт жилых домов и придомовых территорий, инженерных систем и конструктивных элементов;
  • обеспечения исполнения нормативов, регулирующих порядок содержания и ремонта жилфонда, как собственниками, так и уполномоченными управляющими и организациями (вне зависимости от организационно-правовой формы), занимающихся обслуживанием этого жилфонда.

Рассмотрим общие положения Правил.

Жилищный фонд и его виды

По жилищным фондом следует понимать совокупность жилых помещений без учета формы собственности, в том числе жилые и специализированные дома, квартиры, служебные помещения, прочие жилые помещения в строениях, которые являются пригодными для проживания.

Различают четыре вида жилфонда: частный, государственный, муниципальный и общественный.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

  • управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
  • техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
  • санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Кто имеет право участвовать в управлении жилфондом

В управлении жилфондом в целях защиты собственных социальных и экономических прав и интересов вправе участвовать по месту жительства: граждане РФ; организации (общественные, неправительственные); объединения, сформированные на добровольных началах нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах любой формы собственности.

Кроме того, данные категории могут принимать участие в выборе ремонтных и эксплуатационных организаций.

Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:

  • связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
  • бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
  • выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
  • своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.

Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Такие изменения, возникновение которых обычно связано с ремонтом, реконструкцией, модернизацией и перепланировкой, должны обязательно фиксироваться в техпаспорте на дом (строение, земельный участок).

В состав такой документации входят:

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Внесение корректировок в техническую документацию длительного хранения должно происходить с учетом изменений техсостояния, проведения капремонта, реконструкции, переоценки основных фондов, прочее.

Условия и порядок переоборудования

Переоборудование помещений (жилых и нежилых) в домах можно производить только после получения соответствующих разрешений.

Этот процесс может включать в себя:

  • установку бытовой электроплиты вместо газовой;
  • установку переносно нагревательного сантехнического (газового) прибора;
  • переоборудование либо устройство с нуля туалетов и ванных комнат;
  • замену либо прокладку новых трубопроводов (подводящих и отводящих);
  • замену либо прокладку электрических сетей (устройств) в целях установки душевых кабин и других приборов.

Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:

  • перегородок, их разборки и переноса;
  • дверных проемов, их устройства и переноса;
  • многокомнатных квартир, их разукрупнения (укрупнения);
  • кухонь и санузлов, их устройства в качестве дополнительных комнат;
  • жилой площади, ее расширения за счет вспомогательных помещений;
  • тамбуров, их устройства и переоборудования.

Не допускается переоборудование, если в результате нарушается:

  • прочность несущих конструкций зданий;
  • работа инженерных систем и оборудования;
  • сохранность и внешний вид фасадов;
  • противопожарные устройства;
  • условия проживания других граждан.

В противном случае наниматель должен привести помещение в прежний вид (состояние).

Скачать полный текст правил эксплуатации жилфонда в последней редакции.

Техническая эксплуатация жилищного фонда: обзор правовых норм

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда.

В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).

Какие цели преследует техническая эксплуатация жилищного фонда

В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда.

Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:

  1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
  2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
  3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.

В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:

  1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
  2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение , ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
  3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.

Указанные выше лица в обязательном порядке должны:

  • сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
  • не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
  • соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
  • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.

  • Защита прав собственников помещений в многоквартирном доме

Актуальны ли Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в 2017 году

Формы управления МКД: что это такое?

Многие на нас, жителей многоквартирных домов, и не задумываются, сколько вопросов приходится решать ежедневно тем, на ком лежит груз управления домом.

Кто же этим занимается и что такое ТСЖ и ЖСК?

Существует несколько основных форм управления, определяемых жилищным кодексом: ТСЖ, ЖСК, и УК.

  • УК — управляющая компания. При наличии управляющей компании расчётом всех ежемесячных выплат жильцов и организацией обслуживания дома занимается специальная команда людей.
  • ЖСК — жилищно-строительный кооператив. В наши дни такая форма управления присуща тем постройкам, возведение которых не было завершено в срок обанкротившейся строительной компанией. Будущие жильцы-хозяева недостроенных квартир объединяются в ЖСК с целью завершить строительство общими усилиями.
  • ТСЖ — товарищество собственников жилья. Весьма распространённая и удобная форма управления финансовыми потоками дома, имеющая высокую популярность, прежде всего, в связи с повальной недобросовестностью в работе многих УК.

Далее мы рассмотрим, чем отличается тсж от жск.

Сравнение ТСЖ и ЖСК​

Тем домовым коллективам, среди которых нет владеющих тонкостями ведения финансовых дел, больше подойдёт вариант с сотрудничеством с УК.

Однако, когда нет возможности найти приличную УК, то встаёт вопрос о выборе между ЖСК и ТСЖ.

Как выбрать между этими двумя формами самоорганизации населения?

У той и другой формы есть свои преимущества и недостатки, а именно:

  • Основание для перехода. В случае с ЖСК, решение должны поддержать абсолютно все. Для основания ТСЖ достаточно согласия большей части жильцов.
  • Управлением в обоих случаев занимается выборочная группа людей с председателем во главе, однако в случае с ТСЖ есть возможность регулировать права и обязанности председателя посредством устава.
  • Права и обязанности членов управления в ЖСК целиком и полностью определяются внутренним уставом(в рамках законов). В ТСЖ порядок ведения дел жёстко регламентирован Жилищным Кодексом.
  • При ании на общедомовых собраниях, каждый член ЖСК имеет ровно один голос согласно ЖК РФ, в то время как при ТСЖ вес голоса одного человека определяется объёмом доли его собственностив общем объёме жилого фонда всего дома.
  • ЖСК может осуществлять предпринимательскую деятельность и распределять полученный в результате доход между членами ЖСК. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, не может.
  • Границы управления ЖСК лежат строго в пределах одного объекта недвижимости, тогда как под одним ТСЖ могут быть объединены несколько близко расположенных домов.
  • Членом ЖСК становятся автоматически при условии достижения 16 лет. Для вступления в ТСЖ необходимо подать заявление.

Таким образом, имея свои сильные и слабые стороны, эти формы дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Оформление перехода к ТСЖ

огласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Переход от совета дома к ТСЖ является предельно простой процедурой. Как перейти из совета дома в тсж:

  • Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
  • Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
  • Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
  • После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

  • Заявление о регистрации ТСЖ.
  • Устав ТСЖ, принятый на собрании.
  • Копию решения, принятого на собрании, с подписями участников(собственников жилья).
  • Квитанцию об уплате гос. пошлины.

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Немного иначе выглядит этот процесс при наличии изначально управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться. Как отказаться от управляющей компании и создать тсж?

В этом случае, на очередном собрании, на котором принимается решение об отказе в дальнейшем сотрудничестве с УК, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ.

Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью.

Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Источник — 101urist.com

Эксплуатация жилого фонда это

Капремонт может быть проведен в жилом доме полностью либо только в отдельных его составляющих: подъезде, на этажах, в подвале и т. д.

В процессе его проведения, производится комплексная ликвидация неполадок всех изношенных составляющих строения и оборудования, их восстановление или замена на более надежные и долговечные, улучшение эксплуатационных характеристик жилфонда, проведение технически возможной и целесообразной модернизации строения с установкой счетчиков воды, тепла, газа, электричества и обеспечение экономичного потребления.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Арт по управлению эксплуатацией жилого фонда

Трех-пятиэтажные дома с поперечными несущими стенами из железобетонных и виброкирпичных панелей, располагаемых с шагом 2,6 и 3,2 м с продольными стенами из трехслойных и однослойных стеновых панелей и железобетонными панелями перекрытия на комнату. Панели покрытия на комнату могут быть раздельными из двух слоев вибропрокатных панелей или сплошными толщиной 100-140 мм.

  1. Серийно выпускаемые приборы, используемые для автоматизации противоаварийной защиты, перед установкой на многоквартирный дом проходят специальную отбраковку по результатам дополнительных стендовых испытаний на предприятиях-изготовителях приборов (с соответствующей отметкой в паспортах). Показатели надежности этих приборов должны быть достаточны для выполнения требований, предъявляемых к надежности и безопасности срабатывания защит.
  2. Системы противоаварийной автоматической защиты и управления процессами эксплуатации должны исключать их срабатывание от случайных и кратковременных сигналов нарушения нормального хода процесса, в том числе и в случае переключений на резервный или аварийный источник электропитания.
  3. В случае отключения многоквартирного дома от инженерных систем жизнеобеспечения и для питания систем контроля и управления системы противоаварийной автоматической защиты должны обеспечивать перевод многоквартирного дома в безопасное состояние. Возможность произвольных переключений исключается. Возврат многоквартирного дома в рабочее состояние после срабатывания противоаварийной автоматической защиты выполняется обслуживающим персоналом по соответствующей инструкции.
  4. Все работники организаций, эксплуатирующих многоквартирный дома, в том числе их руководители, обязаны проходить подготовку (обучение) и аттестацию (проверку знаний) в области электробезопасности, промышленной, пожарной, экологической безопасности, охраны труда, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  5. Проверка соответствия квалификации работников обслуживающих организаций проводится ежегодно – для персонала, либо — не реже одного раза в три года — руководящий состав специалистов.
  6. Аттестации в областях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, подлежат также руководители и специалисты организаций:

Глава 4ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

1) согласно ст.

30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Техническое обслуживание и эксплуатация жилищного фонда

— устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок устраняются при проведении частичных осмотров.

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, установленные стандартами, строительными нормами и правилами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Если предельные сроки устранения неисправностей каких-либо элементов оборудования детских и спортивных площадок не указаны в стандартах и нормах, то они устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления.

Исполнитель обязан обеспечить освещенность искусственным светом общих помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями стандартов, работоспособность систем автоматического включения и выключения осветительных приборов в подъездах и на лестничных клетках.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г

Характер и объем мер защиты зданий под горными выработками следует принимать в зависимости от их технических характеристик на период обследования, для чего надлежит провести внеочередной предварительный осмотр, уточнить конструкцию здания, выявить существующие дефекты, определить их влияние на несущую и эксплуатационную способность здания, а также материальный ущерб от будущей подработки и меры ответственности за него предприятия, производящего подработку.

4.4.11. Снижение статической электризации полов из синтетических материалов, поливинилхлоридного линолеума и плиток и т.д.

следует достигать повышением относительной влажности воздуха в помещениях до 50-55%, натиркой полов специальными мастиками или воском, обработкой покрытий антистатическими препаратами.

Организация эксплуатации жилой недвижимости

в) подготовка к сезонной эксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда ( Коллектив авторов)

В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД». Второе для жильцов более понятно — к нему относятся все сезонные работы в доме, например, латочный ремонт крыши, ремонт фасадов или косметические работы в подъездах. Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

  • хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
  • оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
  • работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
  • работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
  • диспетчерская служба;
  • предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
  • раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.


  • В редакцию обратилась жительница дома № 10 по ул.Ибрагимова. Тамару Фёдоровну взволновала новая строка в квитанции на оплату коммунальных услуг – «Управление МКД». Что скрывается за этой строчкой и откуда она появилась, пояснила Н.Н.Абубакирова, руководитель центра общественного контроля г.Стерлитамака в сфере ЖКХ:
    – Появление этой строки связано с изменениями, внесёнными в Жилищный кодекс РФ. Ранее данная расходная часть – «Управление многоквартирным домом» находилась в графе «Содержание и текущий ремонт» (ч.2 ст.154 ЖК РФ). Теперь для большей прозрачности своей деятельности управляющие компании должны чётко вынести названия тех услуг и мероприятий, которые они будут проводить в многоквартирном доме.
    Управляющая компания обязана представить своё предложение по необходимым мероприятиям по каждой графе в денежном выражении. Все работы должны быть регламентированы в виде смет или описи работ. Для потребителя всё должно быть прозрачно не только в описи, но и в объёмах, и в денежном выражении. Общая сумма и даёт цифру в этой графе. Управляющая компания представляет своё предложение, общее собрание его рассматривает и принимает решение. Утверждают конечную стоимость у нас всё-таки собственники помещения. Когда собственники, получив квитанцию, находятся в недоумении относительно новых строк и сумм, это говорит о том, что общая процедура утверждения стоимости услуг управляющей компании была нарушена: перечень всех услуг собственниками не обсуждался, большинство собственников не знают, каким образом сформирована плата за содержание общего имущества МКД.
    Изменения в квитанцию были внесены спустя некоторое время после внесения изменений в ЖК РФ. Специалисты ООО «УК «ТЖХ» пояснили, что новая строка появилась в квитанциях в январе 2016 года, так как размер платы устанавливается на срок не менее чем один год (ч.7 ст.156 ЖК РФ).
    Специалисты МКУ ОЖКХ, отмечают, что наличие строки «Управление МКД» в квитанциях управляющих организаций законодательно не предусмотрено, ссылаясь на ФЗ-176 ст.1 п.13а, который требует «в статье 154 пункт 2 части 1 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственника жилищного фонда».
    Для разъяснения мы направили запрос в Государственный комитет по жилищному и строительному надзору Республики Башкортостан. Юлай Вильевич Байгильдин, начальник отдела государственного жилищного строительного надзора, лицензионного контроля по Южному округу, отметил, что наличие данной строки не является нарушением закона:
    – Управляющая организация должна предложить собственникам на утверждение сумму, которую собственники будут платить за управление домом. Если собственники утвердили эту строку протоколом собрания и управляющая компания выложила эти протоколы собраний на сайте, то данная строка законна. Это не удвоение тарифа, а уточнение строки «Содержание и текущий ремонт». Что подразумевает «Управление МКД»? Например, зарплаты работникам.

    Подготовила Ксения КОЖЕВНИКОВА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *