Как разделить квартиру на доли

Содержание

Раздел квартиры на доли: если два собственника, если один собственник


Разделить квартиру на доли вполне возможно в рамках действующего законодательства. Но способ установления частей, оформления долей будет зависеть от того, кому принадлежит недвижимость, является ли она общей, долевой или личной собственностью.

Право собственности и определение размера долей

Право долевого владения установлено ст. 244 ГК РФ. Основы распоряжения квартирой, поделенной на доли, раскрыты в ФЗ № 218 «О регистрации недвижимости». Согласно законодательству, жилой объект или земельный участок может находиться в долевом владении отдельных собственников. Закрепление долевых прав осуществляется при подаче документов в Росреестр.

Размер долей определяется с учетом оснований для возникновения долевого владения. Часть недвижимости, принадлежащая одному владельцу, выражается в виде дроби и прописывается в свидетельстве о регистрации права собственности.

Гражданское законодательство устанавливает равные доли для каждого участника.

Например, если три собственника претендуют на доли, то они получают по 1/3 от недвижимости. Но размер долей не всегда равен по разным причинам: оформление соглашения, смена состава владельцев или проведение капитального ремонта.

Если собственник один, размер части устанавливается на усмотрение самого владельца. Квартира может быть поделена на 2, 5, 15, 100 и более долей без ограничений, но это не всегда целесообразно. Если собственник выделит долю другому лицу, то не сможет полностью распоряжаться недвижимостью. Продать свою долю нельзя без уведомления каждого совладельца. Собственники имеют первоочередное право на выкуп доли, но данное ограничение не распространяется на процедуру дарения.

Варианты выделения долей недвижимости

Согласно ст. 254 ГК РФ, жилье считается совместной собственностью, пока не установлены доли каждого участника. Способы долевого раздела выбираются с учетом правового статуса имущества. Самыми распространенными являются следующие варианты:

  • выделение долей из совместной квартиры;
  • установление долевых частей после приватизации;
  • оформление долей при покупке жилья за маткапитал;
  • установление долей после закрытия ипотечной задолженности.

Распределение частей проводится добровольно или через суд. Доля выделяется натуральной форме или денежном выражении.

Как выделить доли в совместной недвижимости?

Для перевода квартиры в долевую собственность требуется соблюдение ст. 254 ГК РФ:

  1. оформление частей совладельцев осуществляется только после установления доли каждого из участников, имеющих право на недвижимость;
  2. выделяемые в общей квартире доли признаются равными, если иное не установлено законом или соглашением собственников;
  3. порядок деления общей недвижимости прописан в ст. 252 ГК РФ.

Потребовать оформления своей части имеют право все дольщики. Если долю невозможно выделить в натуральном виде, то другие дольщики выплачивают совладельцу компенсацию (равную стоимости его имущественной части). После получения компенсации участник автоматически лишается прав на долевую собственность (ст. 252 ГК РФ).

Например, супруги Лобановы решили развестись. Жена заявила свои права на долю в квартире, которая была нажита в браке. Бывший супруг предложил выкупить ее долю. Женщина согласилась. Лобановы подписали соглашение о замене доли выплатой. Супруга получила компенсацию, а квартира перешла в личную собственность бывшего мужа.

Как установить доли после приватизации?

Права владения жильцы получают после приватизации квартиры. Для этого участники подают совместное заявление в местный уполномоченный орган. Составляется приватизационный договор, который закрепляет доли за каждым совладельцем. После регистрации документа в Росреестре права собственников признаются государством.

После оформления прав через Росреестр может быть произведен раздел недвижимости несколькими способами:

  1. каждому участнику передается доля, установленная приватизационным договором;
  2. доли могут быть распределены поровну при совместном владении недвижимостью;
  3. если квартира была куплена в браке, раздел производится на основании брачного контракта, соглашения или через суд.

В приватизационный договор обязательно включаются и несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, согласно ФЗ №1541-1 от 04.07.1991.

Выделение долей при материнском капитале

При покупке недвижимости родители часто используют сертификат на маткапитал. При этом они обязаны оформить жилье в долевую собственность всех членов семьи. Дети получают права на доли. При разводе квартира не войдет в перечень общего нажитого имущества, подлежащего разделу через суд. Каждый член семьи получит долю, установленную по документам.

Части каждого собственника выделяются при покупке квартиры или после, согласно закону. Размер долей прописывается в нотариальном обязательстве или договоре дарения. Детские доли могут быть выделены пропорционально вложенной в покупку квартиры части маткапитала, увеличены или уменьшены по решению родителей.

Если квартира приобреталась по ипотеке с использованием семейного капитала, то определение долей проводится только при условии полной выплаты задолженности. После погашения ипотеки недвижимость регистрируется на одного из родителей, а затем оформляются доли детей и второго супруга. Постановка на учет новых собственников осуществляется в Регпалате.

Выделение долей после выплаты ипотеки

Согласно ст. 37, 39 СК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке», ипотечная недвижимость, приобретенная в период брака, является общим нажитым имуществом. Поэтому жилье делится в равных частях. После закрытия кредита и снятия обременения с недвижимости владелец может использовать два способа для закрепления долей:

  1. оформление договора дарения;
  2. заключение соглашения о выделении долей.

В отдельных случаях сотрудники Росреестра просят в первую очередь выделить доли супругов, а затем детей.

Чем «идеальные» доли отличаются от «реальных»?

Выделение долевых частей, если в квартире два и более владельца, можно произвести на бумаге или в натуре. Абстрактные доли, прописанные только по документам, именуются «идеальными», например, 1/4 2-х комнатной квартиры. Реальные доли привязаны к конкретным частям квартиры.

Например, если два собственника претендуют на доли в трехкомнатной квартире 70 м2, одному из них может быть выделена комната площадью 15 м2, поскольку она является изолированным помещением. Кухня, ванная, туалет останутся «идеальной» долей в общем долевом владении.

Натуральная доля, выделенная одному из собственников, должна быть не менее 28 м2, согласно СНиП 31-01-2003. Но современные квартиры крайне невыгодно делить на равные части. Для этого потребуется перепланировка, подвод коммуникаций, ремонт и т.д. В некоторых случаях незаконная перепланировка усложняет выделение долевых частей.

Раздел квартиры на доли: три способа

Доли выделяются после погашения ипотеки, использования сертификата на маткапитал и в других случаях. Существует несколько оснований и вариантов выделения долевой собственности. Это осуществляется по согласию всех собственников или по судебному решению. Как правило, выделение долевых частей в совместной квартире осуществляется тремя способами:

  • оформление соглашения о разделе;
  • заключение брачного контракта;
  • подача судебного иска.

Выделение долей в рамках соглашения

Соглашение об установлении долей обычно заключается при отсутствии брачного договора. Соглашение является более гибким документом, так как его содержание супруги выбирают на свое усмотрение. В соглашении об имущественном разделе указывается:

  1. какие доли в конкретной квартире будут выделены;
  2. реквизиты, права, обязанности и ответственность сторон, порядок решения спорных вопросов и другие пункты.

Например, при покупке квартиры муж вложил 8 миллионов, а жена – 2 миллиона руб. В соглашении они прописали, что супругу принадлежит 4/5 недвижимости, в жене – 1/5.

Доли в брачном контракте

Раздел недвижимости может осуществляться в период брачных отношений или после развода. Брачный контракт позволяет установить такие режимы владения, как долевая, совместная и индивидуальная собственность. Если в документе зафиксированы доли между супругами и детьми, то при разводе не придется подбирать вариант раздела. Договор заверяется нотариусом, поэтому имеет силу в период семейной жизни и после развода до завершения споров.

Например, супруги Лосевы приобрели 2-х комнатную квартиру и подписали брачный контракт. В случае развода супруга получит 2/3, а супруг – 1/3 от нажитого имущества. Это связано с тем, что новоиспеченный муж был безработным, а жена – владелицей бизнеса. Спустя 5 лет все поменялось: она стала домохозяйкой, а он сделал карьеру и купил дачу. Случился развод. Теперь Лосева имеет законное право на долю 2/3 от дачи.

Выделение долей через суд

Если собственники не составляли соглашение или брачный контракт, не смогли решить вопрос по выделению долей добровольно, то остается обратиться в суд. Подать иск можно в течение 3 лет после развода. В исковых требованиях истец указывает вариант раздела недвижимости и свою долю. Суд осуществляет раздел в равных долях или обязывает одного из владельцев выплатить другому компенсацию за отказ от доли. Затем долевая собственность обязательно регистрируется в Росреестре.

Наиболее простые способы закрепления долей – это составление соглашения или брачного контракта. Доля каждого участника должна быть грамотно оформлена. В таком случае собственники смогут защитить свои права.

Прочтите также: Покупка доли в квартире: преимущественное право, вычет, отказ

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом квартиры на доли, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности и размер долей

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

  • заключив соглашение о разделе долей в квартире;
  • заключив брачный договор;
  • в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

  1. долевую собственность;
  2. совместную собственность;
  3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

  • выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
  • при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
  • порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Задать вопрос юристу

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

  • каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
  • распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
  • в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Как разделить квартиру по долям в 2019-2020?

Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть много нюансов раздела общей собственности.

Чтобы знать, как правильно разделить жилье по закону – воспользуйтесь нашей правовой инструкцией.

Как делится квартира?

Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:

  1. Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
  2. Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.

Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.

Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:

  • заключив мировое соглашение между совладельцами;
  • оформив брачный договор;
  • через суд.

Самый простой способ поделить совместное жилье – оформить соглашение между собственниками.

Чаще всего так поступают супруги при разводе. При составлении соглашения бывшие муж и жена сами определяют условия раздела.

Документ является более вариативным, чем брачный договор, условия которого жестко регулируются законом. В нем необходимо четко прописать, какое именно имущество и в каких долях закрепляется за каждым из владельцев.

В соглашении о разделе квартиры прописывается размер долей, которые отойдут к каждому из владельцев.

В документе указываются следующие сведения:

  • Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности;
  • ответственность;
  • алгоритм разрешения споров;
  • информация о введении документа в действие и порядке его расторжения.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение утверждается нотариусом. Только после этого право собственности каждого из владельцев регистрируется в отделении Росреестра.

Чтобы официально закрепить за собой свою долю, нужно собрать и передать регистратору:

  • соглашение о разделе квартиры;
  • технический план и другие документы, подтверждающие факт раздела;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо развода, разделить квартиру на доли придется и в случае ее покупки с использованием материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредита или ипотеки.

Совместную собственность по соглашению сторон можно разделить как угодно, не обязательно в равных частях.

Супруги вправе разделить общую квартиру тогда, когда они пожелают – в период семейных отношений или после их прекращения. Если между ними был заключен брачный договор, то нет необходимости начинать раздел. Договор определяет, кому и что достанется.

Брачный договор заверяется нотариально и имеет юридическую силу как в период брака, так и после развода (пока не будут разрешены все имущественные споры).

В брачном договоре прописывается доля имущества мужа и жены, которые они получат после развода.

Через суд

Если совладельцы не могут мирно договориться между собой о разделе квартиры, выход один – обратиться в суд.

Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры. В роли истца выступает гражданин, который имеет право на долю в квартире, а в роли ответчиков – остальные владельцы жилья.

Обратите внимание!

Срок подачи искового заявления составляет 3 года.

В исковом заявлении следует указать:

  • наименование и адрес суда, в который подается ходатайство;
  • Ф.И.О., адреса проживания и контактные данные истца и ответчиков;
  • основания, по которым истец требует выдела доли из общего имущества;
  • дату и подпись заявителя;
  • перечень прилагаемых документов.

Вместе с иском нужно подать документы, подтверждающие все описанные в нем факты:

  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • заключение экспертизы о возможности раздела объекта недвижимости;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Если заявление подается представителем истца, то потребуется копия нотариальной доверенности.

После того, как суд определит доли каждого из собственников, их нужно оформить в Росреестре. Только в этом случае вы сможете распоряжаться своим имуществом законно.

Каждый владелец обязан зарегистрировать выделенную ему долю через Росреестр.

Обычно при разводе суд делит квартиру поровну. Но закон разрешает одному из супругов выплатить второму денежную компенсацию и владеть жильем единолично. Компенсация должна быть равна стоимости выкупаемой доли.

Если вы подаете иск с целью выделения своей доли в совместной собственности, то вправе указать способ раздела имущества и какую долю желаете получить.

Выдел доли одного из собственников не прекращает прав на это имущество у остальных владельцев.

Но для выделения доли в натуре требуется соблюсти два условия:

  • комната должна быть изолирована от остальных помещений и иметь отдельный вход;
  • она должна соответствовать установленным санитарным нормам.

Поэтому еще до подачи иска в суд нужно провести техническую экспертизу жилого помещения. Она даст ответы на следующие важные вопросы:

  • Возможен ли выдел доли в данной квартире?
  • Какова общая стоимость имущества?
  • Можно ли сделать перепланировку и сколько это будет стоить?

Как правило, раздел жилья в натуре применяется судами только к квартирам малоэтажной застройки и большим по площади помещениям. В большинстве случаев выделить долю в квартире невозможно, поэтому обычно суд определяет порядок пользования таким жилым помещением.

Обратите внимание!

Однокомнатную или малогабаритную квартиру не получится разделить. Для них суд может установить лишь общий порядок пользования.

Если в квартире живут несколько семей, то владельцы могут разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг. Обязательное условие – чтобы собственность была долевая.

Если же квартира является совместном владении, сначала нужно провести и оформить в Росреестре ее раздел по долям. После этого можно обратиться в управляющую компанию с заявлением о разделении счетов.

Обратите внимание!

Если один из собственников не оплачивает счета в течение 3 месяцев, в квартире могут отключить горячую воду.

Как разделить квартиру, если у нее один собственник?

Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.

Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.

В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.

По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.

Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.

Разделение долей в приватизированной квартире

Способ раздела приватизированного жилья зависит от трех ключевых факторов:

  1. удастся ли собственникам договориться между собой или нет;
  2. кто именно принимал участие в приватизации;
  3. были ли в процессе перевода жилья в частную собственность определены доли каждого из владельцев.

В общем виде алгоритм разделения долей в приватизированной квартире следующий:

  • Регистрация собственности. Каждый собственник оформляет свое право на общее имущество. Если приватизация квартиры осуществлялась еще в конце прошлого века, то право собственности может быть совместным (без выделения долей). Если позже, то доли будут указаны.
  • Соглашение о разделе. Между совладельцами составляется соглашение о разделе квартиры. Документ необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужно предоставить ему договор приватизации на квартиру и выписку из ЕГРП.
  • Определение порядка пользования жильем. Каждый из владельцев закрепляет за собой и членами своей семьи определенную комнату или несколько комнат (исходя из размера его доли). Оформленный на бумаге порядок нужно заверить нотариально.
  • Разделение лицевых счетов. Для этого следует написать заявление и предоставить в управляющую компанию правоустанавливающие документы на квартиру и соглашение о порядке пользования. Нужно обязательно указать, на сколько частей следует поделить лицевой счет.
  • Обращение в суд. Если вам не удалось договориться со всеми собственниками жилья, то делить квартиру придется через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения жилого помещения.

Обратите внимание!

После вступления в силу судебного решения решения, обратитесь в управляющую компанию за разделением лицевых счетов.

Как бы вы не поделили квартиру – в добровольном или судебном порядке, все собственники должны оформить произошедшие изменения. Для этого нужно подать в регистрационную палату:

  • заявление от своего лица;
  • паспорт;
  • мировое соглашение или судебное решение;
  • выписку из ЕГРП и документы из БТИ;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

В случае выделения только одной доли, собственник оформляет свое новое имущество, а оставшиеся совладельцы – изменения в их собственности. В этом случае размер госпошлины у отделившегося собственника больше, чем у остальных.

Между родственниками

Обычно при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях. Проблем не возникает до тех пор, пока родственники не решат разделить жилье между собой.

Вряд ли найдется жилое помещение, в котором все комнаты будут иметь одинаковую площадь. Поэтому если в процессе раздела каждый собственник получит отдельное помещению, они окажутся в неравных условиях.

Хорошо, если это не помешает совладельцам договориться и составить соглашение о пользовании квартирой. В противном случае придется обращаться в суд.

Практически во всех случаях раздел квартиры между родственниками заканчивается судом.

Между супругами после развода

В данной ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом супругов, или нет. Только после этого можно говорить о возможности выделения доли каждого из них.

Если квартира принадлежала мужу или жене до официальной регистрации брака, то она будет неделимой. И неважно, каким образом жилье было получено в собственность: приватизировано, куплено, получено в наследство и др. А вот если квартира была приобретена самими супругами в период их брачных отношений, то поделить ее можно.

Закон разрешает делить совместную собственность на любом этапе семейных отношений:

  • брак официально оформлен;
  • в процессе развода;
  • после того, как семейные узы уже разрушены.

Все имущество, нажитое в браке, может быть разделено между бывшими мужем и женой добровольно или через суд.

Супруги могут поделить жилье, купленное в период брака.

Приватизированное в период брака жилье принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если так прописано в брачном договоре или в решении суда.

Если в приватизации участвовал только один супруг, то второй не сможет претендовать на долю в квартире. Ввиду того, что приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение, оно не будет считаться общей собственностью супругов.

Супруг не получит долю в квартире, если не участвовал в приватизации жилья во время брака.

Что можно сделать с долей после раздела квартиры?

После раздела вы вправе продать, сдать в аренду или подарить свою долю в квартире.

Продажа

Если вы хотите оформить продажу, закон требует сначала предложить свою долю остальным владельцам. Условия и цена будут такими же, как и для обычных покупателей.

Вы можете попросить других владельцев жилья написать отказ от покупки, если находитесь с ними в нормальных отношениях.

Если ваши отношения оставляют желать лучшего, необязательно встречаться с остальными владельцами квартиры лично – можно написать каждому заказное письмо с предложением купить вашу долю.

Обратите внимание!

Ответить на предложение покупки доли в квартире можно в течение 30 дней.

Если через месяц никто не дал ответа, вы вправе продавать свою долю любому желающему. Сама сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости:

  • составляется договор;
  • выбирается способ расчета;
  • оплачивается государственная пошлина;
  • производится регистрация права в Росреестре.

Сдача в аренду

Если вы планируете сдать свою долю квартиры в аренду, нужно помнить, что подобное решение должны принимать все собственники. Перед оформлением арендного договора вам придется получить согласие от остальных совладельцев. Если они будут против – сдать свою долю не получится.

Дарственная

Самый простой способ передать свою часть квартиры другому человеку – подарить.

При оформлении договора дарения вам не придется предлагать свою долю остальным собственникам и ждать месяц. Однако за отчуждение своего имущества в пользу другого человека вы не получите никакого вознаграждения.

Обратите внимание!

Если вы оформляете дарственную на родственника, вам не нужно заверять ее у нотариуса.

Резюме

Выделим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при разделе:

  1. Закон подразделяет общую собственность на совместную и долевую.
  2. Делить долевое имущество не нужно, так как это уже было сделано за вас.
  3. Разделить совместную квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в судебном порядке.

Помните, что при разделе квартиры лучше всегда договориться, чем обращаться в суд. Тяжбы отнимут у вас много времени, средств и сил. Но если этого не избежать, рекомендуем обратиться за помощью к нашим опытным юристам. Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, которые дадут возможность отстоять ваши интересы.

Как разделить квартиру на доли

Если возникла потребность, может быть осуществлено долевое разделение имущества. Процесс выполняется в соответствии с установленным законом регламентом. Необходимость в процедуре возникает достаточно часто. Она может потребоваться в случае совместного наследования, расторжения брака или долевого раздела помещения внутри семьи. Действие требует соблюдения норм законодательства. Далеко не все знают, как разделить квартиру по долям. Процесс должен быть осуществлён перед реализацией недвижимости или определением права пользования. О том, какие правила придется соблюдать во время выполнения действия, а также о проведении манипуляции при разводе поговорим далее.

Как разделить квартиру

Помещение может находиться в совместном или долевом владении. При этом фактическое выделение части имущества осуществляется не всегда. Если планируется выполнение приватизации или иных юридических действий с квартирой, статус владений устанавливается официально. Так, в документации должно быть указано индивидуальное, долевое или совместное пользование. Если появляется потребность в фактическом выделении частей недвижимости при долевом владении и оформлении соответствующих бумаг, процедура может быть выполнена по взаимному согласию. Если его достичь не удаётся, предстоит обратиться в суд.

Лицо имеет право получить долю и распоряжаться ей по собственному желанию. При этом владельцы помещения могут пойти двумя путями. Может произойти долевое выделение собственности в натуре или выплата компенсации. Денежные средства предоставляются собственникам, которые уступают свою долю в квартире. Если говорить проще, часть объекта может быть продана или использована в соответствии с установленными рамками. Если нужно разделить недвижимость в долевом владении, процесс может быть осуществлён по обоюдному согласию сторон. Между участниками сделки составляется соглашение. Оно заверяется нотариально. В документе может быть установлен размер недвижимости, переходящей в собственность каждого владельца. Дополнительно в бумаге фиксируют правила пользования или определяют сумму компенсации при продаже части долевого имущества. Бумага имеет юридическую силу.

Выясняя, как поделить квартиру между двумя собственниками, необходимо учитывать, что, если стороны не смогут самостоятельно договориться, разбирательство будет осуществляться в судебном порядке.

Процесс начинается на основании искового заявления одной из сторон. В документе должны отражаться вопросы, которые ставятся перед учреждением. Обычно в суд обращаются с требованием об определении долевого владения каждого собственника, а также для выяснения правила расчёта и раздела.

Видео

Если нужно разделить квартиру, определяется часть помещения, принадлежащая каждому из собственников. Возможна установка преимущественного права долевого владения. Подобное решение принимается, если у заявителя присутствуют веские основания.

Если нужно разделить недвижимость, учитываются интересы несовершеннолетних и недееспособных членов семьи. Если лицо получило приоритетное право пользования, может быть определена сумма взыскания в пользу другого гражданина.

На практике разделить помещение и получить долю в натуре возможно не всегда. Так, процедуру нельзя выполнить в отношении однокомнатной квартиры на двоих претендентов или двухкомнатной на троих. В этом случае суд может обязать реализовать объект недвижимости и разделить средства в соответствии с установленными данными. Возможен и другой путь. В этом случае квартира предоставляется только одному гражданину. Однако он обязан выплатить сумму, равную стоимости долей остальных владельцев. Оценочная цена по кадастру или по данным БТИ представляет собой небольшую сумму. Однако показатель не всегда принимается во внимание, если нужно разделить недвижимость в долевом владении.

Расчёт может производиться и по рыночной стоимости. Определение выполняется при помощи независимой экспертизы. Она осуществляется по запросу суда. Однако покупка помещения на денежные средства, полученные от продажи части собственности при долевом разделе, практически невозможна. Возможны ситуации, когда разделяемый объект выступает единственной собственностью у каждого гражданина, принимающего участие в процессе. При этом количество изолированных комнат меньше, чем претендентов.

Если совместное проживание невозможно, долевое помещение переходит в собственность одного из кандидатов. Остальные получат денежное возмещение. Если часть имущества, принадлежащая гражданину, незначительная, желание его владельца при принятии решения не учитывается.

Подобные действия часто производятся при наследовании по закону и по завещанию, если собственность предоставляется в несоизмеримых пропорциях.

Долевое владение и расторжение брака

Разделение квартиры на доли возможно и при разводе. Если имущество находилось в совместной собственности, имущество предоставляется супругам в равных пропорциях. Права мужа и жены не отличаются. Однако суд примет во внимание наличие детей, если производится раздел недвижимости в натуре.

Видео

Так, супруги могут проживать в двухкомнатной квартире. При этом у них имеется ребёнок. В этом случае большая комната при делении отойдёт лицу, с которым останется проживать несовершеннолетний гражданин. Меньшее помещение закрепляется за вторым супругом. Если было принято решение о продаже недвижимости, находящейся в долевом владении, полученная сумма делится поровну.

Сделки с приватизированной недвижимостью отличаются от классических. Так, родитель имеет право подать исковое заявление от лица несовершеннолетнего с требованием о выделении доли. При рассмотрении иска во внимание принимается преимущественное право пользования помещением родителя, остающегося проживать с несовершеннолетними.

Если 2 собственника имеют недвижимость в долевом владении, перед обращением в суд лицо обязано направить другому участнику конфликта официальное предложение о разделе. Если ответ отсутствует, составляется иск. При этом аргументы ответчика не учитываются. Необходимо направить претензию заказным письмом с уведомлением. Документы требуется приложить к исковому заявлению. Фактически недвижимое имущество супругов не делится. Лица имеют право определить порядок пользования однокомнатной квартирой. Их должны соблюдать все жильцы. Выделенные доли оформляются документально. Процесс требует обращения в органы госрегистрации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *