Проверка дома перед покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Содержание

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра «». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Владимир Воронов эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о проверке юридического и других статусов земельного участка.

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налога на недвижимость. В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Егор Митюрев агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Анастасия Чернова специалист по продажам АН «Находка» Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра «». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

Денис Вохменин главный юрисконсульт АН «Находка» Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку. В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии сервисов доступных на сайте Росреестра и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов. Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

Денис Вохменин главный юрисконсульт АН «Находка» В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

Комплексное обследование загородного дома перед покупкой

Планируете приобретение дома и не хотите покупать кота в мешке? Закажите обследование коттеджа в компании «Профессиональная приёмка недвижимости».

В чем выгода услуги строительной экспертизы дома перед покупкой?

Обследование дома дает вам исчерпывающую информацию о техническом состоянии здания, всех его элементов и инженерных конструкций.

Проверка
кровли квадрокоптером Проверка
вентиляции Проверка
водосточной
системы Проверка
электрических
сетей Проверка
розеток и
выключателей Проверка
системы
канализации Проверка
системы
отопления Проверка окон
на дефекты Проверка
стен Тепловизионный
осмотр окон,
стен, кровли Проверка
системы
водоснабжения Проверка
приборов
отопления Проверка
теплого пола Выявление
дефектов
отделки Проверка фундамента,
оценка несущей
способности

Как следствие, в результате строительной экспертизы дома вы получаете возможность:

  • сделать обоснованные выводы о целесообразности покупки;
  • отказаться от приобретения недвижимости с существенными недостатками, исключающими возможность ее безопасной эксплуатации;
  • договориться с собственником о снижении стоимости объекта на основании данных строительной экспертизы;
  • избежать крупных расходов на ремонт дома, а также длительной и дорогостоящей судебной тяжбы с продавцом.

Вид услуги

Стоимость услуги

Срок выполнения

Обследование дома перед покупкой

10 000 руб. для коттеджей площадью до 170 м2

От 2 часов

60 руб./м2 для коттеджей площадью более 170 м2

Порядок ведения строительной экспертизы дома

Специалисты проводят комплексную проверку здания, всех несущих и ограждающих конструкций, а так же инженерных коммуникаций.

В рамках строительной экспертизы загородного дома перед покупкой мы:

  • обследуем фундамент объекта, определяем его пригодность для дальнейшей эксплуатации;
  • проверяем целостность несущих конструкций;
  • осматриваем окна и двери коттеджа на предмет наличия дефектов;
  • производим осмотр целостности кровли и водосточной системы при помощи квадрокоптера;
  • определяем работоспособность систем водоснабжения, канализации, электрики, вентиляции;
  • проводим тепловизионное обследование дома для выявления скрытых недостатков здания и проверки системы отопления;
  • проверяем качество выполнения отделочных работ;
  • производим проверку уровня электромагнитных излучений;
  • производим проверку уровня радиоактивных излучений;
  • проводим тест воды по 6 параметрам;
  • составляем список всех дефектов с рекомендациями по устранению;
  • даем примерную оценку стоимости устранения выявленных замечаний.

Наличие существенных дефектов фундамента может привести к разрушению всего сооружения и непригодности дома к дальнейшей эксплуатации. Для устранения недостатков основания в большинстве случаев требуется проведение сложных и дорогостоящих работ, а в некоторых случаях исправить их почти невозможно. В рамках строительной экспертизы при покупке дома специалисты обнаруживают последствия недостатков проекта, нарушения технологии закладки основания и непрофессионального проведения строительных работ. Проверка дома выявляет неправильное определение глубины фундамента, распределение массы здания, ошибки в расчетах несущей способности, снижение прочности, вызванное применением некачественных материалов.

При строительной экспертизе ограждающих и несущих конструкций дома наши сотрудники фиксируют трещины на стенах и перекрытиях, смещение строительных элементов. Такие работы позволяют найти недостатки, способные привести к снижению устойчивости и стабильности конструкций, эксплуатационных характеристик здания.

Осматривая окна и двери при проверке дома перед покупкой, мы обращаем внимание на качество монтажа и использованных материалов, целостность конструкций, работоспособность фурнитуры, герметичность стеклопакета. Это дает возможность выявить такие недостатки, как конденсация влаги, промерзание, продувание, сквозняки, перекосы и появление скрипа.

От качества инженерных систем в большой мере зависит удобство частного дома и даже его пригодность для нормальной эксплуатации. При экспертизе дома перед покупкой специалисты определяют техническое состояние оборудования, его надежность и безопасность, выявляют аварийные участки, места протечек.

Тепловизионное обследование — наиболее эффективный неразрушающий метод обнаружения скрытых недостатков объекта. С помощью специального оборудования мы проверяем качество теплоизоляции, обнаруживаем мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т. д. Вы узнаете обо всех дефектах, которые могут стать причиной плохой теплоизоляции, разрушения конструкций здания, образования плесени, повышения расходов на отопление дома.

По итогам обследования дома перед покупкой специалист составляет отчет с указанием всех выявленных дефектов. Кроме того, вы получаете рекомендации по устранению обнаруженных недостатков, а также примерную оценку стоимости необходимых работ.

По желанию заказчика приводим аргументы продавцу для снижения стоимости недвижимости.

Сроки и стоимость строительной экспертизы дома перед покупкой

Комплексное обследование включает осмотр коттеджа и устное консультирование. По итогам строительной экспертизы дома вы получите:

  • дефектную ведомость, включающую перечень обнаруженных дефектов;
  • полную консультацию с рекомендациями по устранению выявленных недостатков;
  • примерную оценку стоимости устранения выявленных дефектов.

На выполнение такой задачи уходит в среднем 2–4 часа. Дефектная ведомость заполняется инженером на месте осмотра. Стоимость услуги для домов площадью не более 170 м² составляет 10 000 рублей.

Приобретение надела земли с жилым домом является сделкой, требующей значительных финансовых расходов. Необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства.

Не менее важной будет проверка физического состояния дома, чтобы он был комфортным и надёжным для жизни.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Если покупатель будет обращать внимание только на внутреннюю отделку и внешний дизайн, то он рискует столкнуться в будущем со многими неприятностями — от холодных труб отопления зимой до трещин на стенах.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.
  • Состояние чердака и кровли;
  • Состояние погреба (подвала);
  • Работоспособность коммуникаций;
  • Расположение водостоков;
  • Параллельность стен и ровность пола;
  • Надёжность системы канализации;
  • Качество просушки деревянных элементов конструкции;
  • Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Чтобы крыша не давала течь во время ливней, между элементами черепицы не должно быть щелей более 2-3 мм, а нахлест должен составлять не менее 0.5 см.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.
  • Газоснабжение;
  • Водопровод;
  • Водоотведение и канализация;
  • Электропроводка;
  • Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление.

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Что проверить продавцу?

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии незаконной, а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Что проверить покупателю?

Покупателю предстоит более кропотливая работа по проверке документов при покупке дома с участком.

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

  • Правоудостоверяющие документы;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Кадастровые документы на каждый объект сделки;
  • Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
  • Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность. К таким документам относят:

  • Договор дарения;
  • Договор обмена;
  • Договор купли-продажи;
  • Справка о приватизации;
  • Свидетельство о праве наследования.

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана категория и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план межевания, а также все постройки (жилые и нежилые), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома.

Если представленному продавцом техническому плану более пяти лет, то такой план подлежит замене продавцом (до оформления сделки) в бюро технической инвентаризации по месту расположения продаваемых объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности.

Защититься от рейдерского захвата квартиры можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил.

Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? описаны возможные варианты.
При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в нашей статье.

Подводные камни при покупке земельного участка

В юридической практике нередко бывают случаи, когда в документации на продаваемые объекты (землю и дом) указана информация, которая расходится с реальными физическими показателями таких объектов.

Во-первых, необходимо установить, соответствует ли реальная площадь надела земли указанной в кадастровом паспорте.

Во-вторых, важно проверить соответствие границ покупаемого надела с реальными границами, чтобы в будущем избежать возможных разногласий с соседями или муниципальными властями. Все постройки на покупаемом наделе земли должны находиться строго в пределах границ данного надела.

Далее нужно осмотреть коммуникации, расположенные в жилом здании и возле него на предмет совпадения с планом коммуникаций в техническом плане.

При наличии существенных (более 0,1 м) расхождений существует вероятность, что часть из таких коммуникаций была подведена самостоятельно продавцом без соответствующих инженерных расчётов. Наличие таких коммуникаций незаконно и может быть опасно для проживающих в доме.

Если со стороны продавца выступают его представители на основании доверенности, заверенной нотариально, необходимо обязательно проверить подлинность такой доверенности у нотариуса, так как многие случаи мошенничества с недвижимостью связаны именно с поддельными доверенностями. Чтобы избежать возможного мошенничества, важно поинтересоваться, почему продавец не участвует в сделке самостоятельно.

Желательно связаться с таким продавцом по телефону или встретиться лично, чтобы убедиться в реальности его существования и действительности его намерения продать надел земли с домом, иначе такую сделку могут признать незаконной в будущем родственники продавца или любые заинтересованные лица.

Немаловажно проверить вменяемость продавца, реальность его намерений, так как нередки случаи, когда заинтересованные лица (как правило, родственники) уже после совершения сделки обращаются в судебные органы и доказывают, что продавец не отдавал отчёт в своих действиях на момент заключения основного договора, или же находился под давлением обстоятельств (например, остро нуждался в деньгах на лечение), и суд может признать такую сделку незаконной полностью, или значительно увеличить сумму сделки, вследствие чего покупатель понесёт существенные финансовые потери.

Чтобы избежать судебных разбирательств и потерь после сделки, можно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учёте. Подобные справки запрашиваются обязательно в тех случаях, если продавец ведёт себя подозрительно.

Если выяснится, что продавец состоит на учёте у психиатра, благоразумным будет отказаться от заключения сделки с данным физическим лицом.

Итак, при покупке участка с домом необходимо проверить все юридические документы на покупаемую недвижимость. Также важно проверить физическое состояние дома, земельного участка и качество подведённых коммуникаций. Тщательный анализ предоставленных продавцом документов и внимательный осмотр покупаемой недвижимости поможет избежать многих проблем после заключения сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

Какие документы обязательно нужно проверить при покупке дома с земельным участком

Оценок 0 17 Мая 2019 2019-05-17 5997 Время чтения 11 минут Прочитать позже

Отправим материал на почту

Проекты домов

Количество проектов 3098

  • 5 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома Мезонин

  • В избранное
  • 124.3² Общая площадь
  • 10 x 8м Площадь застройки

от 4 258 000 р. Срок возведения 86 дней

  • 4 комнаты
  • 1 санузел

Проект Дома MPC-1816-F0052-0124

  • В избранное
  • 124² Общая площадь
  • 12 x 12м Площадь застройки

от 2 976 000 р. Срок возведения индивидуально

  • 5 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома Виридиан

  • В избранное
  • 200² Общая площадь
  • 13 x 8м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

  • 3 комнаты
  • 1 санузел

Проект Дома Суоми

  • В избранное
  • 88² Общая площадь
  • 12 x 8м Площадь застройки

от 1 637 500 р. Срок возведения 60 дней

  • 2 комнаты
  • 1 санузел

Проект Дома Новая сказка

  • В избранное
  • 88² Общая площадь
  • 9 x 10м Площадь застройки

от 2 005 100 р. Срок возведения 60 дней

  • 6 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома 8-170

  • В избранное
  • 170² Общая площадь
  • 13 x 15м Площадь застройки

от 2 941 000 р. Срок возведения индивидуально

  • 4 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома №6

  • В избранное
  • 114.7² Общая площадь
  • 7 x 10м Площадь застройки

от 1 926 000 р. Срок возведения индивидуально

  • 2 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома МС-95

  • В избранное
  • 68.24² Общая площадь
  • 6 x 7м Площадь застройки

от 2 855 892 р. Срок возведения индивидуально

  • 3 комнаты
  • 4 санузла

Проект Дома Рокки

  • В избранное
  • 250² Общая площадь
  • 22 x 25м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

  • 4 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома Весенний

  • В избранное
  • 97.6² Общая площадь
  • 7 x 8м Площадь застройки

от 1 223 395 р. Срок возведения индивидуально

  • 10 комнат
  • 6 санузлов

Проект Дома Пик-а-Бу-2

  • В избранное
  • 406.1² Общая площадь
  • 32 x 11м Площадь застройки

от 10 277 000 р. Срок возведения 193 дня

  • 6 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома Валенсия

  • В избранное
  • 167² Общая площадь
  • 12 x 10м Площадь застройки

от 1 134 000 р. Срок возведения 30 дней

  • 3 комнаты
  • 1 санузел

Проект Модульного дома М90

  • В избранное
  • 90² Общая площадь
  • 6 x 15м Площадь застройки

от 1 935 000 р. Срок возведения 35 дней

  • 5 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома «Разин-Виль»

  • В избранное
  • 149² Общая площадь
  • 9 x 10м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

  • 3 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома КД-19

  • В избранное
  • 127² Общая площадь
  • 7 x 7м Площадь застройки

от 883 000 р. Срок возведения индивидуально

  • 4 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома Висла 172

  • В избранное
  • 170² Общая площадь
  • 11 x 8м Площадь застройки

от 2 814 000 р. Срок возведения индивидуально

  • 5 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома Нормандия

  • В избранное
  • 276² Общая площадь
  • 12 x 22м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

  • 5 комнат
  • 3 санузла

Проект Дома Даллас

  • В избранное
  • 266² Общая площадь
  • 15 x 8м Площадь застройки

от 2 631 113 р. Срок возведения индивидуально

  • 4 комнаты
  • 2 санузла

Проект Дома Яхонт

  • В избранное
  • 279.7² Общая площадь
  • 9 x 10м Площадь застройки

от 9 077 000 р. Срок возведения 143 дня

  • 6 комнат
  • 2 санузла

Проект Дома Опалево-М1

  • В избранное
  • 116² Общая площадь
  • 10 x 9м Площадь застройки

от 1 575 040 р. Срок возведения 62 дня

В статье пойдет речь о том, какие документы нужно проверить при покупке дома с земельным участком, что становится причиной возникновения спорных моментов, приводящих к судебным тяжбам и к утрате собственности. Прочитав предложенный материал, каждый сможет выполнить проверку наличия существующих обременений, способных спровоцировать потерю крупных сбережений.

Покупка земельного участка – дело ответственное Источник christopherbjohnson.com

Доверяй, но проверяй

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участка Источник kad-reg.ru

Возможные спорные ситуации

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Подлинная доверенность на земельный участок Источник hobbymaniya.ru

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с каталогом самых популярных в Подмосковье участков для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций

Основные моменты

Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

Образец свидетельства о государственной регистрации права на собственность Источник cityvisionawards.ru

Желая приобрести загородный надел, важно детально изучать список документов:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.

  • Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.

  • Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

Правильно оформленная выписка из домовой книги Источник prozhivem.com

  • Выписка из домой книги. Она прилагается, тогда, когда на участке приобретаемой земли возводиться жилье, пригодное для постоянного проживания. В ней указывается количество лиц, проживающих в доме. Даже если в этом списке нет самого продавца, и он не зарегистрирован в домовой книге, выписка покажет, не обременено ли жилье.

  • Документы правоустанавливающего характера. Они подтверждают право собственности на данный конкретный участок земли. К ним относится свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы, полученные в процессе приватизации участка земли (постановление главы администрации района о предоставлении участка земли в собственность, свидетельство о собственности на конкретный земельный надел).

  • Кадастровый план участка земли. Он выдается районными отделами Роснедвижимости. В нем указаны границы владения, сведения о статусе земель, нормативная стоимость, площадь участка, вся информация о правообладателях.

Кадастровый план участка земли Источник kadastr24.nethouse.ru Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Каждое риелторское агентство, которое печется о своей репутации, держит в штате юриста, который знает, что проверить при покупке дома с участком, как установить наличие существующих обременений. Поэтому сотрудничество с такими организациями позволит обезопасить себя и сохранить собственные сбережения.

Возможно ли самостоятельно проверить участок на обременение

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

Образец запроса в ЕГРН о предоставлении сведений о собственнике земли Источник lesami.gisoly.ru.net

Сервитут – это вид домовладения, при котором собственник пользуется чужим земельным участком. Он не имеет право его продавать, но может на земле прокладывать коммуникации, проводить водопровод, электричество, канализацию. У такого владельца может быть право проезда через чужой участок или использования его для проведения мелиорации своего надела. Продавать, имея статус сервитута, он не может.

Долгосрочная аренда – еще один вид обременения. Многие владельцы, спешащие продать свой земельный надел, связаны договорными обязательствами. Договоры долгосрочной аренды не являются препятствием для продажи земли, и для ее наследования, зная об этом, недобросовестные собственники могут умолчать об имеющемся обременении, и заключить сделку с невнимательным покупателем. Тогда бремя ответственности полностью ложится на плечи нового хозяина. Обратите внимание! Тот, кто попадает в такую ситуацию, должен внимательно изучить договор аренды и попытаться договориться с арендатором при помощи найма квалифицированного юриста.

Договор аренды с описанием прав и обязанностей арендатора и арендодателя Источник blogotey.ru Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, что лучше – ипотека на загородный дом или копить.

Концессия – еще один вид обременения. Он предполагает наличие определенных ограничений по использованию здания, построенного на территории загородного земельного надела. Если существует договор концессии, нельзя будет потом в дальнейшем по своему усмотрению распоряжаться своим домовладением, переводить жилой фонд в нежилой, например, или делать обратное.

Доверительное управление – передача имущества одного лица на договорных условиях другому лицу на неопределенный срок. Лицо, которое оформляет на себя доверительное управление, не имеет право продавать землю и все, что на ней построено, он способен только управлять недвижимостью и собственностью, делая это в интересах своего доверителя.

Арест имущества и земли в большинстве случаев связан с наличием долговых обязательств. Его наложение производится в строгом соответствии с исполнительным листом, выданным судебной инстанцией. Имея подобное обременение, собственник не имеет права продавать участок, сдавать его в аренду, отчуждать имущество. Любое заключение таких сделок считается противозаконным.

Арест имущества – самый распространенный вид обременения Источник vologda-portal.ru

Существуют и другие виды обременений. Большая их часть связана с охраной конкретных объектов культуры. Все виды ограничений обязательно фиксируются в Росреестре. Запросить сведения можно, обратившись в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Без такой процедуры сделку купли-продажи земельного участка с домом трудно будет назвать безопасной. Оформить и послать запрос способно не только юридическое лицо, но и рядовой гражданин России.

Для того чтобы осуществить желаемое, он может сделать запрос в электронном виде через официальный портал государственных услуг, отправить его через систему многофункциональных центров или отослать напрямую в территориальное учреждение Росреестра. В запросе необходимо указать кадастровый номер участка и точный адрес его расположения. Ответ заявитель получает в письменном виде. Если есть какие-либо обременения, в выписке будет содержаться перечень всей основной информации по запрашиваемому участку.

Видео описание

Видео рассказывает о том, как оформить выписку из ЕГРН в онлайн режиме:

База ЕГРН обновляется в режиме реального времени, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, специалисты рекомендуют заказывать выписку непосредственно перед оформлением договора.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про реставрацию фамильного дома.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Как проверить дом перед покупкой, на что стоит обращать внимание при осмотре здания и проверке документов

Приобретение дома — шаг ответственный, требующий большого внимания и предельной осторожности. Именно поэтому прежде чем приобрести недвижимость, важно знать, как проверить дом перед покупкой по надежности и качеству строения и документам, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

На что обращать внимание при выборе места расположения

Одним из первых пунктов, на который нужно обращать внимание при выборе дома считается место расположения. Так, даже если дом подходит по цене, он может находится слишком далеко или в неблагоприятном месте.

Именно поэтому стоит обратить внимание на такие детали:

  • Наличие больницы — жизненно важный пункт. Если больницы или медпункта не окажется, обязательно уточните, как быстро приезжает скорая в хорошую погоду и во время зимней и межсезонной непогоды;
  • Наличие больших предприятий поблизости. С одной стороны, близость фермы или другого предприятия рядом — плюс, ведь появляется возможность заполучить товары по сниженной цене от производителя, или устроиться на работу недалеко от дома. С другой важно помнить о том, что близость больших предприятий сказывается на экологической обстановке и, как результат, здоровье;
  • Наличие магазинов на расстоянии хотя бы 5 км от поселка. Даже если у вас есть авто, рекомендуется обязательно уточнить этот момент, чтобы после не пришлось принужденно переходить на продукты домашнего производства;
  • Расстояние до ближайшей школы и детского сада. Учитывать этот момент стоит даже если в момент приобретения дома детей нет, лучше подумать об этой проблеме до того, как она станет острой;
  • Расстояние до центральных трасс — глубинка с чистым воздухом и экологически чистыми продуктами хороша, но порой случатся так, что в город нужно попасть срочно. Хорошо, когда за окном сухая погода и к городу можно добраться в пятнадцать минут и куда хуже, если за окном вьюга или ливень. В этом случае существует опасность оказаться отрезанным от города до улучшения погодных условий.

Прежде чем решить, что дом вам однозначно подходит, по причине низкой цены или красивого фасада, стоит подробно изучить все детали.

В противном случае существует опасность потратить то, что вы сэкономили на покупке на ремонт, систематическую оплату такси или даже лечение.

Когда лучше смотреть дом

Несмотря на то, что летом и весной смотреть дома удобнее всего, ведь не досаждает ни холод, ни дождь, это не лучшее время для приобретения недвижимости.

Лучшим временем для осмотра дома является осень.

Именно в этот период у покупателя есть возможность осмотреть участок до того, как он покроется снегом и одновременно проверить дом на прочность, не протекает ли он.

Даже если после осеннего приобретения дома вдруг будут обнаружены проблемы, потребовать с продавца компенсацию, согласно установленным законам, легче по горячим следам. Это является еще одним плюсом приобретения дома в межсезонье.

Не менее привлекательна покупка зимой, в период самых больших скидок на недвижимость. Одновременно у покупателя появляется возможность изучить состояние дорог в поселке, своими глазами увидеть, что его ждет. Однако, не стоит гнаться за скидками.

Приобретение дома по сниженной стоимости — соблазнительная перспектива, однако, зимой сложно в полной мере осмотреть участок, существует опасность весной обнаружить не совсем то, что вы ожидали.

Очень — лучшее время для осмотра дома, когда покупатель получает возможность изучить его в экстремальных условиях межсезонья.

Зима порадует скидками, однако гнаться за ними не стоит, рекомендуется основательно осмотреть дом и участок, прежде чем отдавать за него деньги.

Как проверить дом перед покупкой самостоятельно

Прежде чем что-то приобрести, это обязательно нужно проверить собственноручно, дом не является исключением.

При осмотре недвижимости рекомендуется обратить особенное внимание на ряд деталей:

  • Для деревянного дома показателем качества будет уровень просушки дерева, что можно определить с помощью влагомера. Нормой клееного бруса является 16% влажности, а бревна или типичного бруса — до 20%. Почернение дерева — первый признак того, что древесина не была обработана специальными составами для ее укрепления и защиты от грибка и плесени;
  • Изучите канализацию, как минимум, слейте большое количество воды и определите, как быстро она уходит. При этом оцените состояние труб, на них не должна проступать влага. Если вы приобретаете дом с выгребной ямой, не забудьте о ней. Стандартной считается яма длиной в 2,5 м, шириной в 1 м и глубиной в 1,5 м. Стены ямы должны быть выложены камнем, кирпичом или залиты бетоном;
  • Обратите внимание на окна, попробуйте легко ли их открыть, насколько прочные стеклопакеты и не собирается ли в камерах лишняя влага;
  • Обязательно попросите хозяев включить для проверки все системы (газ, электричество, воду). Если хозяин, по какой-то причине отказывается продемонстрировать что-то, обязательно запомните это. Есть опасность, что таким образом он хочет скрыть проблему от потенциального покупателя;
  • Откройте двери, обратите внимание, как они движутся. Если туго и скрипят — дом дал не лучшую усадку;
  • Изучите стены и пол, их ровность — показатель качества строения в целом. Определить можно с помощью длинной линейки, если она прилегает неплотно, заметны выпуклости, значит строители не особенно старались сделать здание качественным. Не лишним будет использование строительного уровня. При кривых стенах или неровном паркете, пузырек в уровне (ватерпас) уйдет в сторону, тогда как в норме должен находится строго посредине;
  • Уточните какая схема подачи воды в дом, изучите работоспособность отопительной системы.
  • Первым делом для этого нужно включить котел и через полчаса потрогать трубы по всем комнатам, определить всюду ли поступает горячая вода. В случае, если недобросовестные продавцы не слили воду на зиму, это позволит вовремя заметить течь в трубах.
  • Изучите расположение кранов для спуска воздуха в батареях.

Если после этого вас все устроило, можно переходить к документальному уровню вопроса.

Однако, если хоть один момент насторожил, не рекомендуется торопиться, лучше обратиться за советом к специалисту.

Состояние помещения и коммуникаций проверяем с привлечением специалистов

Не всякий может на глаз определить качество здания. Нередко даже тот дом, что понравился обычному покупателю при внимательном рассмотрении специалиста окажется непригодным для жилья.

Однако, даже если визуально определить качество строения можно, определить состояние коммуникации не знатоку не под силу.

Именно для последнего нужен человек, который разбирается в вопросе.

Так, к примеру, покупатель в проверке газа, ограничится включением котла и плиты, не став изучать особенности подключения к централизованной подаче газа. Что открывает широкое поле для мошенников, которые легко могут под этим видом продать дом с вкопанными в землю газовыми баллонами.

Не стоит спотыкаться на опасении дороговизны экспертизы. В сравнении с убытком, который покупатель получит при покупке «некондиционного» здания, цена не так велика и в зависимости от площади может колебаться от 100 до 200 долларов.

Тепловизионное обследование дома

Но уже через несколько часов осмотра здания и изучения чертежей, профессионал сможет указать на возможные проблемы, которые обычный покупатель бы пропустил.

При необходимости, можно заказать и более углубленную проверку, но это скажется на цене. Кроме того, эксперты могут использовать разрушающие приборы (откапывание фундамента для исследования гидроизоляции), что разрешит не каждый хозяин дома и неразрушающие (исследование напряжения арматуры и марки бетона).

Не менее распространенным и важным вопросом является и анализ сохранности тепла, провести который самостоятельно невозможно.

Эксперт проведет оценку визуально или с выдачей энергетического паспорта, в результате подробного исследования.

В случае, если вы ничего не понимаете в строительстве, помощь специалистов просто незаменима. Без рекомендации эксперта существует опасность получить кота в мешке со всеми вытекающими тратами на устранение проблем.

Экспертиза дома перед покупкой

Перед выездом на осмотр недвижимости рекомендуется вооружится фотоаппаратом, отвесом, уровнем и рулеткой. Этот нехитрый набор необходим при первичном осмотре дома.

Не рекомендуется соглашаться на покупку до того, как участок полностью проверен. В идеале рекомендуется обратиться к знатокам, но на первичном осмотре можно обойтись и своими силами.

Так рекомендуется обратить внимание на такие моменты:

  • Изучите подоконники, окна и двери на предмет заражения сухой гнилью или термитами;
  • Изучите состояние крыши и пола на предмет следов гниения или заражения вредоносными насекомыми;
  • Изучите на канализационную систему (наличие протечек, определите дату последней очистки) и систему водоснабжения;
  • Осмотрите предохранительную панель и электропроводку;
  • Изучить прочность пристроек и крыльца, уточните, есть ли на них проект;
  • Определить состояние отопительной системы и особенно котельных установок;
  • Осмотрите подъездную дорожку, определите состояние брусчатки;
  • Если был нанят специалист, не полагайтесь только на отчеты, отправьтесь на проверку с ним. Просите пояснить непонятные моменты и указать на проблемы вам лично.

Если в процессе осмотра были обнаружены дефекты не обязательно отказываться от дома, если в целом он вас устраивает.

Можно попробовать поговорить с продавцом и предложить снизить цену. Однако прежде чем приступать к обсуждению и предлагать новую цену обязательно просчитайте во сколько обойдется ремонт и ориентируясь на эту цену приступайте к обсуждению.

На что обратить внимание при покупке дома: юридическая сторона вопроса, какие документы потребуются

Если дом приглянулся, недостатков обнаружено не было, можно переходить к последнему и самому важному этапу. Проверке документов. Несмотря на то, что это завершающий этап, он является одним из самых важных и опасных, поэтому на нем стоит вооружится всем возможным вниманием и знаниями.

При проверке документов, рекомендуется обратить внимание на такие бумаги:

  • Акт о введении дома в эксплуатацию;
  • Разрешение на строительство;
  • Свидетельство государственной регистрации права собственности на землю;
  • Разрешение супруга (супруги) на продажу;
  • Свидетельство государственной регистрации права собственности на строение;
  • Справка о количестве человек, прописанных.

Что потребуется проверить при покупке дома с участком землт, смотрим видео:

Однако, важно учитывать, что полный перечень необходимых бумаг может отличаться в зависимости от типа дома, размеров участка и многих других моментов.

Конечно, если сделка проводиться при помощи риэлтора, вся бумажная волокита ложится на него, но лучше лишний раз перестраховаться.

Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем рекомендуется:

  • Обратитесь в Управление земельных ресурсов для того, чтобы сопоставить размер участка и его регистрацию по определенному адресу;
  • Обратить особенное внимание на то совпадает ли размер участка, который был оформлен в собственность по бумагам размеру участка, который представлен покупателю. Это поможет вовремя заметить, не является ли часть участка самозахваченной. Если размер представленного надела больше размера участка в документах, лучше отказаться от заключения договора купли-продажи;
  • Обязательно уделите внимание истории здания, его продаж и других сделок, связанных с этой недвижимостью. Эти договоры можно отыскать в БТИ. Вообще все договора купли-продажи должны быть зафиксированы в бюро, как подтвержденные, однако лучше перестраховаться. В случае если одна из сделок когда-то была проведена лицами, не имеющими права продажи, все последующие сделки признаются недействительными. Если вы не знаток, проверять рекомендуется не собственноручно, а через риэлторское агентство;
  • Определить нет ли межевых споров с соседями. Расспросите соседей, обратитесь в поселковый совет, измерьте расстояние от дома до имеющихся границ и сверьте расстояние с предоставленным планом территории. При необходимости попросите продавца предоставить документы с четкими границами наделов из Центрального земельного кадастра;
  • По нотариальному реестру проверьте нет ли на доме ареста, не отдано ли помещение в залог и не висит ли на нем долг. Такие моменты должны быть четко определены при заключении договора купли-продажи;
  • Потребовать одновременное оформление нескольких отдельных договоров о купле-продаже. Это поможет обезопасить себя от опасности получить дом при проданном другому человеку участке, на котором он расположен;
  • Уделите внимание проектной документации на дом, инженерные системы, договоры с поставщиками коммуникаций. Обязательно проверьте техпаспорт БТИ, чтобы определить наличие незаконных перестроек.

Предлагаем посмотреть видео о том, как проверить дом перед покупкой

Если документация в норме — можно приступать к сделке. Важно помнить, что проделанная работа — не пустая трата времени, а перестраховка, которая поможет спать в новом жилье спокойнее.

Приобретение недвижимости — процесс ответственный, требующий немало времени.

Важно обращать внимание на внешний вид, уделять время документации и, при необходимости, обращаться за помощью к знатокам.

Что скрывают продавцы коттеджей? Проверка состояния дома перед покупкой на сайте Недвио

Очевидно, что перед тем как купить недвижимость, ее следует тщательно проверить. Однако проверка состояния загородного дома, в отличие от квартиры — это гораздо более сложный и длительный процесс.

Учитывая то, что большинство коттеджей построены по индивидуальным проектам — в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход. Кроме того, некоторые продавцы умело маскируют дефекты и не говорят (умалчивают) о них.

Почему важно делать проверку состояния дома?

При покупке такого дорогостоящего имущества, как загородный дом, лучше не экономить на экспертах. Если вы сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с оценкой состояния дома, сможете проверить все документы и их юридическую чистоту, правильно оформить договор и провести расчеты — разумнее нанять строительного эксперта, а также опытного риэлтора, либо профильного юриста.

Привлечение экспертов позволит вам получить:

  1. максимально подробную информацию о состоянии конструкций дома (в т.ч. скрытых) — фундамента, стен, кровли, инженерных коммуникациях, а также физическому и моральному износу объекта;
  2. получить независимое мнение о качестве строительства, а также адекватности цены и ликвидности объекта недвижимости;
  3. грамотно провести переговоры с продавцом, учесть все возможные нюансы и отразить их в договоре;
  4. узнать какие есть проблемы в документах, долги, ограничения и обременения и другие вещи, которые могут препятствовать законной, безопасной, а главное — выгодной сделке.

Можно ли все это сделать своими силами? Да, это возможно. Но сразу скажем, не на экспертном уровне (для этого придется набраться опыта и изучить тонну информации). Но если вы готовы брать на себя такую ответственность (и риск), либо не хотите тратиться на экспертов до того, как выбрали понравившийся вариант — это разумное решение.

С чего начать осмотр коттеджа?

Еще до просмотра коттеджа следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. На этапе телефонных переговоров с риэлтором или собственником лучше задать конкретный вопрос: «дом строился изначально для себя или на продажу?» Как правило, в первом случае хозяин с большим трепетом продумывает все конструкционные особенности и не экономит на материалах;
  2. Далее следует оценить местность на наличие низко пролетающих самолетов, а также железнодорожных путей. Сильный шум может нарушить всю прелесть загородного уединения. Есть специальные сайты, на которых можно наблюдать за движением транспорта на конкретной территории;
  3. Нужно тщательно изучить местность с точки зрения транспортной доступности, а также экологии, наличия социальной и бытовой инфраструктуры и др.;
  4. Оценить рельеф местности, близость леса, рек, озер и близлежащих городов, поселков, деревень;
  5. Выбрать оптимальное время для осмотра. Если исходить из времени года, лучше всего делать просмотры загородных домов весной. В это время состояние подвала, цоколя, фундамента дома позволяет судить о наличии воды и возможной сырости. Зимой или поздней осенью такие вещи можно не увидеть. В какой конкретно день приехать? Лучше всего, когда идет дождь (или после него), чтобы оценить состояние подъездных дорог и придомовой территории. В какое время суток? — Безусловно, только днем, при хорошем освещении солнцем.

Что взять с собой на осмотр?

Выезжая на просмотр коттеджей для покупки, заранее спланируйте план действий, в каком порядке и что вы будете смотреть, и запишите в блокнот (смартфон) интересующие вопросы.

Также возьмите с собой:

  • фотоаппарат (или смартфон с фотокамерой хорошего разрешения);
  • рулетку (как обычную, так и лазерную);
  • отвес;
  • водяной уровень;
  • угольник;
  • фонарик;
  • шило или отвертку.

Как проводить просмотр коттеджа?

Если знать на что смотреть, даже при беглом изучении, можно получить достаточное представление о качестве дома и применяемых материалах — обычно то, о чем продавцы любят умолчать или скрыть.

Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание.

Стены и перекрытия

(1) Наличие трещин и их маскировка говорит о просадке грунта и проблемах с фундаментом. Если стены недавно отделаны сайдингом или другим облицовочным материалом — это верный признак, что со стенами что-то не так.

(2) Обратите внимание какой утепляющий материал используется. Самым лучшим и долговечным считается пенополистирол (он служит до 60 лет). В России его стали применять относительно недавно. В большинстве домов, построенных 15-20 и более лет назад, его скорее всего не будет, а значит утеплитель уже отслужил свой срок и потребуется его замена.

Проверить наличие утеплителя можно, заглянув под внешний подоконник. Если утепление стен отсутствует, уточните у продавца, почему это не сделано. Многие застройщики строят дома «по-старинке», без утепления, компенсируя это большей толщиной стен. Но учтите, если вы планируете жить в коттедже круглогодично, такие стены могут не спасти вас от лютых морозов, а значит их придется потом утеплять.

(3) Проверьте как хорошо стены держат / пропускают тепло. Это можно сделать с помощью тепловизора. Таким же образом можно найти мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т.д. Данный прибор можно взять в аренду.

(4) Затем осуществляется проверка вертикальности стен и углов, а также замеры длины фасадных стен.

(5) Если дом построен из дерева, состояние деревянных поверхностей проверяют, постучав косточками руки о стену. Трухлявая древесина будет издавать глухой звук. Кроме того, краска на ней будет отслаиваться.

Есть и более радикальный метод проверки — использование шила или другого острого предмета (заранее уточните у продавца можно ли?). Достаточно просто потыкать ими в стену.

(6) Полы проверяют на щели и скрип. Если есть подозрение на неровность пола, можно опять-таки воспользоваться уровнем.

Есть еще один метод — провести эксперимент с помощью обыкновенного шарика. Положите его в нескольких местах, и если пол не ровный, то он начнет движение в сторону наибольшего уклона.

Важно оценить состояние и аккуратность внутреннего убранства в коттедже. Это показатель отношения хозяина к своему дому.

Чердак, кровля и крыша

(7) Осмотрите кровлю и стропильную систему как снаружи, так и внутри (через чердак) на предмет подтеканий, наличие следов плесени, грибка или гнили. О присутствии влаги свидетельствуют вымытые швы и подтеки на стенах.

Многое может о себе «сказать» конфигурация крыши, типы используемых балок. Так, если крыша пологая и зимой на ней нет снега, то скорее всего она недостаточно хорошо утеплена. То есть снег тает, получая тепло от дома. Об этом же говорят и длинные сосульки.

Таким же образом можно сразу оценить и состояние водосточной системы.

Окна и двери

(8) Проверяется насколько легко и плотно они открываются и закрываются, а также аккуратность установки. Заклинивание дверей или перекосы могут свидетельствовать об усадке конструкции.

Стеклопакеты должны быть приспособлены к зимним условиям. Наличие сквозняка в доме проверяют пламенем зажигалки или спички.

Отопительная и электрическая система

(9) Необходимо попросить продавца продемонстрировать одновременную работу всех систем. Если дом еще не подключен к газу и в нем нет газового котла, то следует убедиться есть ли место для установки отопительного оборудования и соответствующая труба (дымоход).

(10) Далее проведите визуальный осмотр розеток, выключателей, наружной проводки и щитков. Работоспособность розеток проверяется с помощью зарядки мобильного телефона, а в пустые патроны вкручивают лампочку.

Канализационная система

(11) Спросите у продавца каким образом доставляется в дом вода и выходит канализация, есть ли открытые элементы труб на улице и прочно ли они укрыты, насколько глубоко закопаны? (должны быть ниже глубины промерзания грунта)

Для проверки работоспособности систем рекомендуется попробовать слить сразу большое количество воды и посмотреть насколько быстро она уходит. Также нужно проверить есть ли септик и как он работает.

(12) В санузлах обследуйте наличие луж и увлажнений в районе труб, которые часто скрыты в специальные короба.

Фундамент

(13) Существенные изъяны фундамента могут привести к медленному разрушению всего дома. Чаще всего они связаны с нарушением строительных норм, технологии возведения фундамента и применении некачественных, дешевых материалов.

Проверка состояния фундамента осуществляется очень тщательно, в несколько этапов:

  1. Обратите внимание насколько хорошо и правильно выполнена гидроизоляция, и из какого материала (это важнейший фактор долговечности фундамента);
  2. Уточните у продавца знает ли он глубину залегания грунтовых вод (если не знает, но при этом он строил сам — повод насторожиться);
  3. При наружном осмотре цоколя / подвала, проверьте их на наличие трещин и видимой арматуры. Обратите особое внимание на места ввода и вывода труб;
  4. С помощью отвеса проверяется вертикальность угловых соединений;
  5. Замерьте площадь фундамента и сверьте ее с заявленной продавцом;
  6. Обратите внимание на стены в цоколе / подвале. В каком они состоянии? Если ремонт сделан недавно и штукатурка / обои явно свежие — это должно насторожить. Это может свидетельствовать о наличии протечек и подтеков, которые оперативно замаскированы;
  7. Проверьте наличие дренажной системы и отмостки вокруг дома, защищающей от затопления нулевой уровень. Обратите внимание как сделана отмостка (ее делают с уклоном в сторону от здания). Это можно сделать с помощью водяного уровня. Ширина должна быть на 20 см больше проекции на землю линии свеса крыши. Хорошо если отмостка еще утеплена пластами пенополистирола.

Какие документы должны быть при покупке дома

В продолжении темы дома-самостроя обязательным является изучение паспорта домовладения, в котором будут описаны все сооружения на участке, включая их назначение, план участка, состояние и оценку, экспликацию площади участка. Технический паспорт здания содержит в себе план каждого этажа всех строений на участке, поэтому он тоже поможет выявить несоответствия официально оформленных перепланировок и строений.

Вертикальны ли стены, горизонтальны ли доски паркета, можно узнать, использовав уровень. Приложите его и посмотрите, где именно находится пузырек, вмонтированный в инструмент, если ровно по центру, то все в порядке, а наклонился, то имеется скос в ту или иную сторону.

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

После того как вы определились с предыдущими пунктами, и вас все устроило, пора переходить к самому сложному – сверке бумаг на землю и строение. На этом этапе от вас потребуется максимальная внимательность, поэтому не упускайте ни одной мелочи.

Сам дом и участок – это две самостоятельные единицы, поэтому для приобретения и продажи каждой понадобятся отдельные документы, разные условия.

Бумаги на землю

С постройками все несколько проще, поэтому мы начнем с участка. Что надо проверить в обязательном порядке?

Удостоверьтесь, что продавец является собственником земли. Попросите у него:

  • Правоустанавливающий документ

Самым оптимальным вариантом тут может считаться официальное свидетельство, которое подтверждает его права.Если же вам предоставляются другие бумаги, например, временное разрешение на владение участком или свидетельство о собственности, то придется несколько сложнее.С точки зрения закона тут все чисто.

  • Статус участка на портале Росреестра

Его вы можете проверить и самостоятельно. Достаточно сделать запрос на портале и ввести кадастровый номер участка или его полный адрес. Там же вы сможете уточнить, не в залоге ли эта земля.

На сайте ФМС вы сможете проверить его историю и подлинность.

Покупка дома с земельным участком не представляет ничего сложного, достаточно предоставить документы и пройти все этапы их регистрации в соответствующих органах.

Чтобы оформить сделку купли-продажи, вам понадобятся:

  • Правоустанавливающие бумаги от продавца.
  • Выписка из БТИ.
  • Тех.паспорт на дом.
  • Согласие одного из супругов на продажу.
  • Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
  • Непосредственно договор, в котором прописаны условия соглашения.

После этого вам придется оформить права собственности уже на себя. Обратитесь в Росриестр и предоставьте следующие документы:

  • Заявление в котором вы просите осуществить переход права на собственность к вам.
  • Заявление, подтверждающее регистрацию этого права.
  • Паспорт.
  • Документ, по которому осуществился передел собственности.
  • Договор купли-продажи.

Какие документы нужно проверять при покупке дома в деревне с земельным участком, какой должен быть план действий при покупке чтобы не обманули?

Опишите пожалуйста полную схему. 07 Апреля 2014, 12:56 Алексей, г.

Вологда

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Алексей, в принципе проверкой документов будет заниматься Росреестр при регистрации сделки.

Но Вы тоже можете удостовериться в честности сделки, а если вносите предоплату, то это просто необходимо. Для начала попросите продавца показать свидетельства о праве собственности на дом и землю, потом запросите е в Росреестре выписку из ЕГРП на дом (200 руб.), из нее сможете удостовериться является ли продавец собственником, нет ли обременений, требуйте, чтобы продавец предоставил справку о том, что в доме никто не зарегистрирован.

– Что надо непременно знать при покупке домика на земельном участке в деревне?

Какие необходимы документы от продавца и покупателя для надежного совершения сделки?

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования.

От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко: Отвечает юрист Светлана Иванова: При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц.

Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости.

В процессе покупки дома очень часто забываются два элементарных правила: не определяются четкие различия между правом на недвижимость и правом на землю.

Необходима полная уверенность в том, что все документы, удостоверяющие наличие права на землю и недвижимость, закреплены без нарушений.

Покупатели не проверяют оформлены ли эти права и зарегистрированы ли они надлежащим образом. Очень часто в порыве радости они упускают тот факт, что земля принадлежит продавцу лишь на основе дарственной, а не на праве собственности. В этом случае закон запрещает подписание договора о купле-продаже и лишает хозяина возможности дальнейшей продажи дома на участке земли, а также распоряжения загородным участком по личному усмотрению.

Добрый день, Алексей, в принципе проверкой документов будет заниматься Росреестр при регистрации сделки. Но Вы тоже можете удостовериться в честности сделки, а если вносите предоплату, то это просто необходимо. Для начала попросите продавца показать свидетельства о праве собственности на дом и землю, потом запросите е в Росреестре выписку из ЕГРП на дом (200 руб.

  • Правоудостоверяющие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство приемной комиссии о введении объекта в эксплуатацию (если дом построен продавцом).
  • Правоустанавливающие бумаги: свидетельство о праве собственности, документы, характеризующие характер перехода недвижимости к новому владельцу: свидетельство о праве наследования, договор продажи или дарения.
  • Бывают случаи, когда приобретается недостроенный дом. В этом случае потребуется свидетельство о праве собственности на недостроенное строительство. Если объект не отмечен в БТИ, этот недочет может исправить нотариус, присутствующий при оформлении сделки по покупке недвижимости.
  • Договор купли-продажи земельного надела.
  • Документ, подтверждающий право собственности на землю.
  • Технический паспорт жилого объекта.
  • Кадастровый документ.
  • Выписка из госреестра, подтверждающая отсутствие обременений .
  • Выписка из домовой книги, учитывающая всех прописанных в доме.
  • Справка, выдаваемая сотрудником налоговой службы, об отсутствии задолженностей по земельному и имущественному налогам.
  • Выписки из ЖКХ , подтверждающие отсутствие задолженностей.
  • Документ от супруга, в котором он дает согласие на продажу дома и обязуется вовремя выписаться из продаваемого жилья (заявление заверяет нотариус).
  • В случае наличия у продавцов детей, необходимо получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
  • Если у хозяина есть совладельцы, имеющие право на покупку дома в первую очередь, они должны написать отказную .
  • Жилье, находящееся в ипотеке, продается с разрешения заемщика.
  • Паспорт на недвижимость.
  • договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
  • выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
  • если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
  • техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
  • справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
  • согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
  • квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
  • если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
  • паспорта сторон договора;
  • выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
  • при вступлении в права – заявление.

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Как проверить документы на дом в деревне

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

На какие грабли при покупке дома наступают дважды Характерна и обратная ситуация.

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.

Вологда

На какие грабли при покупке дома наступают дважды Характерна и обратная ситуация.

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.

необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства. не менее важной будет проверка физического состояния дома, чтобы он был комфортным и надёжным для жизни. в первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.>

Бумаги на землю

Проверять качество строения лучше всего в весенний период. Именно так вы сможете удостовериться в том, что подвал не протекает, грунтовые воды не подмывают фундамент, а в самом доме нет сырых углов.

Начинайте проверку сверху. Чердак и крыша могут выглядеть прекрасно, однако, если посмотреть внимательнее, то можно заметить большое количество дефектов. Определите, как уложена кровля, все ли части на своем месте? Узнать, есть ли протечка, довольно просто: посмотрите, заметны ли подтеки на стенах? Если они имеются, то крыша явно не в порядке. Удостоверьтесь, что система водоотвода сделана качественно.

Затем – двери. Откройте и закройте их. Если услышите скрип, то это плохой знак. Возможно, фундамент усел, и сам дом покосился.

Осмотрите окна. Плотно ли стекла держатся в раме? Попадает ли внутрь влага? Легко ли открыть и закрыть их?

Войдите и попросите одновременно включить газ, свет, отопление и воду. Если какая-то система даёт сбой, то это должно вас насторожить.

Обратите пристальное внимание на состояние паркета и стен. От него зависит успех строительства. Чтобы понять, насколько они ровные, надо приложить к поверхности обыкновенную линейку или брусок. Если он прилегает плохо, а между ним и стеной или полом образуются зазоры, то это говорит о том, что покупать такое жильё лучше не стоит.

Если вы покупаете дом из дерева, то обязательно удостоверьтесь, что древесина хорошо просушена. Воспользуйтесь для этого влагомером.

Изучите качество работы канализационной системы. Просто наберите большое количество воды и спустите её, быстро ли она уходит? Осмотрите трубы, на них не должно быть капелек жидкости.

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *