Продажа закладной по ипотеке

Почему банк продает закладные по ипотечным кредитам

Многие наши соотечественники воспользовались возможностью получить ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. Кто-то наконец приобрёл заветные метры, кто-то создал новую семью, кто-то улучшил свои жилищные условия. Вместе с этим все эти люди стали клиентами банков, выдавших ипотечные кредиты. В дополнение счастливые обладатели «метров» получили и некое беспокойство: мало того, что ты ежемесячно гасишь ипотечный кредит, так ещё и ситуация в экономике непонятная, плюс ко всему – подогреваемый в СМИ ажиотаж вокруг возможных проблем ипотеки. А тут ещё и приходит письмо от банка, что ипотечная закладная (ценная бумага, удостоверяющая факт залога Вашей собственной квартиры) банком продана. Вся эта информация в голове в чёткую структуру не укладывается, поэтому мы додумываем всё сами, а уж додумывать мы умеем.

Что же происходит на самом деле? Почему банк продаёт закладные? Имеет ли он право продать именно Вашу закладную без согласования с Вами? Что делать Вам в этом случае? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у заёмщика? Почему? И вообще, что делать? Попытаемся разобраться во всём поподробнее.

1. Почему банк продает закладные?

Выдавая ипотечный кредит, банк составляет ценную бумагу (называемую закладной), которую подписывает заёмщик. Данная ценная бумага с одной стороны, удостоверяет, что данная квартира находится в залоге у держателя закладной, с другой стороны, может быть продана другому (новому) владельцу, которые с момента продажи начинает получать доход от данного кредита.

Согласно ст. 13 п.2 Федеральному Закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. От 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
  • право залога на имущество, обремененное ипотекой».

Это значит, кто владеет закладной, тот и имеет право на получение ежемесячных платежей заемщика по кредиту и право залога на квартиру. Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты посредством продажи закладных, на вторичном рынке — финансовые компании, фонды, скупающие закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие другие ценные бумаги (облигации). Таким образом, с позиции банков более разумно после выдачи долгосрочного ипотечного кредита продать свои права кредитора на рынке посредством продажи закладных и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

2. Имеет ли право Банк продать закладную, не согласовывая данный вопрос с клиентом?

В соответствии с Гражданским кодексом согласия должника на передачу/уступку права требования долга не требуется. Банк просто уведомляет заемщика о факте продажи закладной. Кстати говоря, ничего страшного здесь нет. Если Вы – добросовестный плательщик и рассчитываетесь по кредиту вовремя – Вам совершенно всё равно, кто является владельцем закладной по Вашей квартире.

3. Как передача прав по закладной повлияет на условия кредитования?

Для заемщика, закладная которого была продана, ничего не меняется. Все условия Кредитного договора и закладной (сумма кредита, процентная ставка, сроки и т.п.), порядок погашения кредита остаются прежними. Изменился только сам Кредитор и реквизиты уплаты долга (это указывается в письме-уведомлении). Все вопросы по кредиту, как, например, досрочное гашение кредита, с настоящего времени необходимо решать с новым кредитором.

4. Действия заемщика в случае продажи закладной по его кредиту.

После получения из Банка письма-уведомления о передаче прав по закладной другому кредитору необходимо осуществлять оплату по кредиту кредитору (его реквизиты указаны в уведомлении). Это можно делать либо открыв счёт в банке, указанном в уведомлении, и перечислять деньги уже через новый банк, либо воспользоваться имеющимся счётом в Плюс Банке и делать переводы со своего прежнего счёта. ОАО «Плюс Банк», в свою очередь, будет перечислять платежи в пользу нового кредитора. В этом случае будет взиматься комиссия за перевод – банк компенсирует свои расходы по переводу Ваших платежей получателю (новому владельцу закладной).

5. Какие дополнительные расходы несет клиент в случае необходимости перечисления платежей по кредиту другому кредитору? Почему они возникают? Как их минимизировать?

Допустим, в уведомлении о продаже закладной указаны реквизиты для перечисления платежей по кредиту, отличные от прежних. И новый кредитор — небанковская организация (например, ОАО «АИЖК»), т.е. она имеет счет в другом банке. И теперь именно на этот счет должны поступать платежи по кредиту. Задача заемщика доставить средства на этот счет любым максимально удобным или дешевым для него способом. Комиссия за перечисление платежей по кредиту предусмотрена не в качестве дополнительной оплаты за кредит, а в качестве оплаты за любые перечисления на счет в другом банке согласно тарифам банка. Размер комиссии устанавливается тем банком, который перечисляет платеж новому кредитору, то есть заемщик может выбрать любой банк с наименьшим тарифом за перечисление. Также возможен такой вариант: заемщику можно написать заявление в бухгалтерии по месту работы о ежемесячном перечислении части заработной платы в качестве платежа по кредиту в пользу нового кредитора.

6. Как решается вопрос со страховкой?

Страхование жизни и недвижимости и в случае передачи прав по закладной остается обязательным условием Кредитного договора. Страховая компания уведомлена о смене выгодоприобретателя и внесет необходимые изменения в договор, если они потребуются.

По любым вопросам, касающимся передачи прав по закладной, Вас готовы проконсультировать специалисты сектора сопровождения закладных, телефон (3812) 39-30-31, 39-30-70.

Все предложения Плюс Банка в сфере жилищного кредитования доступны на сайте банка в разделе «Ипотека». Также вы можете получить консультацию специалиста Банка, заполнив онлайн-заявку на консультацию по ипотеке или обратившись в круглосуточный Информационный центр по телефону: +7 (800) 200-23-72, звонок бесплатный.

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

Если банк продал закладную, грозит ли это финансовыми проблемами ипотечному заемщику? При получении жилищного кредита регистрируется ценная бумага, позволяющая кредитору требовать исполнения обязательств (102-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Часто продажа документа становится полной неожиданностью и вызывает множество вопросов. Надо ли опасаться если банк продал закладную по ипотеке, чем это грозит клиенту и как должен быть оформлен перевод в другой банк, расскажем в нашей статье.

Может ли банк продать закладную

Может ли банк продать закладную по ипотеке? По закону никаких препятствий для сделки нет. Условие возможной передачи ценной бумаги прописывается в ипотечном договоре и самой закладной. Юридическое право банка продать закладную по ипотеке закреплено в Гражданском кодексе РФ, причем и после этого переход прав может осуществляться неограниченное число раз.

Причину, почему банк продал закладную по ипотеке другому банку, заемщику вряд ли расскажут. Но на практике ею являются только две ситуации:

  • кредитору нужны оборотные средства;
  • банк признан финансово несостоятельным, то есть банкротом.

Основная причина, почему банки продают закладные – необходимость пополнения оборотных активов. Это достаточно частая практика среди кредитных учреждений. Ценные бумаги могут быть переданы другому банку или организации, специализирующейся на таких сделках. Как правило, происходит массовая продажа сразу нескольких десятков или даже сотен закладных.

После регистрации нового залогодержателя тот получает право требования по всем обязательствам, обеспеченным ценной бумагой (102-ФЗ, ст. 48 (скачать)). Для покупателя закладной сделка тоже выгодна, ведь в течение оставшегося срока он будет получать проценты, предусмотренные условиями ипотечного договора. При этом иногда даже не возникает дополнительных трат на обслуживание приобретенного займа (если клиент переводит платежи прежним способом).

Как происходит продажа закладной

Если не уведомив заемщика банк продал закладную, оспорить эту сделку не получится. Дело в том, что по закону он и не обязан сообщать клиенту о предстоящем переходе ценной бумаги. Это оговорено в статье 382 Гражданского кодекса РФ (скачать). Конечно, при оформлении ипотеки можно потребовать внесения пункта об обязательном согласовании возможной продажи. Но на практике кредитор вряд ли пойдет на изменение условий типового договора, ведь в нем учтены все правовые и финансовые интересы банка.

Теоретически можно внести запрет на переход закладной другому кредитору в текст документа. Но он не будет действовать при выполнении требования по исполнительному производству и при банкротстве.

Как банк продает закладную на квартиру:

  1. Находится покупатель ценной бумаги.
  2. Между настоящим и будущим залогодержателями заключается письменный договор.
  3. Вносятся дополнения в текст закладной, которая до этого момента хранится в архиве банка.
  4. Подаются данные в Росреестр, на их основании регистрируется смена залогодержателя.
  5. Закладная поступает к новому кредитору.
  6. Ипотечный заемщик уведомляется об уже совершенной сделке в письменном виде.

Конечно, порядочный банк предупредит своих клиентов о том, что их закладные вскоре будут принадлежать другой организации. Но это не является обязательным требованием закона, тем более, что залогодатель не сможет никак воспрепятствовать сделке. Как правило, первое уведомление заемщику приходит уже после совершенной продажи ценной бумаги. Причем оно должно быть оформлено в письменной форме и отправлено заказным письмом. Текущий кредитор не имеет права просто позвонить или отправить СМС-сообщение.

Если новый залогодержатель не выполнит это требование закона, он будет не вправе выставлять заемщику штрафы за просроченные платежи. При ненадлежащем уведомлении все риски невыплаты долга берет на себя покупатель закладной.

Клиент имеет право обратиться за разъяснениями относительно проведенной сделки как к первичному кредитору, так и к новому владельцу ценной бумаги. Это очень важный момент, ведь нередко к таким уловкам прибегают мошенники, рассылая банковским клиентам липовые письма о перепродаже закладной и оплате по новым реквизитам. Основным подтверждением того, что банк продал закладную по ипотеке, является официальная бумага с печатью кредитной организации и подписью уполномоченного сотрудника. Лучше всего самостоятельно подойти к новому кредитору и убедиться в наличии перехода прав по ценной бумаге.

Как правило, продаже подлежат закладные с хорошей историей выплат. Банк-покупатель ценных бумаг сначала проверит качество погашения, ведь в противном случае он рискует приобрести проблемные займы. Получить актуальные данные о клиенте и качестве оплаты ипотеки легко, заказав отчет в Бюро кредитных историй. Редко продаются закладные, оформленные в крупных банках, ведь обычно те не нуждаются в дополнительных средствах.

Оплата ипотеки после передачи ценной бумаги

Если банк продал закладную — чем это грозит заемщику? Возможны ли какие-то ощутимые последствия и неприятности? В первую очередь стоит отметить, что авторитетные банки не будут сотрудничать с сомнительными перекупщиками ценных бумаг. Так что серьезных проблем не возникнет, а остальные можно решить в рамках закона.

Если банк продал закладную, в оплате ипотечного долга ничего не поменяется. Заемщик продолжает вносить платежи, как и прежде. Текущие процентная ставка, график выплаты и срок погашения остаются теми же. Это право залогодателя закреплено в статье 384 Гражданского кодекса РФ (скачать). Кредитные взносы могут переводиться по старым реквизитам, поэтому многие заемщики даже не знают, что закладная по их ипотеке продана, хотя по закону должны быть уведомлены (ГК РФ, ст. 385 (скачать)).

Часто обслуживающей организацией остается банк, выдавший кредит. К примеру, на таких условиях Сбербанк продает закладные на квартиры своей дочерней организации.

Передача закладной не всегда сопровождается подписанием нового кредитного договора и открытием расчетного счета в другом банке. Это происходит на усмотрение нового залогодержателя. Однако после того, как банк продал закладную другому банку, клиента могут попросить перечислять платежи по новым реквизитам. Тот вправе отказаться и продолжить погашение привычным способом.

Стоит помнить, что такое решение может привести к неприятным последствиям. Старый кредитор принимает платеж и переводит его по реквизитам текущего залогодержателя, что может занимать несколько дней. Если заемщик не желает отправлять деньги по новым правилам, ему рекомендуется вносить оплату как минимум за неделю. Иначе возникнет просрочка, ухудшится кредитная история, будут наложены штрафные санкции. По закону клиент не виноват в случившемся, но потратит время и нервы на восстановление справедливости.

В случае банкротства кредитной организации клиенту все равно придется перейти на обслуживание в другой банк.

Чаще всего банки продают закладные ипотечному агентству, при этом условия оплаты кредита не меняются. Например, ВТБ продает закладные ДОМ РФ, принадлежащему и находящемуся под контролем государства. Обслуживающим банком остается та же финансовая организация, так что у клиента нет никаких причин беспокоиться о судьбе своей ипотеки.

Как продать квартиру после перехода закладной

Что делать если квартира продается и банк продал закладную? В этой ситуации нужно понимать, что регистрация сделки купли-продажи станет возможной только после погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре. По сути, в схеме продажи залоговой недвижимости ничего не меняется.

Как продать квартиру если банк продал закладную:

  • уточните, в какой организации сейчас находится ценная бумага по вашему кредиту и точную сумму к оплате;
  • погасите ипотечный долг первым взносом от покупателя или собственными средствами;
  • получите от залогодержателя справку о выполненных обязательствах и разрешение снять обременение с квартиры;
  • совместно с представителем кредитора подайте заявление на снятие обременения с недвижимости;
  • получите чистую выписку без отметки о залоге и зарегистрируйте сделку купли-продажи квартиры.

Оригинал закладной прикладывается к пакету бумаг для Росреестра, запись о залоге будет аннулирована.

К примеру, Сбербанк продал закладную ДОМ РФ. Клиент по-прежнему платит ипотеку по старым реквизитам, но по документам залогодержателем выступает государственное ипотечное агентство. В этом случае нужно уточнить остаток задолженности в банке, по телефону горячей линии или в личном кабинете на сайте, оплатить ее и следовать приведенному выше алгоритму действий.

Рефинансирование ипотеки после продажи закладной

Есть еще один важный вопрос, касающийся смены залогодержателя. Как рефинансировать ипотеку, если банк продал закладную? Как и в случае продажи квартиры, схема перехода на обслуживание в другую кредитную организацию не меняется:

  1. Выберите банк с выгодными условиями займа.
  2. Подайте кредитную заявку и дождитесь одобрения.
  3. Подпишите договор с новым кредитором, получите заемные средства и отправьте их в счет оплаты имеющегося долга.
  4. Зарегистрируйте в Росреестре переход закладной к новому залогодержателю (банку, рефинансировавшему ипотеку).

В целом продажа закладной по ипотечному кредиту ничем не грозит ответственному заемщику. Если он вовремя вносит платежи и заботится о выполнении условий кредита, последствий перехода прав по ценной бумаге не будет. При частых просрочках выплаты взыскание не отличается от той же ситуации с банком — первичным залогодержателем. Реализация заложенного имущества в счет погашения долга происходит в рамках закона (102-ФЗ, ст. 50 (скачать)) и условий ипотечного договора.

Оцените автора

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *