Малоэтажная застройка

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Статья 42. Градостроительные регламенты. Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки (до 4 этажей) (Ж-2)

Статья 42. Градостроительные регламенты. Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки (до 4 этажей) (Ж-2)

1. Территориальная зона Ж-2 предназначена для малоэтажных многоквартирных жилых домов, высотой не более 4 надземных этажей, включая мансардный.

Допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения преимущественно местного значения, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

2. В территориальной зоне разрешено размещение объектов коммунального обслуживания, если их размещение не влияет на окружающую среду, не причиняет неудобства жителям, не требует установления санитарной или охранной зоны, а площадь земельных участков под названными объектами не превышает 20% от площади территории зоны.

3. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны Ж-2:

Основные виды разрешенного использования

Описание вида

разрешенного использования

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка

(Код — 2.1.1)

— размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный);

— разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;

— размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;

— обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;

— размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Земельные участки (территории)

общего пользования

(Код — 12.0)

— размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дороги пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

Вспомогательные виды

разрешенного использования

Описание вида

разрешенного использования

Образование и просвещение

(Код — 3.5)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для

воспитания, образования и просвещения

(детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).

Дошкольное, начальное и среднее общее образование

(Код- 3.5.1.)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).

Среднее и высшее профессиональное образование

(Код — 3.5.2)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению).

Здравоохранение

(Код — 3.4)

Амбулаторно-поликлиническое обслуживание

(Код — 3.4.1)

Стационарное

(Код — 3.4.2)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи.

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории;

— санатории и профилактории, обеспечивающие оказание услуги по лечению).

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре);

— размещение станций скорой помощи.

Отдых (рекреация)

(Код 5.0)

— обустройство мест для занятия спортом,

физической культуры, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности;

— создание и уход за парками, городскими лесами, садами и скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также обустройство мест отдыха в них.

Коммунальное обслуживание

(Код — 3.1)

— размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

Бытовое обслуживание

(Код — 3.3)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг(мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Магазины

(Код — 4.4)

— размещение объектов капитального

строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

Общественное питание

(Код — 4.6)

— размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Банковская и страховая деятельность

(Код — 4.5)

-размещение объектов капитального строительства,предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

Культурное развитие

(Код — 3.6)

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев;

— устройство площадок для празднеств и

гуляний;

— размещение зданий и сооружений для размещения цирков, зверинцев, зоопарков, океанариумов.

Рынки

(Код — 4.3)

— размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более200 кв. м;

— размещение гаражей и (или) стоянок для

автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

Религиозное использование

(Код — 3.7)

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома);

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной

образовательной деятельности

(монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища).

Социальное обслуживание

(Код — 3.2)

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат);

-размещение объектов капитального строительства для размещения отделений

почты и телеграфа;

-размещение объектов капитального

строительства для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам.

Общественное управление

(Код — 3.8)

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность;

— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов управления политических партий, профессиональных и отраслевых союзов, творческих союзов и иных общественных объединений граждан по отраслевому или политическому признаку;

— размещение объектов капитального строительства для дипломатических представительства иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации.

Условно разрешенные виды использования

— офисы, конторы организаций;

— специальные жилые дома для престарелых и инвалидов;

— киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;

— парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

— гостиницы;

— оздоровительные центры;

— спортзалы с бассейнами или без них.

Примечания:

1. Объекты социального и бытового обслуживания допускаются пристроенные и встроено-пристроенные.

2. Допускается размещение производственных предприятий, при отсутствии санитарно-защитной зоны предприятия.

4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территориальной зоны Ж-2:

N

п/п

Наименование показателя

Показатель

1

Площадь земельного участка для многоквартирных жилых домов:

минимальная

расчетным путем, согласно действующих градостроительных нормативов

максимальная

2

Максимальная плотность застройки

3500 м2 /га

3

Этажность домов

до 4 этажей, включая мансардный

4

Ширина жилых улиц и проездов в красных линиях

с учетом инсоляции

5

Минимальные отступы от красных линий улиц и проездов:

не менее 3 м

6

Количество машина-мест для многоквартирного жилого дома

расчетным путем, согласно действующих градостроительных нормативов

7

Высота шпилей, башен, флагштоков

не ограничена

1. Допускается в рамках проведения мероприятий по реконструкции жилых домов, сохраняемых в соответствии с Генеральным планом города, надстройка мансардного этажа, переоборудование квартир в первых этажах жилых зданий в объекты культурно-бытового, социального и торгового назначения в соответствии с утвержденной проектной документацией. Предприятия обслуживания могут размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и выходы для посетителей располагаются со стороны улицы.

2. На придомовых территориях допускается устройство газонов, клумб и палисадов с ограждением не более 0,5 м в высоту.

3. Изменение цвета фасадов домов осуществляется по согласованию с органами архитектуры.

4. При размещении строений должны соблюдаться нормативные противопожарные расстояния между постройками (СНиП 21-01-97*), расположенными на соседних земельных участках. Расстояния можно сократить по согласованию с органами пожарного надзора и письменного согласия собственника соседнего домовладения.

5. Подъезды и въезды с прилегающих улиц и проездов на придомовые участки осуществляются путем устройства черезкюветных мостиков. Мостики устаиваются путем укладки железобетонных плит на бетонную основу, укладки металлической переливной трубы диаметром 200-500 мм (труба укладывается в бетонные оголовки или оголовки, устроенные из облицовочного керамического кирпича). Ширина мостика должна быть не менее 3,5 метров.

6. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений определяются в соответствии с действующими нормативами. От остальных границ участка до жилого дома расстояние по пожарным нормам, но не менее 3 м.

7. В условиях сложившейся застройки допускается размещение жилых домов по линии застройки без отступа от красной линии.

8. При размещении жилых зданий должны соблюдаться градостроительные, санитарные и противопожарные нормы.

9. Иные параметры — в соответствии с действующими градостроительными нормативами.

10. Отдельно стоящие или встроенно-пристроенные гаражи-стоянки или открытые автостоянки: Располагаются в пределах участка жилого дома с въездом со стороны улицы с отступом от красной линии не менее 5 м, в условиях сложившейся застройки допускается размещение гаражей по линии застройки без отступа от красной линии.

11. Улицы, проезды, тротуары, инженерные коммуникации:

Ширина в красных линиях должна быть для улиц — не менее 20 м,

для проездов — не менее 10 м.

Ширина проезжей части улиц и проездов соответственно: не менее 6 м и не менее 3,5 м.

12. Удельные размеры площадок для хозяйственных целей по расчету.

13. Линии электропередачи до 10кВ, линии связи, объекты коммунального назначения:

— санитарно-защитная зона объектов инженерно-коммунального назначения, расположенных в жилых зонах, не должна превышать размеры отведенного земельного участка под данные объекты.

14. Расстояния от красных линий до учреждений и предприятий обслуживания принимаются в соответствии с проектом планировки.

15. Детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы (стены здания) располагаются на расстоянии 25 м до красных линий, до стен жилых домов и до зданий общеобразовательных школ, детских дошкольных и лечебных учреждений — по нормам инсоляции и освещенности.

Предельное количество этажей — 2.

16. Встроенные в жилые дома помещения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Высота этажа встроенных помещений не более 3,3 м. Общая площадь встроенных помещений не должна превышать 150 м2.

17. Для объектов обслуживания необходимо предусматривать гостевые автостоянки в соответствии с действующими градостроительными нормативами.

18. Доступность объектов повседневного социального и культурно-бытового обслуживания — не более 500 м., периодического — не более 1200 м.

19. Объекты административного назначения для оказания услуг, конторы (офисы):

— этажность не более 2 этажей, высота этажа не более 3.3 м.

20. Пожарные депо. Пожарные депо располагаются с отступом от красных линий не менее 10 м, расстояние до границ участка пожарного депо до жилых и общественных зданий не менее 15 м, до границ участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ и лечебных учреждений со стационаром не менее 30 м.

21. Объекты культуры клубного типа. Этажность не более 2 этажей, высота этажа не более 3.3 м.

22. Встроенные и встроенно-пристроенные объекты розничной торговли, кроме- москательных и химических товаров, взрывопожароопасных товаров, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, специализированных рыбных магазинов, складов любого назначения, предприятий с режимом работы после 23 ч.

23. Для встроенных предприятий общественного питания — до 50 посадочных мест, площадь не более 250 м2 — без музыкального сопровождения.

24. Ветеринарные клиники без содержания животных. Размещаются при согласовании с Федеральной службой Роспотребнадзора.

25. Производственные предприятия. Не требующие установления санитарно-защитных зон и не оказывающих вредного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). Расстояние от границ участка производственного предприятия до жилых зданий, участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, учреждений здравоохранения и отдыха следует принимать не менее 50 м.

Основные требования при благоустройстве территории:

— организация подъездов и подходов с твердым покрытием, при этом тротуары выполняются в одном уровне с бордюрным камнем, с устройством безбарьерных проездов и организацией съездов для маломобильных групп населения;

— организация парковочных мест для обслуживания общественных зданий, строений;

— организация наружного освещения с радиусом действия не менее 15 м;

— разбивка цветников и газонов.

1. Озеленение земельных участков следует производить в соответствии с техническими регламентами, санитарными правилами и нормами, иными действующими нормативными техническими документами.

2. Схема планировочной организации земельного участка, архитектурные и объемно-планировочные решения, проект организации строительства, разрабатываемые в составе проектной документации объектов капитального строительства, подлежат обязательному согласованию с Администрацией ЗАТО г. Радужный и выполняются в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

О многоэтажной застройке, в которой невозможно жить

Российская столица активно застраивается «человейниками» — это плотно застроенные многоэтажками микрорайоны с малым количеством парковок, детских площадок и зеленых зон. В районы гетто, в которых жить полноценной жизнью просто нельзя, постепенно превращаются, например, Восточный и Юго-Восточный округа Москвы.

Реклама

Многоэтажная «романтика»

Любой житель Москвы встречал гигантские дома, построенные впритык друг к другу, в Котельниках, Коммунарке и еще много где. Районы рискуют быть перенаселенными из-за этих монструозных, «понатыканных» не вполне логично зданий, при этом никакой социальной инфраструктуры там нет. Выглянув из окна квартиры в таком доме, очень часто можно увидеть только сплошную стоянку — о нормальном дворе остается только мечтать.

К эстетике монструозных многоэтажек много вопросов. Если их строят посреди старых дворов пятиэтажек или на обочинах дорог, это как минимум выглядит нелепо. Огромные дома — коробки, шоссе вместо улиц, торговые центры вместо уличного разнообразия — это уже реальность. Облик столицы России в этих районах можно назвать постыдным.

За внешний вид Москвы отвечает, безусловно, мэрия. Основные обязанности — на плечах главного архитектора города Сергея Кузнецова. Ранее он был руководящим партнером архитектурного объединения «SPEECH Чобан & Кузнецов». По данным официального портала мэра и правительства Москвы, он отвечает за архитектурно-художественный облик столицы и за проекты планировки территории. Как отвечает на деле — это уже вопрос большой дискуссии.

Так, например, неприглядный вид нашей столицы волнует московских архитекторов. Совет союза московских архитекторов в открытой резолюции раскритиковал градостроительный беспредел в Москве, поскольку в худшую меняется даже центр столицы, теряя свой исторический облик. Сам же Кузнецов говорил, что ранее на уродующие дома жаловались: «… у Лужкова плохой вкус». Но не он же сам рисовал эти дома! Я считаю, что это ответственность архитекторов, которые держали в своих руках карандаш». При этом архитектурный совет под его руководством одобряет подобную застройку. Так,

в марте «в целом» ему понравился проект на Ленинградском шоссе – две 20-этажные башни и башни по 11 и 14 этажей, а в декабре — проект МФК в 1-м Сетуньском проезде, где одна из башен будет высотой 154 метра. При этом сам Кузнецов часто оперирует красивыми терминами, описывающими динамичные рисунки фасадов.

Фасады являются лишь одним направлением в сфере его полномочий — в ведении главного архитектора находятся контроль создания архитектурных объектов и градостроительных решений, курирование Генплана, участие в рассмотрении проектов градостроительных планов земельных участков, участие в проведении конкурсов, разработке проектов реконструкции исторического центра.

«Нарушено обещание прекратить точечное строительство, сняты ограничения этажности, фактически отсутствует регулирование градостроительных работ. В итоге растет чрезмерная плотность застройки, нагрузка на транспорт, на инфраструктуру, множатся протесты населения», — говорится в резолюции.

Вместе с тем под руководством главного архитектора проведена разработка стандартов массовой застройки, а застройщиков обязали получать свидетельство об архитектурно-градостроительном решении. Как говорится в постановлении № 284-ПП от 30.04.2013, его цель — «формирование и преемственное развитие композиции, силуаэта и архитектурно-художественного облика столицы, сохранение культурного наследия, создание гармоничной, благоустроенной и комфортной городской среды». То есть возглавляемый Кузнецовым Архсовет получил возможность непосредственно влиять на формирование архитектурного облика Москвы. Согласно постановлению, на главного архитектора возложена персональная ответственность за принятие решения по утверждению архитектурно-градостроительных решений.

Как сказал архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов «Новым известиям», сейчас востребована не архитектура, а урбан-блоки. «В роли главного архитектора столицы вчерашний визуализатор. Строят то, что можно продать сейчас. О завтрашнем дне никто не думает. Москву превращают в перевалочную базу. Здесь все для приезжих. Для своих – реновация, но по существу это та же массовая застройка зданиями эпохи ипотеки. Бедненькая и страшная монолитная скука», — сказал Кротов.

Действительно, именно так выглядят плотно застроенные многоэтажками районы. Если можно смириться с тем, что их вид вызывает тоску, то сложно смириться с элементарными неудобствами. Жители многоэтажки, расположенной на отшибе в поле, могут пользоваться только автомобилем.

«Если в доме 192 квартиры, можно себе представить, какая огромная нужна территория под дешевые парковки. Все мы знаем площади, например, у IKEA. Некрасиво, когда большой пустырь заставлен автомобилями. Вот так выглядят дешевые высокоэтажные районы», — сказала «Газете.Ru» директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС Ирина Ирбитская.

К тому же происходит деградация среды. По словам эксперта, даже если при продаже квартиры рядом с домом рекламируется красивый сквер, скорее всего, они придет в запустение.

«Красивая обертка слетит быстро. Это не прогноз, это факты жизни. Такие районы в ближайшем «замкадье» есть», — сказала она.

Из таких мест бегут нормальные магазины, а местные школы, детские сады, больницы оказываются неготовыми принять столько людей. О зелени вокруг дома и вовсе стоит забыть, хотя у каждого человека есть потребность быть близко к природе.

«Колышущаяся зеленая масса, на которую вы смотрите из окна квартиры, меняет весь ваш день. И совсем другое восприятие, когда вы ежедневно из окна наблюдаете шумную транспортную бабочку-развязку. А от этих «пейзажей» серьезно зависят и настроение, и работоспособность людей», — говорил «Газете.Ru» доктор биологических наук, профессор кафедры биогеографии географического факультета МГУ, профессор РАН Алексей Бобров.

Что касается «застройки для приезжих», этот факт легко объяснить ценами на жилье. Районы гетто будут востребованы — без общественных пространств и комфортной для жизни среды цены на квартиры продолжат падать.

В конце августа эксперты инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet назвали ЮВАО самым дешевым районом на рынке первичного жилья. Средний бюджет предложения там находится на уровне 8,3 миллиона рублей. Спальные районы Северный (СВАО), Некрасовка (ЮВАО) и Крюково (ЗелАО) оказались лидерами в списке десяти районов Москвы с самыми низкими ценами на квартиры в новостройках. При этом, как известно, цена всегда являлась и является главным критерием при покупке жилья. У приезжих нет другого выбора — заселять районы, медленно, но верно превращающиеся в гетто.

Наука о высотном

Получается, что зачастую красивый облик города — это только слова. И выглядеть приятно и служить людям заслуживают только зоны, соседствующие с Красной площадью. Так, например, Зарядье — это повод для гордости главного архитектора Москвы. Но дальше от центра строится все больше несуразных многоэтажек-гробов без инфраструктуры. Девелоперы приносят проект — чиновники его утверждают. На периферии Москва все больше стремится к тому, чтобы лишится облика вообще. Именно обезличенность и серость становятся визитной карточкой упомянутых ранее районов.

При этом Сергей Кузнецов предпочитает дистанцироваться от проблем хаотичной жилой застройки, но любит участвовать в конкурсах, касающихся государственных проектов (зачастую федеральных) — эти объекты можно записать себе в резюме, а их заказчиками выступают государственные и другие структуры, которые так или иначе все равно способны привлечь лучших архитекторов.

Как говорится на сайте Архсовета, по его инициативе организовано более 50 архитектурных конкурсов, причем он лично входит в жюри или выступает председателем. Так, речь идет о конкурсах на разработку архитектурно-градостроительной концепции МФЦ в Рублево-Архангельском, ландшафтно-архитектурной концепции парка «Зарядье», объемно-планировочных решений бассейна «Лужников», концепции архитектурного проекта нового здания Государственного центра современного искусства («Новый ГЦСИ»), концепции архитектурно художественного образа фасадов Нового музейного комплекса Третьяковки.

В прошлом году жители 75-го квартала Хорошево – Мневники жаловались: «Помимо трех строящихся башен до 60 этажей строятся еще две на расстоянии 20 метров от окон». На то обращении Сергей Кузнецов ответил, что квартал строился еще до его вступления в должность главного архитектора, добавив при этом, что люди сами решили селиться в эти дома.

«О чем это говорит? О том, что люди, являющиеся полноправными участниками рынка недвижимости при покупке жилья, зачастую занимают иждивенческую позицию. Они не говорят, что сами не проанализировали инфраструктуру квартала, где собирались жить, не поинтересовались еще до покупки недвижимости, где будут ставить машину, куда поведут ребенка в детсад», — заявил он «Российской газете».

Подобные рассуждения о необходимости «резидентурной миграции» в эфире одной из радиостанций привели к тому, что на сайте Change.org появилась петиция с требованием извинений и отставки Кузнецова. «Пришло время напомнить г-ну Кузнецову, что чиновник — не барин, а граждане — не холопы», — говорилось в петиции, которую подписали более 8 тыс. человек.

Однако со вступлением Кузнецова в должность ситуация не поменялась, ведь такие дома продолжают строить. В ноябре Кузнецов сказал «Коммерсант FM», что закон о реновации, который был принят в прошлом году, ограничений в этажности домов не предусматривает. Так он прокомментировал сообщение депутата Северного Измайлова Дмитрия Барановского, который написал в своем блоге о строительстве 31-этажного дома на улице Константина Федина. «О каких, например, парковках может идти речь, если на 825 квартир приходится всего 26 парковок? А социальные объекты будут в шаговой доступности, только если в переполненных школах введут вторую смену», — сетовал депутат.

Так что, Москва продолжает и, видимо, продолжит активно расти ввысь. В 2018 году средняя высота новостроек Москвы достигла 20 этажей.

«Это удивительно для такой огромной страны, как Россия», — сказала «Газете.Ru» директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ Ирина Ильина. По ее словам, институт проводил опросы среди населения, благодаря которым выяснил, что большинство людей считают комфортными 4-й, 5-й, 6-й этажи.

«В центральной части Москвы высокие дома могут быть. Есть некая концептуальная идея мощного центра. Но в целом в московском периметре должна быть среднеэтажная застройка. На мой взгляд, это 8-12 этажей», — сказал Ильина.

Высокая этажность «это вред», соглашается Ирбитская. В первую очередь, потому, что она предполагает чрезмерное количество жителей на одном гектаре городской территории. «Больше 100 соседей не могут договориться и качественно эксплуатировать свой дом, подъезд, фасады, территорию, остекление балконов», — сказала она.

При этом многоэтажный дом — это недешево. «Высокие здания, вопреки утверждениям застройщиков и городских властей, это, на самом деле, очень дорого. Как только мы строим 24 этажа, появляются лифты, дорогая экплуатация фасадов и так далее.

Многоэтажные дома по определению не могут быть доступными»,

— отметила Ирбитская.

По словам Кротова, глобально эту ситуацию в столице может изменить только полная перестройка системы. Такие отвечающие за облик города структуры, как Градостроительный совет Москвы, Экспертно-консультативного общественного совет при главном архитекторе города и Методсовет министерства культуры сейчас работают неэффективно, и их деятельность необходимо восстановить. При этом должности руководителей Москомархитектуры и Москомнаследия должны стать не назначаемыми, как сейчас, а выборными на конкурсной основе.

С 24.12.2014 вступил в силу классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Согласно данному документу, с даты вступления его в силу определение видов разрешенного использования земельных участков должно осуществляться исключительно в соответствии с Классификатором.

Так как Правила землепользования и застройки являются основным источником сведений о видах разрешенного использования земельных участков, то в соответствии с положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2020 органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны внести изменения в Правила землепользования и застройки в части приведения установленных в них видов разрешенного использования в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором. До этого времени органы местного самоуправления по заявлению правообладателя земельного участка обязаны в течении одного месяца принять решение об установлении соответствия вида разрешенного использования, указанного в правоустанавливающих документах на земельный участок, и видом разрешенного использования, определенным Классификатором. Чтобы избежать противоречий видов разрешенного использования, указанными для земельных участков с документами градостроительного зонирования, а также минимизировать количество обращений граждан по данному вопросу уже сейчас многие муниципалитеты организуют проведение работ по приведению Правил землепользования и застройки в соответствие Классификатору.

С даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Институтом подготовлены проекты внесения изменений в Правила землепользования и застройки для большого количества муниципальных образований. В ходе работ по подготовке документов градостроительного зонирования на практике были выявлены вопросы применения Классификатора, пробелы в соответствии отдельных видов разрешенного использования существующему (планируемому) использованию, а также нормативам градостроительного проектирования, действующим на территории.

В частности, серьезные противоречия вызывают виды разрешенного использования, предусмотренные для жилой застройки. На сегодняшний день сложилась неоднозначная ситуация в части определения вида разрешенного использования для двухквартирных жилых домов, а также 2-3 этажных многоквартирных жилых домов, застройка которыми характерна для большинства малых городов и поселков России и, в частности, для Ханты-мансийского автономного округа-Югры, где Институт выполнил ряд Комплексных проектов по управлению развитием территории, в том числе включающих задачи по внесению изменений в Правила землепользования и застройки.

Так, согласно Классификатору, размещение жилых домов высотой не выше трех этажей возможно в рамках следующих видов разрешенного использования:

— малоэтажная жилая застройка – под данным видом использования фактически понимается индивидуальное жилищное строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что исключает его как вид разрешенного использования, предусматривающий строительство двухквартирных жилых домов и многоквартирной жилой застройки высотой до 3 этажей;

— блокированная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, имеющих общую стену с соседним домом, не предназначенных для раздела на квартиры) при этом количество блоков ограничено 10, что условно можно сопоставить с многоквартирным жилым домом, принимая квартиру в жилом доме за отдельный блок;

— cреднеэтажная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры (две и более)), что напрямую указывает на возможность размещения многоквартирного жилого дома, но при этом параметр этажности составляет до 8 этажей, что не всегда допустимо и целесообразно для небольших населенных пунктов.

Таким образом, очевидно, что на данный момент Классификатором не предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести 2-3 этажные многоквартирные жилые дома.

Ханты-Мансийский автономный округ — Югра

При этом, малоэтажные жилые дома являются одним из наиболее оптимальных типов застройки для многих населенных пунктов. По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству. На малоэтажное жилье приходится около 50 % от общего объема жилищного строительства в Российской Федерации. Не маловажен тот факт, что доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз.

Так, например, в границах Ханты-Мансийского автономного округа — Югры находится 96 муниципальных образований, из которых – 13 городских округов, 26 городских поселений и 57 сельских поселений. Однако, из них лишь порядка 4 – 5 городов могут применять Правила землепользования и застройки, не столкнувшись с проблемой определения вида разрешенного использования для малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Это такие крупные города как Сургут, Нижневартовск, в которых жилая застройка представлена, преимущественно, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами. Для остальных же муниципальных образований характерно и целесообразно малоэтажное жилищное строительство, поэтому данный вопрос стоит для них наиболее остро.

Поселок городского типа Высокий (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Город Урай (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) Поселок городского типа Березово (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Город Белоярский (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) Город Мегион (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра)

Основываясь на опыте работ по подготовке и применению документов градостроительного зонирования Институтом в рамках подготовки Правил землепользования и застройки для муниципалитетов предложены способы применения видов разрешенного использования для территориальных зон в зависимости от особенностей и характера застройки территории населенных пунктов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *