Выделение доли в доме

Содержание

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

3 651 просмотров

Долевая собственность на частный жилой дом предполагает мирное сосуществование всех участников долевой собственности, а также членов их семей. Но не всегда это получается. Если совладельцы имеют какие-либо разногласия, то конфликты со временем может перейти в острую фазу, когда раздел дома становится неизбежен.

В этом случае поможет только фактический раздел домохозяйства на два или несколько обособленных друг от друга частей.

В каких случаях выдел доли невозможен

Любое частное домовладение представляет собой отдельно стоящее здание на едином фундаменте, с одной крышей, общими стенами, поэтому выделение одной из частей дома без ущерба для целостности всего строения не всегда возможно.

Есть ситуации, когда выдел части дома в натуре физически невозможен, например:

  1. Ранее дом перестраивался, но перепланировка не была узаконена. Другими словами, с БТИ переделка не согласовывалась, соответственно, сведения о планировке дома искажены.
  2. Изношенность строения. Ветхий, старый дом вряд ли выдержит сколько-нибудь существенную перепланировку, он может просто рухнуть в процессе переделки.
  3. Любой выдел доли в натуре затрагивает имущественные интересы других совладельцев. Особенно строго этот пункт соблюдается, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, инвалидов, либо малоимущих граждан.

В тех случаях, когда физический выдел доли невозможен, решение спора, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, происходит путем выплаты одной из сторон конфликта денежной компенсации за его долю собственности другой.

В этом случае физическая доля собственника, пожелавшего выделения своей доли, сохраняется, инициатор получает денежную компенсацию, но утрачивает право на свою часть домовладения.

Что дает выделение доли в натуре

Любой объект жилой недвижимости может принадлежать как одному, так и нескольким собственникам одновременно. Такая разновидность владения домом считается общедолевой собственностью. В этом случае все совладельцы имеют равные права на использование домовладения, но распоряжаться им ни один из собственников самостоятельно, без участия всех других совладельцев, не вправе.

Отсюда и желание многих совладельцев жилых домов выделить свою часть домовладения в натуре. Причин несколько, в том числе выделивший свою часть собственности совладелец имеет право:

  1. Распорядиться ею по своему усмотрению. Он может:
    1. продать свою долю;
    2. передать по наследству;
    3. подарить;
    4. оставить в залог;
    5. произвести перепланировку, либо улучшить.
  2. Избежать конфликтов с другими совладельцами по вопросам использования, содержания, распоряжения своей долей, ему не нужно согласие других совладельцев.
  3. Простое желание иметь свою, независимую от других часть собственности.

Таким образом, физические выделение доли полностью отделяет одного из совладельцев от других собственников дома, дает возможность использовать свою часть независимо от других. При этом оставшаяся часть дома остается в долевой собственности остальных домовладельцев, не утрачивая статуса долевой собственности.

Как в частном доме выделить долю в натуре

существует два варианта выделения доля в натуре:

  1. По соглашению сторон. Этот вариант возможен, если совладельцы нашли консенсус, смогли договориться о том, кому какая часть дома будет принадлежать в дальнейшем.
  2. В судебном порядке. Происходит в тех случаях, когда совладельцы не смогли решить спор мирным путем.

Конечно, предпочтительнее решить проблему миром.

Порядок выдела доли в доме по соглашению

Если все совладельцы заинтересованы в выделении долей и нет никаких законодательных препятствий, то процедура раздела довольно простая. Но одной устной договоренности недостаточно, придется заключать письменное соглашение, при необходимости договариваться о денежной компенсации, на последнем этапе также необходимо будет обратиться в Росреестр для изменения записей в ЕГРН.

Куда обращаться

Во время внесудебной процедуры выделения части домовладения необходимо будет обратиться в несколько государственных инстанций, а именно:

  • в Росреестр или БТИ придется обратиться для того, чтобы определить – возможно ли в принципе физическое выделение части дома;
  • стоимость доли оценивается в любой оценочной фирме, которая работает в системе СРО;
  • для регистрации изменений необходимо будет снова обратиться в Росреестр (напрямую, лиюл через МФЦ);
  • новый документ о праве собственности выдается также в Росреестре;
  • само соглашение о выделении доли в натуре составляется и удостоверяется в нотариальной конторе.

Особое внимание необходимо будет уделить технической экспертизе домостроения. Специалист из БТИ должен дать ответы на следующий блок вопросов:

  1. Возможно ли физическое выделение части дома в отдельное хозяйство, независимое от других.
  2. Предусмотрено ли в документе на право собственности выделение одной из долей. Другими словами – право собственности на дом является совместным или долевым.
  3. Имеется ли необходимость переоборудования жилой площади.
  4. Какую часть в общей площади объекта недвижимости занимают нежилые помещения.
  5. В какую сумму обойдется прокладка новых коммуникаций и проведение другой перепланировки.
  6. Общая стоимость всего недвижимого имущества (с учетом всех строений и земельного участка).
  7. Если выдел в натуре невозможен, какая денежная сумма должна быть выплачена в качестве компенсации.
  8. Общая изношенность домостроения.

Кроме этого квалифицированный специалист определит, проводилась ли какая-либо перепланировка здания, и если проводилась – насколько она была законной и как работы по переустройству повлияли на прочность строения.

Алгоритм действий

Для того, чтобы выделение доли в натуре произошло без ненужных проволочек и эксцессов, необходимо соблюдение определенной цепочки последовательных действий:

Определиться по поводу фактического выделения части дома и земельного участка.

В отличие от жилого помещения в многоквартирном доме, отдельно стоящее домовладение позволяет выделить отдельную обособленную часть жилого помещения и ЗУ, прилегающий к этой части дома. Именно поэтому, в отличие от раздела квартир, выплата денежных компенсаций происходит намного реже.

Для того, чтобы определить, возможна ли фактическая перепланировка объекта недвижимости, инициатор выделения должен пригласить кадастрового инженера, который обследует объект и составит акт обследования, в котором укажет, не нарушит ли переустройство целостность здания.

Затем совладельцы получают в местном муниципалитете разрешение на перепланировку и определяют долю инициатора в эквиваленте выделяемого жилого помещения.

Получить техплан

Совладельцы заключают с БТИ договор на оказание услуг по составлению документа, сотрудник учреждения составляет новый технический план на бумажном и электронном носителе. Согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015 года, электронная форма должна иметь усиленную печать.

Заключить добровольное соглашение

Устное согласие на выделение доли обязательно оформляется в письменном соглашении всех совладельцев объекта недвижимости, обязательно заверенном в нотариальной конторе.

Важно. Нотариус лично составляет документ, совладельцы могут лишь внести какие-то рекомендации по составлению соглашения, уточнить детали и проверить актуальность внесенной в документ информации. Образец соглашения о выделении доли в натуре в общей долевой собственности

Регистрация изменений

Все изменения о выделении долей регистрируются в Росреестре. Можно либо самим посетить эту инстанцию, либо подать документы в МФЦ. Изменения будут внесены в единую базу, а совладельцы получат новые вписки из ЕГРН.

Пример

Братья Павел и Никита Ивановы проживали в большом доме площадью 200 кв. метров, доставшемся им по наследству от родителей. Со временем оба брата женились, у каждого родились дети, обе семьи по-прежнему проживали в одном доме, принадлежавшем братьям в равных долях.

Через пять лет супругам братьев стало тесновато в одной кухне, начались ссоры, выяснения отношений, в которые втягивались и Павел с Николаем. Братья решили не обострять ситуацию и разделить дом пополам, выделив каждому их них свою долю.

Братья обратились к кадастровому инженеру, который установил, что:

  • площадь одной доли жилого дома составляет 100 кв. метров;
  • техническое состояние строения позволяет произвести в нем перепланировку, оборудовать отдельный вход и произвести подведение коммуникаций ко второй половине дома;
  • незаконной перепланировки в доме не производилось.

Получив заключение инженера, братья составили добровольное соглашение о выделе доли Никите и заверили его в нотариальной конторе.

Совместными усилиями братья обозначили место расположения комнат и подсобных помещений для каждой семьи, оборудовали отдельный вход, провели коммуникации и возвели капитальную перегородку между отдельными жилыми помещениями. Таким образом, каждый из братьев стал собственником отдельного жилого помещения.

Документы

Для регистрации произведенных изменений понадобится представить в Росреестр определенный пакет документов, а именно:

  1. Документы личного характера:
    1. паспорта всех совладельцев, либо свидетельства о рождении, если дольщиками являются несовершеннолетние;
    2. несколько заявлений (по количеству совладельцев), в том числе заявление о регистрации доли в натуре для инициатора выделения и ходатайство о внесении изменений в реестр от остальных совладельцев.
  2. Документы на строение:
    1. технический план;
    2. любые правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, о вступлении в наследство и др.);
    3. прежние свидетельства о праве собственности, либо выписки из ЕГРН.

На основании заявлений каждый из собственников получит новую выписку из ЕГРН, которая станет основанием для закрепления права собственности на выделенную долю, а также на оставшиеся части дома.

Сроки

Выдел доле по добровольному соглашению займет гораздо меньше времени, чем судебное решение спора.

  1. Устные договоренности и последующее составление документа о выделении части дома может произойти в течение несколько дней.
  2. На подготовку нового техплана и кадастровых документов может понадобиться от двух недель до двух месяцев, в зависимости от того, насколько загружены кадастровые инженеры.
  3. На обработку заявление в Росреестр уйдет еще две недели.
  4. Последний этап, внесение изменений и подготовка новых выписок из ЕГРН займет 30 дней.

Таким образом, добровольный выдел доли займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость

Конечно, предстоят и расходы.

  1. Составление нотариусом соглашения будет стоить от 3 тысяч рублей.
  2. Техническая работа по распечатке и проверке документа обойдется в сумму от 1 до 2 тысяч рублей.
  3. Удостоверение документа в нотариальной конторе стоит 500 рублей.
  4. За составление технического плана владельцам придется заплатить в зависимости от региона проживания от 8 до 20 тысяч рублей.
  5. За регистрацию изменений в Росреестре инициатор выделения должен будет заплатить 2 тысячи рублей, остальные совладельцы по 350 рублей.

Итого все оформление фактического выделения доли обойдется в сумму от 14 500 до 28 000 рублей.

Конечно, на этом денежные затраты не заканчиваются. Перепланировка и реконструкция домовладения, подводка новых коммуникаций, оборудование отдельного входа, реконструкция отопительных и газовых коммуникаций – все это будет стоить немалых денежных затрат, но в результате собственник доли получит отдельное жилое помещение.

Пример

Сестры Олеся и Алена Никифоровы получили в наследство от родителей большой двухэтажный дом за городом. Каждая из них получила доли, равные 1/2 части жилого дома и половины земельного участка.

Олеся сразу же переехала в родительский дом, позднее там же поселилась и вторая сестра с мужем и двумя детьми. Но отношения между Олесей и мужем Алены сразу же не заладились, более того, ей постоянно мешали малолетние племянники, которые не видели разницы между своей комнатой и спальней тети.

Олеся поговорила с сестрой и ее мужем и предложила им разделить дом и участок на две, отдельных друг от друга половины. Было принято решение, что семья с детьми займет первый этаж дома, а вторая сестра переселится на второй этаж. Оборудовать отдельный вход, а также кухню и санузел решили совместными усилиями, расходы на оформление раздела строения также решили тратить поровну.

После завершения всех работ по реконструкции сестры получили в БТИ два новых кадастровых паспорта. Затем они обратились к нотариусу и составили добровольное соглашение , впоследствии все изменения были оформлены в Росреестре.

Порядок обращения в суд

Решить проблему миром получается не всегда, поэтому судебные споры по выделу доли в натуре не редкость.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы выделение фактической доли произошло успешно, необходимо соблюдение определенного алгоритма:

Попытка досудебного урегулирование проблемы

Юристы рекомендуют попробовать решить проблему мирным путем. Для этого необходимо составить письменное уведомление остальных совладельцев с предложением добровольного решения спорного вопроса. Если совладельцы категорически не согласны выделять вам долю, попытайтесь получить от них письменные отказы, либо, если это не получается, передайте им уведомление в присутствии двух свидетелей.

Сбор документов

После неудачной попытки мирного урегулирования инициатору раздела придется заняться сбором необходимой документации. Для этого необходимо обратиться в БТИ с заявлением о вызове кадастрового инженера. Если инженер при осмотре домовладения придет к выводу, что выдел в натуре возможен, он составит соответствующее заключение.

Затем вам понадобится получить новый техплан на вашу долю недвижимости.

Составление и подача искового заявления

Для составления иска в суд желательно привлечь грамотного юриста. Далее истец должен это исковое заявление вместе с пакетом документов передать в районный суд.

Участие в судебных слушаниях

Сначала происходят предварительные слушания, где судья знакомится с обстоятельствами спора и предлагает сторонам заключить мировое соглашение. В случае отказа от мирового соглашения, суд назначает основные слушания.

В ходе предварительных слушаний судья может запросить у истца или ответчика представить к основным слушаниям дополнительные документы по делу.

Получение решения суда

Суд может либо принять сторону истца и удовлетворить его исковые требования, либо отказать в их удовлетворении. В первом случае истец получает решение суда на руки (после вступления его в законную силу). Во втором, он имеет право обжаловать судебный вердикт в суде высшей инстанции.

Регистрация изменений

Происходит в том же порядке, как и при добровольном выделе доли по соглашению.

Исковое заявление

Образец искового заявления о выделе доли в натуре

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Полное наименование и реквизиты районного, либо городского суда.
  2. Личные данные всех сторон: их ФИО, адреса, контактные данные.
  3. Цена иска.
  4. Обстоятельства дела: вид собственности, перечисление всех совладельцев, каким образом дом был получен в собственность, адрес и технические характеристики объекта недвижимости.
  5. Сведения о попытках досудебного урегулирования спора.
  6. Позиция истца.
  7. Ссылки на те статьи законов, на основании которых истец требует выдела доли в натуре.
  8. Исковые требования.
  9. Нумерованный список приложенных документов.
  10. Дата и подпись.

Документы

К исковому заявлению должны быть приложены следующие документы:

  1. Копии иска (не менее 3-х экземпляров).
  2. Техпаспорт на объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы. Это могут быть: договор купли-продажи, дарения, документ о приватизации, бумаги о вступлении в наследство.
  4. Выписка их ЕГРН.
  5. Заключение кадастрового инженера о возможности перепланировки дома.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

Все документы, кроме квитанции об уплате госпошлины, передаются в суд в копиях.

Минимальный срок, в течение которого будут длиться судебные слушания – 2 месяца со дня подачи искового заявления. Но обычно рассмотрение исков о выделении доли длится от 3 до 6 месяцев, иногда до года.

В случае положительного решения суда, дальнейшие сроки соответствуют тем, которые приходятся на добровольный выдел доли.

Стоимость, расходы

Основные расходы приходятся на уплату госпошлины при подаче искового заявления. Ее стоимость зависит от цены иска и составляет от 400 до 60 000 рублей. Конкретную сумму вы можете рассчитать согласно Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска по выделению доли в натуре

Цена иска, тыс. руб. Фиксированная сумма Дополнительный процент на сумму превышения
до 20 не менее 400 4
20 — 100 800 3
100 — 200 3 200 2
200 — 1 000 5 200 1
свыше 1 000 13 200 0,5

При обобщении судебной практики по выделению фактической доли частного дома, можно сделать определенные выводы, что итоговое решение судьи будет зависеть от:

  • возможности, либо невозможности фактического выделения доли;
  • технической документации на объект недвижимости;
  • соблюдения санитарно-гигиенических и жилищных нормативов;
  • договороспособности сторон.

Пример

Два брата и сестра Астанины получили в наследство жилой дом в равных долях: по 1/3 доли каждому. Братья хотели использовать дом в качестве дачи, сестра же хотела продать свою часть, потому что собиралась переезжать в другой город. Но братья были категорически против выдела ее доли наследства, выплачивать ей денежную компенсацию они тоже отказывались.

Астанина подала исковое заявление о выделе ее доли в натуре в суд.

В суде выяснилось, что технической возможности выдела доли в натуре нет, так как состояние объекта недвижимости оставляет желать лучшего и при реконструкции он может пострадать.

изучив обстоятельства дела, суд вынес решение:

  • требования истицы удовлетворить в полном объеме;
  • обязать ответчиков выплатить истице денежную компенсацию за ее долю собственности, равную рыночной стоимости ее части;
  • долю истицы разделить между ответчиками в равных долях.

Выдел доли в натуре зависит от множества различных нюансов, разобраться в которых несведущему в юриспруденции человеку достаточно сложно. Особенно это относится к судебной процедуре решения спора. Поэтому, если вам необходимо выделить вашу долю из общедолевой собственности, то желательно, хотя бы на первом этапе составления искового заявления обратиться за помощью к опытному юристу.

Также вы можете получить бесплатную консультацию у юристов нашего сайта. Достаточно будет позвонить по телефонам, указанным ниже, либо задать вопрос дежурному юристу он-лайн.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 492 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Собственник доли в жилом доме может организовать её выдел в натуре, оформив соглашение с другими сособственниками, либо в судебном порядке. Выдел доли возможен при определенных условиях, а процедура его оформления включает ряд организационно-технических мероприятий. О некоторых особенностях выдела доли в жилом доме в натуре вы узнаете из статьи.

Условия, при которых возможен выдел доли

Существует два варианта разделения дома, находящегося в долевой собственности.

Первый вариант – дом разделяется между сособственниками по соглашению между ними или в судебном порядке (если сособственники согласия не достигли). При таком разделении между всеми сособственниками прекращается общая долевая собственность на дом.

Второй вариант – выдел доли одного из участников собственности. Право любого из участников долевой собственности на выдел доли закреплено в статье 252 Гражданского кодекса РФ. При выделе доли из общего имущества оно уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников.

Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части дома в натуре, соответствующей его доле. Очень часто выделить долю технически сложно или выделяемая доля меньше доли участника в праве общей собственности. В этом случае такая несоразмерность устраняется денежной или иной компенсацией (например, предоставлением выделяющемуся сособственнику аналогичного имущества).

Бывают ситуации, когда выдел доли конкретного сособственника в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В таком случае выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

Без согласия сособственника выплата ему компенсации возможна лишь в виде исключения при прямо определенных законом условиях (поскольку этим нарушаются права собственника). Причем основанием для выплаты компенсации может быть только решение суда. Законом предусмотрены два таких условия. Первое условие – это неделимость вещи (в данном случае – неделимость дома).

Второе условие – незначительность доли сособственника, которая не может быть реально выделена, а интерес сособственника в использовании общего дома не может считаться существенным. В этом случае суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в жилом доме.

Итак, долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех сособственников, так и через суд при недостижении согласия между сособственниками.

При этом необходимо учитывать, что доля в натуре может быть выделена только в случае, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома. Здесь имеется в виду, что помещение будет иметь отдельный вход и независимые коммуникации. Более того, остальная (невыделяемая) часть дома также должна оставаться пригодной для проживания. Фактически, это и есть условия, при которых возможен выдел доли в натуре.

Есть еще один важный момент, который надо иметь в виду при выделе доли. Речь идет о том, что если в доме сделана самовольная (неузаконенная) перепланировка и/или пристроена неузаконенная пристройка к дому, то они не могут участвовать при выделе доли в натуре до того момента, пока они не будут легализованы.

Порядок выдела доли в натуре по соглашению сособственников

Выдел доли в таком порядке возможен, если между сособственниками есть согласие.

На первом шаге необходимо получить разрешения на перепланировку и переустройство жилого дома.

На втором шаге нужно провести переустройство так, чтобы образовалось помещение, предназначенное для выдела.

На третьем шаге необходимо заказать подготовку технического плана, отражающего внесенные изменения в конструкцию жилого дома.

Технический план на выделяемое помещение готовит кадастровый инженер. Поэтому нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником, и заключить договор подряда. Обращаем внимание, что кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации. Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуется проверить присутствие соответствующего лица в реестре кадастровых инженеров. Некоторые БТИ имеют кадастрового инженера в штате.

Готовый технический план может в дополнение к бумажной существовать в электронной форме, заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Электронная форма нужна для случая, когда технический план помещается на временное хранение в электронное хранилище, которое ведет Росреестр. В связи с этим в договор с кадастровым инженером надо включить условие о том, что он помещает план в электронное хранилище.

На четвертом шаге сособственники заключают соглашение о выделе доли в жилом доме. Количество экземпляров должно быть равно количеству сособственников плюс один экземпляр для Росреестра. Каждый экземпляр подписывается каждым сособственником. Нотариального заверения соглашения не требуется.

Обращаем внимание на то, что стоимость выделяемого помещения (или помещений, если их несколько) должна быть пропорциональна выделяемой доле. Чаще всего добиться такого совпадения на практике невозможно. Поэтому рассогласование между долей и её стоимостью компенсируется в денежной форме. Если стоимость выделяемых помещений меньше выделяемой доли, то образовавшуюся разницу сособственники выплачивают выделяющемуся собственнику. И наоборот.

К моменту заключения соглашения между сособственниками ситуация с долями и их стоимостями уже является понятной. В связи с этим условие о размерах такой компенсации и порядке её выплаты обязательно включается в соглашении о выделе доли.

На пятом шаге выделенную долю надо поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать изменения в правах собственности. Эти действия должен совершить каждый из сособственников.

Выделившийся собственник ставит на кадастровый учет и регистрирует право собственности на выделенное помещение, а другие сособственники регистрируют изменения в правах собственности на оставшееся после выдела помещение. Для этого в Росреестр необходимо представить:

  • заявления от каждого из сособственников;
  • документы, подтверждающие права сособственников на жилой дом (свидетельства о праве собственности или выписки из Росреестра);
  • соглашение между сособственниками в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для Росреестра;
  • паспорта заявителей;
  • нотариальные доверенности, если документы подают представители;
  • технический план, составленный кадастровым инженером. Но при наличии технического плана в электронном виде и помещения его в электронное хранилище план в бумаге не представляется, а в заявлении указывается идентифицирующий номер электронного технического плана.

За регистрацию права собственности сособственники и выделившийся собственник уплачивают госпошлину. Размер госпошлины для выделяющегося собственника составляет 2 000 рублей, а для других сособственников — 350 рублей. При подаче заявления и уплате госпошлины через порталы госуслуг госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

Не позднее чем через 10 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестр выдает выписки из ЕГРН:

  • выделившемуся сособственнику — на часть жилого дома;
  • остальным сособственниками — на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов Росреестром.

Выдел доли в жилом доме через суд

Сособственник обращается в суд, когда не удается договориться с другими сособственниками жилого дома об условиях выдела его доли.

Обращение в суд сопряжено с дополнительными хлопотами, связанными с подготовкой различных документов (в том числе, технических).

Что надо сделать в первую очередь? Надо:

  • получить в БТИ технический паспорт;
  • получить в Росреестре выписку из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
  • получить заключение о возможности выдела доли в жилом доме в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

На следующем шаге надо подготовить и подать в суд исковое заявление о выделе доли в натуре.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

К исковому заявлению следует приложить следующие документы (в том числе ранее подготовленные):

  • документы, подтверждающие право сособственников на жилой дом;
  • квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде;
  • иные документы, подтверждающие требования сособственника жилого дома, требующего выдел своей доли;
  • копии искового заявления по числу остальных сособственников и третьих лиц.

Исковое заявление надо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома.

В ходе судебного разбирательства придется доказать техническую возможность выдела в натуре. Более того, надо подтвердить, что выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли выделяющегося собственника в праве собственности на дом.

Истцу полезно знать, что расходы на оплату услуг его представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в пользу истца по его письменному ходатайству.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре право собственности на выделенную часть дома. Это же должны сделать и оставшиеся сособственники.

В Росреестр надо подать следующие документы:

  • заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть жилого дома;
  • паспорт;
  • решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
  • нотариальную доверенность на представителя (если документы представляются представителем).

Заявление и необходимые документы в Росреестр представляются в том же порядке, как и при выделе доли по соглашению сособственников.

Госпошлина уплачивается в тех же размерах, что и при регистрации по соглашению.

Время чтения: 7 минут

Владеть частным домом может одновременно несколько лиц. В таком случае возникает общая собственность на недвижимость. Иногда в связи с жизненными обстоятельствами требуется выделение доли в частном доме в натуре, например, в случае реализации имущества и в ряде других ситуаций. Разберем детальнее способы отделения доли и особенности оформления такой недвижимости.

Распоряжение общей долевой собственностью

Долевое владение предполагает, что правами на имущество обладает несколько граждан. Возникать общая собственность может при следующих условиях:

  • заключение сделки;
  • получение наследства;
  • создание фермерского хозяйства;
  • совместная постройка дома и так далее.

В зависимости от размера доли и типа собственности каждый владелец покрывает расходы на ее содержание и может получать доход.

Хотя предусмотрено определение частей, принадлежащих участникам, дольщики могут пользоваться долями на свое усмотрение, но распоряжаться имуществом – по совместному согласию. Если это невозможно сделать, они вправе требовать от других участников денежную компенсацию. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд.

Право общего долевого владения прекращается вследствие раздела собственности или выдела части из имущества. При разделе общей собственности она прекращается для всех участников. В ситуации с выделом – для одного человека.

Размер долей в общем владении

Согласно доли в общей собственности выделяются в равных размерах. Другие положения могут быть предусмотрены договором или законом. Размер частей формируется с учетом вкладов участников. На него влияют внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость недвижимости.

Совладелец, который делает вклад в объект, имеет право на увеличение своей доли в общей собственности.

Самые важные нюансы эксплуатации общего имущества прописываются в соглашении между участниками. В документе также устанавливается порядок определения и изменения долей.

Определение доли в частном доме

Выделение части дома из общей долевой собственности требуется по разным причинам:

  1. Свобода распоряжения долей. Например, совладелец организовывает новое строительство или хочет подарить часть помещения.
  2. Во избежание конфликтов и противоречий. Другие собственники могут препятствовать распоряжению частным домом. Выделив долю, ее обладатель становится независимым от остальных.
  3. Нехватка денег. Недвижимость, которая относится к общей долевой собственности, – это потенциальный источник дохода. Неудивительно, что граждан интересует, можно ли выделить 1/4 доли в доме, чтобы в будущем распоряжаться ею на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать, закладывать и так далее.

Выдел доли осуществляется одним из двух способов:

  • по соглашению сторон – определенная жилплощадь выделена и совладельцы не против этого;
  • в судебном порядке, если хотя бы один из собственников возражает или нужно определить размер денежной компенсации за долю.

Более быстр и экономен внесудебный способ решения вопроса. Однако не всегда совладельцы достигают компромисса.

Реализация имущества без выделения в натуре

Продажа доли в частном доме состоит из нескольких этапов. В первую очередь собственник должен рассчитать стоимость своей части в объекте недвижимости, для чего желательно заказать профессиональную оценку. Затем следует предложить купить долю другим совладельцам дома. Им отводится месяц для принятия решения. Если ответа не поступило, собственник распоряжается долей, как хочет.

В составлении обращения к совладельцам может помочь нотариус, хотя уведомление не сложно написать самостоятельно и затем передать лично в руки или отправить почтой.

Итак, нет сомнений в том, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Законодатель такие сделки не запрещает. Достаточно, чтобы часть была четко определена, например, ¼ от объекта. В большинстве случаев долю, которая не выделена в натуре, покупают совладельцы имущества. Это позволяет им приумножить свою часть в собственности.

Способы выделения доли в доме

Алгоритм действий по выделению части в недвижимости зависит от наличия соглашения между совладельцами. Если договора нет, вопрос решается в суде.

Обсудим по порядку, как выделить долю в натуре в частном доме на основании соглашения:

  1. Подготовить изолированное помещение: перестроить или достроить.
  2. Заказать технический паспорт в БТИ.
  3. Провести оценку недвижимости. Для этого следует обратиться к специалистам.
  4. Заключить соглашение с другими участниками. Документ выдается каждому владельцу, а один экземпляр остается в органах регистрации.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вот как выглядит примерная пошаговая инструкция выделения доли через суд:

  1. Подготовка документов на объект.
  2. Составление и подача искового заявления.
  3. Участие в судебных заседаниях. Если владелец лично не сможет присутствовать, защиту его прав будет обеспечивать другой гражданин по доверенности.
  4. Оформление права собственности на выделенную часть дома.

Если суд принял решение в пользу истца, и гражданину разрешили выделить свою долю, полученная часть имущества ставится на учет в Росреестре.

Условия для выделения доли в натуре

Отделение части дома осуществляется при таких условиях:

  1. Жилое помещение – домовладение.
  2. Выделение доли не причинит вреда общему имуществу.
  3. После процедуры объект будет использоваться по назначению без нарушения прав собственников.
  4. В результате не уменьшится стоимость недвижимости.

В идеале выдел доли жилого дома выражается в обустройстве изолированного помещения с отдельным входом.

Денежная компенсация

Иногда часть имущества слишком незначительна или не представляет интереса для участника. Когда не удается разделить помещение четко по долям, новый владелец должен компенсировать разницу бывшему дольщику. Выплата проводится одному из собственников только по его согласию.

По-другому решается вопрос в случае, если имеется незначительная доля в частном доме. Например, у одного владельца 9/10 от помещения, а у другого – 1/10.

Если компромисса достигнуть не удалось, стороны обращаются в суд. После рассмотрения дела может быть принято одно из решений:

  • истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре взамен за материальную компенсацию. Его право собственности после получения денег утрачивается;
  • истец не желает компенсации, но его доля незначительна. Суд в принудительном порядке обязывает его принять денежный эквивалент части имущества;
  • первый собственник не согласен на компенсацию и отсутствуют доказательства, что доля истца незначительна. Право собственности на часть объекта не прекращается.

По договоренности между собственниками

Если соглашение между совладельцами достигнуто, нужно предпринять следующие действия:

  1. Провести перепланировку объекта для выделения отдельного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить как долю.
  2. Получить технический паспорт на дом, в котором отображены изменения. Для получения паспорта нужно заключить договор с кадастровым инженером. Готовый технический план имеет две формы: бумажную и электронную с цифровой подписью ( № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07. 2019 ).
  3. Заключить соглашение, на основании которого производится выделение долей в жилом доме в натуре. В документе прописывается стоимость помещений / пропорция части имущества.
  4. Обратиться в Росреестр (можно сделать это через МФЦ) для регистрации изменений в праве собственности на дом.

При перестройке или достройке недвижимости на проведение работ нужно получить разрешение. Такими вопросами занимается профильный комитет администрации муниципального образования.

Нередко выделение доли в праве собственности на дом сопровождается необходимостью оценить имущество. Поскольку собственники могут расходиться о мнениях относительно его стоимости, целесообразно воспользоваться услугами экспертов. При достижении компромисса стороны подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

Выдел доли в судебном порядке

На практике далеко не всегда удается выделить часть дома по соглашению с другими собственниками. Тогда граждане обращаются в суд с целью защитить имущественные интересы.

Порядок действий:

  1. Подготовка технической документации на объект: паспорт из БТИ (если строение старше 2013 года), заключение о том, что выделение из общедолевой собственности частного дома в натуре невозможно (выдают проектно-строительные компании).
  2. Составление и подача в суд искового заявления. В документе детально отображаются характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли и другие важные нюансы. К иску прикладываются технические бумаги, подтверждение права собственности истца (выписка из ЕГРН).
  3. Участие в судебных заседаниях.
  4. Оформление права собственности на выделенную долю.

Для того чтобы точно сформулировать свою точку зрения в суде, лучше обратиться за помощью к юристу.

Список документов для выделения доли в доме выглядит следующим образом:

  1. Исковое заявление.
  2. Правоустанавливающие документы на дом (договор о приватизации, наследовании и так далее).
  3. Паспорт заявителя.
  4. Заключение о возможности выделить долю в натуре.
  5. Документы, подтверждающие требования истца: договоры, расписки.
  6. Квитанцию об уплате госпошлины.

В роли ответчиков выступают совладельцы дома.

Подавая исковое заявление о выделении доли земельного участка и дома, помимо информации о жилом помещении, истец должен предоставить сведения о территории, на которой находится объект (кадастровый номер, целевое назначение надела и так далее). Дополнительно прикрепляются бумаги на землю.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимости.

Регистрация изменений права владения в органах Росреестра

Последний этап – оформление доли дома в собственность. Для этого нужно обратиться в органы Росреестра и представить следующие документы:

  1. Заявление от каждого из собственников.
  2. Правоустанавливающие документы на жилье.
  3. Соглашение о выделении доли в натуре или решение суда, вступившее в силу.
  4. Паспорта заявителей.
  5. Нотариально заверенную доверенность, если документы подает не владелец.

Сотрудники органа регистрации выдадут новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в среднем 2 недели. Спустя 30 дней совладельцы получат подтверждение регистрации. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Затраты на определение части в праве собственности

Сколько стоит выделить долю в натуре, зависит от способа проведения процедуры. В случае судебных разбирательств придется уплатить госпошлину (. Порядок расчета сбора зависит от статуса судебного органа и вида обращения. Чаще всего заявление подают в арбитражные суды.

При подаче иска имущественного характера размер пошлины зависит от цены иска, указанной заявителем. Если человек сделал это неправильно, стоимость определяет суд (и ).

При формировании суммы госпошлины учитываются заявленные неустойки. Если в иске несколько требований, они суммируются.

Выдел доли в добровольном порядке обойдется дешевле:

  • оформление соглашения у нотариуса:
    • составление документа – от 3 000 рублей,
    • просто удостоверение – 500 рублей,
    • технические услуги – от 1 000 до 2 000 рублей;
  • технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (цена зависит от региона);
  • регистрация изменений в Росреестре:
    • от инициатора выдела – 2 000 рублей,
    • от совладельцев – по 350 рублей за внесение изменений в доли.

Если требуется реконструкция частей дома, расходы значительно повышаются.

Выделение долей детям

Часть жилого помещения обязательно выделяется детям, если на покупку или строительство дома родители используют государственные средства по программе «Материнского капитала».

Для оформления собственности на ребенка можно воспользоваться 2 путями:

  1. Составить соглашение о выделении доли детям в связи с использованием маткапитала.
  2. Заключить договор дарения.

Соглашение на выделение доли детям в частном доме часто оформляется у нотариуса. Обращаться к нему не обязательно, но это – дополнительная гарантия правильного заключения сделки.

Договор дарения составляется по стандартному алгоритму. Граждане самостоятельно заполняют бумаги или обращаются за помощью к специалисту.

Нюансы судебной практики

Для аргументирования позиции в суде истцу нужно представить доказательства своей правоты. Как показывает судебная практика по выделу доли дома в натуре, часто назначаются экспертизы, которые помогают установить, можно ли разделить имущество.

При принятии решения суд берет во внимание:

  • пригодность дома для эксплуатации после выделения доли;
  • права и интересы третьих лиц;
  • соответствие реальной доли законодательным нормам.

Иногда необходима независимая оценка собственности. Эти мероприятия нужны для точного определения стоимости части объекта, которая принадлежит гражданину.

Выделение доли в натуре осуществляется на основании соглашения между собственниками или решения суда. В зависимости от способа формируется алгоритм действий заинтересованного лица. Если выделить долю в натуре не удастся, собственник получает денежную компенсацию за часть имущества.

Как выделить долю жилого дома в натуре

Здравствуйте, Александр! Полагаю целесообразным поддержать позицию коллеги Дроздовой Елены, в соответствии с которой выдел доли в натуре в жилом доме применительно к вашей ситуации едва ли возможен, о чем свидетельствует как системный анализ законодательства, так и разъяснений компетентных органов и Верховного Суда РФ.

Согласно п.2 ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Как следует из п.3 данной статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Далее обратимся к разъяснениям, данным в Письмое Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939 «О рассмотрении обращения»:

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Далее с учетом абз.2 п.3 ст.252 ГК РФ в данном письме делается закономерный вывод о том, что выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В силу положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга:

5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Но необходимо учесть, что в данном пункте Обзора судебной практики речь идет об одноэтажном жилом доме блокированной застройки, который, как отметил, Верховный Суд РФ, отвечает требованиям ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ:

В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Далее, полезным будет обращение к разъяснениям, данным в Письме Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 «О жилых домах блокированной застройки»:

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».
Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.

При этом, как поясняет Росреестр, необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
И с у четом того, что в законе у нас прямо установлен принцип единства земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости (в частности, жилого дома) (п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ, ст.273 ГК РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), разделить в вашем случае потребуется не только часть дома, но и земельный участок, и при этом границы этого раздела земельного участка должны проходить по границе частей обособленных помещений жилого дома, что в практическом плане, с учетом геометрии разделяемых дома и земельных участков также может стать невозможным.

Таким образом, ввиду вышеперечисленных обстоятельств, и учитывая, что второй участник долевой собственности категорически против выдела, а соответственно и против возможной необходимости реконструкции жилого дома для целей его раздела в натуре (наряду с высоким процентом износа дома),

при условии, что моя содольщица категорически против всяких выделов?
Александр

осуществление задуманного выдела доли в жилом доме и земельном участке навряд ли будет практически осуществимо даже в судебном порядке.

Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности 2020: образец иска и соглашения

Объект недвижимости может находиться в долевой собственности одновременно у нескольких граждан. Любой из собственников может потребовать от остальных совладельцев выдел доли в натуре в суде. Это значит, за истцом будет закреплена одна из комнат. Выделенная в натуре часть должна быть независимой от остального жилища.

Для чего может потребоваться выдел части жилья

С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора.

Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома (квартиры):

  • Под одной крышей образовалось две семьи, и женившийся сын хочет жить отдельно от родителей. Выдел позволяет продать долю, с целью дальнейшей покупки собственного жилища.
  • Бывшие супруги не желают жить в одном жилище.
  • Один из совладельцев имеет намерения распорядиться своей долей.
  • Выделяется доля должника по исполнительному производству.

Владельцы могут договориться между собой и подписать договор о выделе каждой части жилья в натуре. Перед официальным оформлением соглашения семейство обращается к независимому оценщику. На основе полученной экспертизы все участвующие стороны, высчитывают стоимость выделяемой доли. Если выделить часть в реальности не получится, то человеку, пожелавшему жить отдельно, с его согласия, остальные владельцы:

  • Покупают жилище, цена которого соответствует его части квартиры.
  • Отдают деньги. Выделившееся лицо может добавить к полученной сумме собственные средства и приобрести недвижимость по своему вкусу.

Если совладельцы жилища не могут договориться самостоятельно, проблему придется решать в суде. Обратиться с иском о выделении долей из общей совместной собственности имеет право любой из собственников, независимо от того, как давно приобретена недвижимость.

Мы уже публиковали интересный материал по поводу долевой собственности .

Что можно сделать с выделенной долей

Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:

  • определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
  • определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
  • раздел собственности бывших супругов;
  • совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.

Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет. Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности. В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.

Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.

Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:

  • останется пригодной для жилья;
  • будет использоваться по назначению.

Требования к помещению

При разделе жилья не должны быть ущемлены интересы других совладельцев. К каждому типу помещений предъявляются свои требования. Сложнее всего разделить городскую квартиру.

В квартире

Выдел части жилья в натуре возможен, если каждый владельцев получает изолированное от остальных владельцев жилище. Проделать подобную манипуляцию с комнатой в коммунальной квартире либо гостинкой не получится. Суд предложит ответчикам выплатить деньги подателю искового заявления. Сумма, на которую он может рассчитывать, не должна превышать реальной стоимости его доли.

Сложность раздела в том, что стандартные квартиры имеют планировку, не позволяющую создавать дополнительные отдельные выходы на улицу, санузлы и помещения для приготовления пищи. Собственники могут продолжить жить под одной крышей, при этом, одному из владельцев будет выделена отдельная комната. На правах совместной собственности жильцы квартиры продолжат пользоваться нежилыми помещениями, отведенными под общие службы.

В доме

Домовладения подлежат разделу, если есть возможность без ущерба для капитальных стен достроить для одного из совладельцев отдельные выход, кухню, санузел. Если домик имеет маленькую площадь, лицо, претендующее на выдел своей доли в натуре, может рассчитывать только на денежное возмещение стоимости его части.

На земельном участке

Совладельцы вправе поделить земельный участок, на котором стоит дом. Выделение частей в натуре производится с соблюдением предписанных правил:

  • не может быть выделен участок, меньше допустимого законом;
  • надел должен сохранить свое предназначение;
  • участок не может пересекаться с чужой землей;
  • не допускается создание новых наделов с изломанными границами;
  • перед подписанием соглашения обязательно производится межевание земли.

Земля должна находиться под выделом в доме и иметь линию соприкосновения с улицей. Ее владелец имеет право использовать свою часть участка для создания отдельного выхода и пристроек.

В гараже

Гараж и другие хозяйственные постройки также подлежат разделу. Нежилые помещения могут находиться и дальше в совместном использовании у совладельцев, но при этом будет выделена в натуре доля земельного участка, находящаяся под строениями.

Если договориться о порядке совместного использования не представляется возможным, остальные собственники вправе выкупить долю гаража у истца. По закону совладельцы имеют первоочередное право на покупку продающихся частей имущества, находящегося в совместном владении.

Внесудебный порядок выдела

Собственники могут поделить жилище по согласию сторон без судебного вмешательства. Оформление искового заявления, услуги оценщиков, юристов стоят денег. Стоит ли тратиться, если родственники могут прийти к соглашению без конфликтов. Соглашение о выделении квартирной доли в натуре подписывается всеми сторонами и заверяется нотариусом.

Формирование помещения и получение технического плана

Новый технический план помещения нужен для того, чтобы изолированная часть жилплощади появилась не только в проекте соглашения, но и на чертежах БТИ. Если квартиру придется перестроить, то техплан необходим для узаконивания перепланировки.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилища либо их доверенное лицо. В этом случае к документам прилагается доверенность на имя законного представителя. Собственник должен предоставить в БТИ:

  • паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев жилища;
  • бумаги, позволяющие установить принадлежность недвижимого имущества;
  • заявление на проведение обследования объекта и создание нового технического паспорта;
  • оплаченную квитанцию на пошлину, взимаемую за услуги государственных организаций.

Сотрудники БТИ могут отказать подателю заявления в оформлении технического паспорта, если:

  • он не является собственником и не имеет доверенности от владельцев жилья;
  • в представленном комплекте отсутствуют необходимые документы;
  • заявление написано с ошибками и в нем отсутствует необходимая информация.

Одной из причин отказа в выполнении услуги может стать отсутствие квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины. В 2020 году ее сумма начинается от 1200 руб. и иногда может достигать 15 000 руб.

Технический паспорт будет оформлен и выдан по истечении 10 -14 рабочих дней. Срок обработки информации зависит от площади объекта недвижимости. Если его размеры больше 1000 кв. метров работникам БТИ понадобится до 20 дней на создание нового паспорта. Стоимость паспорта на жилище зависит от нескольких слагаемых:

  • срочность исполнения -1000 руб.;
  • оплата услуг посредников — от 1500 до 2000 руб.;
  • величина государственной пошлины – от 1200 руб.

Конечная сумма зависит от сложности обмера.

Заключение соглашения о выделе

Выдел может производиться на основе соглашения сторон об определении в натуре каждой доли жилого объекта. Юридическую ценность представляют только те документы, которые заверены в нотариальной конторе. Схема соглашения очень простая. Если в натуре помещение, передаваемое выделяемому человеку, больше, чем его доля, то он должен доплатить своим совладельцам. Если ему передают площадь меньшего размера, то компенсируют потери выделяемому лицу остальные собственники.

Образец соглашения можно загрузить по этой ссылке.

Важно. Компенсации могут выплачиваться деньгами, дополнительным участком земельного надела, хозяйственными постройками, долей в другом жилом помещении.

Стоимость услуги нотариальной конторы зависит от цены объекта недвижимости. Юрист не заверит раздел арестованной либо находящейся в обременении квартиры. Стороны предоставляют нотариусу:

  • соглашение сторон;
  • выписку ЕГРН;
  • все документы, устанавливающие законных владельцев;
  • домовую книгу;
  • технический паспорт;
  • паспорта взрослых совладельцев и свидетельства о рождении детей.

Подробнее о порядке составления соглашения читайте этот материал.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора и передачи доли произведенные юридические манипуляции с недвижимостью должны быть зафиксированы соответствующим государственным органом.

Соглашение сторон об определении долей жилья в натуре передают на регистрацию в МФЦ (организация Мои документы), откуда оно передается в офис Росреестра. Оформление кадастровых записей производится на основании заявления. Вместе с ним сотруднику государственного органа предоставляют:

  • доверенность на имя законного представителя (если бумаги подают доверенные лица);
  • паспорта всех взрослых участников регистрации и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев;
  • соглашение собственников, заверенное нотариусом;
  • домовая книга;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

На регистрацию долей уходит 7 рабочих дней, если документы были переданы через организацию «Мои документы», срок обработки и внесения изменений увеличивается еще на два дня. Государственная услуга регистрации прав после выделения собственности в натуре обойдется в 2000 рублей с одного гражданина.

Судебный порядок

Когда стороны не способны прийти к соглашению, им придется произвести выделение долей по суду. Подать исковое заявление имеет право любой из владельцев жилища. Вместе с заявлением подают все необходимые документы, справки, выписки, которые могут понадобиться суду в ходе разбирательства.

Подготовка документов и расчет госпошлины

Суд при рассмотрении дела будет опираться на документы, представляющие доказательную базу, к таковым относятся:

  • независимая оценочная экспертиза;
  • чеки, доказывающие финансовые вложения в ремонт и строительство домовладения одной из сторон;
  • брачные контракты.

При выделе отдельной части в натуре из общей долевой жилищной собственности будут учтены интересы несовершеннолетних детей и инвалидов. Поэтому стороны обязаны оповестить судебные органы о наличии собственников и жильцов, имеющих особые права. В пакет документов, предъявляемых суду, входят:

  • технический паспорт (берут в БТИ);
  • документы, устанавливающие собственников жилища;
  • выписку ЕГРН (заказывают в МФЦ либо на сайте Росреестра);
  • домовую книгу (выписку из нее);
  • справку с места жительства;
  • ордер;
  • договор купли – продажи.

Ключевым моментом для принятия дела в работу является чек об оплате государственной пошлины. Ее стоимость рассчитывается на основе иска:

  • если спорное имущество оценивается меньше, чем в 20 000 рублей, то с подателя заявления причитается 4% (но не меньше 400 руб.).
  • когда доли жилья, подлежащие разделу, стоят от 20 000 до 100 000 руб. истец должен оплатить в государственную казну 3 %;
  • если финансовые претензии сторон превышают 100 000, но меньше 200 000, то пошлина составит 3200 руб. + 2% от оспариваемой суммы;
  • при цене от 200 000 до 1 млн. руб. государству причитается 5200 + 1%;
  • когда цена оспариваемого имущества превышает 1 млн. руб. истец должен оплатить фиксированную госпошлину 30 т. руб. + 0, 5 % от суммы, превысившей планку в миллион рублей (но не больше 60 т. руб.).

Составление иска

Иск о выделении квартирной доли можно составить самостоятельно, используя образец. Но чтобы избежать ошибок и предусмотреть нюансы, лучше обратиться за помощью к юристам нашего портала. Обращаться с готовыми документами следует в районный либо мировой суд.

Подать заявление можно несколькими способами:

  • лично;
  • по почте с уведомлением о вручении;
  • через доверенное лицо.

Образец иска для заполнения скачайте по этой ссылке.

Судебное разбирательство

Если оспариваемое имущество стоит не больше 50 т. руб., выделить долю в личную собственность граждан сможет мировой суд. При наличии документов, подтверждающих большую цену, разбирательство будет происходить в районном суде.

Сроки тяжбы зависят от нескольких факторов:

  • правильности составления документов;
  • готовности сторон идти на уступки.

В результате судебной тяжбы стороны получают на руки решение. Этот документ является основанием для обособления части жилища в натуре и внесения изменений в реестре. Если одна из сторон должна получить крупную денежную компенсацию, исполнение контролируют чиновники ФССП. Заинтересованное лицо передает исполнительный лист судебным приставам.

После завершения судебного разбирательства, собственники должны зафиксировать произведенные изменения с недвижимостью в Росреестре. Документы можно передать через МФЦ либо офис Росреестра. Пакет включает:

  • заявление на регистрацию;
  • решение суда;
  • доверенность на представителя;
  • паспорт;
  • домовая книга;
  • тех. паспорт;
  • квитанцию по оплате госпошлины.

Регистрация производится за 7 рабочих дней. Стоимость оформления 2000 руб. с человека. Если документы уходят в регистрационные органы через МФЦ, срок обработки документации увеличивается еще на 2 рабочих дня.

Судебная практика

Произвести выдел доли получается не в каждой квартире. В результате раздела собственности истец должен получить в натуре не только изолированную комнату, но и отдельные кухню, выход на улицу, душевую. Городская квартира, имеющая определенный тип планировки перестройке не подлежит.

Как показывает судебная практика, в ходе разбирательства может быть определен порядок использования жилой недвижимости. Если такое решение не устраивает истца, он имеет право продать свою часть жилища одному из собственников либо разделить ее на всех поровну. После этого он теряет право на проживание в этой квартире.

Налоговый вопрос

Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.

Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.

Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.

Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Выдел доли в натуре в жилом доме — инструкция

Выдел доли означает две вещи:

  • Некогда единый дом делится на две или большее количество частей, являющиеся не связанными между собой.
  • Так как прекращает свое существование первичный цельный дом, прекращаются и права общей собственности, каждый владеет своей частью отдельно, не будучи связанным с другими.

Долевая собственность – разновидность общей собственности, в документах отражается точный объем имущества, принадлежащий каждому из сособственников. Не выделяется конкретной части из общего владения.

  • каждый пользуется всеми помещениями дома и земельным участком, на котором он находится, если есть такая возможность;
  • как использовать общее имущество решают собственники по соглашению между ними;
  • определено, что невозможность предоставить одному из сособственников части объекта для использования, в частности, дома, дает основания требовать компенсацию;
  • расходы на содержание имущества, дома, в частности, оплата коммунальных платежей и иные расходы должны оплачиваться соразмерно имеющейся доле.

Общая собственность определяет не только особенности использования имущества, но и его продажи. Предусмотрен специальный порядок, согласно которому, в первую очередь предложение о покупке делается сособственникам.

Как это делать

Собственник доли отправляет письмо с указанием условий, на которых предлагает купить у него имущество. В частности, прописывает цену. Месячный срок дается на ответ. Отсутствие ответа после истечения месяца дает право владельцу провести сделку по продаже. Аналогичные правила действуют в отношении мены. На случаи дарения права преимущественной покупки не распространяются.

Подписание договора на иных условиях, в частности, с меньшей ценой, чем было предложено совладельцам, дает основания для перевода прав покупателя на себя. Период времени для обращения в суд в этом случае 3 месяца. Правда, иск не будет рассматриваться, если заявитель не положит на депозитный счет судебного департамента соответствующую сумму. В нее входит не только сумма покупки, но иные платежи, в частности, налоги, госпошлина и т.д.

Ряд особенностей предусмотрен на случаи взыскания на имущество дольщика:

  • пристав или лицо-взыскатель, вправе подать в суд иск, просить выделить долю из общего имущества;
  • невозможность проведения выдела или нежелания совладельцев соглашаться на эту процедуру, доля может быть продана им по рыночной цене;
  • невозможность выдела, отказ совладельцев покупать долю должника, является основанием для выставления доли на рыночные торги.

Как выделить долю в натуре в жилом доме

Инструкция

Выдел – это непросто получение новых документов и перестройка дома. Все делается двумя путями:

  • выдел дома по договоренности между собственниками;
  • выдел дома через суд, если один из собственников не дает согласия.

Какой бы ни был выбран вариант, обязательно участие эксперта. Он предлагает с учетом фактического порядка использования дома и долей сособственников дома варианты раздела. Предложения эксперта излагаются в специальном отчете. Судьи принимают решения на основе материалов экспертизы.

Добровольный раздел фиксируется в договоре, с использованием способа, предложенного экспертом. Решается вопрос о перераспределении долей, стоимости, сколько кто кому остается должен с учетом перестройки дома. Стороны вправе разделить все так, как им хочется. Единственное ограничение — права несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Необходимо получить согласие органов опеки, которые должны убедиться, что права опекаемых и детей не нарушаются.

Если нет согласия всех сторон – придется обращаться с иском в суд. Договор или решение суда, смотря, каким образом произошел раздел, проходят регистрацию. Перед этим вносятся изменения в кадастровый паспорт. Неотъемлемым решением вопроса является раздел также и земельного участка.

Дальше происходит фактическая перестройка жилого дома, его реальное разделение.

Практическая и техническая сторона вопроса

На практике чаще делят дома чем квартиры. Почему? Раздел допускается при условии возникновения новых полноценных домов или квартир, в которых ест все необходимые атрибуты:

  • санузел;
  • кухня;
  • жилые помещения;
  • отдельный вход.

Новые объекты недвижимости являются полностью самостоятельными.

Они не просто должны быть как таковые. Существуют законодательные правила, требования к тому какие должны быть частные дома или квартиры, какая минимальная площадь должна быть у них или отдельных помещений. Требования излагаются в СНИПах. Домам и квартирам посвящен отдельный раздел.

Сохранение ценности объекта – второе условие, при котором возможно провести раздел дома, если без этого нельзя, то ничего не получится. Правда, это скорее характерно для судебных дел. Если есть согласие сособственников, вопрос уменьшения стоимости не будет помехой.

Мотивы разделения не играют никакой роли. Главное, в случае с судом доказать, что было предложение договориться о разделе, но последовал отказ. Причины любые:

  • получить отдельное жильё;
  • распорядиться своей частью недвижимости на свое усмотрение (продать, подарить, отдать в залог).

Выделение имеет смысл перед ремонтом и значительным улучшением своей части жилья. После раздела другие сособственники не смогут претендовать на улучшения и дополнительную стоимость. Вероятна ситуация признания улучшений незаконными со стороны других собственников.

Добровольно или через суд решается вопрос о разделе, проводится строительно-техническая экспертиза.

Специалисты отвечают на примерно следующие вопросы:

  • реально ли технически провести раздел дома, пристроек, земельного участка?
  • реально ли разделить жилой дом и постройки, земельный участок под ними согласно долям?
  • Какие есть варианты раздела дома, построек, земельного участка?
  • Какие работы по переоборудованию и перестройке надо провести каждому сособственнику и сколько каждый из них потратит на это денег?
  • Какова степень физического износа строений, дома (определяется в процентах)?
  • Какова действительная (рыночная) цена владения (участка, дома, пристроек, в том числе являющихся объектами незавершенного строительства).
  • Какую сумму будет составлять компенсация в случае невозможности выдела доли одного из собственников?

Необходимые документы

Перечень бумаг, которые понадобятся для раздела примерный. Каждый случай отличается.

В любом случае экспертам необходимы следующие документы:

  • Технический паспорт дома.
  • Свидетельства о праве собственности, договора, свидетельства о праве на наследство, кадастровая документация на земельный участок.
  • Бумаги, отражающие порядок реального пользования домом и земельным участком.

Исследование эксперта, проводимое в рамках гражданского дела, требует дополнительных документов:

  • Копии иска, возражений, встречного иска, приложенные к ним бумаги.
  • Копии протоколов, определение судьи о назначении экспертизы с вопросами, которые надлежит разрешить эксперту.
  • Домовая книга для подтверждения проживания еще кого-то, кроме собственников.

Судебный процесс

Он начинается с написания иска и отправки его в суд. Соблюдение формальностей будет основанием для открытия дела. Как правило, если собраны все материалы, судья сразу же старается назначить экспертизу. Вопросы фактически определяет сам, хотя стороны вправе их ставить, что делается ими редко.

Из вариантов предлагаемых экспертов, судья выбирает наиболее приближенный к реальным долям истца и ответчика.

Не всегда существуют варианты раздела дома, к примеру, доля является незначительной. Судья или определяет порядок пользования или, если есть иск с требованием обязать выплатить компенсацию, суд прекращает право выделяющегося дольщика в обмен на компенсацию. Компенсация рассчитывается из реальных, рыночных цен.

Источники расчета:

  • Экспертная оценка.
  • Отчеты оценщиков.
  • Квитанции платежные поручения, договора с подрядчиками (ИП, фирмами).
  • Тарифы, расценки на строительные материалы.
  • Влияние местонахождения дома на его стоимость.

Судья по причине невозможности проведения раздела квартиры или дома вправе определить порядок использования объекта сособственниками и лицами, имеющими право проживания.

Просмотров 824

Общее пользование частным домом предполагает мирное сосуществование всех совладельцев. Неважно, являются ли они членами семьи или не имеют родственной связи – жить под одной крышей и соблюдать интересы друг друга никто не запрещает.

Обратная ситуация, когда долевые собственники имеют разногласия. Ужиться в таком составе крайне сложно, особенно если конфликт перетекает в острую фазу. Встает вопрос, что делать с общедолевой собственностью частного дома и как ее разделить?

Существует так называемый выдел доли в натуре, позволяющий разграничить части в жилом доме. Важным условием является учет интересов всех совладельцев дома. Предлагаем пошаговую инструкцию по выделу доли в натуре: по соглашению и через суд – обо всем об этом вы узнаете из нашего материала.

Что дает выделение доли в натуре?

Жилая недвижимость может принадлежать нескольким людям одновременно – такую разновидность принято считать общедолевой собственностью. Все владельцы имеют право на пользование домом, а вот распоряжаться имуществом можно только сообща.

Если возникает необходимость выделить долю в натуре, нужно понимать, зачем это нужно?

Вот несколько причин:

  1. Свобода распоряжения своей долей – например, если сособственник затеял новое строительство или хочет подарить часть помещения своему родственнику.
  2. Избежать конфликтов и противоречий – совладельцы могут чинить препятствия по распоряжению частным домом. Поэтому, чтобы не ждать согласия от остальных дольщиков, один из них может выделить свою долю и не зависеть от мнения большинства.
  3. Желание иметь личную долю – любой желающий имеет право воспользоваться своим законным правом и выделить долю в натуре из общедолевого имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
  4. Нехватка денег – недвижимость, которая находится в общей долевой собственности является пассивным источником дохода. Один из владельцев может выделить долю, а затем распорядиться ею с целью извлечь прибыль: сдать в коммерческую аренду, продать, пристроить дополнительную площадь, заложить и т.д.

Таким образом, выдел доли в натуре – это отличная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своими квадратными метрами. Оставшаяся часть в доме не утрачивает долевой собственности. Совладельцы могут последовать за выделившимся дольщиком или не делить части в натуре.

В каких случаях выдел доли невозможен?

Частное домовладение представляет собой цельное строение из фундамента, несущих стен, крыши, пристроек и других частей дома.

Прежде чем приступать к выделу доли, нужно разобраться, можно ли выделить одну из частей без ущерба для всего здания?

Ситуации, когда выдел произвести нельзя:

  • жилое помещение не является изолированным, самостоятельным объектом;
  • частный дом подвергался неузаконенной перепланировке без согласования в БТИ (ст. 29 ЖК РФ);
  • выделение доли в натуре нанесет ущерб имущественным интересам остальных дольщиков (особенно, детям или малоимущим);
  • изношенность частного домовладения – особого смысла в выделении доли нет.

Очень часто долю в натуре выделить попросту невозможно. Разрешить противоречие можно с помощью выплаты денежной компенсации отделившемуся собственнику (п. 4 ст. 252 ГК РФ). «Отрезок» в общем имуществе сохраняется, а инициатор получает деньги и утрачивает право на общедолевое владение.

Важно отметить, что стоимость доли определяется на основе оценочной экспертизы. Приглашенный сотрудник производит все необходимые работы и сообщает рыночную цену конкретной доли в общем имуществе дома.

Допустим ситуацию, что собственники намерены произвести выдел доли в натуре частного дома. Возникает вопрос, каким способом это сделать?

Существуют два варианта развития событий:

  • если совладельцы определили помещения внутри дома и не имеют разногласия по поводу возможного выдела части – по соглашению сторон;
  • если хотя бы один собственник против или нужно определить размер компенсации за долю в натуре – в судебном порядке.

Явно предпочтительнее воспользоваться внесудебным способом разрешения вопроса. Но бывают случаи, когда стороны никак не могут прийти к общему знаменателю. Требуется вмешательство суда и выдел в натуре на основе законодательства.

Итак, способы определены – рассмотрим оба варианта более подробно.

Заинтересованность собственников в выделе доли не создает никаких проблем. Вот только устно решить вопрос не получится. Придется действовать в рамках гражданского законодательства – заключать соглашение, определять доли/компенсацию и подавать изменения в Росреестр через отделения МФЦ «Мои документы» (по месту пребывания).

Куда обращаться?

Процесс внесудебного оформления выдела требует обращения сразу в несколько инстанций:

  • определяем возможность выдела доли в натуре – в Росреестр, БТИ или другую лицензированную оценочную фирму;
  • оцениваем стоимость доли – независимая оценочная фирма, работающая в системе СРО;
  • регистрируем изменения – через МФЦ и Росреестр;
  • получаем документ о праве собственности – в Росреестре;
  • составляем и заверяем соглашение + оформляем доверенность (если нужна) – у нотариуса.

Особое внимание уделяется технической экспертизе частного дома. Специалист БТИ проведет оценку и сможет дать ответы на вопросы, от которых зависит будущее выделение части из долевой собственности:

  1. Имеется ли возможность выделить долю в натуре?
  2. Предусмотрен ли раздел на части в совместной собственности?
  3. Нужно ли переоборудовать жилую площадь, какова доля нежилых помещений в общей массе?
  4. Сколько стоит проведение коммуникаций, инженерных узлов, пристроек?
  5. Какова общая стоимость недвижимости с учетом здания и земельного участка?
  6. Какую сумму полагается выплатить в случае невозможности выдела в натуре?
  7. Насколько сильно изношено здание, отнесено ли оно к категории аварийных/ветхих объектов недвижимости?

Ответы на эти и другие ответы может дать только квалифицированный специалист. Вместе с тем он определит, была ли проведена перепланировка, а если проводилась, то является ли узаконенной или самовольной?

Переходим к пошаговой инструкции по выделению доли в натуре из долевой собственности на частное домовладение.

Заинтересованным лицам придется пройти несколько шагов:

  1. Определиться с жилым помещением и участком земли

Частное домовладение, в отличие от квартиры, позволяет выделить не только отдельное помещение, но и земельный участок. Отсюда высокий процент выдела доли в натуре без выплаты компенсации (Подробнее о выделе натуральной доли в квартире вы сможете узнать из нашей статьи).

Главный инициатор приглашает кадастрового инженера для определения возможности перепланировки в жилом доме. Если переустройство не нарушит целостность здания, инженер составит акт обследования. Затем совладельцам нужно получить разрешение на переустройство и определить долю в эквиваленте жилого помещения (комнаты).

  1. Получить технический план на дом

Вторым шагом считается получение техплана на выделяемую долю. Всеми работами занимаются специалисты БТИ или Росреестра. Долевые собственники заключают договор на оказание технических услуг. Окончательный план имеет две формы: бумажную и электронную с усиленной печатью (ст. 24 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

  1. Заключить соглашение

Желание оформить долю в натуре нужно закрепить в формате соглашения всех собственников частного дома. Образец соглашения можно найти чуть ниже, а уже на его основе разработать свои собственные условия.

Нотариальное заверение документа обязательно! Если раньше было достаточно личных подписей всех совладельцев частного дома, то сейчас сделки проходят проверку у нотариусов.

Обратите внимание, соглашение составляется нотариусом лично – сособственники могут вносить рекомендации и проверять актуальность информации.

  1. Учет и регистрация изменений

Новые сведения о перераспределении долей фиксируются в Росреестре. Необходимые документы и заявление можно подать через МФЦ по месту пребывания. Учет изменений вносится в Единую базу, а совладельцы получают обновленные документы – выписки из ЕГРН с печатью государственного органа.

Пример:

Частное домовладение в г. Иваново общей площадью 150 м² на земельном участке под ИЖС. Согласно свидетельству о праве собственности, домом совместно владеют два хозяина: Петров и Иванов. Собственность поделена на две равные доли – по 75 м². Петров хочет произвести выдел своей доли в натуре, осуществить реконструкцию и заложить часть дома под ипотечный кредит. Петров обратился к кадастровым инженерам, установил, что площадь жилого дома в 75 м² равняется двум комнатам и части прихожей. Он поставил в известность Иванова, заключил с ним соглашение о выделе доли в натуре и заверил документ у нотариуса. Петров обособил свою часть дома: обозначил комнаты, сделал отдельный вход, провел коммуникации. Иванов проделал то же самое с другой частью дома в 75 м², что равняется половине от совместного имущества. Таким образом, Петров и Иванов стали владельцами отдельных жилых площадей с общим адресом, но с разными техническими характеристиками.

Внесение изменений в госреестр объектов недвижимости (см. 4 этап) потребует от совладельцев ряда документов.

Какие нужны документы?

Личного характера:

  • удостоверения личностей от всех дольщиков – паспорта РФ или свидетельства о рождении детей;
  • соглашения по числу участников сделки (одно останется в Кадастровой палате);
  • заявления по образцу – от выделившегося собственника на регистрацию доли в натуре, от других совладельцев – на внесение изменений в кадастровый реестр;
  • доверенность – если потребуется.

Документация на частный дом:

  • техническая – техплан на дом;
  • правоустанавливающая – договор о приватизации, купли-продажи, наследовании, дарении;
  • утверждающая право – свидетельства о праве собственности (старые) или выписки из ЕГРН, которые введены в оборот с июля 2016 года.

Выдаваемая выписка из ЕГРН служит основанием для закрепления права собственности на ½, ¼, ⅔ или иную натуральную долю. Новый собственник получает в свое распоряжение отдельное строение с адресом и техническими параметрами.

Выдел долей по соглашению имеет неоспоримое преимущество перед судебным процессом – меньшие сроки.

Совладельцы частного дома могут договориться за несколько дней, еще столько же уйдет на составление нотариального соглашения о выделе доли в натуре.

Ожидание готовности техплана и кадастровых документов может занять от 14 до 60 дней, в зависимости от загруженности инженеров.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в течение 14 рабочих дней, а уже спустя 30 дней совладельцы получат регистрационные документы. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Сколько стоит?

Затраты на внесудебный выдел доли в натуре частного дома примерно следующие:

  • оформление соглашения у нотариуса: заверка документа – 500 рублей; составление «под ключ» – от 3 000 рублей; техническая работа – от 1 000 до 2 000 рублей;
  • технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (по региону);
  • регистрация изменений в Росреестре: выделившемуся собственнику – 2 000 рублей; остальным – 350 рублей за внесение изменений в свои доли.

Отметим, что расходы могут быть и выше, если требуется реконструирование частей дома: подводка коммуникаций, отдельный вход, подъезд, отопительные и газовые системы.

Внесудебный процесс подходит далеко не всегда и не всем собственникам. Очень часто приходится просить принудительного выдела доли в натуре.

Давайте разбираться, как это сделать и что нужно?

Пошаговая инструкция, процесс

Отсутствие договоренностей всех совладельцев не оставляет иных вариантов, кроме как обращаться в суд.

Поэтапная инструкция по выделу доли частного дома в 2019 году:

  1. Этап уговоров и просьб

Выделяющийся сособственник готовится к выделу своей доли в натуральном размере. Перед посещением суда нужно попытаться прийти к согласию с остальными владельцами частного дома. Составьте письменные уведомления собственников, предложите им решить вопрос мирным путем (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ). Если они категорически против, возьмите их отказы.

  1. Заняться технической документацией

Обратитесь в БТИ по месту прописки, напишите заявление на вызов кадастрового инженера. Специалист придет по указанному адресу и осмотрит частное домовладение. Если технически выдел в натуре возможен, инженер составит заключение. Далее, потребуется получить технический план на долю и произвести реконструкцию внутри жилого дома. Финальный шаг – регистрация изменений в Росреестре.

  1. Составление иска о выделении доли в натуре

Заявителем-истцом по делу выступает собственник, который желает выделить свою долю в натуре, но не получил согласия остальных. Именно последние будут ответчиками по делу.

Исковое заявление и документы подаются в секретариат районного суда по месту регистрации спорного дома. Секретарь проверит пакет на соответствие ст. 131 ГПК, после чего зарегистрирует обращение. Обратно нужно получить копию иска с отметкой о принятии его судом.

Читайте, как правильно составить «Иск о выделе доли в квартире в натуральном эквиваленте».

  1. Участие в заседании суда

Обычно сперва назначают предварительные слушания, в ходе которых суд знакомится с обстоятельствами дела. Судьи могут попросить предоставить технические и правовые документы. Сторонам предлагается заключить мировое соглашение, а в случае отказа будут назначены основные слушания. Истец и ответчики могут делегировать участие в деле своим представителям – по доверенности.

  1. Получить решение суда

Суд принимает сторону истца или отказывает в удовлетворении исковых требований. Если решение в пользу – нужно получить копию исполнительного листа в секретариате (по запросу). Если отрицательное, истец имеет право на обжалование решения суда – путем подачи апелляционной жалобы в течение 30-дневного срока (п. 2 ст. 321 ГПК РФ).

  1. Регистрация изменений в праве собственности

Победа на судебных слушаниях еще не гарантирует перехода доли в натуре в руки нового собственника. Потребуется собрать документы, приложить выписку из судебного решения и подать их через МФЦ в Росреестр. Служба проверит достоверность бумаг и выдаст обновленную выписку из ЕГРН о регистрации права собственности. Вместе с заявителем регистрацию производят и остальные дольщики.

Исковое заявление

Отсутствие единого мнения со стороны совладельцев частного дома вынуждает инициатора обращаться в суд с исковым заявлением.

Что указывать в иске о выделе доли в натуральном размере:

  • наименование и реквизиты районного (городского) суда;
  • информация об истце и ответчиках – ФИО, адрес проживания, контакты, телефоны и прочие сведения;
  • существенные обстоятельства: какой вид собственности, кто совладельцы, когда и как был приобретен дом, местоположение здания, технические характеристики;
  • описание досудебных мер, их результаты;
  • позиция истца по делу о выделе долей в натуре в жилом доме;
  • доказательства обоснованности позиции заявителя;
  • какие требования предъявляет истец;
  • приложения (документы) – списком;
  • дата и подпись.

Экземпляры искового заявления дополняются следующими документами:

  • техпаспорт на жилой дом – выдается в БТИ или подразделениями ПИБ;
  • документы на частный дом – договор купли-продажи, обмена, свидетельство о наследовании, договор дарения, приватизации дачного дома;
  • документ о праве собственности – свидетельство или выписка из Единого реестра прав на недвижимость;
  • акт-заключение сотрудника БТИ о возможности выдела доли в натуре;
  • платежная квитанция об оплате госпошлины;
  • расчет размера компенсации;
  • доверенность + копия паспорта представителя (дополнительно).

Объективность требований истца подтверждается собранными документами. Но суд может назначить судебно-строительную экспертизу. Независимые эксперты проверят технические нормативы и составят акт о правомерности/неправомерности выдела доли в натуре. Возможно, долю уместно заменить денежной или иной компенсацией.

Слушания могут длиться в течение 2 месяцев – минимальный срок, но обычно занимают от 3 до 6 месяцев без учета 30-дневного периода на обжалование.

Дальнейшие сроки на выделение части из общедолевой собственности зависят от графика работы регистраторов. Совладельцы смогут получить готовые выписки из ЕГРН не раньше, чем через месяц после подачи заявлений и документов.

Привлечение суда – это обязательные расходы на оплату госпошлины за подачу искового заявления.

Стоимость формируется в зависимости от цены иска, т.е. от цены выделяемой доли из общего имущества. Минимальная сумма – 400 рублей, а максимальная не должна превышать 60 000 рублей.

Реквизиты для оплаты госпошлины можно найти на стенде в здании городского суда, но лучше попросить у секретаря канцелярии распечатать бланк квитанции.

Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.

Итоговое решение зависит:

  • от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
  • от технических документов на жилье;
  • от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
  • от соблюдения требований СанПиНа;
  • от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе.

Пример:

Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.

Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это так же не устраивало.

Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.

Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (3 оценок, среднее: 3,67 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 572 задать вопрос эксперту

1 047 просмотров

Частный жилой дом – мечта многих людей. Однако зачастую оформление его в индивидуальную собственность становиться проблемой. Ведь иногда одно строение может принадлежать двум и даже более собственникам. Как же выделить натуральную часть жилого дома, что это даст и зачем это нужно, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Фактически выделение доли в натуре жилого отдельно стоящего дома представляет собой полное разделение строения. В том числе обособленные коммуникации, отдельные лицевые счета на оплату услуг ЖКХ, нет общих или смежных площадей. То есть фактически выделивший натуральную долю домовладелец становится единоличным собственником отдельного полноценного жилого помещения. Это дает ему право на совершение практически любых сделок с ним, независимо от желания других бывших сособственников:

  • продажа;
  • сдача в аренду;
  • дарение;
  • передача по наследству;
  • залог в кредитную организацию и т.д.

Стоит помнить, что при выделе в натуре части жилого дома, так же выделяется в индивидуальную собственность и часть земельного участка, на котором он расположен. То есть необходима процедура межевания и получения нового кадастрового паспорта не только на дом, но и на участок.

Оформление в индивидуальную собственность части в жилом доме может происходить двумя способами:

  1. По соглашению. Это подразумевает добровольное решение всех совладельцев жилого помещения о выделении доли в натуре. При этом может быть выделена только часть инициатора, а остальные доли могут остаться в общей совместной собственности других владельцев.
  2. По решению суда. Процедура разбирательства в органе правосудия достаточно сложна и к ней стоит прибегать только в случае, если заключение добровольного соглашения невозможно. Зачастую это связано не только со спором о разделении недвижимости, но и с другими спорными вопросами (наследство, развод, раздел имущества и т.д.).

Если у вас возникли сложности со способом выделения части дома, то вы можете обратиться за бесплатной консультацией к специалистам нашего сайта. Они смогут помочь вам разобраться в вашей конкретной ситуации, предложат варианты решения конфликта.

Так же независимо от того требуется вам заключить соглашение или обратиться в суд, следует обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Он сможет выбрать наиболее подходящий для вас вариант решения спора, составить как иск, так и мировое соглашение. Подготовит все необходимые справки и документы, представит ваши интересы в любых инстанциях. Тем самым ваше участие в этой сложной процедуре будет максимально минимизировано.

Порядок выдела доли в доме по соглашению

Мировой порядок выделения доли в натуре – оптимальный способ решения проблемы. Однако и он имеет множество нюансов, о которых необходимо знать.

Порядок действий

Для того, чтобы выделить часть дома в индивидуальное владение по соглашению необходимо следовать такому алгоритму:

  • достигнуть соглашение о перепланировке и последующем разделении жилого дома между всеми совладельцами;
  • провести и узаконить перепланировку;
  • разделить лицевые счета за коммунальные услуги, путем заключения соответствующих договоров с УК;
  • составить соглашение;
  • удостоверить его законность у нотариуса;
  • обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН;
  • получить выписку из реестра о наличии права собственности на часть дома.

Образец соглашения

В документе о добровольном разделении недвижимости необходимо указать следующие сведения:

  • паспортные, анкетные данные каждого из совладельцев частного дома;
  • наименование документа, дата и место его составления;
  • описание разделяемого объекта недвижимости (количество комнат, месторасположение, этажность, материал и т.д.);
  • сведения о размере доли каждого сособственника;
  • основания владения домом (номера свидетельств о собственности и договоров о передаче прав);
  • конкретное описание части жилого дома, которая достается каждому из владельцев (описание комнат, их размера и т.д.);
  • нотариальное заверение о законности соглашения;
  • подписи всех сторон сделки;
  • дата составления документа.

Для составления соглашения потребуется не большой пакет документов:

  • паспорта (свидетельства о рождении) всех совладельцев строения;
  • техническая документация;
  • выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

При регистрации в Росреестре необходимо будет дополнить этот пакет следующими бумагами:

  • заверенным у нотариуса соглашением;
  • заявлением, образец которого вам предоставят в отделении учреждения или в МФЦ.

Самым длительным во всей процедуре выделения натуральной части жилого дома по соглашению является приведение строения в вид, отвечающий условиям раздельного пользования, то есть проведение и узаконивание перепланировки.

Само составление соглашения и заверение его в нотариальной конторе не займет больше часа. Однако может потребоваться некоторое время (обычно не превышающее одной недели) на то, чтобы попасть на прием к нотариусу. Поэтому стоит записаться заранее.

Выписку из ЕГРН вам должны выдать в срок, не превышающий 14 дней со дня подачи соответствующего заявления и необходимого пакета документов.

Так как услуги нотариуса при заключении соглашения, касающегося недвижимости обязательны, то оплачивать их придется в любом случае. Согласно нормы ст. 333 НК РФ тариф за заверение документа о выдели доли составляет 500 рублей. Однако в каждом регионе страны могут отличаться надбавки за техническую и юридическую работу нотариальной конторы. В среднем соглашение обойдется вам в сумму от 1500 до 2000 рублей.

Пример. По завещанию Иванова П.Р. его двухэтажный дом достался в равных долях его детям: сыну Иванову С.П. и дочери Котовой С.П. Оба вступили в наследство и получили выписку из ЕГРН, в которых указано, что каждый из них собственник ½ частного дома. Так как у Котовой С.П. было трое детей, она переехала в завещанный дом. Однако Иванов П.Р. так же желал проживать в родительской недвижимости, но наличие детей в местах общего пользования, шум ему мешали. Поэтому он решил договориться с сестрой о разделении дома на две не зависящие друг от друга половины. Котова С.П., посоветовавшись с мужем, согласилась. На семейном совете было принято решение, что первый этаж останется у Котовых, а второй будет оборудован отдельным входом, санузлом и перейдет во владение Иванова С.П. Расходы на реконсрукцию строения стороны договорились поделить пополам. После завершения работа в БТИ были получены два новых кадастровых паспорта. Затем у нотариуса брат и сестра составили соглашение и зарегистрировали его в Росреестре.

Обращение в суд вообще очень сложная процедура. В том, как правильно составить исковое заявление и какие документы к нему приложить, разберемся ниже

Порядок действий при необходимости судебного разбирательства будет следующим:

  • попытаться урегулировать спорный вопрос мирным путем и заключить соглашение;
  • собрать необходимые документы, подтверждающие обоснованность обращения в орган правосудия;
  • составить исковое заявление;
  • оплатить госпошлину;
  • подать иск в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта;
  • участвовать в судебном споре, приводить доказательства, иными законными способами доказывать свою правоту;
  • получить решение (при необходимости его можно обжаловать);
  • обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право на недвижимость.

Образец искового заявления

Лучше всего с составлением иска справится профессиональный юрист, но если вы все же решили действовать самостоятельно, то в заявление необходимо отразить следующие моменты:

  • точное наименование суда, в который направляется иск;
  • ваши контактные данные;
  • максимально полные и достоверные сведения об ответчике;
  • данные о третьей стороне (при ее наличии);
  • цену иска;
  • верное название иска («О выделении в натуре доли жилого (частного) дома»);
  • сведения о возникновении права собственности как у вас, так и у ответчика на долю объекта недвижимости;
  • описание сути спора, почему невозможно было заключить мировое соглашение;
  • ваши мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
  • список прилагаемых вами документов;
  • дата составления и ваша подпись.

Для того, чтобы суд принял к рассмотрению ваше обращение необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • паспорт заявителя;
  • выписку из ЕГРН о наличии права собственности на объект;
  • техническую документацию на дом;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • иные документы, подтверждающие обоснованность ваших требований.

Все документы можно направить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно быть готовым предоставить оригиналы. Иногда бывает, что предоставленных справок для принятия объективного решения недостаточно и суд может затребовать иные документы.

Рассмотрение спора о выделении доли обычно не превышает двух месяцев. Но в случаях, когда необходимо решить и другой спор об имуществе, разбирательство может затянуться на срок превышающий полгода.

За обращение в органы правосудия придется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли. Сумму, которую придется оплатить можно рассчитать, воспользовавшись нормой статьи 333 НК РФ или же обратиться к онлайн-калькулятору пошлины на сайте суда.

Вопросы о выделении доли из жилого дома обычно не вызывают сложностей, если у истца имеется действительное право собственности. Если же его нет (а, например, только право пользования), то о выделении даже небольшой части в личное владение речи идти не может. Так же особое внимание уделяют суды при рассмотрении вопроса о выделении доли в имуществе, совладельцами которой являются несовершеннолетние. Поэтому для вынесения решения в свою пользу, необходимо заранее заручиться поддержкой органов опеки.

Пример. Братья Мышковы проживали вместе в доме, который достался им в наследство от родителей в равных долях. Разделение они не проводили, так как ни одному из них это было не нужно. В 2007году старший брат Мышков В.П. стал проживать с Суетиной В.С., но в официальный брак с ней не вступил. В 2015 году он скончался, а единственным его наследником был брат – Мышкин П.П. Суетиной в наследовании имущества сожителя было отказано, не смотря на ее, доводы, что она с 2010 года прописана в доме. Мышкин П.П. был не против дальнейшего проживания Суетиной в его недвижимости, однако женщина хотела разделить дом и продать часть, которая, по ее мнению, принадлежала ей. Она обратилась в суд с иском о выделе натуральной доли. Суд, рассмотрев все доводы и представленные документы постановил в исковых требованиях отказать полностью. Так как Суетина не являлась собственником доли жилья, то и на выделение из него доли она права не имела.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *