Земля сельхозназначения в аренду

>Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?

Содержание

Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства

Для аренды у государства земли сельхозназначения на оптимальных условиях необходимо знание всех нормативных актов, регулирующих этот процесс.

  1. «Земельный кодекс РФ» №136-ФЗ был утвержден 25.10.2001 г. Поправки и дополнения к этому закону вступили в силу с января 2017 г. Согласно этому правовому акту:
  • Величина платы за землю определяется договором об аренде (ст. 22).
  • Арендная плата за земли для социально значимой деятельности не должна превышать земельного налога (ст.39.7).
  • Ценность земли определяется по кадастровой стоимости (КС), которую рассчитывают государственные органы; арендовать можно только кадастровые земельные участки, занесенные в государственный реестр недвижимости (ст. 65).
  • В особую категорию выделяются земли сельскохозяйственного назначения: пашни, защитные насаждения, места для подсобных помещений для нужд с/х производства (ст.77).
  • Дается строгое целевое назначение земель: земледелие, скотоводство, рыбоводство; опытническая работа.
  • Местные и региональные государственные органы имеют специальный фонд распределения земель с/х назначения для аренды их населению. (ст. 80).
  • Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 г. был дополнен и изменен в 2015 году. Документ регулирует процесс заключения арендных договоров.
    • Срок аренды определен от 3 до 49 лет, не исключено приобретение участка в собственность.
    • Успешное хозяйствование на земле дает право на льготные условия аренды.
    • Региональными органами власти определяются категории лиц с правом льготной аренды земель.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. С 2016 г. процедура аукционных торгов для перезаключения и продления арендного договора на новый срок стала необязательной.

  • Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г. определяет порядок расчета за аренду государственной земли.

    При этом учитываются:

    • кадастровая стоимость – основной параметр цены;
    • категория и целевое назначение земельного участка;
    • итоги торгов на аукционе;
    • величина государственного налога;
    • распределение платы по временным периодам в зависимости от срока аренды;
    • рыночная цена участка.

    Правом устанавливать плату за землю наделены местные органы власти, с которыми и заключается арендный договор.

  • Порядок вычисления кадастровой стоимости определяют два распоряжения Министерства экономики России:

    Процедура оценки проходит три этапа:

    • создается перечень анализируемых участков Росреестром;
    • вычисляются удельные показатели для них на региональном уровне;
    • конкретная оценка каждого участка завершается на уровне муниципальных органов власти.
  • Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3.07.2016 г. вступил в силу 1 января 2017 года.

    По этому закону:

    • производить кадастровую оценку земель будут не посторонние фирмы, а государственные бюджетные учреждения по единой методике (ст. 6; ст. 14);
    • не допускается заменять кадастровую стоимость земли рыночной (ст. 19);
    • изменение КС допускается только в сторону понижения (ст.19.7);
    • переоценка земли происходит 1 раз в 3-5 лет.
  • Налоговый кодекс РФ освобождает лиц, арендующих землю, от уплаты налога на добавленную стоимость (ст.388, гл.31 НК РФ).

    Величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка, если он находится на правах собственности или бессрочного пользования (ст.390 п.2).

  • о расчете арендной платы за ЗУ и облагается ли наем надела НДС и земельным налогом!

    Первичная стоимость

    Арендная плата за пользование государственными землями сельскохозяйственного назначения формируется на основе кадастровой стоимости участка, если он уже занесен в Государственный реестр недвижимости.

    Кадастровая оценка – первичная стоимость земельных ресурсов, определяется в 3 этапа.

    1. На первом этапе оценки вычисляется средняя цена 1 га земельных ресурсов для каждого региона РФ.

      Для расчета берутся два показателя: средняя продуктивность земель в пределах региона и стоимость затрат на производство продукции, т.е. расчетный доход единицы площади.

      Полученный расчётный рентный доход с каждого гектара по региону умножается на срок капитализации (33 года) – так получают кадастровую стоимость земельных угодий для каждого субъекта РФ:

      К = R x 33, где R – расчетный рентный доход по региону.

      (Средняя КС земель в некоторых регионах РФ приведена в таблице №2).

    2. Второй этап – определения КС сельскохозяйственных земель внутри регионов по зонам. Установленный для региона коэффициент R соотносится с показателями продуктивности и затрат на различных категориях земельных участков. Они характеризуются по трем факторам:
      • почвенному бонитету – качеству почв;
      • технологическим свойствам – насколько легко обрабатывать землю, благоприятен ли рельеф поля для маневрирования техникой и т.д.;
      • эквивалентному расстоянию – показатель удаленности участка от пунктов реализации продукции.

      Все эти характеристики выражаются в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент kуд. – земельного участка, кадастровая стоимость которого вычисляется по формуле:

      K = S*kуд., где S – площадь земельного участка.

      По качеству и размеру приносимого дохода все угодья делятся на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.

      • Сельхозугодья – земли, максимально используемые для земледелия и скотоводства: пахотная земля, выпасы, сенокосные луга, залежные участки;
      • площади, занятые подсобными помещениями и коммуникациями;
      • озера, пруды;
      • земля, поросшая кустарником или заболоченная;
      • заросшие лесом земли, не учтенные в лесном фонде;
      • скудные земли, пригодные для кочевого скотоводства.
    3. На основании зонирования составляется кадастровая карта региона, с помощью которой производится выделение арендных участков.

    Подробнее порядок определения кадастровой стоимости описан в этой статье!

    Таблица №1. Средние удельные показатели кадастровой стоимости с/х земель в некоторых регионах РФ по группам (руб./м2)

    Регион I II III IV V VI
    Краснодарский край 8,36 7.99 7,69 0,09 0,59
    Московская область 6,09 6,46 7,32 0,09 0,57
    Ленинградская обл 5,93 4,97 6,90 0,09 0,27

    Кабардино-Балкарская Респ.

    1.96 2,16 2,15 0,04 0,04 0,06
    Ростовская обл. 3,76 4,35 4,00 0,09 0,24
    Орловская обл. 2,98 1,67 2,18
    Чувашская Республика 2,27 2,23 2,24 0,9 0,28
    Свердловская обл. 1,41 1,50 1,28 0,04 0,20

    Факторы, влияющие на арендную плату

    Алгоритм действий при получении земли в аренду у государства определяется главой V.1. Земельного Кодекса.

    Собираетесь взять в аренду земельный участок у государства?

    Интересуетесь, как происходит расчет стоимости найма такой земли?

    Узнайте подробности из этой статьи нашего Интернет-журнала!

    Получение кадастрового паспорта

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Межевание, оценка кадастровой стоимости и постановка на учет проводятся на средства арендатора.

    Следует обратиться в муниципальной орган власти с заявлением, где должно быть указано целевое использование арендуемой площади.

    По кадастровой карте района выделяется участок, который необходимо поставит на кадастровый учет в Росреестре.

    Оценщики проводят 3-й этап формирования КС:

    • определяют площадь участка и его границы;
    • размер земельного угодья – один из основных факторов арендной платы;
    • дают оценку угодью с точки зрения рельефа, удаленности от населённых пунктов, доступности для обработки техникой, инфраструктуры, степени обработки, характера планируемых работ и т.д.

    Все эти факторы учитываются при расчете доходности участка и его стоимости. После постановки земельного участка на учет на него заводится кадастровый паспорт, в котором зафиксировано точное расположение и стоимость сельскохозяйственного угодья.

    Проведение аукционных торгов

    Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает проведение торгов при аренде земельных участков. Если в течение месяца появятся новые претенденты на участок, местные власти проводят аукцион. Его стартовая цена – 1,5 % от КС угодья. Арендная плата определяется по итогам аукциона и зависит от рыночной стоимости земли в данной местности.

    Без торгов

    Статьей 39 ЗК РФ предусмотрен список лиц, которые могут арендовать землю без торгов, к ним добавляются еще арендаторы, желающие продлить срок договора (ст.9 ФЗ №101).

    Арендная плата вычисляется в таком случае по формуле:

    А = К*kц,

    где:

    1. А – арендная плата.
    2. К – кадастровая стоимость участка (по паспорту).
    3. kц – коэффициент целевого использования земли (поправочный коэффициент), который может иметь такие значения:
      • 0,01% – для лиц, обладающих льготным правом на аренду (список определятся региональным законодательством);
      • 0,3% – для арендаторов, продлевающих срок договора;
      • 0,6% – для всех, желающих использовать землю для с/х производства.

    Земельный налог на участки сельскохозяйственного использования устанавливается государством в размере не выше 0,3% от стоимости земли.

    Арендная плата, таким образом, равна его удвоенной ставке:

    А = К*0,3*2, – для лиц, впервые заключающих договор аренды.

    Примеры:

    1. Многодетная семья заключает договор об аренде 1 га земли для производства чеснока. Кадастровая стоимость земельного участка – 20000 руб. Арендная плата для них, как для льготников, будет равна:А = 20000 х 0,01% = 2,00 руб./год.
    2. Арендатор хочет продлить срок аренды участка земли размером 10 га и стоимостью 200000 руб. после успешного хозяйствования на ней в течение 5 лет. Арендная плата для него будет равна:А = 200000 х 0,3% = 600 руб./год.
    3. Фермер желает расширить площадь обрабатываемой пашни и заключает договор на аренду 5 га земли стоимостью 60000 руб. По данному земельному участку прошли торги, в результате которых арендная плата на него составила 1,7%: А = 60000 х 1,7% = 1020 руб./год.

    Узнайте о правилах заключения договора аренды сельскохозяйственных земель из нашей статьи!

    Влияние месторасположения на конечную сумму

    Цены на наделы в аренду под сельское хозяйство разнятся в зависимости от региона, в котором находится участок.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Муниципальные власти устанавливают свои поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости, чаще всего она приравнивается к рыночной цене земли.

    Даже в пределах одной области цена аренды поэтому сильно отличается.

    Таблица №2. Цена аренды сельскохозяйственных участков в отдельных регионах

    Регионы/районы

    Кадастровая стоимость

    (руб./га)

    Цена аренды

    1 га в год (в руб.)

    Краснодарский край 43560
    Отрадненский р-н 705
    Каневский р-н 4500
    Московская область 33030
    Луховицкий р-н 20000
    Сергиево-Посадский р-н 16500
    Серпуховский р-н 1400
    Ленинградская обл. 23000
    Пушкин 3400
    Кабардино-Балкарская Республика 19 600
    Баксанский р-н 2200
    Ростовская обл. 17170
    Азовский р-н 4700
    Тарасовский р-н 1000
    Орловская обл. 15440
    Мценский р-н 900
    Чувашская Республика 14950
    Цивильский р-н 500
    Свердловская обл. 9740
    Белоярский р-н 875
    Новолялинский р-н 100

    Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства – сравнительно недорогой способ приобретения земли в пользование для получения дохода от с/х производства.

    Государство арендует такие земли на льготных условиях. Федеральный закон № 237 содержит условия для ограничения злоупотреблений при кадастровой оценке земель местными властями.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как взять в аренду земли сельхозназначения

    Земля сельхозназначения часто сдается в аренду, иногда напрямую от государства, у администрации города, иногда от частных лиц. Чтобы правильно оформить арену такой земли необходимо знать тонкости и хоть немного владеть навыками в оформлении документов. Но лучше воспользоваться услугами нотариуса или адвоката. Они помогут грамотно оформить все нужные документы, в которых будут прописаны все условия такого соглашения.

    Сельхоз земли

    Земля сельхозназначения имеет особое закрепление на уровне государственной важности и контролируется Земельным кодексом. Под данным понятием подразумеваются земельные участки, которые находятся за пределами населенного пункта. Они предоставляются для того, чтобы на них производили различные сельскохозяйственные работы. Такие виды земель стоят на особом месте среди различных участков земли и не только контролируются законами, но и подлежат охране со стороны государства. Земельный участок такого назначения может даваться в аренду как частному лицу, так и предприятию для того, чтобы в данном месте велись определенные сельскохозяйственные работы. Рассмотрим условия аренды земли более подробно.

    Понятие и определение объекта аренды

    В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под понятием сельскохозяйственного объекта (земля сельхозназначения) понимается земельный участок, который располагается за пределами жилой городской зоны и может быть предоставлен только для нужд сельскохозяйственного назначения. Пункт 2 данной статьи описывает все виды земель, которые могут быть сданы в аренду как сельскохозяйственные. А именно:

    • пашни, виноградные плантации, фруктовые сады;
    • земельные участки, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации, а также лесные насаждения. Как правило, которые выступают в роли защитного барьера от различного рода воздействия;
    • земельные участки, на которых находятся водоемы и постройки для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

    Использоваться данные земельные участки также могут только строго по назначению, прописанному на законодательном уровне или в договоре аренды. А именно согласно ст. 78 ЗК РФ в таких направлениях:

    • непосредственно ведение сельского хозяйства;
    • садоводство;
    • выращивание различных злаков и кормовых культур;
    • высадка лесов, как защитного барьера;
    • разведение скота;
    • ведение как личного, так и фермерского хозяйства.

    Более подробно цели описывают в договоре аренды земли такого вида. Именно поэтому стоит с особой внимательностью подойти к подписанию договора аренды и сразу учесть все мелочи. Так как заключить дополнительное соглашение в некоторых случаях невозможно. Стоит знать, что цели указанные в договоре не должны противоречить законодательству.

    Сроки аренды земельного участка.

    Срок договора аренды у государства или частного лица не является ключевым моментом, но всё-таки играет не последнюю роль. Рамки сроков аренды также указаны в Земельном кодексе, а пункте 3 ст. 9 ФЗ в которой говориться от оборота сельскохозяйственных земель. Так по закону минимальный срок аренды составляет 3 года, а максимальный — 49 лет. При заключении договора могут быть установленные любые временные рамки в этом пределе. Договор должен быть зарегистрирован в госреестре, для того чтобы вступить в силу. В некоторых случаях, например, если земля предоставляется, для того чтобы пасти стадо, договор может быть подписан на срок менее 3 лет.

    В тех случаях когда при подписании договора не указан срок действия, то данный вид договора аренды является бессрочным. Но по закону не более 49 лет. После того как срок договора прошел, арендатор имеет приоритет на заключение повторного договора. Но при условии того, что в предыдущий период арендатор выполнял все требования, прописанные в договоре. В договоре аренды может быть прописан такой пункт, как право выкупа участка арендатором, в таких случаях после истечения срока аренды арендатор вправе приобрести данный земельный участок.

    Оформление договора

    Для того чтобы арендовать земельный участок (земля сельхозназначения), необходимо соблюсти порядок, который заключается в проведении торга. Максимально выгодная цена, предложенная владельцу участка, как правило, побеждает в торгах. Избежать торга можно лишь в случае, если после публикации в газете в течение месяца больше не было претендентов. В остальных случаях только торги определят будущего арендатора.

    В любом договоре аренды должны быть прописаны такие условия как:

    • координаты, по которым находиться участок, а также точная площадь и кадастровый номер;
    • сумма ежемесячной платы, которая может быть указана как в твердой денежной валюте, так и в процентах, которые высчитываются от ежемесячной прибыли, полученной с участка;
    • указывается срок договора;
    • права и обязательства обеих сторон, подписывающих договор;
    • данные арендатора и владельца земельного участка;
    • виды работ, которые можно проводить на участке земли.

    Важно знать, что в оговоре нельзя прописывать действия, которые запрещены законом. Например, строительством на земельном участке, предназначенном для выращивания плодовых деревьев. Такое нарушение карается законом. После того как договор согласован обеими сторонами и подписан, необходимо пройти регистрацию в государственном реестре. Регистрация происходит после уплаты государственной пошлины и предоставления определенного пакета документов. Рассмотрение происходит в течение 1 месяца, после чего договор является действительным.

    Право выкупа

    Если в договоре одним из пунктов является право выкупа арендованной земли, после окончания срока аренды, то это дает возможность арендатору стать полноправным владельцем участка. Такое право предусмотрено на основании нормативно-правовых актов, которые различаются в зависимости от региона России. Чтобы выкупить землю арендатор должен обратиться в тот орган, где была получена аренда с заявлением на право выкупа согласно действующему договору.

    Стоит рассмотреть особенности аренды с частными лицами. В таких случаях договор аренды заключить намного проще, чем с государственными структурами. В таких сделках владелец сам выбирает арендатора. Многие вопросы решаются самостоятельно, без обращения в государственные органы. При заключении договора аренды с частным лицом чаще всего арендуется не целый участок земли, а определенный кусок. Но и с частным лицом после заключения договора аренды необходимо зарегистрироваться в государственном реестре.

    >Выписки из законодательной базы о том как сдать в аренду землю сельхозназначения и другие виды земельных участков

    Законодательная база

    Как сдать земельный участок в аренду соблюдая все законы?

    Аренда участка земли – это передача для временного пользования земельного надела с оплатой по договору согласно статье 606 ГК.

    При аренде подписывается договор между заинтересованными лицами.

    Он может быть краткосрочным, сроком менее 12 месяцев, и долгосрочным, заключенным на период более 1 года.

    Для сельхозугодий установлен максимальный срок аренды – 49 лет. При долгосрочном оформлении арендных отношений государственная регистрация договора обязательна. Подробнее о сроках аренды земельных участков можно узнать .

    Законодательной базой, регулирующей правовые отношения участников сделки с земельным наделом, являются Земельный и Гражданский кодексы. По статье 260 ГК лица, имеющие в своей собственности сельхозугодья, могут сдавать их в аренду.

    Претендовать на арендуемую землю имеют право следующие категории согласно статье 2 ФЗ №101:

    • граждане России, иностранцы, лица без гражданства;
    • организации и юридические лица;
    • государство.

    Об аренде земельного участка узнаете из видео:

    Как сдать в аренду землю сельхозназначения?

    1 шаг. Поиск земельного надела. Если у надела нет кадастрового номера, то подается заявление о предварительном согласовании, в котором обязательно указываются следующие пункты:

    • ФИО, адрес, паспортные данные, ИНН претендента;
    • месторасположение надела, который планируется арендовать;
    • обоснование размера нужного сельхозугодья;
    • цель приобретения земельного надела.

    Другой вариант – это рассмотрение заявления о предоставлении надела, который имеет кадастровый номер, и его границы четко закреплены в кадастровом плане.

    При одобрении такого заявления можно сразу перейти к заключению договора (шаг 5).

    2 шаг. При принятии заявления после рассмотрения его в течение 30 дней существуют два возможных варианта передачи земли в аренду:

    • с согласованием;
    • без согласования.

    С согласованием

    Без согласования

    3 шаг. Потенциальный арендатор после принятия его заявления администрацией получает полную информацию о собственнике и возможных арендаторах. Если таковых нет, можно приступить к этапу согласования. Данный путь получения земельного надела является более длительным.

    3 шаг. Если выбирается способ без согласования, то собственник земельного надела объявляет об аукционе за месяц до его проведения.

    4 шаг. Будущий арендатор должен провести процедуру межевания участка. Заявление о межевании подается в земельный комитет того района, где располагается участок. Специалист кадастровой службы в определенный день приезжает на участок, проводит его обмер и топографическую съемку, оформляет документы. С этими бумагами потенциальный арендатор обращается в службу кадастра и ставит земельный участок на кадастровый учет. На руки он получает кадастровый паспорт с планом. После этого можно заключать договор.

    4 шаг. Заявление на аренду земельного надела подается в орган, проводящий аукцион. Кроме заявления вносится задаток, дающий право на участие в торгах, который в случае проигрыша, подлежит возврату. Если торги выиграны, то подписывается договор аренды.

    Важно: Все юридические лица должны участвовать обязательно в торгах. Без согласования они арендовать участок не смогут.

    5 шаг. Подписание договора аренды сельхозугодий. В документ включаются обязательные разделы:

    • информация об участниках сделки;
    • дата составления;
    • описание участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение, наличие строений, категория земли;
    • срок заключения договора;
    • арендная плата: размер оплаты, порядок внесения платежей;
    • назначение использования участка;
    • условия досрочного расторжения;
    • права и обязанности сторон.

    По требованию любой из сторон договор может быть нотариально заверен, но это необязательное условие.

    6 шаг. Регистрация договора в Росреестре.

    Данную процедуру нет необходимости совершать, если срок, заключаемой сделки, меньше года, и в ней принимают участие только физические лица в соответствии со статьей 26 ЗК.

    Для каких целей может браться?

    Арендодатель заинтересован в получении обратно нормального участка земли. При передаче сельхозугодий в аренду необходимо соблюдать принцип его целевого использования, прописанный в Земельном кодексе.

    Конкретизация должна определяться видом применения земли. Арендатор может брать сельхозугодья для следующих целей:

    • огородничество и садоводство;
    • разведение скота, рыболовство, охота;
    • заготовка сена;
    • выпас скота;
    • строительство дачи.

    Как взять в аренду земельный участок, узнаете из видео:

    Какие земельные участки можно сдать в аренду: части закона об особенностях использования наделов с/х назначения и других видов

    Как сдать участок в аренду с соблюдением всех норм и ограничений? В соответствии со статьей 9 ФЗ №101 арендовать можно только тот земельный надел, который прошел государственный кадастровый учет.

    1. Для сельхозугодий имеются определенные ограничения в установлении сроков аренды.

      Минимальный срок зависит от вида использования участка и состояния земли.

      Для использования сельхозугодий под сенокошение и выпас скота арендуемый период ограничен тремя годами.

      Для всех остальных видов использования минимальный срок начинается от трех лет. Максимальный вне зависимости от цели составляет 49 лет.

    2. Невозможна пролонгация договора. Но арендатор при добросовестном выполнении всех обязательств имеет приоритетное право на перезаключение договора на следующий период.
    3. Площадь предоставляемого земельного надела не имеет ограничений.
    4. Имеется возможность переоформления земельного участка в собственность арендатора при выплате всей суммы, оговоренной в договоре.
    5. При использовании земли не по целевому назначению согласно ФЗ №101 статье 6 она отбирается у собственника, независимо от того, кто был нарушителем данного условия.
    6. Передача земельного надела в аренду при наличии только одного заявления при предварительном оповещении о торгах производится без проведения аукциона единственному претенденту.

    При оформлении арендных отношений следует помнить о том, как можно сдать землю в аренду для использования строго по назначению.

    При нарушениях собственника могут лишить права владения наделом. Также сделка по передаче участка земли должна быть оформлена по всем правилам.

    При наличии нескольких претендентов на один участок проводятся торги. Победителем аукциона, как правило, считается тот, кто предложил большую сумму. Следует помнить, что максимальный срок передачи земли арендатору составляет 49 лет. Причем договор не подлежит пролонгации.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

    Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

    Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

    В состав сельскохозяйственных земель входят:

    • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
    • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
    • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
    • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

    Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

    О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте .

    Условия

    Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

    Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

    Ведение деятельности

    Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

    1. растениеводства;
    2. животноводства;
    3. фермерского хозяйства;
    4. производства с/х и смежной продукции;
    5. ведения личного подсобного хозяйства;
    6. организации СНТ и ДНТ.

    Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

    Сроки действия договора

    Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

    • минимальный – 3 года;
    • максимальный – 49 лет.

    В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

    Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

    Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

    Сколько стоит пользование?

    Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

    Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

    1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
    2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте ).
    3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

    Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

    О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте .

    В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

    • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
    • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

    За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

    1. платежей;
    2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
    3. передачи в собственность какого-либа имущества;
    4. предоставления арендатором установленных услуг;
    5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

    Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

    Как арендовать ЗУ?

    У частного лица

    Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

    Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

    После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

    • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
    • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
    • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
    • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

    Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

    1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
    2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
    3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
    4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

    Сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в Росреестре. Арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

    У государства или муниципалитета

    Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

    Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

    Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

    1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
    2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
    3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
    4. Победитель торгов получает право на аренду.
    5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
    6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

    Справка. Договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

    Возможна ли субаренда?

    Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

    Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

    Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте ). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

    • договор аренды;
    • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
    • свидетельство о регистрации права аренды;
    • согласие собственника на сделку с субарендатором.

    Договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

    Нюансы составления договора

    Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

    Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

    Можно ли выкупить?

    Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

    Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

    Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

    1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
    2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

    Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

    Особенности аренды земельных участков сельхозназначения

    Земли сельскохозяйственного назначения (далее — СХН) находятся за границей населенных пунктов. Они предназначены и предоставляются населению для ведения сельского хозяйства, используются для садоводства и огородничества.

    Особенности оборота таких участков регулируются Гражданским и Земельным кодексами, специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

    Насколько распространена аренда земель сельскохозяйственного назначения

    Земли СХН используются для оборудования личного подсобного, крестьянских и фермерских хозяйств, обустройства садоводческих и огороднических кооперативов, постройки ферм, занимающихся выращиванием зерновых и других культур, животноводства.

    Граждане приобретают земли СХН под дачи, где выращивают овощи и обустраивают места отдыха от городской суеты. Цены на участки высоки, поэтому их аренда очень распространена.

    Городские жители используют арендованные земли для выращивания экологически чистых овощей, ягод и некоторых видов фруктов, которые плодоносят в России.

    Особенности аренды

    Арендодатель обязуется временно предоставить арендатору надел за плату. Предметом сделки выступает индивидуально определенный участок.

    Важно! Документ подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным.

    Указанная особенность правового режима этой категории земель связана с их особой ценностью для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот участков и их использование по целевому назначению.

    Имея участок из земель сельхозназначения, граждане порой оставляют его без должных ухода и обработки. В этом случае появляется возможность сдать его в аренду и получать регулярный доход.

    Как взять в аренду у частного лица земельный участок сельхозназначения? Для этого собственник обязан следить за ним и содержать в виде, предусмотренном для этой категории земель. Если надел пригоден для ведения сельского хозяйства, выдается подтверждение этому.

    Владелец уведомляет другую сторону договора о присутствии на участке инженерных коммуникаций, которые препятствуют полному его использованию.

    У государства

    Для аренды сельхозземель у государства любой житель страны вправе обратиться с соответствующим заявлением в органы управления. В этом случае проводят аукцион.

    Этапы торгов:

    1. Выделение надела.
    2. Подписание акта о выборе участка.
    3. Официальное разграничение земель.
    4. Оформление кадастрового паспорта.
    5. Проведение торгов.
    6. Подписание договора с победителем аукциона.

    Два последних пункта проводятся, даже если заявитель — единственный претендент на землю.

    Крестьянское либо фермерское хозяйство вправе арендовать участок без проведения аукциона. В этом случае представитель хозяйства обосновывает причины для подобного действия. При отсутствии такого этапа время для оформления бумаг уменьшается и составляет всего неделю со дня получения положительного решения.

    Можно ли оформить субаренду земли СХН

    Собственник не всегда имеет возможность заниматься земельным участком, поэтому нередко сдает его в аренду. За второй стороной сделки закрепляются все права и обязанности. Если нет запрета на передачу прав другому лицу, такой надел либо его часть можно сдать в субаренду.

    В этом случае арендодатель на правах собственника выделяет надел, а вторая сторона становится субарендатором сразу же по заключении договора.

    Сделки между гражданами подчиняются положениям Гражданского кодекса РФ, носят юридический характер и включают все пункты прав и обязанностей сторон. Владелец при сдаче участка в аренду передает право владения.

    Внимание! Прежде чем передать долю в субаренду, пользователь должен уведомить собственника об этом. Если земля находится в собственности муниципалитета или государства, любые действия с наделом происходят только с разрешения органов власти.

    При отсутствии разногласий приступают к проведению процедуры.

    В число обязательных документов входят:

    • паспортные данные сторон;
    • заключенный и зарегистрированный договор аренды;
    • кадастровый план и паспорт участка с идентификационным номером и обозначением границ;
    • выданное свидетельство из государственного реестра, подтверждающее права арендатора;
    • письменное согласие собственника или органов власти при необходимости;
    • бумаги о дальнейшем использовании надела (с перечислением работ);
    • подготовленный график платежей с указанием сроков;
    • технический паспорт, если на участке расположена недвижимость;
    • уникальные характеристики участка с подробным описанием;
    • бумага о разногласиях и согласованиях, если они возникли.

    Земельный кодекс РФ дает подробное описание структуры договора. Такие виды документов необязательно удостоверять нотариально. Это пригодится, если стороны пойдут в суд для разрешения конфликта.

    Полностью законной сделка становится после регистрации в Реестре. Земельный налог взимается с собственника и обычно включен в арендную плату.

    Глава 25.3 Налогового кодекса РФ установила пошлины за регистрацию:

    • для физических лиц — 500 руб.;
    • для юридических — 7500 руб.

    В аренду передаются участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том находящиеся в долевой собственности.

    Надел из государственной или муниципальной собственности арендуют на срок от 3 до 49 лет, кроме случаев, установленных Федеральным законом: земли для сенокошения и выпаса скота оформляются на срок до 3 лет.

    Для подписания документа предоставляют:

    1. Паспортные данные сторон. Если фигурирует юридическое лицо, требуются реквизиты предприятия.
    2. Письменное заявление о желании получить во временное пользование участок СХН. Категория земли отмечается обязательно. Обычно заявление пишется в органы местного самоуправления, если в роли арендодателя подразумевается государство. Если он собственник, заявление отпадает.
    3. Всю техническую документацию на землю, включая акт межевания.
    4. Документы, подтверждающие право владения территорией.

    Среди обязательных пунктов отмечают:

    1. Информацию о заинтересованных лицах. Организации указывают полное название, реквизиты и номер государственной регистрации. Физические лица — паспортные данные.
    2. Суть договора. Указывают, что участок относится к категории сельскохозяйственного назначения. Прописывают технические характеристики территории, сроки действия документа и отмечают, что его вступление в силу начинается с момента регистрации договора.
    3. Сумму арендной платы и порядок внесения. Прописывают особые условия: например, если речь идет о дефектной территории, период рекультивации обычно освобождается от уплаты.
    4. Права и обязанности сторон. Нормативно-правовые акты по этому вопросу регламентированы Земельным Кодексом, но при желании добавляют и свои пункты.
    5. Ответственность сторон. Здесь прописывают условия, дающие повод для расторжения сделки.
    6. Отметку о количестве экземпляров и подписи заинтересованных лиц.

    Договор составляют на тот срок, который потребуется арендатору для достижения своих целей. По окончании действия документ при желании пролонгируется на прежних условиях.

    Расторжение сделки происходит с согласия всех участников по окончании срока аренды, в одностороннем порядке — в случае нарушения условий. Допускается расторжение в судебном порядке, если стороны не нашли взаимопонимания.

    Важно! В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при желании прописывается пункт о передаче его в собственность арендатора при полной оплате стоимости надела.

    Если арендатор добросовестно исполнял обязанности, по окончании срока пользования он получает преимущественное право на новое заключение договора.

    У аренды участков СХН есть ряд особенностей: наделы находятся за пределами населенных пунктов, в основном сдаются под сельские, крестьянско-фермерские хозяйства, для огородничества, садоводства, пчеловодства.

    Землю под сельское хозяйство берут в аренду у граждан или государства. Эти сделки различаются: у частного лица процедура происходит, как при обычном договоре земель, у государства — через аукцион.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *