Возврат аванса за квартиру

Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

Последнее обновление: 01.06.2019

Вопрос:

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?

Ответ:

«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.

Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять ипотечный кредит).

Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:

  • Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Застройщика.
  • Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
  • Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).

Когда и какой договор лучше заключать и чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Возврат аванса за квартиру

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры. Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент! При возврате Продавцом задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще с процентами.

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

  • неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ);
  • возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (п.3, ст.487 ГК РФ);
  • неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (ст.395 ГК РФ).

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Образцы Договоров об авансе и о задатке можно посмотреть – .

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.

Внесение аванса не только удостоверяет продавца в том, что покупатель настроен решительно, но и, наоборот, дает понять покупателю, что продавец не передумает.

Что такое аванс

Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.

Следует отличать понятие «аванс» от понятия «задаток». Задаток – это обеспечительное обязательство, то есть при оформлении задатка обе стороны несут обязательства: покупатель теряет свои деньги, внесенные задатком, если сделка сорвалась по его вине, а продавец должен вернуть эти деньги покупателю в двойном размере, если сорванная сделка – его вина (статьи 380 и 381 ГК РФ).

В статье 380 ГК РФ также говорится о том, что если во время предоплаты стороны не указали в договоре ее вид, то она будет считаться по умолчанию авансом, а не задатком.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Как составляется договор об авансе

Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:

  • ФИО покупателя, адрес, контакты;
  • ФИО продавца, адрес, контакты;
  • сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
  • сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
  • срок аванса;
  • условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
  • дата и подписи.

Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.

Надо ли возвращать аванс покупателям

Ответ на этот вопрос однозначный – да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.

Следует обратить внимание на то, что при возврате авансового платежа, чтобы избежать мошеннических действий (покупатель может обратиться в суд и во второй раз получить денежные средства), продавец должен взять расписку от покупателя о том, что он получил аванс обратно, ввиду того, что сделка не состоялась.

Ответственность за отказ в возврате

Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.
  • ФИО отправителя, адрес, контакты;
  • ФИО получателя, адрес, контакты;
  • требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
  • предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
  • перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
  • подпись и дату.

Получатель должен отреагировать на претензию в течение тридцати дней, в ином случае направитель уже имеет право обратиться в суд.

Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):

  1. ФИО истца, адрес, контакты.
  2. ФИО ответчика, адрес, контакты.
  3. Наименование суда.
  4. Описание нарушения прав истца со ссылками на законодательство. В данном случае можно ссылаться:
  • на статью 1102 ГК – незаконное обогащение;
  • на третий пункт статьи 487 ГК РФ – невозврат предоплаты при сорванной сделке;
  • на статью 395 – незаконное удержание денежных средств.

  1. Доказательства описываемых обстоятельств. В данном случае это договор аванса или расписка.
  2. Подтверждение соблюдения досудебного порядка разрешения конфликта – копия претензии.
  3. Квитанция об уплате госпошлины (в зависимости от суммы иска от 400 до 60 000 рублей).
  4. Перечень документов, прилагаемых к иску.
  5. Подпись и дата.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи Евгений Ермаков Юрист

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Мнение эксперта: как вернуть аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимости

9 июня 2015, 08:14 37154

Евгений Страхов рассказывает о проблемах, которые возникают у покупателей после перечисления аванса и срыва сделки. Как и всегда, наши возможности — в наших руках; внимательно читайте соглашение и соотносите правовые последствия с инструкцией в на портале Restate.ru.

Экспертное мнение, Законы о недвижимости

Вконтакте Facebook Одноклассники

Знакомо ли вам то томительное ожидание, когда квартира мечты уже ждет вас на горизонте? Безусловно, это лучший вариант, созданный когда-то девелопером или самой судьбой именно для вас. Вы заключаете соглашение с риэлтором и продавцом, перечисляете деньги, уже почти получаете одобрение ипотечного кредита… как вдруг что-то идет не так, например, ваш бдительный риэлтор замечает существенные недостатки объекта, проблемы с его будущим оформлением, а то и просто подозрительные признаки нечестной игры. Мнение продавца об оптимальной цене меняется, или, что куда хуже, меняются ваши финансовые возможности.

Это досадно, но однажды нечто подобное может случиться с любым покупателем жилья. Чтобы не зайти в своих чаяниях так далеко, нужно соблюдать осторожность (и еще несколько инструкций, написанных для осторожных покупателей). Но если с вами это уже случилось, вы вскоре поймете, что кроме времени и надежд, потраченных на сделку, вы инвестировали в нее еще и деньги, перечислив аванс (или все-таки задаток?) несостоявшемуся продавцу. И если время утеряно безвозвратно и надежды погублены, возвращение денег — вопрос куда более насущный. И здесь все может быть непросто, в зависимости не только от ваших действий, но и от мелкого шрифта в ваших соглашениях с продавцом. Эксперт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью расскажет, в каких случаях вам могут отказать в возврате денег, и как сделать так, чтобы возврат прошел без юридических проблем.

Независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов:

Согласно сформировавшейся в России практике совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор. Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором.

Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

В основном, целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

Обычно при заключении предварительного договора, в подтверждение серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

В дальнейшем по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. Покупателю приходится задуматься, как вернуть свои деньги.

Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица — «что написано пером, того не вырубишь топором».

Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса является заключенный между сторонами договор.

При рассмотрении такого дела суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации заключили продавец и покупатель, в качестве чего была передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм. При этом, стоит обратить внимание, что к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход.

Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.

Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору.

Ситуация 1:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом. В дальнейшем срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца. С истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились,

переданная денежная сумма в виде аванса с момента прекращения предварительного договора является необоснованным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю.

В основном при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой при незаключении сторонами договора купли-продажи аванс всегда подлежит возврату.

Ситуация 2:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком. При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца. В этом случае у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации

суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение. Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора.

Ситуация 3:

Иные последствия могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавец получил сумму денег, не являющуюся ни авансом, ни задатком, которая была передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю или удержания ее продавцом.

При заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.

Поэтому в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.

В связи с этим переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много. В связи с этим, в целях защиты прав как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Парковки более чем на 13 тыс. машиномест организуют возле станций МЦД к 2023 году
29.11.2019 17:28
В 2020 году в Москве планируется к открытию более 120 тыс. кв. м. коворкингов
29.11.2019 16:44
Исследование: почти 23% жилья в России – высотки
29.11.2019 14:11
ГК «Ташир» откроет офисы-трансформеры в ДЦ «Москва-Сити»
29.11.2019 12:49
СМИ: ЦБ возразил Минстрою из-за утвержденных правил проектного финансирования
29.11.2019 10:02
Власти Москвы: метро до аэропорта «Внуково» протянут в 2022 году
28.11.2019 17:51

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *