Водоохранная зона строительство

Содержание

Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио

Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.

Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.

В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.

Правила застройки прибрежных зон

Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.

Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.

Разновидности водоемов

Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.

Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:

  • подземные;
  • поверхностные.

К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.

В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:

  • реки и ручьи;
  • водохранилища;
  • озера;
  • каналы;
  • моря.

Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.

Что такое водоохранная зона?

Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.

Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.

Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.

Границы водоохранной зоны

Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.

Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.

Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:

  • 50 м – для рек и озер длиной меньше 10 км;
  • 100 м – от 10 до 50 км;
  • 200 м – больше 50 км.

Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.

Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.

Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.

Можно ли строить в водоохранной зоне?

Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.

В водоохранных зонах разрешено строить дома, при соблюдении следующих условий:

  1. Объекты недвижимости должны быть оснащены фильтрационной системой;
  2. От собственника требуется соблюдение предписанных санитарных норм;
  3. Проектная документация должна пройти экологическую экспертизу.

Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.

Прибрежная защитная полоса

Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:

  • Бечевник (или береговая полоса, водный сервитут);
  • Прибрежная защитная полоса.

Бечевником называется береговая полоса у кромки воды. Стандартная ширина бечевника составляет 20 м. На таком участке запрещено любое строительство домов, не разрешается приватизация и аренда земли в этой зоне. Каждый гражданин, в соответствии с законодательством, имеет свободный доступ к этой территории и может использовать ее для отдыха. Имейте это в виду, когда видите объявление с текстом «продается участок у воды».

Размер прибрежной защитной полосы определяется местными органами власти, и составляет от 20 до 100 метров. В прибрежной защитной полосе запрещено любое строительство домов, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. То есть если, к примеру, территория прибрежно-защитной полосы захватывает часть вашего участка, то можно разместить деревянный дом и подсобные строения за пределами полосы, а непосредственно на ее территории — сад или места отдыха.

Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.

Все, что дальше этих полос — может свободно продаваться и покупаться. На такие участки ограничений, согласно Водному и Земельному кодексу, не предусмотрено.

Нюансы строительства на прибрежных территориях

Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.

Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.

Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.

Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.

Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.

Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.

Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:

Ограничения при пользовании водоохранных зон

Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:

  • мусорные свалки, места захоронения отходов, кладбища и скотомогильники;
  • стоянки для автомобилей;
  • использование сточных вод для удобрения почв;
  • строения, предназначенные для хранения горюче-смазочных материалов и химических веществ.

Очистка берегов и самих водоемов — очень долгая и затратная процедура. Вот почему за такими территориями ведется строгий контроль, а границы прибрежной зоны отмечают соответствующими информационными знаками.

Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.

В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.

Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.

Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.

Строительство дома в водоохранной зоне. Согласование с Росрыболовством, ограничения по строительству.

Прежде чем затевать строительство на участке земли, подпадающем в водоохранную зону (на берегу водоема), следует понять, какие ограничения по строительству существуют в водоохранной зоне, как получить разрешение на строительство и выяснить, нужно ли согласование с федеральным агентством по рыболовству. Для уточнения всех этих вопросов обратимся к действующему законодательству и посмотрим какие нормы строительства в водоохранной зоне приняты в 2019 году, а также разберем, можно ли строить дома на берегу реки, озера или моря.

Что такое земли водоохранной зоны

Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.

Строительство дома в водоохранной зоне – как и где получить разрешение на строительство

Помимо общего порядка оформления недвижимости, который регламентируются Градостроительным кодексом и законами о кадастровой деятельности в местной администрации следует уточнить, какие правила строительства дома действуют именно на ваш участок, расположенной в водоохранной зоне. Так, для каждого участка земли, существуют индивидуальные возможности сочетания видов разрешенного использования. Например, ваш участок расположен в водоохранной зоне. Водный кодекс не запрещает строительство жилых домов, но вводит некоторые ограничения по строительству. Поэтому, планируйте постройки с учетом разрешений на строительство в водоохранной зоне и согласовывайте строительство заранее.

Водоохранная зона, какие ограничения по строительству

Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию. Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.

Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.

Согласование строительства с федеральным агентством по рыболовству – как и где получить.

В соответствии с законом 166-ФЗ от 20.12.2004 «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и с постановлением Правительства от 13.04.2013 № 384 строительство согласовывается с местными территориальными управлениями по рыболовству. Поэтому, прежде чем строить частный, жилой или дачный дом в водоохранной зоне следует уточнить в местном отделе архитектуры и градостроительства нужно ли Вам получать согласование строительства у Росрыболовства.

Кто должен получать согласование с Росрыболовством

Все действия по оформлению разрешающей документации ложатся на плечи собственника, поэтому на вопрос, кто должен получать согласование с Росрыболовством ответ очевиден – собственник земельного участка, который затеял стройку. Для согласования необходимо собрать пакет документов, это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.

Порядок согласования

Обращаемся в местный отдел архитектуры и уточняем разрешено ли строительство в водоохранной зоне и требуется ли согласование с рыболовством. Если согласование необходимо, тогда обращаемся с заявлением и пакетом документов в территориальное управление федерального агентства по рыболовству, либо через МФЦ или Госуслуги. В заявлении необходимо указать источник водоснабжения и тип канализации.

Документы для согласования

  • Заявление
  • паспорт
  • правоустанавливающие документы на участок
  • ГПЗУ
  • иные документы, которые могут потребоваться в отдельных случаях

Сроки рассмотрения территориальными агентствами по рыболовству заявления на согласование

Для Федерального агентства по рыболовству и его территориальных управлений существует единый срок рассмотрения заявления на согласование строительства – 30 календарных дней с момента обращении. По истечении этого срока Росрыболовство выносит заключение о согласовании строительства либо отказ в согласовании с пояснением такого отказа.

Запрет на строительство домов и прочих объектов в водоохранной зоне в 2019 году

Подведем итоги и определим, какие существуют запреты на строительство домов и прочих объектов в водоохранной зоне в 2019 году:

  • Нельзя строить ближе, чем 20 метров от водоемов;
  • Нельзя затевать стройку в водоохранной зоне, не получив соответствующего согласования с Росрыболовством;
  • Прежде чем покупать участок и строить жилой дом в водоохранной зоне реки, озера, и даже ручья поинтересуйтесь о получении всех необходимых разрешений, дабы не столкнуться с запретом на строительство в водоохранной зоне в 2019 году.

Водный спор: строительство многоквартирного дома и соседство с водным объектом

В судах уже не первый год рассматривается спор (и еще не скоро, вероятно, рассмотрение завершится) относительно законности предоставления в аренду для целей строительства многоквартирного дома земельного участка, соседствующего с водным объектом (с «Карасунами»). Строительство данного дома осуществляется в г. Краснодаре, дело N А32-39360/2012. Коротко и ёмко о «Карасунах» – вики.

Спор горячий и освещается в том числе на просторах СМИ и не только (например, и ). Но это малоинтересно. Интересен правовой аспект.

1) Предыстория

В феврале 2012 г. администрация МО г. Краснодар (арендодатель, далее – администрация) и ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» (арендатор, далее – застройщик) заключили договор аренды земельного участка от 15 февраля 2012 г. № 4300018195 (далее – договор аренды), по условиям которого застройщику предоставляется за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0000000:334, площадью 23 084 м², расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3. На публичной кадастровой карте можно исследовать местоположение земельного участка (советую в «Управлении картой» убрать флажок с «кадастрового деления» и выбрать «космические снимки (сканэкс)»). Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что земельный участок предоставлен для размещения многоэтажных жилых домов и набережной с берегоукреплением.

Но «недолго музыка играла, недолго пел аккордеон» и уже в декабре 2012 г. был предъявлен иск о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.

2) Прокурор на страже закона

Иск предъявил заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор). Позиция прокурора – администрация незаконно распорядилась федеральной собственностью.

С «процессуальными истцами» всё понятно, однако стиль предъявления заинтересовал: в публичных интересах и интересах РФ в лице Территориального управления Росимущества. С первым ясно: право прокурора на иск о признании сделок, совершенных органами местного самоуправления, прямо предусмотрено ч. 1 ст. 52 АПК РФ. Но вот это «усиление» интересами РФ через прокурора, выступающего, по сути, в защиту прав беспомощного (а как иначе понять такой пируэт?) Росимущества – непонятно. Надо было тогда сразу заявляться еще и в интересах муниципального образования в лице администрации, вот бы администрация удивилась.

Но, забегая чуть вперед, отмечу, что широта души (если можно так выразиться) – это качество, свойственное прокурору. Например, в рамках дела по соседству в суде общей юрисдикции рассматривалось: «заявление прокуратуры об оспаривании действий администрации по утверждению и реализации проекта «Реконструкция системы Карасунских озер»; бездействия муниципального органа, выразившегося в непринятии мер к внесению в государственный водный реестр сведений о водных объектах – «Карасунские озера» и открытый водный канал, соединяющий водный объект «Озеро Карасун» и старое русло реки Кубань; о возложении на администрацию обязанности провести государственную экологическую экспертизу с учетом имеющихся отступлений от проекта реконструкции, в течение 30 суток с момента вступления в законную силу судебного решения сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельные участки в границах водных объектов, направить сведения о водных объектах в водное управление для внесения в государственный водный реестр; об оспаривании действий администрации по формированию земельного участка в водоохранной зоне и береговой полосе; а также действий муниципального органа по выдаче разрешений на строительство застройщикам». Но об этом чуть позже.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 2 февраля 2015 г., оставленным без изменения постановлением 15 арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2015 г., в удовлетворении заявленных требований прокурора отказано.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 27 августа 2015 г. указанные решение и постановление отменил, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Следующее судебное заседание в Арбитражном суде Краснодарского края назначено на 2 марта 2016 г.

3) Правовой аспект

Наибольший интерес, конечно же, вызывает постановление АС СКО (да не поймут меня неправильно судьи АС КК и 15 ААС).

Основание иска по делу N А32-39360/2012: земельный участок, выступающий объектом договора аренды, является федеральной собственностью. Следовательно, администрация не имела права распоряжаться данным земельным участком.

Так ли это? Здесь много нюансов.

3.1) Водные объекты общего пользования

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ВК РФ поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено ВК РФ.

Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено ВК РФ, другими федеральными законами (ч. 2 ст. 6 ВК РФ).

Т.е. у граждан есть право на доступ к водным объектам общего пользования: хоть государственная собственность на водный объект, хоть муниципальная. Да и строить можно не нарушая право на такой доступ. Так что относительно данного вопроса следует сразу отметить его иррелевантность к рассматриваемому спору.

3.2) Не стóит путать береговую полосу и береговую линию

АС СКО довольно опрометчиво отмечает: «Согласно частям 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов. При этом под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии * На основании пункта 2 статьи 8 Водного кодекса пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами». Это всё, конечно, хорошо, только какое отношение это имеет к спору? Земельные участки, в границах которых (между береговыми линиями которых) расположен водный объект – это совсем другая история, это земля под водой, скажем так.

В рассматриваемом споре речь же идет о распоряжении земельным участком, который граничит с водным объектом, т.е. при чем здесь вопрос о том, кому принадлежит объект между береговыми линиями (соседний объект)? В настоящем споре следует разбираться в вопросе о распоряжении земельным участком рядом с водным объектом, следовательно, если что и имеет значение – так это береговая полоса:

а) ее ширина (ч. 6 ст. 6 ВК РФ).

б) объем и критичность ее пересечения с земельным участком, предоставленном застройщику (например, в связи с ч. 8 ст. 6 ВК РФ).

Далее, благо, АС СКО хоть и чуть косвенно, но обращает внимание на данные обстоятельства: «Вопросы включения в состав спорного земельного участка территории общего пользования, ширина его береговой полосы, обстоятельства формирования участка с включением в него береговой полосы водного объекта, возможность предоставления участка, сформированного за счет береговой полосы водного объекта общего пользования, для строительства предметом исследования не являлись * Таким образом, при оценке оспариваемого договора аренды на предмет его соответствия закону судам следовало установить обстоятельства формирования спорного земельного участка, возможность его отнесения к территориям общего пользования и предоставления для строительства многоквартирных жилых домов».

А если что и следует установить, связанное с береговой линией, так это факт отсутствия/наличия пересечения земельного участка, предоставленного застройщику, с береговой линией. Потому что вот это «граничит с водным объектом» – по-разному можно граничить; береговая линия так-то не данными в ГКН определяется, а согласно ч. 4 ст. 6 ВК РФ.

А если есть пересечение (именно с береговой линией), то появляется у застройщика проблема: ч. 4 ст. 8 ВК РФ, судя по норме разделять земельный участок в границах водного объекта (даже пруда) нельзя. А если пересечения нет, то и нет никакого смысла (хоть федеральная собственность на водный объект, хоть муниципальная) в следующих указаниях АС СКО: «Из письма водного управления от 28.06.2012 буквально следует, что правом собственности на водный объект «Озеро Карасун» обладает Российская Федерация (т. 1, л. д. 63). В деле также имеется письмо от 11.07. 2012 водного управления в ответ на запрос прокуратуры от 06.07.2012 № 7/3-53-1212, из которого следует, что «Карасунские озера» являются поверхностным водным объектом и имеют статус водных объектов общего пользования (т. 1, л. д. 66). С учетом изложенного вывод судов об отнесении спорного участка к муниципальной собственности сделан при неполном исследования всех обстоятельств дела». Суд запутался: сначала про водный объект, а потом «с учетом изложенного» про земельный участок, предоставленный застройщику (а это участок, который граничит с земельным участком, в границах которого расположен водный объект, – эти участки путать не следует).

3.3) Пруд или озеро

Это исключительно вопрос факта. И установление данного факта требует специальных знаний. Поэтому здесь без популизма и прочего следует обращаться к ст. 82 АПК РФ.

Чем же фактически является спорный водный объект – это пока что тайна. Не в том плане, что я знаю и не скажу, а в том плане, что мнений (в том числе и экспертных) по данному вопросу пруд пруди, а пруд ли это – неизвестно. Позиции диаметральные. Учитывая принцип свободной оценки доказательств, итоговое слово в этом вопросе будет исключительно за судьями АС КК и 15 ААС.

Если спорный водный объект все-таки является озером, то нельзя забывать и о водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах (ст. 65 ВК РФ). Например, в связи с ч. 15 ст. 65 ВК РФ: в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

3.4) Кто был вправе распоряжаться земельным участком?

Если пересечение именно с береговой линией отсутствует (если наличествует – об этом чуть выше, и в этом случае проблема совсем уже не в праве распоряжения), то обратиться следует уже к ЗК РФ/Вводному закону к ЗК РФ (137-ФЗ).

Судя по 137-ФЗ в редакции, действовавшей в феврале 2012 г., распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (п. 10 ст. 3 137-ФЗ). Исключений из этого правила, которые предусмотрены 137-ФЗ, в рассматриваемом споре нет, как я понимаю.

3.5) Реконструкция = создание искусственного земельного участка?

Еще один важный вопрос, если спорный водный объект является озером: есть ли факт создания искусственного земельного участка? В соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» создание на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, «путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий» земельного участка – это строго регламентированная и непростая процедура: проекты, разрешения, договор о создании и т.п. Судя по тексту из постановления 15 ААС она могла быть нарушена, если спорный водный объект – это все-таки озеро: «Между МУ «Управление капитального строительства» и ОАО «ПМК-5» заключен муниципальный контракт на выполнение строительно-монтажных работ на объектах муниципальной собственности, по условиям которого ОАО «ПМК-5» обязалось выполнить строительно-монтажные работы по объекту «Реконструкция системы Карасунских озер в п.Пашковском г. Краснодара» (улучшение мелиоративного состояния и очистка прудов NN 2,3,4,5,6). Из иска следует, что в результате реконструкции Карасунских озер, за счет их сужения, осушения и отсыпки водное зеркало фактически уменьшилось с 67,15 га до 22,98 га, что способствовало высвобождению и формированию искусственных земельных участков. Постановлением Администрации МО г. Краснодар от 30.12.2009 N 5170 на землях населенных пунктов утвержден проект границ земельного участка площадью 23 084 кв. м, расположенного в охранной зоне озера Карасун N 2 по ул. Курортная, 3 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового N 23:43:0000000:334. В результате проведенных ОАО «ПМК-5″ дноуглубительных гидромеханизированных работ ширина береговой линии озера Карасун N 2 с обеих сторон увеличилась за счет карт намыва примерно на 20 метров. Непосредственно на участке с кадастровым N 23:43:0000000:334 по его границам со стороны пос. Пашковского карта намыва составила от 10 до 15 метров. Таким образом, в результате проведенных работ возник искусственный земельный участок, ранее существовавшая граница которого- урез воды- находилась на расстоянии 10-15 метров ближе к частным домовладениям». Так-то реконструкцией (или еще как) можно назвать и отсыпку грунта в реку.

3.6) Приватизация земельного участка в пределах береговой полосы

Очень важный момент, однако судьи (да и прокурор, насколько понимаю) абсолютно не обратили на данный момент внимание.

Земельный участок, предоставленный застройщику, судя по имеющимся сведениям так или иначе находится в пределах береговой полосы (как отмечал ранее, хорошо, чтобы еще и береговую линию не пересекал). При этом согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Конечно, аренда – это не приватизация. Но аренда под строительство многоквартирного дома – это, по сути, приватизация (с отсрочкой). У всех участников долевого строительства в силу закона появится право собственности на земельный участок под многоквартирным домом (еще и «с элементами озеленения и благоустройства», ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Да и вещные права у участников долевого строительства по мнению ВС РФ появляются даже не в момент государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме, а с момента полной уплаты цены договора (Обзор практики ВС РФ по долевому строительству от 4 декабря 2013 г., да и в своих определениях Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ всегда эту позицию поддерживает).

Так что лукавство тут не к месту: аренда земельного участка для размещения киоска с хот-догами – это не приватизация, но аренда под строительство многоквартирного дома – это «приватизация с отсрочкой».

4) Доказательства и доказывание

Вопросы преюдиции воистину лихорадят наши суды. К примеру, недавний блог Павла Хлюстова.

Отмечу следующий пассаж из постановления АС СКО: «В основу обжалуемых судебных актов по настоящему делу положены выводы, приведенные в решении от 23.06.2014 по гражданскому делу N 2-17/14. В то же время, в рамках указанного дела предметом рассмотрения явилось заявление прокуратуры об оспаривании действий администрации по утверждению и реализации проекта «Реконструкция системы Карасунских озер»; бездействия муниципального органа, выразившегося в непринятии мер к внесению в государственный водный реестр сведений о водных объектах — «Карасунские озера» и открытый водный канал, соединяющий водный объект «Озеро Карасун» и старое русло реки Кубань; о возложении на администрацию обязанности провести государственную экологическую экспертизу с учетом имеющихся отступлений от проекта реконструкции, в течение 30 суток с момента вступления в законную силу судебного решения сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельные участки в границах водных объектов, направить сведения о водных объектах в водное управление для внесения в государственный водный реестр; об оспаривании действий администрации по формированию земельного участка в водоохранной зоне и береговой полосе; а также действий муниципального органа по выдаче разрешений на строительство застройщикам, в числе которых общество. Таким образом, в рамках дела N 2-17/14 вопрос о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 не исследовался. Исходя из предмета заявленных требований по делу N 2-17/14 назначена экспертиза по вопросам: 1) установить вид водных объектов — 15 озер, расположенных в Калининском и Пашковском районах; 2) наличие между объектами гидравлической связи».

Да, 15 ААС указывает: «Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу № 2-17/14 суд отнес пруды «Карасунские озера» к муниципальной собственности». Хотя, вероятно, отнесение имущества к чьей-либо собственности – это вопрос права. Однако что значит «Исходя из предмета заявленных требований по делу № 2-17/14 назначена экспертиза по вопросам: 1) установить вид водных объектов – 15 озер, расположенных в Калининском и Пашковском районах; 2) наличие между объектами гидравлической связи» из постановления АС СКО? Во-первых, эксперт может включить в заключение выводы, относительно которых ему не были поставлены вопросы (ч. 2 ст. 86 АПК РФ). Во-вторых, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 1 ст. 64 АПК РФ). Т.е. суд может установить и то, на что стороны не ссылались, но что имеет значение для правильного рассмотрения дела. Поэтому такая абстрактная ссылка АС СКО на порочность позиции о преюдиции (без отсылки к конкретным нарушениям, например: выводы Советского районного суда г. Краснодара касались вопросов права или преюдициальные факты, на которые сослались нижестоящие суды, не установлены судом общей юрисдикции исходя из мотивировочной части соответствующего решения) – весьма опрометчива.

Можно было просто оставить следующее (без дополнений): «Вопросы включения в состав спорного земельного участка территории общего пользования, ширина его береговой полосы, обстоятельства формирования участка с включением в него береговой полосы водного объекта, возможность предоставления участка, сформированного за счет береговой полосы водного объекта общего пользования, для строительства предметом исследования не являлись», т.е., проще говоря, сослаться на то, что не полностью определен предмет доказывания.

Но теперь, скорее всего, нижестоящие арбитражные суды в полной мере займутся переоценкой доказательств и закроют глаза на все обстоятельства, установленные решением Советского районного суда г. Краснодара (потому что понять, что имел в виду АС СКО сложно, а вторая отмена никому не нужна).

И еще удивило: «Принимая в качестве бесспорного доказательства заключение экспертизы, проведенной в рамках дела N 2-17/14, суды в нарушение статей 10 и 71 Кодекса не дали самостоятельную правовую оценку иным представленным в дело доказательствам. Согласно выводам эксперта (заключение от 21.02.2014 N 1/000-07) 15 водных объектов, расположенных в Калининском и Пашковском районах г. Краснодара в пределах балки Карасун необходимо называть пруды; данные водоемы образованы искусственно путем перегораживания балки дамбами. Пруды использовались для водопропуска, то есть регулировки стока, любительского рыболовства и как рекреационные зоны. Между объектами существует гидрологическая связь, что установлено по результатам работ, выполненных ОАО «Кубаньводпроект» в 1999-2000 гг. В то же время, согласно письму от 03.07.2012 ФГБУ «Государственный гидрологический институт», г. Санкт-Петербург — ведущего научно-исследовательского учреждения России в области гидрологии суши и водных ресурсов, «Карасунские озера» и канал шириной 1-2 м (сток из пруда) являются водными объектами, поскольку имеют признаки водного режима (т. 1, л.д. 41)». Т.е. суд кассационной инстанции намекает нижестоящим судам, что письмо «ведущего учреждения» в деле будет поубедительнее, чем заключение эксперта? Вроде и не переоценил доказательства (ч. 2 ст. 287 АПК РФ), а вроде и все равно чуть вышел за пределы рассмотрения (ч. 3 ст. 286 АПК РФ).

5) Резюме

Интересный спор. Хотя в споре больше проблем от того, что не определен предмет доказывания и на другие нормы права надо бы внимание обратить.

Хотелось бы верить, что на изложенные вопросы суды найдут правильные ответы и примут законные и обоснованные решения. Есть и очень интересные вопросы для дальнейшей правоприменительной практики.

Начать, конечно, следует с того, что прямо установить прудом или озером является спорный водный объект. Далее установить береговую линию и береговую полосу и их соотношение (пересечение) с земельным участком, предоставленным застройщику, определить лицо, управомоченное на распоряжение земельным участком, задуматься о вопросе приватизации и оценить чем же являлась реконструкция «Карасунов». Вроде бы, совсем не сложно, а уже более 3-х лет спор рассматривается.

>Дом в водоохранной зоне: построить и не нарушить закон

Как найти границы водоохраной зоны, где проходит береговая линия и как расположить дом, чтобы не вызвать вопросов у природоохранной прокуратуры

Участник FORUMHOUSE с ником SkayUoker74, который много лет работает в специализированной организации, занимающейся гидротехникой и геотехникой, подготовил подробную инструкцию для тех, кто купил участок на «первой линии» и планирует построить там дом. Из нашей статьи вы узнаете:
— Как узнать границы водоохраной зоны
— Где искать нужную информацию
— В каких ведомствах должны помочь владельцу участка
— Где строиться запрещено, а где можно
— Как расположить дом в водохранной зоне

Что такое водохранная зона

Самый главный документ, с которым должны сверять свои действия собственники участков на берегах водоемов – Водный кодекс РФ. Он, в частности, определяет право собственности на водные объекты. Согласно Водному кодексу,

частным может быть только прудик внутри участка. Ручьи, озера и речки частными быть не могут.

Территории, которые примыкают к границам водоемов – водоохранные зоны. В них установлен специальный режим хозяйственной деятельности. В границах этих водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на которых вводятся еще более строгие ограничения. Внутри прибрежных защитных полос есть еще береговые полосы общего пользования.

SkayUoker74

Водоохранная зона, как матрёшка, включает в себя три зоны с различными ограничениями в каждой из этих зон.

Представим, что мы выходим из водного объекта на свой участок на берегу. Первое, что мы пересекаем – береговая линия, которая обозначает границу водного объекта. От нее тянется береговая полоса (в большинстве случаев 20 метров, в некоторых – 5 метров).

  • 20 метров – для всех водоемов, кроме каналов и ручьев с длиной от истока до устья менее 10 км;
  • 5 метров – для каналов и коротких речек и ручьев (менее 10 км от истока до устья).

Береговую полосу нельзя приватизировать, она – для общего пользования. Ширина прибрежной защитной полосы зависит от того, каков уклон у берега

  • Для обратного или нулевого уклона – 30 метров;
  • Для уклона до трех градусов – 30 метров;
  • Для уклона более трех градусов – 50 метров.

При покупке участка на берегу водоема обращайте внимание на рельеф берега!

Как узнать границы водоохраной зоны

Узнать, что на купленном участке находится водоохранная зона можно по вот таким табличкам. Их устанавливают на всем протяжении водоохранных зон.

SkayUoker74

В лакомых, интересных для застройки местах такие знаки уже стоят.

Эти таблички устанавливают территориальные бассейновые водные (или Отделы водных ресурсов) управления Федерального Агентства Водных ресурсов.

Вот актуальный список Отделов водных ресурсов, которые существуют в России:

  • Нижне-Обское БВУ
  • Нижне-Волжское БВУ
  • Невско-Ладожское БВУ
  • Московско-Окское БВУ
  • Ленское БВУ
  • Кубанское БВУ
  • Камское БВУ
  • Западно-Каспийское БВУ
  • Енисейское БВУ
  • Донское БВУ
  • Двинско-Печорское БВУ
  • Верхне-Обское БВУ
  • Верхне-Волжское БВУ
  • Амурское БВУ

У каждого из БВУ есть сайт, на котором можно найти информацию, необходимую для согласования строительства и иной деятельности у воды.

Именно в этом ведомстве ответят, где официально проходит водоема – официально водоохранная зона начинается от уреза воды.

Согласно Водному кодексу, урез воды или береговая линия реки, ручья, канала, озера и обводненного карьера определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом, а пруда и водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды (НПУ);

Величину НПУ на самых крупных водохранилищах проще всего узнать на сайте БВУ, который отвечает за ваш регион. Если участок куплен на берегу озера или небольшой речки, придется написать запрос в территориальный отдел водных ресурсов. В запросе нужно попросить предоставить характеристику речки или озера.

Также можно поискать свой водоем в Государственном водном реестре, где собрана информация практически обо всех водоемах нашей страны. И даже если водоем совсем крошечный и пока не учтен, рано или поздно он будет внесен в этот реестр.

SkayUoker74

Утаить строительство «на тайных берегах» не получится.

Характеристика водного объекта нужна для того, чтобы самостоятельно, не оплачивая работу специалистов, узнать размеры водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы. Так, узнав длину водоема, мы сможем узнать ширину водоохраной зоны. В соответствии с частью 4 ст. 65 Водного Кодекса она устанавливается для рек и ручьев в зависимости от их длины от истока до устья:

  • до 10 км – пятьдесят метров;
  • 10-50 км – 100 метров;
  • более 50 км – 200 метров.

Для рек и ручьев протяженностью менее 10 км водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой.

Как строиться в водоохранной зоне

Существующее законодательство позволяет строить дом в водоохраной зоне. На этой схеме представлено идеальное расположение дома на берегу.

SkayUoker74 Это идеальная схема. В жизни — участки имеют разную конфигурацию, расположение относительно берега, соседей, иногда постройки уже давно такм стоят и т. д.
Однако в свете последних новшеств относительно отступов, минимальных расстояний и т. п — думаю и эта схема пригодится.

Проблемы могут возникнуть у собственника участка, попавшего в санитарную защитную зону, или зону санитарной охраны (ЗСО). Она вводится для водных объектов-источников водоснабжения.

В ЗСО входят три пояса, и в каждом устанавливается свой режим хозяйственной деятельности.

Ограничения ЗСО

I пояс вводится на территории водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводного канала;

Запрещается
посадка высокоствольных деревьев;
все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений;
прокладка трубопроводов различного назначения;
размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий;
проживание людей;
применение ядохимикатов и удобрений;
спуск любых сточных вод, в том числе сточных вод водного транспорта;
купание, стирка белья, водопой скота и другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды.

II пояс предназначен для предотвращения микробного загрязнения воды.

Запрещается
размещение предприятий и других объектов, обуславливающих опасность микробного загрязнения подземных вод;
применение удобрений и ядохимикатов;
рубка леса главного пользования и реконструкции.

III пояс предназначен для защиты от химических заражений.

Дополнительно на территории второго пояса, а также в границах третьего пояса запрещается:
выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов;
закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли;
размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод.

Таким образом, в первом поясе нельзя строить ничего вообще, во втором и третьем любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, должно быть обязательно согласовано с Роспотребнадзором. Строить во втором поясе можно, получить землю в собственность – нет.

А главное: если окажется, что ваша земля расположена в границах второго пояса ЗСО, это достаточное основание для отказа в государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.

Выводы

Итак, подытожим:

  • водоохранная зона начинается от уреза воды, который для реки или ручья определяется по среднемноголетнему уровню, а для озера или водохранилища – по уровню НПУ;
  • ширина водоохранных зон – 50-200 метров;
  • водоохранные зоны должны быть отражены — в Выписке ЕГРН, в кадастровом паспорте, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
  • информация о водоохранных зонах есть в отделе по архитектуре или землеустройству вашего муниципалитета, территориальном управлении Росррестра, в территориальном отделении Роспотребнадзора или Росприроднадзора;
  • самостоятельно искать данные о водоеме, на берегу которого расположен ваш участок, можно в государственном водном реестре или написать запрос в местный Отдел водных ресурсов (запросить характеристику ВО).
  • чтобы понять размер водоохраной зоны в вашем конкретном случае, следует воспользоваться информацией из нашей статьи.
  • если самостоятельно определиться с береговой линией не получается, нужно обратиться за помощью к гидрологу.

Как говорит наш эксперт, при большом желании работники природоохранной прокуратуры найдут, к чему придраться: начиная от забора, перегораживающего доступ к воде, и заканчивая правомочностью выделения самого ЗУ. Однако строить в водоохраной зоне можно – в нашей стране сотни тысяч таких домовладений. Главное при этом – соблюдать закон и обезопасить себя от будущих придирок, расположив дом и постройки на участке в максимальном соответствии с приведенной нами схемой.

На FORUMHOUSE вы сможете подробнее прочитать о тонкостях строительства домов в водоохранной зоне, и о том, что делать, если строительство в водоохраной зоне не согласовывают. Узнайте, как узаконить берегоукрепление и познакомьтесь с ограничениями для строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия. Почитайте нашу статью о том, как получить разрешение на строительство дома по новому законодательству. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Водным кодексом установлены следующие границы водоохранных зон:

Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы
1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

4. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до десяти километров — в размере пятидесяти метров;
2) от десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров;
3) от пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров.
5. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.

11. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.
….
15. В границах водоохранных зон запрещаются:
1) использование сточных вод для удобрения почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств) , за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.
16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Таким образом, Водный кодекс в принципе не исключает возможность строительств в водоохранной зоне.

При этом необходимо учитывать, что согласно статье 6 Водного кодекса «поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования». Часть 2 этой статьи устанавливает право каждго гражданина на доступ к общедоступным водным объектам и их бесплатное использование для личных и бытовых нужд. Для обеспечения этого права частью 6 статьи 6 вводится понятие полосы береговой линии, предназначенной для общего использования:
«6. Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров».

Жаловаться надо в прокуратуру или Федеральную службу по надзору в сфере природопользования

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *