Планировка изолированная

Смежно-изолированные комнаты — особенности

По статистике при выборе жилья для большинства одним из определяющих факторов является планировка, то есть расположение комнат в квартире относительно друг друга. Нужно отметить, что практически все здания последних лет застройки имеют удобную и продуманную планировку квартир даже при скромных площадях. Более того, некоторые застройщики склонны устанавливать в квартирах только несущие стены, оставляя остальную площадь для зонирования межкомнатными перегородками на усмотрение жильцов.
Однако такое удобное положение дел наблюдается лишь в последнее время. Значительная часть многоквартирных домов советской застройки изначально строилась с планировкой, которая была не совсем удобна. Так, например, в подавляющем большинстве так называемых хрущевок, а также в некоторых сталинках и брежневках, можно найти смежно-изолированные комнаты.
Что же это за разновидность планировки? Смежно-изолированными называют комнаты, одна из которых является проходной, а вторая запроходной. Таким образом, в запроходную комнату из коридора можно попасть только, минуя проходную комнату. Впрочем число комнат ансамбля при такой планировке не ограничено. Может несколько запроходную комнат, которые выходят на одну проходную. Кроме того, бывают ансамбли, где несколько комнат подряд являются проходными. Такую планировку называют анфиладой.
Особенностями смежно-изолированных комнат является проблема с их функциональным определением. Точнее, сложности возникают прежде всего с оформлением проходной комнаты. В ней нельзя размещать спальню, кабинет, детскую. Такая комната подойдет только для размещения гостиной или столовой, то есть помещения, которое изначально не предполагает изолированности и интимности. В соответствии с этим двухкомнатные квартиры, где планировка включает смежно-изолированные комнаты, больше подходят для семейных пар без детей или одиноких людей. Тогда можно в запроходной комнате расположить спальню, а в проходной — гостиную.
При этом большинство владельцев квартир с подобной планировкой стремятся изменить ситуацию. В зависимости от конкретного случая дизайнеры предлагают различные виды перепланировки смежно-изолированных комнат. Можно полностью разъединить их, заложив дверной проем и продлив коридор до запроходной комнаты, можно, наоборот соединить смежно-изолированные комнаты, если перегородка между ними не является несущей стеной, или переместить межкомнатные двери. Следует только помнить, что предварительно нужно заверить все документы на перепланировку в контролирующих органах.

Уникальный текст — Смежно-изолированные комнаты — особенности

Что значит проживание в смежной неизолированной комнате в составе двух семей?

Интересный правовой вопрос. Федер. Закона от 19.07.2011 г. 247-ФЗ (п. 7 ч.2 ст.4), имея формулировку проживает в смежной неизолированной комнате.. в составе двух семей и более, … независимо от размера жилого помещения, фактически вводит, игнорируя положения ЖК РФ, новые правоотношения, устанавливая, что человек уже не имеет права жить в жилом помещении, а только в его части — одной смежной неизолированной комнате. ДО этого люди проживали в жилом помещении, что и подтверждалось формулировкой проживает в смежной неизолированных комнатах в составе двух семей.. (ст.26 ЖК РСФСР и сохранившиеся после этого правоотношения).

Дальше больше, оказывается в такой комнате должны жить не только одна семья, но и две и более. Это уже пошло по судебным решения. Так из апелляционного решения Волгоградского облсуда, рассматривающего жалобу на решение районного, установившего, что в одной комнате должны жить две семьи — Из буквального толкования указанной нормы специального закона следует, что сотрудник имеет право на указанную выплату в случае, если он проживает в составе двух семьей в смежной неизолированной комнате, размер которой не имеет значения. Только при указанных основаниях такому сотруднику гарантировано социальное обеспечение (выплата) для приобретения самостоятельного жилья по норме обеспечения без учета размера общей площади жилого помещения занимаемого семьей сотрудника.

Вопрос. Имеются ли признаки того, что упомянутый закон умаляет мои жилищные права? Имел право жить в жилом помещении (в моем случае — это квартира, состоящая из таких комнат), а теперь это право потерял — только в части жилого помещении (смежной комнате), да еще и с другими семьями?

О. и её сын С. обратились в суд с иском к жилищному органу о признании комнаты изолированной и обязании заключить договор социального найма.

В обоснование исковых требований истцы указали, что они зарегистрированы и проживают в трёхкомнатной коммунальной квартире, где занимают комнату № 1 жилой площадью 14,7 кв.м, которая принадлежит истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). С момента заселения О. в данное жилое помещение в 1987 году каждая из трёх комнат квартиры была занята разными семьями на основании договоров социального найма. Семья истцов стоит на очереди по улучшению жилищных условий с 1998 года. В 2011 году освободилась комната № 2 в этой коммунальной квартире.

О. и С. обратились в жилищный орган с просьбой заключить с ними договор социального найма в отношении освободившейся комнаты, в чём им было отказало со ссылкой на то, что комнаты № 2 и № 3 являются смежно-изолированными, а также что в квартире была совершена несанкционированная перепланировка — заделка дверного проёма между данными комнатами.

Однако, как отметили истцы, дом, в котором расположена квартира, ранее принадлежал заводу и лишь в 1996 году был передан на баланс города. На старой копии поэтажного плана дверной проём между комнатами № 2 и № 3 отсутствует. По информации, полученной из конструкторского бюро завода, ранее данные комнаты действительно были смежными, но в 1958 году, когда осуществлялась пристройка нового крыла дома (к квартире была пристроена кухня), дверной проём между этими комнатами был заделан, что исключает возможность сообщения между комнатами № 2 и № 3, комнаты стали изолированными, это подтверждается различными документами территориального бюро технической инвентаризации. Комната № 2 неоднократно становилась предметом отдельных договоров социального найма жилого помещения с разными лицами.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что отказ жилищного органа в предоставлении спорной комнаты истцами не обжаловался. Квартира была переоборудована, однако разрешение на произведённое переоборудование в территориальное бюро технической инвентаризации не было представлено. Сведений о том, что истцы пытались узаконить данное переоборудование, не имеется.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, также указал на то, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности признания жилых помещений изолированными. Доводы истцов о том, что комнаты № 2 и 3 являются фактически изолированными и использовались ответчиком для заселения различными семьями, в связи с чем жилищный орган фактически признавал данные жилые помещения изолированными, суд второй инстанции счёл несостоятельными, поскольку они не свидетельствуют о проведении перепланировки данных комнат в установленном законом порядке. При этом собственник комнаты № 2 не обращался по вопросу сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии спорного жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам признала данные выводы судов незаконными по следующим основаниям.

В ч. 1 ст. 59 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления по договору социального найма освободившейся комнаты проживающим в данной квартире нанимателям или собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

В силу ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение № 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27 февраля 2003 г., справка о проверке жилищных условий ЕИРЦ района от 6 июня 2006 г., экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 22 марта 2011 г., технический паспорт жилого помещения (квартиры) от 27 октября 2011 г., единый жилищный документ по состоянию на 22 мая 2012 г., единый жилищный документ по состоянию на 3 сентября 2013 г.

Судом установлено, что на момент заселения О. в комнату № 1 в 1987 году комнаты № 2 и № 3 были заняты разными семьями на основании отдельных договоров социального найма.

Кроме того, установлено, что конструктивно комната № 2 представляет собой изолированное жилое помещение и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма.

Определение № 5-КГ14-101

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2015) от 4 марта 2015 года

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *