Арендатор не освобождает помещение

Содержание

Что делать?

Первое, что можно сделать — спокойно поговорить с квартирантами, заявив о своих правах, и сообщить об окончательной дате освобождения помещения, ввиду заселения новых арендаторов или скорого приезда родственников.

Но, зачастую, разговоры ни к чему не приводят. Если это произошло и в Вашей ситуации, наберитесь терпения, поскольку процесс выселения может быть долгим и трудным, вплоть до обращения в полицию или в суд (ниже, мы подробно рассмотрим все доступные способы выселения и взыскания денежных средств).

Основания для выселения

Среди распространённых причин для выселения, можно выделить следующие:

  1. Отсутствие платы за жильё.
  2. Арендатор сдаёт помещение в поднаём третьим лицам.
  3. Порча имущества в квартире.
  4. Жалобы от соседей (нарушение общественного покоя, громкий шум, скандалы и пр.).
  5. Квартира используется не по назначению, а для других целей (например, в квартире организовали офис, коммерческое предприятие и т.д.).

В нашем же случае, основанием для выселения является неуплата заранее оговоренной (или прописанной в договоре) стоимости аренды жилья.

Как выселить жильцов без суда из сдаваемой квартиры без договора?

Как правило, данный вариант сдачи жилплощади применим для родственников, друзей или знакомых. Однако, зачастую, собственник сдаёт квартиру по устной договорённости и посторонним (или малознакомым людям).

ВАЖНО! При выселении, ни в коем случае не следует предпринимать незаконные способы (угрозы, физическая расправа и пр.), поскольку это повлечет уголовное наказание.

При сдаче квартиры без договора, арендаторы должны освободить жильё по первому требованию собственника! В случае, если квартиросъёмщики отказываются это сделать, когда никакие разговоры и просьбы не действуют, можно перейти к следующим проверенным способам:

  1. Никаких прав занимать Ваше жильё у квартирантов нет (на основании п.2, ст.1 ЖК РФ и п.2, ст.3 ЖК РФ). Поэтому, стоит вызвать полицию, предоставив им свидетельство о праве собственности (подойдёт и выписка из ЕГРН), с требованием выселить незаконно проживающих граждан. Наверняка, »жильцы» не станут сопротивляться сотрудникам полиции, и покинут помещение подобру-поздорову.
    Процесс с вызовом полиции может быть длительным, так как в случае отказа арендаторов выходить с Вами на контакт, необходимо будет караулить их перед дверью вместе с участковым, или же вызывать МЧС и ломать замки.
  2. Возможен ещё такой способ: собственнику следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом. Там необходимо написать заявление с просьбой отключить все коммуникации в квартире (вода, свет). Скорее всего, незаконным жильцам не понравится жить в некомфортных условиях, и они добровольно покинут помещение.

    Дождавшись этого момента, если повезёт, нужно встретить их на выходе с сотрудниками полиции, чтобы проверить всё ли в целости и сохранности в Вашей квартире. Если что-либо из имущества испорчено или отсутствует, необходимо сразу зафиксировать причинённый ущерб.

  3. Третий законный способ — воспользоваться услугами высококвалифицированного юриста. При отсутствии договора, квартирантов можно выселить, независимо от времени года или наличия у них маленьких детей.

Как это сделать без суда при найме по договору аренды?

Сдача жилого помещения без договора найма, крайне нежелательна. Поэтому, необходимо составлять письменный договор, заверенный подписями с обеих сторон.

Это позволит обезопасить себя от порчи и хищения своего имущества, обяжет квартиросъёмщика осуществлять положенную плату и в срок, не нарушать прочих порядков, прописанных в договоре. Также, в случае неуплаты арендной стоимости, по договору найма (предъявив документ судебным органам) можно будет взыскать задолженность.

Для того, чтобы выселить незаконных жильцов своими без суда, нужно:

  1. При наличии договора, арендаторам необходимо указать на нарушение или неисполнение соответствующих пунктов, прописанных в нём (отсутствие платы за определённый период, порча имущества, нарушение общественного покоя и пр.).

    Вам следует заявить о своём несогласии продолжать дальнейшее взаимодействие, с просьбой покинуть квартиру. Квартиросъёмщики должны отреагировать на Ваше заявление обратиться в судебные органы. Кроме того, Вам нужно письменно уведомить их о решении обратиться в суд (за три месяца до суда). Наёмщикам необходимо поставить свою подпись на документе.

    ВНИМАНИЕ! Если квартиранты наотрез отказываются покидать помещение, эту проблему можно решить только в судебном порядке. Помните, что у Вас на руках имеется веское доказательство — подписанный обеими сторонами договор.

  2. Если соседи испытывают определённый дискомфорт, причиняемый арендаторами, они тоже могут поспособствовать их скорейшему выселению. Для этого соседям достаточно обратиться в полицию и написать заявление с жалобой на жильцов (ссылаясь на ст. 687 ГК). Участковый составит протокол, на основании которого можно потребовать выселения.
  3. Отсутствие платы за коммунальные услуги — тоже достаточно веское основание. Для этого нужно взять соответствующую справку из ЖКУ об отсутствии платы за определённый период времени. Но этот способ действенен только в том случае, если в договоре было указано, что оплату коммунальных услуг будут осуществлять квартиранты. Кроме того, договора с поставщиками услуг должны быть заранее переоформлены на них.
  4. Рассчитывать на помощь юриста.

Все вышеперечисленные способы работают только в том случае, если временные жильцы сами осознают, что не правы — на основании предъявленных им обвинений, и готовы добровольно освободить жильё. В противном случае, нужно приступать к расторжению договора посредством судебных органов.

Для доказательства отсутствия оплаты, необходимо каждый платёж фиксировать в самостоятельно составленной ведомости.

Когда нельзя осуществить это сразу?

Выселить жильцов сразу нельзя в двух случаях:

  1. Если Вы оформили квартирантам временную регистрацию, то выселение невозможно до момента истечения её срока. Только в судебном порядке, при наличии веских доказательств о нарушениях с их стороны, Вы сможете расторгнуть договор и добиться их выселения.
  2. В случае, если арендаторы проживают с детьми, обстоятельства могут сложиться не в Вашу пользу, поскольку суд учитывает интересы несовершеннолетних, и непременно даёт нанимателям необходимую отсрочку, пока они не подыщут себе новое жильё.

В договоре должен быть прописан срок уведомления о выселении (1-3 месяцев). Если данный пункт значится в документе, выселение происходит на законных основаниях (в случае, если Вы предупредили жильцов о выселении заранее). Однако, даже при отсутствии данного пункта, законом не запрещается выселение жильцов в зимнее время года.

Судебный порядок

При обращении в суд порядок действий следующий:

  1. Вами составляется исковое заявление.
  2. Сбор доказательств и документов.
  3. Подача искового заявления в суд.
  4. Судебный процесс.
  5. Вынесение судебного решения.

СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

  • за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
  • квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
  • как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Составление иска

Исковое заявление состоит из следующих пунктов:

  • данные о жильцах и информация о договоре;
  • описание оснований для выселения (подробно);
  • просьба расторгнуть договор и выселить жильцов.

Пример искового заявления:

  1. В правом верхнем углу указывается наименование суда, Ф.И.О и адрес истца (Вас) и ответчика (съёмщика жилья).
  2. Далее, по центру пишем: »Исковое заявление о расторжении договора найма и выселении временных жильцов из жилого помещения» .
  3. Начинается обращение так: »Я, (Ф.И.О) являюсь наймодателем жилого помещения, расположенного по адресу… (полный адрес: область, город, район, улица, номер дома и квартиры)…».

  4. Далее, Вы указываете дату заключения договора и на какой срок заключён договор.
  5. Ниже, необходимо объяснить причины выселения: »На основании договора найма (с такого по такое число), наёмник не вносит плату за жильё, тем самым, нарушая условия договора, согласно которому, в случае неуплаты должен освободить помещение. Однако, арендатор отказывается выезжать из квартиры».
  6. Чуть ниже, по центру: »Прошу, ввиду несоблюдения условий договора, выселить (Ф.И.О ответчика) из жилого помещения, расположенного по адресу (указываете полный адрес)».
  7. Внизу слева указываем дату подачи иска. Справа — подпись истца.

Доказательства

Доказательная база основывается на соответствующих документах:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Договор найма.
  • Расписки о платежах.
  • Справки из коммунальных служб об отсутствии платы.
  • Протокол полиции, показания соседей (в случае нарушения общественного порядка) и др.

Необходимые документы

Полный перечень необходимых документов:

  1. Копия искового заявления.
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Копия договора найма.
  4. Документы, доказывающие обстоятельства, упомянутые истцом (протокол, заявление соседей, медицинская справка).
  5. Свидетельство о праве собственника.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Платёжная ведомость с подписями жильцов о каждом вносимом платеже.
  8. Копия письменного уведомления, которую Вы предъявили жильцам за три месяца до обращения в суд.

Взыскание задолженности

Согласно ст. 654 ГК, порядок внесения платы и сумма — важное условие при составлении договора. Если данного пункта в договоре не значится, он не считается заключённым. Поэтому, внимательно изучите договор. При наличии пунктов о размере и порядке выплат, обратитесь в арбитражный суд.

Необходимо направить письменную претензию наёмникам, с которой они должны ознакомиться в течение десяти дней. Претензия должна содержать: требования по сумме, доказательства неуплаты. Документ нужно вручить либо под подпись, лично в руки квартиросъёмщику, либо отправить почтой в виде заказного письма с уведомлением.

Скачать бланк претензии арендатору
Скачать образец претензии арендатору

ВАЖНО! При отсутствии договора найма, Вы не сможете вернуть задолженность.

Что делать, если квартирант съехал без оплаты?

В данном случае, помочь может договор найма и ведомость, подтверждающая оплату за проживание. На основании ст.678 ГК, арендатор обязан вносить своевременную плату. Необходимо подать в суд по месту регистрации Вашей квартиры.

Розыск будет происходить автоматически (ваше участие в этом не понадобится). Если жильцы похитили какие-то Ваши вещи или испортили имущество, сумму ущерба следует включить в иск.

Жилец выехал раньше срока

При досрочном отъезде с Вашей квартиры, арендатор обязан предупредить Вас об этом за три месяца. Если же Вы не получали подобного уведомления, то вправе взыскать с него сумму за положенные три месяца. Очень неприятно, когда происходят подобные ситуации с квартиросъёмщиками.

Поэтому, на будущее, чтобы избежать подобных инцидентов, обязательно составляйте договор найма перед сдачей квартиры. И, по возможности, стоит разузнать хоть какую-то информацию о Ваших будущих жильцах.

Лучше всего, это делать по рекомендациям друзей, знакомых, родственников. Тогда сдача жилья в аренду будет всем только в радость.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как выгнать арендатора из нежилого помещения

1 006 просмотров

Нежилые помещения, которые можно использовать под офис, магазин, мелкое производство пользуются большим спросом. В основном эти помещения арендуются, так как покупка помещения для бизнеса – удовольствие не из дешевых, особенно, когда предприниматель только начинает работу.

Кто-то арендует нежилое помещение годами и десятилетиями, кто-то через некоторое время выкупает объект недвижимости, но есть часть арендаторов, которых впоследствии приходится выгонять. Причины могут быть различными: закончился договор аренды, а владелец помещения по разным причинам не намерен продлять его, невыплата арендной платы, другие основания.

Какое помещение считается нежилым

Основной и главный признак, по которому нежилое помещение отличается от жилого — нежилое не предназначено для проживания (как постоянного, так и временного). То есть, такой объект недвижимости априори имеет статус нежилого.

Вторым отличием можно назвать соответствие такого объекта недвижимости всем санитарным и техническим требованиям, установленным для нежилого помещения (соответствующими нормативно-правовыми актами).

Только при наличии этих условий владелец объекта имеет право сдать его в аренду, как нежилой.

Например, собственник квартиры, находящейся на первом этаже здания и имеющей отдельный выход, то есть, по внешним признакам приспособленной под магазин или офис, не может заключить договор аренды с нанимателем для целей ведения бизнеса, если эта квартира имеет статус жилого помещения.

При этом собственником объекта, как и его арендатором, может быть любое физическое либо юридическое лицо.

Основания

Прежде чем говорить об основаниях для выселения арендатора из нежилого помещения, разберемся, как оно может использоваться.

Законное использование. Владелец объекта недвижимости (арендодатель) заключает с арендатором договор найма нежилого помещения. Арендатор использует это помещение согласно условиям договора.

Самовольное использование. Нет никакого договора аренды, собственник помещения разрешил арендатору использовать его согласно устным договоренностям, естественно, без каких-либо письменных гарантий как с одной, так и с другой стороны.

Если с первым вариантом использования все более-менее понятно (арендатор и собственник помещения взаимно исполняют условия договора и пока их не нарушают, формальных поводов для выселения практически нет), то по второму варианту выселить арендатора будет гораздо сложнее. В этом случае у собственника нет никаких подтверждающих документов, что он сдал объект недвижимости в аренду. Соответственно, он не сможет доказать, что арендатор нарушает договор, так как договора, как такового нет.

С другой стороны, арендодатель сам фактически нарушает налоговый кодекс, так как скрывает от налоговых органов такой источник дохода, как сдача в аренду нежилого помещения.

Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора, но для этого нужны веские основания. Потребовать покинуть помещение владелец может в тех случаях, когда наниматель:

  • использует объект недвижимости не по назначению;
  • задерживает выплаты арендной платы;
  • не вносит оплату по коммунальным платежам;
  • нарушает общественный порядок (либо допускает его нарушение третьими лицами);
  • умышленно портит помещение либо ненадлежащим образом содержит его;
  • сдает объект недвижимости в субаренду без согласия арендодателя.

Кроме нарушений договора со стороны нанимателя, есть еще несколько причин, по которым владелец нежилого помещения может предложить нанимателю покинуть помещение, а именно:

  • окончание срока договора аренды;
  • смена собственника объекта недвижимости (в тех случаях, когда новый владелец предполагает иное использование помещения и не хочет перезаключать договор аренды);
  • объект недвижимости находится в аварийном состоянии и не может далее использоваться по назначению.

Закон требует, чтобы владелец объекта недвижимости, имеющий намерение выселить арендатора, обязательно уведомил его об этом. Уведомление составляется в тех случаях, когда нарушение арендатором договора не слишком серьезное и можно обойтись без выселения. Это нужно для того, чтобы наниматель помещения имел возможность исправить какие-то недостатки и продолжить работать.

Но есть ситуации, в которых собственник не обязан уведомлять арендатора об исправлении недостатков, так как нарушения достаточно серьезные и собственник намерен расторгнуть договор аренды. В таких случаях используется претензия (документ, не оставляющий арендатору возможности остаться в арендуемом помещении).

Чаще всего арендаторов выселяют за неуплату. Но не стоит сразу же прибегать к таким кардинальным мерам, как расторжение договора аренды. Иногда достаточно уведомления о том, что нанимателю грозит выселение, как последний тут же гасит все долги и в дальнейшем их не допускает.

Как выселить арендатора без суда

Итак, арендодатель решил выселить нанимателя. Для начала, необходимо попытаться решить проблему мирным путем, для этого нужно:

  1. Объяснить арендатору, что выселение неизбежно и предложить ему съехать добровольно.
  2. Направить нанимателю уведомление, в котором указать, что последний должен покинуть помещение, озвучить причины выселения и срок, в течение которого выселение должно произойти.
  3. Расторгнуть договор аренды.
  4. Дождаться указанной в уведомлении даты, до которой наниматель должен съехать.

Как показывает статистика, более половины договоров аренды расторгаются по обоюдному согласию. Это можно объяснить: если собственник решил расторгнуть договор и выселить арендатора, то добровольно или по суду, но нанимателю рано или поздно все равно придется покинуть занимаемое помещение.

Уведомление о выселении

В любом случае арендодатель должен направить нанимателю уведомление о выселении. Во-первых, этот документ показывает арендатору серьезность намерений собственника объекта недвижимости, во-вторых, если не получится решить проблему мирным путем, то в суде потребуются доказательства попыток досудебного урегулирования спора.

Строгих требований к заполнению и передаче арендатору документа нет, но, в любом случае, оно должно быть в письменной форме и передано нанимателю таким образом, чтобы впоследствии можно было доказать, что арендатор уведомление получал.

Таким образом, уведомление может быть передано:

  • лично, но с обязательной распиской о получении либо в присутствии двух свидетелей;
  • через представителя, в таком случае у последнего должна быть доверенность на данное действие, также обязательно получить расписку о вручении документа либо присутствие двух свидетелей;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Данные о сторонах. Для физических лиц это ФИО, для юридических – полное и точное название организации.
  2. Точный и полный адрес, по которому расположен спорный объект недвижимости.
  3. Причина выселения.
  4. Дата, до которой арендатор должен освободить помещение.
  5. Дата и подпись. Для юридического лица добавляется печать.

Пример. Индивидуальный предприниматель по договору аренды занимал под магазин нежилое помещение на первом этаже. Договор был подписан на срок 10 лет. По истечении срока действия договора собственник объекта недвижимости не стал продлевать договор, он направил уведомление арендатору с требованием освободить помещение в течение одного месяца.

Арендатор, получив уведомление, попросил арендодателя продлить срок еще на месяц с тем, чтобы он смог распродать остатки товара, а потом вывезти оборудование и мебель. Собственник помещения пошел навстречу нанимателю и перенес окончательный срок выселения еще на месяц.

Таким образом, стороны смогли договориться, это позволило им избежать разбирательства в суде.

Важно. Законодательство четко определяет – что такое добровольное выселение. Некоторые действия собственников, как то:

  • выселение силой;
  • угрозы, привлечение к выселению третьих лиц;
  • смена замков или изменение кодов доступа;
  • самовольный вывоз оборудования или вещей арендатора;
  • отключение газа, воды, электричества

законодательство определяет, как самоуправство и могут обернуться для владельца нежилого помещения судебным иском со стороны арендатора.

Например, индивидуальный предприниматель Новиков снимал у гражданина Жукова нежилое производственное помещение, где у него располагался цех по производству мебели. Договор аренды был оформлен на пять лет, но через три года Жуков решил продать помещение. Вскоре нашелся покупатель, гражданин Леонтьев, у которого были свои планы на использование этой производственной площадки. Стороны подписали договор купли-продажи, и уже на следующий день новый собственник передал Новикову уведомление о выселении в течение десяти дней.

На просьбы Новикова продлить срок выселения, так как ему необходимо было найти новое помещение, куда перевезти все оборудование, а главное – материалы и заготовки из ценных пород древесины, новый собственник никак не отреагировал.

По прошествии десяти дней Леонтьев нанял рабочих, которые вынесли все оборудование и материалы Новикова на улицу. Так как все происходило осенью и лили проливные дожди, пострадало оборудование, но, что самое печальное – были испорчены все материалы и мебельные заготовки. Новиков понес убытки на три миллиона рублей.

Пострадавший подал исковое заявление о возмещении Леонтьевым материального вреда на сумму три миллиона рублей и выиграл суд.

Сроки

Одним из обязательных пунктов в уведомлении закон называет дату, до которой наниматель должен съехать из занимаемого им нежилого помещения. Если же дата выселения отсутствует, то, в соответствии с нормативными актами, применяется стандартный период для выселения: 30 календарных дней с момента, когда было передано уведомление.

И только по прошествии этого срока, если арендатор не предпринял никаких действий по выселению, арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если Вы решили расторгнуть договор аренды, но договориться с арендатором не получается, он не желает добровольно освобождать объект недвижимости, то единственным законным способом решить проблему является суд. Необходимо будет соблюсти все требования по такому выселению, как в процедуре и порядку ваших действий, так и к оформлению искового заявления, а также сбору доказательств.

Порядок действий и процедура

При выселении арендатора с помощью суда существует обязательный к исполнению алгоритм действий. Вам необходимо будет:

  1. Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого необходимо направить арендатору требование о выселении, где указать, на основании чего и до какой даты вы предлагаете нанимателю освободить занимаемое им нежилое помещение. Если этого не удалось – переходить ко второму этапу.
  2. Собрать доказательства обоснованности ваших требований. Это могут быть документальные доказательства, файлы видео-, аудио- либо фотодокументов, письменные показания свидетелей.
  3. Составить исковое заявление.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Передать иск вместе с приложенным пакетом документов в суд.
  6. Принять участие в судебных слушаниях.
  7. Получить решение суда.
  8. Выселить арендатора с помощью судебных приставов.

Если обе стороны конфликта являются физическими лицами, иск подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости, если же в споре участвуют юридические лица, то исковое требование подается в арбитражный суд.

Госпошлина

Суд не примет исковое заявление без уплаты госпошлины. Так как иск о выселении является иском неимущественного характера, то при споре двух физических лиц госпошлина составит 300 рублей, а при споре юридических – 6000 рублей.

Квитанция об уплате госпошлины (обязательно в оригинале) вместе с другими документами прилагается к исковому заявлению.

Нюансы

Ситуации с выселением арендаторов нежилых помещений бывают разными, поэтому по-разному арендодатель должен действовать.

Если договор аренды закончился. Арендодатель просто уведомляет нанимателя о необходимости покинуть занимаемое им помещение в связи с окончанием срока договора аренды. Необходимо указать дату, до которой помещение должно быть освобождено.

Если договор аренды был заключен без указания срока окончания (бессрочный). Арендодатель направляет арендатору требование об освобождении помещения в связи с расторжением в одностороннем порядке договора аренды. Если срок, до которого наниматель должен покинуть объект недвижимости, не указан, то по умолчанию предусматривается тридцатидневный срок.

Если арендатор нарушил условия договора. Владелец помещения составляет претензию и направляет ее в адрес нанимателя. В ней он должен указать причины, по которым направляется претензия, и назвать срок, до которого нарушения должны быть устранены. В том случае, если наниматель не устраняет указанные нарушения до указанного в претензии срока, собственник может приступать к выселению в судебном порядке.

Документы

В зависимости от конкретной ситуации пакет документом может отличаться, но обязательны следующие:

  • несколько экземпляров копий исковых заявлений (по количеству участников);
  • любой документ, удостоверяющий личность истца;
  • если истцом выступает юридическое лицо – устанавливающие документы на организацию, предприятие, ИП;
  • правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости;
  • договор аренды;
  • документы, которые могут подтвердить обоснованность требований арендодателя.

Сроки

Обычно судебное разбирательство длится три-четыре месяца, последующее выселение происходит в течение 30 дней после того, как решение суда вступило в силу. в некоторых случаях суд может пойти навстречу арендатору и перенести дату выселения еще на какое-то время. В случае затягивания суда ответчиком, судебные разбирательства могут продлиться до полугода.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Исковое заявление о принудительном выселении из нежилого помещения должно быть составлено юридически грамотным языком по всем правилам составления юридических документов. Документ должен содержать следующие сведения:

  • полное наименование судебного органа и его адрес;
  • данные об истце (ФИО и адрес, если это физическое лицо, либо полное наименование организации и адрес, если лицо юридическое);
  • данные ответчика (в том же порядке, как и данные истца);
  • указание на правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • реквизиты договора аренды нежилого помещения (когда был заключен, его срок действия, а также права и обязанности сторон);
  • причины выселения;
  • требования;
  • обоснование исковых требований со ссылками на статьи закона;
  • список свидетелей или экспертов, которых истец просит заслушать в суде;
  • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

Образец искового заявления о расторжении аренды и выселении ответчика из нежилого помещения

Судебная практика

Сложившаяся судебная практика по искам о выселении из нежилого помещения показывает ряд сложившихся нюансов:

  1. Если предоплата за следующий месяц не поступила вовремя на счет арендодателя, последний может потребовать выселения с первого числа следующего месяца.
  2. Если наниматель заранее оплатил арендную плату, то выселение возможно не ранее первого числа того месяца, за который оплаты пока не было.
  3. Если арендатор проигнорировал претензию либо уведомление, то владелец получает право обратиться в суд с иском о выселении.
  4. Арендодатель в случае вынесения вердикта суда в его пользу имеет право потребовать от ответчика возмещения всех судебных издержек.

Пример. В ООО Теплосети длительное время пустовало складское помещение. Частный предприниматель Волков попросил директора Теплосетей Петрова сдать ему пустующий склад под цех по производству пеллет из отходов деревообработки. Стороны заключили договор аренды сроком на пять лет, согласно которому Волков помимо арендной платы должен был поставлять в ООО Теплосети свою продукцию по цене ниже рыночной на 10%.

Волков вовремя переводил арендную плату, но с поставками пеллет не торопился, объясняя это тем, что выпуск в полном объеме пока не налажен и поставки будут через месяц-два. Но директор Петров был в курсе, что производство давно работает в полную силу и Волков получает хорошую прибыль от продажи продукции.

Со стороны ООО Теплосети Волкову была направлена претензия, в которой собственник помещения требовал в течение месяца выполнить все условия договора, в противном случае он требовал прекратить производство и вывезти оборудование. Предприниматель проигнорировал претензию.

Юрист предприятия составил исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя из занимаемого им помещения на основании не выполнения им пункта договора аренды.

Суд, рассмотрев все материалы дела вынес решение: расторгнуть договор аренды и обязать ответчика Волкова вывезти оборудование в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

Нужен юрист

Вопросы, связанные с расторжением договора аренды и выселением арендатора из нежилого помещения непростые, каждый случай имеет свои особенности. Юристы настоятельно рекомендуют арендодателя, если он решил выселить арендатора, обратиться к юристу, хотя бы за первичной консультацией.

Не стоит пытаться самостоятельно заниматься вопросами выселения, а, тем более, составлять иск и подавать его в суд. Если вы его проиграете из-за неверно составленного иска либо неправильно собранной доказательной базы, то повторно по этому же вопросу подать исковое заявление уже не сможете. А риск неверного составления или сбора необходимых документов достаточно велик.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 492 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение?

Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей. Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество. Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Договор действующий

Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.

Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.

Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.

Договор с истёкшим сроком

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда. Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено. Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Предъявление претензии

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.

Далее, ему надо отправить претензию с требованием оплатить возникшую задолженность. Обязательно в ней установить срок для выполнения требования, чтобы избежать в дальнейшем разночтений.

Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.

Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Исполнение решения суда

Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер. Решение суда сдать судебным приставам. И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.

Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.

Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *