Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

проект Кто Там 0 8702 0 Заказать выписку из ЕГРН

Порядок

Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:

  1. Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
  2. Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
  3. Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
  4. После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
  5. После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).

Частота

Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

В то же время, по общим правилам переоценка не может производиться чаще, чем 1 раз в 3 года.

Как определяется

Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.

Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.

Определение средней КС для каждого кадастрового квартала. При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте .

По итогу сопоставления результатов определяется кадастровая стоимость одного квадратного метра для данного кадастрового квартала.

Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.

Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.

Оформление результатов и передача их в Росреестр.

Составление акта

По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.

В документе указывается следующая информация:

  • Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
  • Номер земельного участка в кадастровом квартале.
  • Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
  • Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
  • Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
  • Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
  • Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
  • Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
  • Общая стоимость земельного участка.

В конце документа указываются ФИО и подпись лица его составившего. Далее акт передается на рассмотрение в Росреестр, где он должен быть утвержден.

Итоги

После оформления и утверждения всех необходимых документов информация об измененной кадастровой стоимости вносится в ЕГРН.

С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.

То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

  • населённые пункты;
  • сельскохозяйственные;
  • лесной фонд;
  • водный ресурс;
  • специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
  • особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
  • запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

  • разрешённое функциональное использование;
  • целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

  • многоэтажки;
  • индивидуальные дома;
  • гаражи;
  • дачи, садоводческие, огороднические объединения;
  • другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инфраструктурные;
  • сельскохозяйственные;
  • отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

  • государственного налога за пользование землёй собственником;
  • платы за аренду гос имущества;
  • суммы выкупа, покупки надела у государства;
  • в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

  • округ;
  • район;
  • квартал;
  • объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м2. При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

  • площадь надела;
  • категория пользования;
  • удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

  • качество земли;
  • размер, возраст участка;
  • наличие, количество, качество построек;
  • месторасположение, удалённость, окружение надела;
  • социально-экономическое развитие;
  • наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

  • общая площадь;
  • целевое назначение земель;
  • удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
  • документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

  • градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
  • указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

  1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
  2. Подготовка перечня участков Росреестром.
  3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
  4. Расчёты по земельным участкам.
  5. Составление отчёта по проведённой работе.
  6. Утверждение отчёта комиссией.
  7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
  8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

  • средняя стоимость земельных массивов;
  • площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка . Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр. Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка. У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *