Как проверить чистоту квартиры

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры в 2019

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.

Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:

  • выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
  • официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
  • нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
  • заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
  • Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.

Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.

Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.

Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.

Описание истории зарегистрированной недвижимости можно найти в ЕГРН. Речь идет об объектах, сведения о которых накапливались с 1998 года. Там есть сведения о наличии арестов имущества, запретах на сделки с жильем, переходах права собственности, а также имущественных спорах.

Если узнаете, что с объектом связаны споры или аресты, обратите внимание на сроки давности. Признать сделку по недвижимости недействительной можно в течение 3 лет.

Задумайтесь, прежде чем покупать квартиру, по которой возникали споры или иные проблемы, тем более если срок давности еще не закончился. Из-за этого возникнут нежелательные проблемы.

Если вариант хорош, не торопитесь от него отказываться. Изучите бумаги, связанные с судебным решением. Уточните, является ли лицо, с которым вы хотите заключить сделку, реальным владельцем недвижимости.

Кстати, проверьте, как часто эта квартира меняла хозяев. Частые смены владельцев или длительное отсутствие жильцов в доме должны насторожить.

Если объектом продажи является старое жилье, оно может не иметь регистрации в ЕГРН, но это не говорит о том, что недвижимость проблемная. Для успокоения отошлите запрос в Департамент жилищной политики.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Как можно выписать человека из квартиры без его присутствия, .

Можно ли продать квартиру, если там прописан человек, но не собственник, читайте по ссылке: minjust-irk.ru

Изучить договор

Ознакомьтесь с договором, на основании которого человек стал владельцем недвижимости. Обратите внимание на условия соглашения, где говорится о его расторжении, и узнайте, были ли выполнены данные условия.

Важно! Обратите внимание на дату вступления в силу договора. Это важно знать, чтобы не попасться на удочку мошенников. Например, если владелец жилья совсем недавно получил его по наследству и сразу продает, это заставляет насторожиться.

Узнать, производились ли перепланировки

Далее ознакомьтесь с документацией, которую предоставляет БТИ. Эти бумаги находятся у продавца. Полезное, что можно узнать из этих документов, – это наличие незаконных перепланировок, переустройства объекта, прочее.

Проверить продавца

Не стоит концентрировать свое внимание только на квартире, обратите внимание на ее владельца. Может случиться так, что в погоне за «чистой» во всех отношениях квартирой вы пропустите самое важное. Например, продавец может продавать чужую квартиру. Поэтому до того момента, как вы начнете уточнять все нюансы по недвижимости, проверьте, кто с вами общается, имеет ли он отношение к данному жилью. Попросите паспорт продавца, перепишите данные и утончите информацию по поводу подлинности документа на сайте ФМС или в территориальном подразделении ФМС.

Сотрудничать в сделке по продаже жилья с доверенным лицом владельца также нужно очень аккуратно. Сразу же потребуйте доверенность, посмотрите, заверена ли она нотариусом, какими полномочиями его наделили собственники жилья (например, можно ли ему отдавать деньги за покупку или он только подписывает документы).

Немаловажную роль в ситуации с продажей жилья играет психическое и физическое здоровье продавца. Уточните его дееспособность. Далеко, как говорится, ходить не нужно, побеседуйте с соседями, которые всегда все знают.

Проверить права третьих лиц

Обратите внимание на тот момент, кто еще прописан в продаваемой квартире. Для этого попросите показать вам выписку из домовой книги.

Вся информация, связанная с лицами, которые зарегистрированы в данной квартире, и их правом на проживание в ней после совершения сделки купли-продажи, важна.

Представьте себе, вы купили квартиру, счастливо живете в ней пару-тройку лет, и тут на пороге появляется человек, вернувшийся из мест лишения свободы, и заявляет о своем праве жить на данной жилплощади. Будет еще хуже, когда он представит соответствующие документы.

Внимание! Убедитесь, что, кроме одного продавца или еще каких-то членов семьи, никто «третий» в квартире не зарегистрирован. Здесь имеются в виду жильцы, отбывающие наказание в МЛС, лица, которые проходят длительное лечение в другом городе, прочее. Вернувшись, они с легкостью докажут, что это и их дом тоже.

Особое внимание в данной ситуации нужно обратить на наличие несовершеннолетних жильцов, прописанных в квартире. Если сделка, которую хочет заключить продавец, нарушает интересы детей, ее признают незаконной.

Попросите, чтобы вам показали согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Мало ли какие отношения у супругов, и советовался ли с женой муж, прежде чем объявить о продаже жилья. Кстати, согласие супруги нужно заверить у нотариуса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задать вопрос юристу по недвижимости онлайн бесплатно.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Заключение предварительного договора, передача задатка и аванса в 2019

Иногда так получается, что подходящий вариант квартиры найдется быстро, но денег пока не хватает, да и документы собраны не все. Понятно, что на сборы уйдет время, а потерять удачную находку не хочется, ведь на хороший товар может найтись другой покупатель.

Поэтому договоритесь с продавцом о заключении предварительного соглашения.

Запомните! Как это сделать, решайте вместе с продавцом. Вы можете:

  • составить предварительный договор;
  • передать продавцу аванс (обязательно берите расписку);
  • дать задаток.

Любое из перечисленных выше действий лучше выполнять при свидетелях. Одним из самых эффективных способов предварительной договоренности с продавцом считается договор о задатке.

Если такой договор составлен, то вам особо переживать о возможной потере объекта не стоит, потому что, если продавец найдет другого покупателя, ему придется вернуть вам задаток в двойном размере. Хотя некая опасность для вас тоже есть, ведь может так получиться, что по не зависящим от вас причинам вы не сможете приобрести эту квартиру. Тогда ваши деньги (задаток) останутся у продавца.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Что нужно знать о задатке в 2019

Если вы решили заплатить задаток, то обязательно заключите соответствующий договор.

Запомните! В документе записываются следующие данные:

  • дата заключения соглашения, где оно было подписано;
  • сведения о сторонах договора (Ф. И. О., место жительства, паспортные данные);
  • сведения о квартире;
  • установленная цена объекта;
  • когда будет заключена сделка купли-продажи;
  • информация о внесении задатка (согласно ст. ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ);
  • сумма, переданная в качестве задатка;
  • какая ответственность возлагается на стороны соглашения в случае невыполнения своих обязательств.

Подпись сторон ставится на каждой странице договора, а также в конце текста. Обратите внимание, что нужно составить договор в двух экземплярах, чтобы у каждой из сторон была своя копия.

Кроме договора, составляется еще один документ, который подтверждает передачу задатка. Это расписка.

В ней указывается:

  • где и когда составлен документ;
  • кто передал деньги, кто получил деньги (записываются личные и паспортные данные сторон);
  • информация, касающаяся договора о задатке;
  • какая сумма получена (цифрами, прописью);
  • подпись продавца.

Документ пишется от руки, в одном экземпляре. Далее он передается покупателю. Обратите внимание, что сумма задатка входит в общую стоимость квартиры.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки о получении денежных средств за квартиру:

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Составление документов для регистрации в 2019

Документацию по недвижимости собирает продавец. В ваши обязанности как покупателя входит оплата государственной пошлины. В обычной ситуации размер пошлины составляет 2 тысячи рублей, иногда сумма меняется.

Не стоит держаться в стороне от оформления документов. Участвуйте в составлении договора купли-продажи. Прежде чем подписать его, проконсультируйтесь с юристом по поводу корректности составления. За услуги юриста придется заплатить, но это оправдано. В будущем с договором никаких проблем не возникнет.

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

  • где и когда составлен;
  • личные данные продавца и покупателя (Ф. И. О., адрес, дата рождения, паспортные данные, данные документов, принадлежащих законным представителям, если среди участников сделки есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограничено дееспособные лица);
  • обязательства продавца – передать недвижимость в пользование покупателя, а обязательство покупателя – заплатить за покупку;
  • сведения об объекте продажи (информация берется из кадастрового паспорта – название, адрес, размеры, кадастровый номер, на каком этаже находится, сколько комнат, прочее);
  • информация о регистрации прав собственности на квартиру;
  • цена объекта, в какие сроки и каким способом эта сумма поступит на счет продавца;
  • подтверждение отсутствия долгов, обременений и арестов;
  • согласие супругов, законных представителей на продажу жилья;
  • сведения о перестройке или перепланировке;
  • сведения о жильцах квартиры, кто еще прописан;
  • отсутствие притязаний третьих лиц, по квартире нет никаких судебных споров;
  • согласие органа опеки на совершение сделки (если владелец квартиры – несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин).

Внимание! Перечень документов, которые передаются в регистрационное управление или МФЦ:

  • совместное заявление продавца и покупателя о переходе собственности на жилье (чтобы составить документ, обратитесь к специалисту МФЦ, риелтору или найдите образец на сайте Росреестра);
  • финансовый документ об оплате госпошлины;
  • договор купли-продажи и акт приема-передачи (в 3 экземплярах);
  • кадастровый паспорт;
  • заверенное у нотариуса согласие супруги на продажу жилья;
  • согласие родителей на продажу квартиры, если участник сделки – ребенок от 14 до 18 лет;
  • одобрение органов опеки (в случае участия в сделке несовершеннолетнего лица);
  • паспорта сторон сделки.

В некоторых ситуациях понадобятся дополнительные документы. Если чего-то не хватает, лицо, принимающее документы на регистрацию, сообщит об этом.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Спросить быстрее, чем читать! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата в 2019

Не подписывайте документы и не передавайте деньги наедине с продавцом. Лучше это сделать в присутствии регистратора или нотариуса.

Потребуйте от продавца составить расписку о получении денежных средств в полном объеме. Также он должен указать в расписке, что никаких претензий по оплате не имеет. Расписка пишется продавцом от руки в единственном экземпляре и хранится у покупателя.

Обратите внимание, что если передать деньги до сдачи документов в регистрационный отдел, можно попасть в неприятную ситуацию. Продавец просто не явится на регистрацию сделки, откажется от нее полностью или будет затягивать момент передачи документов. Тот факт, что он составил расписку, поможет в возврате денег, но это все равно будет сложно сделать даже через суд.

Если заплатить деньги после передачи документов на регистрацию, все это время квартира будет находиться в ипотеке у продавца. Это тоже не выход, так как могут возникнуть сложности с погашением ипотеки. В договоре купли-продажи можно упомянуть, что в силу закона ипотека не будет применяться, но от этого предложения продавец, скорее всего, откажется.

Не стоит придумывать какие-то новые ходы, просто передайте деньги в момент подачи документов на регистрацию в присутствии свидетелей. Тогда точно никаких проблем возникнуть не должно.

Если для покупки квартиры вы взяли деньги в кредит, то расплачиваться с продавцом будет банк. Соответственно, до полного возврата кредитных средств жилье находится в залоге у банка. В этом случае банк будет участвовать и в оформлении документов на покупку, и в их проверке. Кроме этого, представитель кредитора обязательно присутствует при регистрации.

Обычно юрист банка контролирует весь процесс, поэтому никаких проблем с документами возникнуть не должно. Когда все документы переданы на регистрацию, сотрудник выдает расписку, в которой указана дата выдачи документов после регистрации. В указанный день явитесь в рег. управление, получите все документы. Теперь вы официальный владелец квартиры.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Возможные риски в 2019

Без рисков ни одна сделка по продаже и покупке недвижимости не обходится.

Внимание! Последствия, возникающие при покупке вторичной недвижимости, делят на несколько групп:

  • Проблемы с «чистотой» квартиры. Если квартира окажется проблемной, то новый собственник может потерять право на владение приобретенным имуществом. Риск заключается в том, что нет достоверных сведений о самом объекте продажи, а покупатели не до конца понимают, что им требовать от продавца;
  • Сложности с техническими характеристиками жилья. Человек свое право на жилье не потеряет, но сможет ли он жить в квартире, которая не пригодна к нормальной жизни людей. Сложности заключаются в том, что новому владельцу придется вложить немалые средства, чтобы привести ее в норму, устранить все проблемы, которые он почему-то не заметил;
  • Проблемы с заключением договора купли-продажи.

Заметьте! Самыми важными пунктами договора являются юридические. Когда человек не хочет связываться с банками и покупает квартиру самостоятельно за собственные деньги, он может расплачиваться появлением при покупке определенных рисков:

  • квартира может продаваться по фальшивым документам. В большинстве случаев это доверенность, у которой закончился срок действия. Оформив сделку по таким документам, можно остаться и без денег, и без квартиры;
  • когда покупается квартира, приобретенная продавцом в результате наследования или по договору дарения, могут не учитываться интересы третьих лиц (например, обязательных наследников). В этом случае суд признает договор незаконным;
  • если квартира является общим имуществом, могут быть нарушены права совладельца. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, второй совладелец (супруг или супруга) должен дать свое согласие или несогласие на заключение сделки по продаже общего имущества. Документ заверяется у нотариуса;
  • объект продажи расположен в доме, который будут расселять;
  • несоблюдение прав несовершеннолетних лиц. Ребенок может быть прописан по другому адресу, но в этой квартире у него есть собственная доля. Такая сделка возможна только в том случае, если ее одобрит орган опеки и попечительства;
  • стоимость жилья занижена с целью снижения размера налога. В случае форс-мажора покупателю вернут ту сумму, которая прописана в договоре, то есть можно потерять определенную сумму денег;
  • вместо договора купли-продажи заключается договор дарения.

Эта ситуация больше выгодна для продавца, так как ему не придется платить налог. Но если сделку, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ, признают незаконной, деньги потеряет покупатель, которому придется уплатить налог, так как именно он имеет выгоду от сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок:

  • Под мнимой сделкой понимают сделку, которая совершена как видимость. Так как правовых последствий в этом случае нет, она признается ничтожной;
  • Притворная сделка создается для прикрытия иной сделки. Она также признается ничтожной. К сделке, о которой стороны договаривались в реальности, с учетом ее существа и содержания, применяются правила, относящиеся именно к ней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Какие вопросы надо задавать в 2019

При встрече с продавцом и осмотре квартиры задайте ему основные вопросы, ответы на которые подтолкнут вас к принятию решения по поводу покупки именно этой недвижимости.

Кто собственник жилья?

Так как сделка заключается с владельцем имущества, нужна встреча именно с ним, а не с его помощниками или третьими лицами.

Каким способом приобретена квартира, есть ли регистрация права собственности?

Законной сделка будет только в том случае, если жилая недвижимость зарегистрирована в Росреестре. Когда правоустанавливающие документы отсутствуют, смысла покупать такое жилье нет.

Кто, кроме владельца, прописан в квартире, выписывали ли кого-то после того, как квартира стала собственностью продавца?

Этот момент очень важный. Чтобы не получилось так, что после определенного времени владения этой квартирой к вам нагрянут законные жильцы, которые находились, например, в местах лишения свободы, проходили курс лечения в психоневрологическом пансионате или гостили у бабушки в деревне.

Особое внимание следует уделить прописке несовершеннолетних. Нарушение прав несовершеннолетних недопустимо, в противном случае возникнут определенные сложности.

Женат ли собственник жилья?

Если у владельца квартиры есть законная жена, она должна быть в курсе ситуации. Ей нужно дать согласие на продажу недвижимости. Если оформлен развод, уточните дату развода и дату покупки квартиры. Если она покупалась в период совместной жизни продавца и его супруги, последняя имеет право на половину, даже если на момент покупки пара вместе не проживала, но развод оформлен не был.

Есть ли лица, которые также претендуют на эту жилплощадь как на собственность или место для проживания?

Речь идет о тех гражданах, которые на момент приобретения жилья владельцем также претендовали на него и обращались по этому поводу в суд. То есть речь идет о наличии судебных споров, связанных с данной недвижимостью.

Есть ли обременения на квартиру?

Возможно, объект продажи находится в залоге у банка, или существуют какие-то судебные споры. Может быть, есть ограничения пользования жильем. Все это нужно выяснять. Кстати, уточните по поводу договора пожизненного содержания, составленного предыдущим владельцем.

Какой срок данная недвижимость находится в собственности продавца?

Как известно, срок исковой давности составляет 3 года. За это время все желающие получить эту жилплощадь или лица, которые считают, что их права были ущемлены с моментом вступления в права собственности настоящего владельца квартиры, должны были использовать данный срок для опротестования сделки. Хотя иногда такая возможность сохраняется и по истечении 3 лет.

Будет ли продавец одновременно со сделкой о продаже заключать сделку о покупке нового жилья?

Не всегда покупателя может устроить так называемая альтернативная сделка, когда одновременно заключаются два договора: о продаже одной квартиры и покупке второй. Это сложная сделка и требует много времени для подготовки и оформления.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Кто именно будет подписывать договор: собственник или его представитель?

Сделки, которые заключаются на основании доверенности, очень ненадежные. Впоследствии может возникнуть много вопросов и сложностей. Кстати, сделки с доверенностями часто бывают мошенническими, поэтому не торопитесь покупать квартиру у представителя владельца жилья. Сделка, заключенная с настоящим владельцем, более надежная.

Кто живет по соседству?

Соседство с личностями, которые ведут асоциальный образ жизни, не только неприятно, оно может создать серьезные проблемы. Постарайтесь пообщаться с соседями, прежде чем купите квартиру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Топ-5 самых популярных схем мошенничества в 2019

Рынок недвижимости – это место, куда рвутся мошенники, ведь так легко обмануть людей, которые хотят купить недвижимость по хорошей цене.

Мошенники разрабатывают схемы, чтобы легко выкачать деньги из покупателей или продавцов.

Приобретение жилья по поддельным документам

Эта схема основана на использовании фальшивого паспорта, который предоставляется владельцу квартиры при заключении договора аренды жилья. В течение длительного времени мошенники арендуют съемную квартиру, хозяева которой уехали, оставив ее арендаторам. За это время на квартиру по поддельным бумагам выписывается остальная документация, необходимая для продажи недвижимости.

Имея документы на руках, мошенники продают жилье, получают деньги и исчезают. Когда владельцы возвращаются, в доме уже новые хозяева. Понятно, что через суд договор купли-продажи будет признан недействительным. Хуже всех в этой ситуации будут себя чувствовать покупатели, которые останутся и без денег, и без квартиры.

Важно! Приобретая квартиру, проконсультируйтесь с юристами. Проверьте бумаги на их подлинность. Так будет шанс не остаться у разбитого корыта.

Покупка жилья, владелец которого принадлежит к группе риска

Давайте уточним, кто относится к группе риска. Это лица, имеющие психические заболевания, наркозависимые граждане, одинокие пенсионеры, то есть те люди, которые не всегда понимают, что они делают. То, что квартира принадлежит таким лицам, не афишируется. Часто применяется схема с несколькими перепродажами.

Когда у квартиры уже появятся новые владельцы, сделку из-за недееспособности собственника признают незаконной. Таким образом, покупатели останутся ни с чем.

Чтобы такая схема обошла стороной, проверяйте бумаги и не торопитесь покупать жилье, у которого за непродолжительное время сменилось несколько владельцев.

Наличие законных наследников, о которых ничего не известно

Приобретение недвижимости, полученной по наследству, – вещь опасная. Как известно, унаследовать жилье можно через полгода после смерти владельца. Но иногда наследники, о которых даже никто не знал (незаконнорожденные дети, другие родственники, которые ранее не собирались принимать наследство), появляются уже после того, как квартира продана другому человеку.

Какие гарантии нужны? Попросите справку о составе семьи продавца жилья. Далее составьте с продавцом договоренность, где он обязуется лично решить проблему, если появятся иные наследники на данную недвижимость.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2019 году?

Продажа жилья по поддельной доверенности

К сделке купли-продажи жилья приобщаются доверенные лица в том случае, когда собственник жилья не может лично продать квартиру. Чаще всего эти люди находятся за границей. Мошенники часто используют доверенности, оформленные на умерших граждан.

Также у документа может выйти срок действия, прочее. Поэтому, чтобы не попасть на крючок к ловким аферистам, не заключайте договор купли-продажи на основании доверенности, не познакомившись с настоящим владельцем жилья.

Нарушение прав несовершеннолетних жильцов

Подобная ситуация возможна, когда в доме прописан несовершеннолетний ребенок, но при заключении сделки этот факт умалчивается, или на него просто не обратили внимания.

В этом случае он имеет право обратиться в суд до тех пор, пока ему не исполнится 21 год. В этом случае закон на стороне ребенка.

Когда жилье приобретается на средства из мат. капитала, каждый ребенок имеет свою долю в данной недвижимости. В противном случае сделки с жильем будут незаконными.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости:

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании МИЭЛЬ Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «МИЭЛЬ Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *