Покупка доли квартиры

Содержание

Покупаем долю в квартире — варианты

Ситуация 1. Владелец доли предлагает покупателю оформить договор дарения, а деньги вы передаете ему лично, на руки, без договора. На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи. Но не стоит забывать: если доля вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным.

Ситуация 2. Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната». Дело в том, что доля – это нечто неосязаемое, ее «видно» только в документах о купле-продаже. И если в квартире нет изолированных комнат, то выделить долю для проживания «в натуральном виде» очень сложно, а подчас – и вовсе невозможно.

Ситуация 3. Определить стоимость доли непросто. Поскольку спрос на такой «товар» невысокий, доля стоит дешевле изолированной комнаты. Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной. Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов.

Негативные моменты при покупке долей:

— возможны ссоры и конфликты с соседями, вплоть до судебных исков;
— продать долю бывает довольно-таки непросто;
— проживать придется на одной жилплощади с незнакомыми людьми.

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  • Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  • Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  • Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

уведомление о продаже доли в квартире (образец 2019)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии доли В квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседями Которые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнего То в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры на сайте Росреестра смотрите в статье: как узнать инвентаризационную стоимость квартиры.

Как узаконить самостоятельно перепланировку квартиры в 2019 году, .

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Нормативная база

Сегодня процесс приобретения доли в квартире имеет свои тонкости, особенности. Касается это также и законодательных норм, которыми регулируется этот момент.

Существует множество всевозможных существенных моментов, разобраться с которыми следует предварительно. В первую очередь нужно будет разобрать ст.№250 ГК РФ.

Данный нормативно-правовой документ достаточно подробно раскрывает вопрос преимущественного права на приобретение недвижимости.

Именно в соответствии с данным НПД следует предоставлять возможность осуществлять покупку имущества гражданину, который уже владеет частью квартиры.

Этот вопрос нужно проработать максимально тщательно самому покупателю. Так как не предоставление преимущественного права покупки – серьезное нарушение законодательства.

Отдельно в Гражданском кодексе РФ рассматривается именно момент перехода прав собственности на имущество какого-либо вида.

Основным таковым документом является ст.№251 ГК РФ. Она точно определяет момент, когда имеет место переход прав собственности.

Также с приобретением имущества не может возникать какие-либо либо сложностей в случае, если сам раздел осуществлен в соответствии с законодательными нормами.

Ст.№252 ГК РФ – определяет раздел общей собственности, выделение его из общей доли.

Следует учесть, что какие-либо проблемы будут отсутствовать только в случае, если имеет место процесс раздела недвижимости именно определенным стандартным алгоритмом.

Именно в соответствии с таковой статьей осуществляется выделение доли. Опять же при нарушении стандартного алгоритма в судебном порядке возможно оспорить продажу.

Не менее важный момент – совместное использование долевой собственности. Процесс таковой опять же определяется специальными нормативными документами.

Опять же новому собственнику обязательно нужно будет ознакомиться с таковыми. Основным документом, который определяет этот момент, является ст.№253 ГК РФ.

Опять же согласно законодательству может иметь место обращение взыскания на общую собственность в случае наличия каких-либо долгов.

Этот вопрос определяется ст.№255 ГК РФ. Этот момент нужно будет обязательно проработать максимально детально.

Так как согласно законодательству по взятым на себя обязательствам физическое лицо обязано отвечать личной собственностью.

Предварительное ознакомление с законодательством позволит решить заблаговременно большое количество самых разных сложных ситуаций.

Гражданин сможет без посторонней помощи осуществлять контроль за выполнением собственных прав, а также защищать таковые.

Если же он считает, что права его каким-либо образом были нарушены, то ему необходимо обратиться в суд по месту жительства ответчика. По необходимости – ознакомиться с судебном практикой, обратиться к квалифицированному юристу.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

Видео: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки Согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);
обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;
само таковое составляется именно в письменной форме;
после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения
Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи Это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
понадобиться составить договор отчуждения;
услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом Для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:

  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Обязательна ли страховка квартиры при ипотеке узнайте из статьи: страховка квартиры по ипотеке.

Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, .

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

  • наличие/отсутствие соседей по квартире;
  • кто именно является остальными долевыми собственниками;
  • присутствует ли согласие остальных владельцев на осуществление процедуры продажи.

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

В Москве стали продавать доли в общих квартирах и называть это «студиями нового формата». Стоят они намного дешевле, чем обычные однушки. С помощью экспертов разбираемся, какие плюсы и минусы есть у такого жилья.

Что это такое

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные.

В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы.

Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Цена

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров.

Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.

Подводные камни

1. Неопределённость

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Как обезопаситься

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания.

Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор.

То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Как обезопаситься

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос.

Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире.

Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Как обезопаситься

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб.

Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам.

Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

Как обезопаситься

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Варианты покупки доли в квартире: пошаговая инструкция

Большое количество жилых помещений, находящихся в долевой собственности, заставляет покупателей соглашаться на приобретение части жилья, а не полноценной квартиры.

Доля представляет собой не выделенные квадратные метры или четко задокументированную комнату в составе квартиры.

Фактически долевая собственность является правом владельца на пользование недвижимостью и возможностью распоряжения принадлежащей частью жилплощади по собственному усмотрению.

Формы владения жильем

Когда хозяевами квартиры по документам числится несколько человек, в силу вступает понятие общей собственности, которая может быть:

  • совместной – без четкого разделения имущественных прав каждого владельца (возникает при покупке жилплощади в законном браке);
  • долевой – с документальным подтверждением принадлежащей собственникам части жилья и прав на него (оформляется в результате наследования недвижимости по закону, завещанию или в силу судебного решения, при заключении договора дарения, совместном строительстве или приватизации жилья, в процессе ведения фермерского хозяйства).

Когда размер долей не определен соответствующими документами на недвижимость, принадлежащие собственникам части считаются равными.

Обладатель доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать и т.д. – с согласия остальных совладельцев, по решению суда или в прочих предусмотренных законом способах. При невозможности выделения части недвижимости в натуре предусмотрена возможность получения собственником денежной компенсации, соразмерной его доле (ст.245-247 ГК РФ).

Способы покупки доли в квартире

Приобретение долевой собственности юридически оформляется договором купли – продажи недвижимости, порядок заключения которого имеет нюансы в каждом конкретном случае. На основании изменений к ст.24 ФЗ N 122 “О государственной регистрации…” от 21 июля 1997 года, сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Приобретение доли вне зависимости от степени родства участников сделки возможно только в приватизированной квартире, что даёт право владельцу распоряжаться долей по собственному усмотрению.

Ипотека

Оформление ипотеки на приобретение доли квартиры позволяет покупателю получить недостающую сумму на совершение сделки, но имеет недостатки:

  • на время погашения кредита жилплощадь служит залогом, гарантирующим банку возврат долга;
  • выплата полученных средств растягивается на длительное время, в течение которого ежемесячно вносится установленная сумма.

Материнский капитал

Государственная финансовая помощь, выделяемая семьям после рождения второго и последующих детей, допускает приобретение доли жилья только в случае ее обособленности от остальной площади в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. Оформление ипотечного кредита. Использование средств банка для покупки доли квартиры с последующим его погашением деньгами материнского капитала позволяет получить гарантированную сертификатом сумму после регистрации права собственности на квадратные метры. Для этого в отделение Пенсионного фонда подаётся заявление и пакет необходимых документов.
  2. Самостоятельная оплата покупки жилья. В этом случае обналичить сертификат на маткапитал возможно только при достижении трехлетия малышом, чье появление в семье дало право получения денежного пособия.

Покупка доли в квартире у родственника

Сделка в подобной ситуации оформляется на тех же основаниях, что и приобретение жилья у третьих лиц. Наличие родственных связей не отменяет необходимость получения согласия остальных собственников на совершение процедуры перехода прав на квартиру.

Внимание! Законом запрещено использовать материнский капитал на выкуп доли у близких родственников ребенка, при рождении которого был выдан сертификат.

Первоочередное право выкупа

При намерении совладельца квартиры (в том числе коммунальной) выставить на продажу принадлежащую ему долю жилья, закон обязывает уведомить остальных собственников. Преимущественное право на покупку, законодательно закреплённое за совместно владеющими недвижимостью гражданами, позволяет им приобрести продающуюся долю квартиры в первоочередном порядке (ст.250 ГК РФ).

Желающий реализовать часть квартиры гражданин письменно информирует остальных собственников о готовящейся сделке.

Разрешением для передачи прав собственности на жилье третьим лицам считается получение письменного отказа совладельцев от приобретения доли или отсутствие возражений с их стороны в течение месяца с даты отправки извещения.

При наличии подтверждающих факт получения адресатом уведомлений собственник спустя 30 дней вправе выставить свою часть квартиры на продажу.

Нарушение преимущественных прав на покупку доли недвижимости разрешает остальным владельцам в течение трех месяцев после заключения договора о продаже оспорить сделку в суде.

Основные условия покупки долевой собственности

Покупая долю квартиры, следует удостовериться в наличии у продавца согласия прочих собственников (ст.246 ГК РФ), заверенного нотариусом и оформленного в письменном виде в установленный срок. Когда по истечении 30 дней после отправки уведомления согласие от совладельцев не получено, квартира может быть продана третьим лицам.

Для подтверждения соблюдения норм законодательства в случае возможных судебных разбирательств продавцу надлежит иметь письменные доказательства предпринятых попыток информирования совладельцев о сделке, невозможности связаться с собственниками для получения их согласия или уклонения последних от оформления нужных бумаг.

Актуальными такие документальные подтверждения (показания свидетелей, почтовые извещения об отсутствии адресата и т.д.) для покупателя становятся при оспаривании договора купли – продажи совладельцами.

По желанию собственники могут выкупить продающуюся долю жилья, имея на это приоритетное право по сравнению с остальными покупателями. Стоимость квадратных метров определяется договоренностью между сторонами или в результате проведенной экспертной оценки.

Чем дороже объект недвижимости, тем ниже цена продажи его доли, поскольку имеющий достаточно средств покупатель, как правило, предпочитает платить за отдельную квартиру, чем за часть дорого жилья.

Налоговый вычет

Претендовать на возврат части потраченных на покупку квартиры денег вправе только официально трудоустроенные граждане, добросовестно отчисляющие налог с заработной платы. Денежная компенсация зависит от даты покупки жилья – до 2014 года, когда в силу вступили поправки к Налоговому кодексу, или после указанной даты.

Приобретенная до 2014 года недвижимость дает единственную возможность покупателю получить 13% от потраченных на сделку средств. При этом в случае нескольких собственников максимальная сумма, с которой каждый владелец мог получить денежную компенсацию, рассчитывалась пропорционально его доле общего имущества.

Изменения в законодательстве ограничили сумму для расчета материальной помощи от государства 2 000 000 рублей вне зависимости от количества купленных объектов недвижимости и зарегистрированных сделок по ним. При наличии многочисленных собственников каждый из них вправе претендовать на полный налоговый вычет от стоимости жилья, не привязанный к принадлежащей доле.

Налоговый кодекс аннулирует право граждан на получение вычета при совместной долевой покупке недвижимости близкими родственниками, за исключением случаев, когда указанные покупатели не признаются взаимозависимыми (ст.105.1, 220 НК РФ).

Выгода, риски и подводные камни покупки доли в квартире

Покупка части жилья позволяет, имея небольшую денежную сумму:

  • обрести собственную жилплощадь, на которой можно поставить кровать и стол;
  • стать полноправным совладельцем для дальнейшего выкупа всей квартиры;
  • на законных основаниях получить регистрацию по месту пребывания.

Риски заключаются в наличии совладельцев, которыми могут оказать конфликтные и незаконопослушные граждане. Взаимодействие с соседями, помимо ежедневного общения, определяется необходимостью получения их согласия в случае осуществления сделок купли – продажи, дарения, оформления прописки для членов семьи и т.д., есть вероятность столкнуться с противостоянием остальных жильцов.

Покупая долю квартиры, следует тщательно проверить документы, подтверждающие права продавца на распоряжение квадратными метрами, отсутствие множества прописанных в недвижимости посторонних людей (в случае сдачи жилья иностранным гражданам для оформления регистрации по месту пребывания), законность вступления наследниками в права собственности после смерти предыдущего хозяина.

Какой бы причиной не руководствовался покупатель, до заключения сделки полезно изучить юридические аспекты приобретения долевой собственности и тонкости его оформления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных последствий из-за нарушения закона.

Покупка доли в квартире риски

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире . В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто.

Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

Если собственник несовершеннолетний, то его родители в органах опеки должны получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, затем кто-то из родителей идёт к нотариусу и оформляет отказ.

Оформление покупки доли в квартире

Нередки конфликты, доходящие до скандалов и рукоприкладства. Распространены случаи, когда идет намеренное выживание собственников квартиры путем подселения к ним владельцев микро-долей.

Их вынуждают продать свою часть недвижимости по более низкой цене.

В более серьезных случаях, когда речь идет о доли в элитной недвижимости до фактического уведомления соседей нужно обратиться в суд о признании гражданина безвестно отсутствующим в порядке статей 276-277 ГПК РФ.

Лучше всего оформить долю по договору продажи недвижимости. Сделка считается возмездной, и в случае обмана продавцом ее можно признать недействительной, потребовав вернуть оплаченные средства. К договору можно приложить соглашение о задатке за долю.

  • свидетельство о собственности на долю;
  • техническая документация на квартиру или на ее часть (если доля выделена в натуре);
  • письменное согласие соседей на сделку;
  • договор продажи недвижимости;
  • справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Дополнительно может потребоваться выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимости, а также свидетельство о браке супругов или согласие одного из них на продажу – если долей в квартире владеют оба супруга.

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

, которую, как правило, оплачивает продавец.

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб . сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб .) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

При этом в договоре стоит другая — более высокая, та, что была заявлена на рынке.

Объясняет тем, что не хочет продавать свою часть ненавистным соседям, вы ему подходите во всех отношениях, он бы и рад занизить официально стоимость, но нельзя.

Это действительно так — цена для сособственников и для кандидатов со стороны должна быть одинаковой . Далее, после получения аванса продавец вдруг начинает настаивать на получении той суммы, что стояла в документах — ведь устные заявления ничего не значат.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Органами суда может быть вынесено решение о переводе права на долю с лица, ее приобретшего на одного из собственников долей квартиры.

При этом договор купли-продажи судом не аннулируется.

Суд выносит постановление о замене одного покупателя на другого.

При вынесении такого решения суда в государственном реестре должны быть сделаны необходимые поправки. Также следует иметь ввиду, что собственники долей квартиры, которые в данной квартире не проживают, а точное место их проживания не известно, тоже должны быть письменно уведомлены о продаже доли продавца.

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной.

Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов. Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев.

По истечении этого срока продавец может беспрепятственно продавать своё имущество любому лицу, если никакие необходимые договорённости с сособственниками не были достигнуты.

По умыслу продавца может быть предусмотрена и покупка доли, а затем выкупа остальных долей, и в таком случае квартира, купленная частями будет иметь цену гораздо ниже, чем если бы она покупалась целиком.

Но выкуп этих оставшихся весьма проблематичен, если собственники не готовы к продаже.

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *