Схема планировки земельного участка

Назначение и требования к схеме

В большинстве случаев схема составляется в результате проведения профессиональной топографической съемки. Она представляет собой план, который содержит чертеж, условные обозначения и показатели будущего дома (количество этажей, площадь и другие). План показывает, как именно будет использоваться пространство, какие объекты будут возведены, на основе чего представители местной Администрации принимают решение о разрешении строительства.

Для подачи заявки собственник предоставляет:

  • договор купли-продажи или другой договор, на основании которого земля перешла в собственность;
  • план градостроительный;
  • СПОЗУ;
  • свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на землю;
  • в некоторых случаях – описание внешнего вида будущего здания (если речь идет о районах поселения, где требуется сохранить исторические архитектурные особенности).

Список бумаг и порядок рассмотрения заявления регламентируется Градостроительным кодексом (статья 51).

Схема составляется только для обозначения объектов капитального строительства. Это дома ИЖС, где предполагается проживать круглогодично всей семьей, а также:

  • производственные здания;
  • непроизводственные сооружения (например, коммунального или культурного назначения);
  • разные виды трубопроводов;
  • дороги – автомагистрали и ж/д;
  • электрические коммуникации (ЛЭП, трансформаторные станции и т.п.).

Схема нужна не только для получения разрешение на строительство такого объекта, но и в случаях:

  1. Возведение капитального гаража.
  2. Реконструкция капитального объекта (создание пристроек к нему, строительство второго этажа, прочие существенные изменения).
  3. Капитальный ремонт объектов.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Образец схемы СПОЗУ действует в течение 3 лет с момента ее составления. Если строительство в течение этого времени так и не началось, собственнику следует повторно составить схему и снова обратиться за разрешением в Администрацию (даже если фактически на участке ничего не поменялось).

Образец схемы для ИЖС

По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые. Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории.

Всегда состоит из 3 частей:

  1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
  2. Условные обозначения.
  3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:

  • суммарная площадь дома;
  • суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
  • площадь по этажам;
  • общее количество этажей;
  • высота здания;
  • коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
  • коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

  • ФИО, должность разработчика;
  • его подпись;
  • дата создания схемы;
  • кто утвердил СПОЗУ;
  • сведения о заказчике;
  • масштаб;
  • общее количество листов;
  • номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка. Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости В СПОЗУ обозначают только капитальные строения. Не учитываются бани, гаражи, теплицы, прочие хозяйственные постройки.

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

Поэтому при составлении предпочтительно пользоваться специальными компьютерными программами. Самый простой вариант – использовать простейший графический редактор Paint, который есть в каждой операционной системе Windows. Последовательность действий такая:

  1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
  2. Сохранить полученное изображение в Paint.
  3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
  4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
  5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
  6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е. полметра.

Поэтому чаще всего используют другие программы любительского и профессионального уровня – наиболее популярные описаны в таблице.

название программы особенности применения
AutoCAD

самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории
3D Max

преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве
Punch Professional Home Design предназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками

Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:

  • градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.

Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

Далее последовательность действий выглядит так:

  1. Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
  2. Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
  3. Приводится к требуемому масштабу 1:500.
  4. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
  5. Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
  6. Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
  7. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
  8. Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

Подробный видеокомментарий архитектора:

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже). При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью.

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

  • проект дома;
  • свидетельство о собственности;
  • градостроительный план;
  • кадастровый паспорт;
  • результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

  • подробное задание на проектирование;
  • схемы организации движения пешеходов и транспорта;
  • учредительные документы (копии);
  • архитектурные планы;
  • инженерные отчеты по результатам изысканий;
  • описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

  • средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
  • цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
  • в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам.

Запланировав стройку дома или бани на земельном участке, многие сталкиваются с тем, что сначало нужно получить разрешение на строительство. Для его получения, вам потребуется собрать определенный пакет документов, в том числе и СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), и предоставить их в архитектурный отдел местного административного органа.

Стоимость изготовление схемы расположения земельного участка в Москве и Московской области как правило начинается от 5000 руб, и зависит от очень многих факторов, которые могут очень сильно увеличивают стоимость его изготовления.

Если вы решили сэкономить и сделать СПОЗУ для строительсва самостоятельно, то читайте данную статью далее, в ней мы расскажем: можно ли сделать СПОЗУ своими руками, какие предъявляют требования к нему и где его лучше заказать при необходимости.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки, проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.

Форма СПОЗУ

В верхней части листа справа столбиком должны быть указаны адрес участка, параметры здания, экспликация и условные знаки.

По центру размещается сам чертеж.

Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.

Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.

Структура СПОЗУ

СПОЗУ состоит из:

  • титульного листа,
  • графической части,
  • текстовой части,
  • приложений.

Состав СПОЗУ

В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:

  • кадастровый номер участка,
  • границы участка,
  • номер плана застройки,
  • общая площадь,
  • расположение объектов капитального строительства,
  • отметки о расположении будущих построек,
  • схема коммуникационных сетей,
  • подъездные пути,
  • тротуары.

Образец СПОЗУ компании «Геомер Групп»

Заказав разработку СПОЗУ в компании «Геомер Групп», заказчик получит наруки образец следующего типа:

СПОЗУ, что расшифровывается как «Схема планировочной организации земельного участка», – это один из разделов проектной документации, необходимый для эффективного планирования территории, создания оптимального рельефа и установления мест прокладки инженерных коммуникаций. Целью выполнения данного документа является получение разрешение на строительство.

Схема отражает:

  • размещение существующих и планируемых зданий и сооружений на участке, отведенном под застройку, со всеми необходимыми расстояниями, размерами и помещениями;
  • пути подхода и подъезда к участку и объектам;
  • план перемещения транспорта по территории строительства;
  • объекты, которые следует снести;
  • планировку участка, озеленение, облагораживание;
  • разделение территории на зоны;
  • этапы строительства.

В этом разделе также должны быть описаны технические, экономические показатели, соответствующие установленным нормам и требованиям.

СПОЗУ содержит в себе расчеты необходимых показателей: общей площади объекта, высотных отметок, площади застройки и т. д.

Исходные данные для СПОЗУ

Для выполнения схемы планировочной организации ЗУ физлицам нужно собрать следующие документы и данные:

  1. характеристики существующих и проектируемых зданий и сооружений (количество этажей, размеры, метраж участка, жилая площадь и т. д.);
  2. градостроительный план отведенного земельного участка, утвержденный и внесенный в регламентируемом порядке;
  3. достоверные копии документов на реальное право владения территорией (свидетельство о праве собственности, арендный договор, акт землепользования и т. п.);
  4. копия реестрового паспорта ЗУ;
  5. схемы топографических съемок, где четко выделены границы необходимого участка – при наличии;
  6. ксерокопия межевого дела – при наличии.

Для юрлиц список документов несколько больше:

  • заявление на исполнение схемы;
  • копия документа, который является фундаментом для принятия решения о составлении проектно-сметной документации;
  • задание на разработку проекта;
  • градостроительный план;
  • документы, указывающие на право владения ЗУ;
  • реестровые паспорта и выписки;
  • топографическая съемка с обозначением пределов участка;
  • свидетельство об утверждении государством прав на сооружения, расположенные на территории объекта;
  • копии паспорта и устава;
  • оформленный эскиз;
  • выполненные архитектурные планы;
  • характеристики размещения участка и его функциональное назначение;
  • схема движения транспорта и пешеходов;
  • предполагаемая частота движения грузов по будущим путям;
  • отчет по результатам инженерных исследований и испытаний.

Подразделы СПОЗУ

Раздел СПОЗУ обычно состоит из текстовой части и графического приложения.

Текстовый подраздел включает в себя:

  • характеристику ЗУ, на котором будем возведен объект;
  • обоснование планировки земельного участка согласно установленным нормам или документам об эксплуатации данной территории, если на нее не действует градостроительный регламент;
  • мотивация определения границ санитарных, охранных зон, санитарных разрывов в соответствии с нормами и требованиями – при необходимости;
  • описание мероприятий по озеленению и облагораживанию.

Графические материалы изображают:

  • места расположения уже имеющихся и планируемых зданий и сооружений;
  • обозначение существующих и проектируемых путей подъезда и подхода к вышеуказанным объектам;
  • пределы зон действия общественных сервитутов – если они есть;
  • границы зон, требующих особые условия эксплуатации;
  • объекты, подлежащие сносу;
  • принятые решения по благоустройству территории.

Особенности выполнения

Состав и содержание схемы планировочной организации ЗУ могут изменяться в зависимости от того, для каких целей она составляется.

При строительстве физическими лицами жилой недвижимости СПОЗУ должна содержать:

Информацию в виде текста:

  1. описание и особенности ЗУ, отведенного под строительство;
  2. обоснование пределов защитных санитарных зон;
  3. пояснение самой схемы в соответствии с градостроительными нормами;
  4. описание мероприятий, направленных на озеленение и благоустройство ЗУ;

в виде чертежей представляют:

  1. места, предназначенные для размещения существующих и проектируемых зданий и сооружений, обозначают пути подходов и подъездов к ним;
  2. границы области действия наложенных сервитутов – при их наличии;
  3. принятые решения по облагораживанию территории;
  4. границы санитарных, охранных зон и сан. разрывов.

СПОЗУ для ОКС, осуществляемого юридическими лицами, включает в себя:

в описании:

  • подробную характеристику ЗУ, выделенного под застройку;
  • детальную мотивацию установленных пределов санитарных зон;
  • обоснование схемы согласно регламентам;
  • технико-экономическое обоснование СПОЗУ;
  • доскональная аргументация принятых технических и технологических решений по подготовке территории к строительству, защите участка от негативных результатов стихийных бедствий и представляющих опасность геологических процессов;
  • определение рельефа вертикальной планировки;
  • обоснование мест, отведенных для строительства основных и дополнительных зданий и сооружений;
  • принятые решения по благоустройству территории;
  • описание и пояснение внешних и внутренних транспортных путей, их технические характеристики;

в графической части:

  • обозначение наличествующих и проектируемых объектов, дорог, к ним ведущих;
  • границы влияния публичных сервитутов;
  • указание сооружений, подлежащих сносу;
  • схему организации планирования участка, благоустройства, освещения;
  • план застройки территории объектами (по стадиям);
  • схематическое изображение путей перемещения строительного транспорта по участку;
  • отображение транспортных дорог и присоединение их к имеющимся коммуникациям;
  • план распределения земляных масс;
  • схему разветвления инженерных коммуникаций;
  • ситуационный план, изображающий размещение объекта на территории с указанием границ примыкающих земель с особыми требованиями к использованию, населенных пунктов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *