Неузаконенная планировка при продаже квартиры

Законодательство и перепланировка в 2019

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой. В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.

Справка. Статья 7.21. КоАП России «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» указывает, что самовольное переустройство жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1 500 руб. А самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах обойдется собственнику в 2000 – 2500 руб.

Тема правомерности перепланировок недвижимости поднимается в следующих нормативных актах:

  • постановление правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Диктует условия оформления, регистрации, проектирования и передачи к проверке готовых перепланировок;
  • санитарные правила и нормы;
  • строительные нормы и правила;
  • статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Перепланировки запрещенные и разрешенные в 2019

Продавцу следует прибегнуть к консультации знающего риелтора. Эксперт объяснит, к какому типу вмешательства принадлежит совершённая реконструкция.

Случаи разрешенной перепланировки жилья:

  • перенос дверей в навесных стенах, а также самих стен;
  • перемещение сантехники, замещение ванны на душевую кабинку;
  • демонтаж антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • натяжные потолки и другая ремонтная «косметика».

Следующие, более глубокие изменения требуют согласования и предварительного анализа:

  • увеличение площади кухонь, санузлов за счет жилых комнат;
  • соединение площади балкона с другими помещениями;
  • врезание дополнительных оконных и дверных проемов;
  • демонтаж подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • переустановка газовых приборов;
  • слияние квартир и комнат.

При простых перепроектировках, не касающихся межквартирных или несущих стен, перегородок, диафрагм жесткости, получится передать жилье новому владельцу, уступив ему уместную разницу. Сложную перепланировку следует узаконить продавцу до сделки, обратившись к специалистам.

Особое внимание контролирующих органов привлекают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Перепланировка этих объектов сопряжена с повышенным риском, особенно когда нет на то разрешения экспертов.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как продать жилье с незаконной перепланировкой в 2019

Выставляя на продажу недвижимость с преобразованиями, выходит так, что собственник предоставляет бумаги с техническим, кадастровым планами на один объект, а по факту продает абсолютно другой, отличный по расположению перегородок и по метражу. Посмотрим далее, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения и нужно ли вообще узаконивать перепланировку квартиры при продаже.

В соответствии с нормативными протоколами, перемену планировки жилища следует узаконить еще до начала сделки, однако реальность бывает непредсказуема. Необходим такой порядок: получить одобрение компетентных органов, затем перейти к реконструкции, и в завершении – оформить техпаспорт и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Примечание. Иногда понадобится также приобретение нового свидетельства о регистрации на недвижимость, в том случае, если после проведенных работ поменяются пропорции жилой и полезной площадей.

Итак, официальная процедура узаконивания переделок обеспечит беспрепятственное совершение сделки купли-продажи и по хорошей цене. Но как же обстоит дело с продажей квартиры с перепланировкой без согласования?

На рынке недвижимости активно практикуются случаи, когда на продажу размещаются площади с нелегальными преображениями, более того, эти варианты находят своего покупателя.

Получается, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой вполне доступна. Что делать в случае, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Данная сделка допустима исключительно при осознанном подходе нового владельца, который понимает и предвидит, что его в ближайшем будущем ожидает процедура легализации перепланировки. Будущий собственник должен быть готов к финансовым, временным, даже психологическим затратам, связанным с данными действиями.

Справка. Продажа квартиры с нелегальными вмешательствами в ее конструкции реальна: закон не налагает вето на операции с подобным недвижимым имуществом, но одновременно с этим квалифицированные службы обладают правом объявить сделку недействительной.

Продавцу квартиры с незаконным ремонтом следует вести открытую политику, не скрывать факт реконструкции в доме. Нужно также знать, что стоимость объекта с неправомерной планировкой дешевле на 20%, и это расхождение в целом приемлемо в сравнении с незначительными затратами на оформление.

Может пригодиться:

Где и как быстро и выгодно продать квартиру

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры

Варианты разрешения ситуации в 2019

Если вы согласны на сделку с несанкционированной перепланировкой, вы соглашаетесь и на значительное снижение стоимости квартиры. Нужно учитывать, что последствием может стать разоблачение: при оформлении свежего техпаспорта сотрудники бюро обнаружат несоответствие данных.

Если с момента регистрации недвижимости не прошло еще 5 лет, по истечении которых закон взывает к получению нового технического паспорта, то риск раскрытия тайны для собственника практически отсутствует.

Еще один поворот событий – собственнику можно добровольно приступить к процедуре оформления перепланировки. В этом случае есть специальная опция — срочное оформление за повышенную плату. Однако именно добровольное обращение за законностью планировки и стоит выбрать, это избавит вас от штрафов или более серьезных мер.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Что такое перепланировка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

  • Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
  • Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию; сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения; сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме; объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату; сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

  • Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
  • Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдёт к покупателю. Покупатель берёт на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
  • Конечно, цену на продажу жилья придётся снизить на 10–20%. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа. Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру. Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать. Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена. Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне. В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры — возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение. То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

  • Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
  • Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
  • Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
  • Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
  • Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья. Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
  • Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
  • Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *