Налог от кадастровой стоимости

Что облагается налогом на имущество

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество, которое принято на учет в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Сюда входит также имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению.

Какое имущество не подпадает под обложение имущественным налогом? В п. 4 ст. 374 НК РФ приведен исчерпывающий перечень льготных объектов:

  • земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
  • имущество, принадлежащее на праве оперативного управления ряду госучреждений;
  • объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры);
  • ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов и другие объекты.

Исключение составляют объекты, принятые на учет в результате:

  • реорганизации или ликвидации юридических лиц;
  • передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимыми.

Кроме того, не включаются в базу по налогу на имущество объекты, включенные в первую или вторую амортизационную группу в соответствии с Классификацией основных средств, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Напомним, что Постановлением Правительства РФ от 07.07.2016 № 640 были внесены поправки в Классификацию ОС, которые вступили в силу с 1 января 2017 года.

Однако Минфин РФ в письме от 14.11.2016 № 03-03-06/1/66701 разъяснил, что внесение данных корректив не является основанием для изменения срока полезного использования введенных в эксплуатацию основных средств, установленного в соответствии с Классификацией, действовавшей на дату принятия объектов к бухгалтерскому учету.

Расчет налога на имущество организаций

При расчете налога на имущество воспользуйтесь следующим алгоритмом:

  1. определите объект налогообложения;
  2. проверьте наличие и возможность применения льгот по налогу на имущество;
  3. определите налоговую базу (определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

    Среднегодовая стоимость имущества — сумма, полученная в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета имущества, налоговая база, в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость) на 1-е число каждого месяца и последнее число года / на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу).

  4. определите ставку налога;

  5. рассчитайте сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.

Формулы для расчета авансовых платежей и имущественного налога используйте следующие (п. 1, 2 и 4 ст. 382 НК РФ).

Авансовый платеж = Налоговая база х Ставка налога: 4

Сумма налога за год = Налоговая база х Ставка налога — Сумма авансовых платежей

Перечислить налог на имущество и авансовые платежи нужно в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости (п. 6 ст. 383 НК РФ).

Что касается остаточной стоимости имущества — она должна учитываться в том значении, в котором она сформирована в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета на соответствующую дату.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах установлены ПБУ 6/01. Единица учета основных средств — это инвентарный объект. Если у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая из них учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Изменение первоначальной стоимости ОС, в которой они приняты к бухучету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов.

Следует отметить, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимости определяется как ее кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 НКРФ. К таким объектам относятся:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов ОС.

НК РФ установлено, что региональными властями не позднее 1 числа года перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Данный перечень направляется в налоговый орган по субъекту и размещается на его официальном сайте или на официальном сайте региона. Таким образом, перечень, определенный на следующий налоговый период должен быть составлен не позднее 1 января календарного года соответствующего налогового периода.

Если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в перечень, то все помещения в нем, облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости. Причем даже если указанные помещения в перечне отсутствуют (письмо ФНС РФ от 16.03.2017 № БС-4-21/4780).

Если кадастровая стоимость здания определена, но в отношении конкретного помещения она не указана, то налоговая база в отношении помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором оно находится, соответствующая площади помещения в общей площади здания.

При этом если то или иное здание не включено в указанный перечень, то налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Это подтверждает Минфин РФ (письмо от 17.06.2015 № 03-05-05-01/35000).

Следует отметить, что кадастровая стоимость недвижимости может быть изменена в течение календарного года. Дело в том, что в период между проведением работ по государственной кадастровой оценке возможно изменение рыночной конъюнктуры, методических подходов к определению кадастровой стоимости.

Кроме того, основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Этим может обусловливаться изменение кадастровой стоимости объекта оценки как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что в случае несогласия с результатами кадастровой стоимости, их можно оспорить. Сделать это могут как компании, так и органы власти.

С какого момента налогоплательщик должен применять измененную кадастровую стоимость объекта? Если указанная стоимость скорректирована из-за выявленной ошибки, то новую стоимость можно применять, начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

Если данный показатель был изменен в связи с принятием решения соответствующей комиссии или судебного акта, то обновленная кадастровая стоимость должна быть учтена, начиная с налогового периода, в котором подано было заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Отчетность по налогу на имущество

Если у компании есть имущество, которое облагается налогом, то она обязана отчитываться по нему в ИФНС. Форма по КНД 1152026 — Налоговая декларация по налогу на имущество (Приказ ФНС от 5 ноября 2013 г. № ММВ-7-11/478@). Отчетность по налогу на имущество нужно сдавать, даже если самортизированы все основные средства (письмо ФНС РФ от 08.02.2010 № 3-3-05/128). Исключение — нулевая декларация, ее подавать не нужно (письмо Минфина РФ от 28.02.2013 № 03-02-08/5904).

Декларацию организации сдают только по итогам года. Срок — не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 386 НК РФ). Ежеквартально компаниям положено предоставлять с инспекцию расчет по авансовым платежам по налогу на имущество. Делать это необходимо не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода.

При оформлении титульного листа отчетности в 2017 году необходимо обратить внимание на заполнения поля «Код вида экономической деятельности по классификатору ОКВЭД». Порядок заполнения отчетности требует указывать в этой строке код вида экономической деятельности по классификатору ОКВЭД согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) ОК 029-2001. Однако этот классификатор утратил силу с 01.01.2017. Дело в том, что Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст введен в действие ОКВЭД2, который применяется к правоотношениям, возникшим с 01.01.2014, с установлением переходного периода до 01.01.2017. Несмотря на это в порядок по заполнению налоговой отчетности по имуществу коррективы не внесены.

Поэтому возникает вопрос: какие коды необходимо указывать при представлении в 2017 году уточненной налоговой отчетности за предшествующие отчетные (налоговые) периоды — согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 или ОКВЭД2?

В письме ФНС РФ от 09.11.2016 № СД-4-3/21206@ содержится ответ на этот вопрос: при сдаче уточненок за предыдущие периоды указывается тот же код по ОКВЭД, который был отражен в первичных налоговых декларациях.

Проверить правильность заполнения отчетности по налогу на имущество помогут контрольные соотношении, которые приведены в письме ФНС РФ от 27.10.2015 № БС-4-11/18786.

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-П «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год«

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 06.03.2018 № 28-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 21.03.2018 № 38-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 03.08.2018 № 128-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 17.08.2018 № 137-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-П»

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт-Петербургского городского суда от 15.06.2018 по делу № 3а-132/2018 об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 381 Приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт-Петербургского городского суда от 03.07.2018 по делу № 3а-108/2018 об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 962 Приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 25.12.2017 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год».

Действия региональных властей

Последовательность действий, которые должны быть совершены на уровне субъекта РФ для того, чтобы у налогоплательщиков появилась обязанность по исчислению налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости, такова.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен выполнить возложенные на него обязанности не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество (календарного года). При этом п. 7 ст. 378.2 НК РФ не предусмотрено опубликование перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в общем порядке – когда от момента опубликования зависит срок вступления в силу акта законодательства о налогах (п. 1 ст. 5 НК РФ). Налоговый кодекс лишь требует от уполномоченного органа разместить перечень на соответствующем сайте в Интернете в определенный срок. Поэтому, допустим, размещение перечня в Интернете 26.12.2013 означает, что налоговая база по имуществу, включенному в него, за 2014 год должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (постановления АС ЗСО от 16.10.2015 № Ф04-24701/2015 по делу № А27-5717/2015, от 15.10.2015 № Ф04-24678/2015 по делу № А27-5716/2015).

Кто является плательщиком налога на имущество?

В качестве плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода, выступает собственник этого имущества или организация, владеющая имуществом на праве хозяйственного ведения. Положения ст. 378.2 НК РФ распространены на организации, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, с 01.01.2016 (пп. 3 п. 12 указанной статьи в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Поэтому в случае отсутствия у покупателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенного в соответствующий перечень, плательщиком налога на имущество признается продавец – собственник этого объекта (даже в том случае, когда объект уже принят покупателем к бухгалтерскому учету в качестве основного средства) (письма Минфина РФ от 02.02.2016 № 03-05-04-01/4770, от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419, Апелляционное определение ВС РФ от 04.02.2016 № 4-АПГ15-45). Возложение обязанности по исчислению и уплате налога на имущество на покупателя зависит от даты возникновения у него права собственности на приобретенный объект недвижимости. В свою очередь, юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация таких прав, то есть день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Если право собственности возникает в течение налогового (отчетного) периода, исчисление суммы налога (авансовых) платежей осуществляется с учетом специального коэффициента владения (п. 5 ст. 382 НК РФ).

К сведению

При исчислении налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости отчетными периодами признаются I, II и III кварталы календарного года (абз. 2 п. 2 ст. 379 НК РФ, введенный Федеральным законом от 28.11.2015 № 327-ФЗ).

Коэффициент владения

=

Количество полных месяцев, в течение которых объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика

Количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде

Над тем, каким образом определяется количество полных месяцев владения объектом недвижимости в ситуации, когда право собственности возникает не с 1-го числа месяца, поработал Федеральный закон от 29.12.2015 № 396-ФЗ. В связи с этим с 01.01.2016 в целях определения коэффициента владения учитывается, произошло ли возникновение права собственности до или после 15-го числа соответствующего месяца. Ранее за полный месяц принималось любое количество дней владения в месяце, в связи с чем за один и тот же месяц налог на имущество мог уплатить и продавец, и покупатель.

Ключевой момент

Плательщиком налога на имущество по объектам недвижимости, налоговая база в отношении которых рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, является собственник такого имущества. Причем если организация владеет объектом неполный налоговый период, то исчисление налога на имущество производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев владения к количеству месяцев в налоговом периоде.

Соответствующий объект не включен в перечень

Как мы уже выяснили, непременным условием для расчета налоговой базы в зависимости от кадастровой стоимости является включение уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ конкретного объекта в перечень объектов, в отношении которых налоговая база считается как кадастровая стоимость. Причем порой налогоплательщики заинтересованы во включении имущества в такой перечень (если кадастровая стоимость объекта меньше его остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета), а уполномоченный орган этого не делает. Может ли налогоплательщик настоять на включении соответствующего объекта в перечень?

На основании п. 10 ст. 378.2 НК РФ выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не попавшие в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ на очередной налоговый период, если иное не установлено указанным пунктом. Иное предусмотрено для ситуации образования объекта недвижимости в результате раздела имущества, поименованного в перечне. Таким образом, объекты недвижимости, обнаруженные после 1 января налогового периода, региональные власти должны включить в перечень по состоянию на 1 января уже следующего налогового периода. В связи с этим ФНС уже не раз подчеркивала, что ст. 378.2 НК РФ не предусмотрено внесение изменений в течение налогового периода в перечень, определенный на соответствующий налоговый период, в части добавления в него новых объектов (см. Письмо от 28.04.2015 № БС-4-11/7315). У судей же на этот счет другое мнение. Одним из примеров является Постановление АС МО от 10.03.2016 № Ф05-756/2016 по делу № А41-17527/2015.

Как указали арбитры, документ, в котором уполномоченный орган формирует перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, не может быть отнесен к нормативным правовым актам. А согласно разъяснениям, представленным в Постановлении Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий:

  • несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту. В свою очередь, норма п. 7 ст. 378.2 НК РФ не предусматривает какой-либо альтернативы для уполномоченного органа при определении перечня объектов недвижимого имущества: таковой должен быть составлен в установленный срок и в него подлежат включению те объекты, которые указаны в пп. 1, 2 п. 1 названной статьи;
  • нарушение оспариваемым актом прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также незаконное возложение им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем обозначенной деятельности. Данное нарушение возникает в том случае, если невключение объектов в перечень влечет завышение налоговой базы для организации при исчислении налога на имущество.

При этом арбитры подчеркнули, что законодательно не запрещено внесение изменений в ненормативные правовые акты.

В указанном деле судьи установили, что спорные объекты недвижимого имущества подлежали включению в перечень, утвержденный Распоряжением Минмособлимущества от 19.12.2014 № 12ВР-1559, так как уполномоченный орган обладал соответствующей информацией. Еще 01.07.2014 Министерством был получен реестр объектов недвижимого имущества, подлежащих включению в перечень, в нем среди прочих объектов были отражены сведения о спорных зданиях общества. Следовательно, уполномоченный орган обязан с целью восстановления нарушенного права общества включить объекты в «старый» перечень и совершить действия, предусмотренные в связи с этим п. 7 ст. 378.2 НК РФ (направить информацию в налоговые органы по месту нахождения объектов и разместить ее на соответствующем сайте в Интернете).

Ключевой момент

Если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ обладал информацией об объекте недвижимости, в отношении которого налоговая база по налогу на имущество должна определяться исходя из его кадастровой стоимости, но в соответствующий перечень его не включил, налогоплательщик вправе обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. При наличии доказательств арбитры обяжут уполномоченный орган внести изменения в имеющийся перечень и осуществить другие необходимые действия по восстановлению прав заявителя.

Еще один аналогичный пример – Постановление АС СЗО от 27.01.2016 № Ф07-3828/2015 по делу № А56-7156/2015. Государственный учет реконструированного здания произведен 16.09.2014, а с письмом о включении спорного здания в перечень общество обратилось 04.12.2014. Следовательно, спорный объект должен был быть включен в перечень.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости больше рыночной

Другая ситуация, с которой могут столкнуться организации, – указание в государственном кадастре недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей рыночную стоимость этого объекта. Что можно сделать в такой ситуации?

Ничего, если кадастровая стоимость завышена по объекту недвижимости, в отношении которого налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из его среднегодовой стоимости. В этом случае требование о внесении в реестр изменений судьями удовлетворено не будет. Примеров тому в арбитражной практике более чем достаточно.

Арбитражный суд

Судебный акт

АС ВВО

Постановление от 22.05.2015 № Ф01-1363/2015 по делу № А43-11536/2014

АС ВВО

Постановление от 20.05.2015 № Ф01-1347/2015 по делу № А43-11543/2014

АС ПО

Постановление от 22.07.2015 № Ф06-25871/2015 по делу № А55-15912/2014

АС УО

Постановление от 19.02.2016 № Ф09-1933/15 по делу № А60-30653/2014

Объясняется это тем, что до тех пор, пока кадастровая стоимость спорного объекта не является базой для исчисления налогов и иных обязательных платежей, внесение в ГКН кадастровой стоимости объекта в завышенном размере не влечет нарушения прав и законных интересов организации. А в силу ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в том случае, если эти результаты затрагивают их права и обязанности.

Совсем по-другому складывается ситуация, если организация исчисляет налоговую базу по объекту недвижимости исходя из его кадастровой стоимости. В этом случае суд пересмотрит кадастровую стоимость – установит ее, к примеру, равной рыночной.

Арбитражный суд

Судебный акт

АС МО

Постановление от 14.12.2015 № Ф05-17413/2015 по делу № А40-92043/14

АС МО

Постановление от 02.07.2015 № Ф05-5478/2015 по делу № А40-115433/14

АС МО

Постановление от 25.03.2015 № Ф05-2325/2015 по делу № А40-54208/14-28-456

АС МО

Постановление от 02.03.2016 № Ф05-203/2016 по делу № А40-114576/14

АС МО

Постановление от 01.02.2016 № Ф05-19000/2015 по делу № А40-123717/14

Тогда у организации появится возможность пересчитать обязательства по налогу на имущество в сторону уменьшения, если таковые были определены с учетом завышенной кадастровой стоимости, но только начиная с того налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Причем пересчет можно осуществить не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2 НК РФ, введенный Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ). Если же кадастровая стоимость в установленном порядке не оспорена, исчислять налог на имущество с учетом иной стоимости нельзя (Постановление АС МО от 26.02.2016 № Ф05-849/2016 по делу № А40-72764/2015).

Ключевой момент

Обращаться в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в ГКН, в связи с ее завышением следует только в том случае, если эта стоимость выступает в качестве налоговой базы по налогу на имущество. С учетом измененной кадастровой стоимости налог на имущество исчисляется с начала налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре. Это прямо предусмотрено Налоговым кодексом.

Исключение объекта из перечня

Как указала ФНС в письмах от 22.12.2015 № БС-4-11/22488@, от 21.12.2015 № БС-4-11/22349, от 16.10.2015 № БС-4-11/18050@, из перечня, определенного на соответствующий налоговый период, должны быть исключены объекты недвижимого имущества:

  • которые ошибочно включены в него уполномоченным органом власти субъекта РФ;
  • в отношении которых судом принято решение о неправомерности их включения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения объекта недвижимости к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости).

Информация об этом должна быть размещена в Интернете на сайте, на котором первоначально был приведен перечень.

Что касается порядка расчета налога на имущество, в описанной ситуации, по мнению налоговиков, нужно исходить из следующего. Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимого имущества, налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость. Аналогичный порядок исчисления налоговой базы действует и в случае наличия судебного решения, признающего недействующим соответствующий пункт перечня (в отсутствие постановления уполномоченного органа власти субъекта РФ об исключении объекта из перечня).

Считаем: если наличие объекта недвижимости в перечне нарушало права организации (когда кадастровая стоимость превышает среднегодовую стоимость имущества по данным бухгалтерского учета), налоговую базу по налогу на имущество следует определить исходя из среднегодовой стоимости. Такой подход применен судьями при рассмотрении обстоятельств дел № А40-45999/15 (см. Постановление АС МО от 18.11.2015 № Ф05-15564/2015) и № А40-21372/15 (см. Постановление АС МО от 08.12.2015 № Ф05-17356/2015). Причем если акт уполномоченного органа признан недействительным в соответствующей части по иску организации, то это уже свидетельствует о нарушении ее прав.

А как должны разворачиваться события в ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости, исключенного уполномоченным органом из перечня, не превышает его среднегодовую стоимость? Понятно, что ФНС будет требовать исчислить налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости за весь налоговый период. Организация может попробовать настоять на применении кадастровой стоимости (до момента принятия решения об исключения объекта из перечня), но такой риск может оказаться неоправданным, поскольку судьи, скорее всего, подобный подход не поддержат. Аргумент может быть таким: применение правильной налоговой базы не является нарушением прав организации.

Ключевой момент

В случае исключения объекта недвижимости уполномоченным органом из перечня или принятия судом решения о неправомерности включения объекта в перечень налоговую базу по налогу на имущество следует исчислить исходя из среднегодовой стоимости такого имущества.

* * *

Налоговая база по налогу на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости рассчитывается собственниками как их кадастровая стоимость в случае принятия законодательным (представительным) органом субъекта РФ соответствующего нормативного правового акта и включения конкретного объекта в перечень, определенный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ. Если при наличии на то оснований уполномоченный орган не включит объект недвижимости в перечень, налогоплательщик может через суд добиться восстановления своего нарушенного права. То же самое касается ситуации, когда в ГКН кадастровая стоимость объекта завешена (но только если налоговая база по налогу на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта). В этом случае обязательства по налогу на имущество ставятся в зависимость от исправленной кадастровой стоимости начиная с того налогового периода, когда подано заявление о ее пересмотре. А вот если объект недвижимости исключен из перечня, налоговую базу придется определить уже исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 НК РФ.

Пункты 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Письмо ФНС РФ от 01.02.2016 № БС-4-11/1375@.

Если объект, включенный уполномоченным органом в перечень, не соответствует определенным критериям, перечисленным в ст. 378.2 НК РФ, налогоплательщик вправе исчислять налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости имущества. Это связано с тем, что при указанных обстоятельствах само по себе включение объекта в перечень не имеет правового значения (Постановление АС МО от 07.12.2015 № Ф05-15869/2015 по делу № А40-219381/14).

Допустим, по причине того, что закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, субъектом РФ не принят.

>
Как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости?

5/5 (7)

Налог на имущество по кадастровой стоимости для юридических лиц

В текущем году налогоплательщиками признаются физические и юридические лица, обладающие имуществом, которое в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации облагается налогом.

Для юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, объектом исчисления налога на имущество будет все имущество, стоящее на балансе юридического лица в качестве основных средств независимо от того, является это имущество движимым или недвижимым.

Внимание! При этом в налоговую базу входят не только объекты имущества, принадлежащие юридическому лицу на праве собственности, но и:

  • объекты имущества, которыми юридическое лицо владеет на основании доверенности;
  • объекты имущества, полученные юридическим лицом во временное пользование;
  • объекты имущества, являющиеся частью совместной деятельности юридического лица с другими лицами;
  • если юридическое лицо является концессионером, то налогом будет облагаться имущество, переданное по концессионному договору.

Стоит отметить, что в соответствии с 4 частью статьи 374 Налогового кодекса РФ определенные объекты имущества, находящиеся на балансе юридических лиц в качестве основных средств, не облагаются налогом на имущество.

Кроме того, от уплаты налога на имущество освобождены юридические лица, являющиеся плательщиками единого сельскохозяйственного налога.

В текущем году в соответствии с нормами, закрепленными в статье 378.2 Налогового кодекса РФ, юридическим лицам, имеющим на балансе в качестве основных средств определенные объекты недвижимости, придется оплачивать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости этих объектов.

Учтите! К этим объектам отнесены:

  • деловые, офисные и торговые центры и эквивалентные им объекты недвижимости;
  • нежилые помещения, которые могут использоваться в качестве офисов, торговых заведений, а также заведений общественного питания и бытового обслуживания;
  • все объекты недвижимого имущества иностранных юридических лиц, не имеющих на территории Российской Федерации филиалов;
  • принадлежащие юридическим лицам объекты жилой недвижимости, не стоящие на балансе в качестве основных средств.

Периодом для расчета налога на имущество является квартал. По завершении отчетного периода юридическое лицо вносит в бюджет соответствующий платеж и предоставляет в территориальный орган Федеральной налоговой службы расчет авансового платежа. По итогам года юридическое лицо сдает налоговую декларацию.

В текущем году форма расчета авансовых платежей и форма налоговой декларации по налогу на имущество утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 31.01.2017 г. № ММВ—7-21/271@ «Об утверждении форм и форматов представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций в электронной форме и порядков их заполнения».

В этой декларации отображается налог на имущество исходя из кадастровой или балансовой стоимости. Налог на имущество является одним из региональных налогов. Органы исполнительной власти субъекта Федерации устанавливают конкретную ставку налога на имущество.

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру

Кто рассчитывает земельный налог, .

Как получить двойной налоговый вычет, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/otvety-na-voprosy-chitatelej/mozhno-li-poluchit-dvojnoj-vychet-invalidu-chernobylcu.html

При этом утвержденная субъектом Федерации ставка налога на имущество не может превышать максимальную ставку этого налога, установленную в Налоговом кодексе РФ.

В текущем году максимально возможная ставка налога на имущество, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости этого имущества, составляет 2%.

На практике это означает, что каждый субъект Федерации может установить ставку налога на имущество в пределах от 0 до 2% от кадастровой стоимости этого имущества. Действующую ставку налога на имущество для любого субъекта Федерации можно узнать в разделе справочной информации на официальном сайте Федеральной налоговой службы в сети интернет.

Важно! В случае если на территории субъекта Федерации сложилась практика уплаты налога на имущество не поквартально, а раз в год, то рассчитать размер налога исходя из кадастровой стоимости имущества достаточно просто.

Для этого потребуется умножить кадастровую стоимость имущества, рассчитанную по состоянию на первое января текущего года, на ставку налога, установленную в субъекте Федерации.

Если же на территории субъекта Федерации налог на имущество взимается ежеквартально, то расчет несколько усложнится и будет производиться по формуле: сумма налога за текущий год = кадастровая стоимость имущества по состоянию на первое января текущего года Х налоговая ставка — авансовые платежи, внесенные в I-III квартале.

Размер авансового платежа по налогу на имущество рассчитывается по формуле: авансовый платеж = кадастровая стоимость имущества по состоянию на первое января текущего года Х налоговая ставка / 4.

Давайте попробуем разобраться в порядке расчета налога на имущество исходя из кадастровой стоимости этого имущества на конкретном примере.

На балансе общества с ограниченной ответственностью «Рога и Копыта» в качестве основных средств находится небольшое офисное здание. Кадастровая стоимость этого здания на первое января текущего года составляет 15 250 000 рублей. Ставка налога на имущество в субъекте Федерации, на территории которого расположено это офисное здание, равна 2%.

Отчетный период Расчет налога Сумма налога, руб.
I квартал 15 250 000 Х 2% / 4 76 250
II квартал 15 250 000 Х 2% / 4 76 250
III квартал 15 250 000 Х 2% / 4 76 250
Год 15 250 000 Х 2% — 76 250 — 76 250 — 76 250 76 250

В случае если имущество находится на балансе юридического лица не с начала года, то при расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости это имущества потребуется учесть коэффициент владения.

Для расчета коэффициента владения имущества используется следующая формула: коэффициент = количество полных месяцев, на протяжении которых имущество находится на балансе юридического лица в качестве основных средств / число месяцев в отчетном периоде.

Месяц принимается за полный только в случае, если объект имущества был поставлен на баланс юридического лица в период с 1 по 15 числа этого месяца. Если постановка на баланс была произведена после 15 числа, то этот месяц в расчет не принимается.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Пример

Общество с ограниченной ответственностью «Рога и Копыта» третьего февраля текущего года приобрело и поставило на баланс в качестве основных средств торговый центр. Кадастровая стоимость торгового центра составляет 25 500 000 рублей. В субъекте Федерации, на территории которого располагается этот торговый центр, ставка налога на имущества составляет 2%.

Отчетный период Расчет налога Сумма налога, руб.
I квартал 25 500 000 Х 2% / 4 Х 2/3 85 000
II квартал 25 500 000 Х 2% / 4 127 500

Кто должен платить

Учтите! Плательщиками налога на имущество являются юридические лица, имеющие на балансе в качестве основных средств объекты движимого либо недвижимого имущества. Полный перечень объектов имущества, составляющих налоговую базу, содержится в 1-3 частях статьи 374 Налогового кодекса РФ.

Исходя из норм, закрепленных в этой статье, имущество может не только являться собственностью юридического лица, но и быть передано во временное пользование, использоваться на основании доверенности, получено по концессионному договору либо включено в совместное участие.

У иностранных юридических лиц, имеющих на территории России представительства, налоговая база состоит из движимого и недвижимого имущества, зачисленного на баланс в качестве основных средств, при условии, что это имущество находится в собственности юридического лица или получено в рамках концессионного договора.

У иностранных юридических лиц, не имеющих представительств на территории России, налоговая база складывается из объектов недвижимого имущества, принадлежащего этому юридическому лицу на праве собственности либо полученного по концессионному соглашению.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить генеральную доверенность на представление интересов юридического лица?

Расчет налога для физлиц по кадастровой стоимости

Расчет налога на объект недвижимого имущества физического лица, исходя из кадастровой стоимости, производится по следующей формуле: Налог = (кадастровая стоимость — налоговый вычет) Х размер доли Х ставка налога.

Кадастровую стоимость объекта жилой недвижимости можно узнать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для такого объекта жилой недвижимости, как квартира, налоговый вычет составляет 20 м2. Отметим, что власти муниципалитетов, а также городов федерального значения вправе предоставить гражданам, проживающим на территории этих образований, налоговый вычет большего размера.

В ситуации, когда кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости является отрицательной величиной, для расчета налога на имущество кадастровая стоимость этого объекта приравнивается к «0».

В случае если объект жилой недвижимости принадлежит нескольким гражданам на правах долевой собственности, то для каждого из собственников налог рассчитывается отдельно, исходя из принадлежащей ему доли.

Если объект жилой недвижимости принадлежит нескольким гражданам на праве совместной собственности, то налог для каждого из этих граждан рассчитывается в равных долях.

Действующее законодательство Российской Федерации установило ставку налога на объекты жилой недвижимости, принадлежащие гражданам, в размере 0,1% от кадастровой стоимости этих объектов.

Внимание! Органам местного самоуправления, а также органам власти в городах федерального значения предоставлено право снизить или увеличить эту ставку. При этом максимально возможная ставка составляет 0,3%.

Разберем на конкретном примере. Объектом налогообложения является принадлежащая гражданину Иванову 1/2 квартиры. Площадь квартиры составляет 55 м2. Кадастровая стоимость квартиры — 2 200 000 рублей.

Кадастровая стоимость 1 м2 составляет 40 000 рублей. Сумма налогового вычета составит 800 000 рублей (рассчитывается: 20 Х 40 000). В субъекте Федерации, где расположена квартира, ставка налога на имущество составляет 0,1%.

Теперь рассчитаем, какова сумма налога для гражданина Иванова:

(2 200 000 — 800 000) Х 0,5 Х 0,1%. Сумма налога составит 700 рублей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оспаривание кадастровой стоимости земли.

Льготы на налоги

Действующее законодательство Российской Федерации предоставило многим категориям граждан льготы по уплате налогов. Эта льгота выражается в освобождении от уплаты налогов на имущество физических лиц. Однако освобождение от уплаты налогов можно получить лишь на один объект из каждой категории.

К льготным категориям относятся граждане, имеющие инвалидность I или II группы, а также граждане, являющиеся инвалидами детства.

Кроме того, льготами по уплате налога на имущество пользуются:

  • Герои Советского Союза и Герои России, а также полные кавалеры ордена Славы;
  • участники Гражданской и Великой Отечественной войн, а также участники иных боевых действий, направленных на защиту Советского Союза, из числа граждан, проходивших действительную воинскую службу в рядах действующей армии либо находившихся в партизанских отрядах;
  • граждане, которые в годы Великой Отечественной войны относились к вольнонаемному составу частей и подразделений действующей армии, органам внутренних дел и государственной безопасности;
  • граждане, в годы Великой Отечественной войны принимавшие участие в обороне населенных пунктов и получившие право на льготную пенсию;
  • граждане, исполнявшие интернациональный воинский долг в Афганистане и иных местах;
  • ветераны боевых действий;
  • граждане, пострадавшие от радиационных катастроф, в том числе от аварии на Чернобыльской атомной станции;
  • граждане, принимавшие участие в испытании атомного и ядерного оружия и ликвидировавшие последствия этих испытаний;
  • пенсионеры;
  • граждане, прослужившие на действительной воинской службе свыше 20 лет;
  • члены семей граждан, проходивших воинскую или гражданскую службу и погибших при исполнении обязанностей;
  • граждане творческих профессий, осуществляющие творческую деятельность в специально оборудованных помещениях;
  • иные категории граждан.

Подчеркнем, что о праве на получение льготы гражданин должен самостоятельно заявить. Для этого потребуется обратиться в территориальное подразделение Федеральной налоговой службы и написать заявление о предоставлении льготы, приложив документальное подтверждение права на получение этой льготы.

Важно! Заявление о предоставлении льготы и при необходимости о выборе объекта, на который льгота будет распространяться, необходимо подать до первого ноября.

Уведомление из ФНС

Федеральная налоговая служба направляет гражданам уведомления о необходимости оплатить налог на имущество и расчет этого налога. Эта документация направляется почтовым отправлением на адрес, по которому зарегистрирован гражданин.

В документации содержаться сведения об объекте налогообложения и налоговой базе. Также в этой документации приводится расчет суммы налога и указывается, до какого срока гражданину необходимо осуществить оплату этого налога.

Практика показывает, что граждане получают налоговые уведомления в период с мая по ноябрь. Уведомление должно прийти к гражданину не позднее чем за 30 календарных дней до даты, когда налог должен быть уплачен.

Как действовать гражданину, не получившему уведомления из Федеральной налоговой службы?

До недавнего времени подобная ситуация фактически освобождала гражданина от обязанности оплачивать налог. Но, к сожалению, подобная возможность оптимизировать налоговую нагрузку была ликвидирована.

Многие граждане по прежнему продолжают считать, что неполучение уведомления освобождает от обязанности платить налог. Это заблуждение опасно и может привести к неприятным последствиям.

Еще в апреле 2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым гражданин, не получивший от Федеральной налоговой службы уведомления о необходимости уплатить налог на имущество, обязан в срок не позднее 31 декабря года, следующего за годом приобретения имущества, обратиться в территориальное подразделение Федеральной налоговой службы и заявить о принадлежащей ему собственности, предоставив документацию, подтверждающую это право.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Налог на недвижимость для физических лиц.

Порядок и сроки уплаты

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов и перечисляется в бюджет того субъекта Федерации, на территории которого располагается объект имущества.

В текущем году граждане могут внести плату по налогу на имущество физических лиц до первого декабря. Этот срок одинаков для всех регионов.

Гражданина, не заплатившего налог вовремя, ждет начисление пени. За каждый день просрочки оплаты налога будут начисляться пени в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Центральным банком на день возникновения просрочки.

Кроме того, Федеральная налоговая служба может взыскать с гражданина налог в принудительном порядке, направив соответствующее уведомление работодателю, банкам, в которых у гражданина имеются счета, и так далее. Помимо этого, право гражданина, имеющего задолженность по оплате налогов, на выезд за пределы Российской Федерации может быть ограничено.

Учтите! В настоящее время существует множество способов оплаты налога на имущество. Многие из этих способов позволяют гражданину оплатить налог в режиме онлайн, даже не выходя из дома.

Пример расчета налога для физлиц на имущество

Разберем конкретный пример расчета налога на имущество физических лиц. На территории Москвы располагается квартира площадью 49 м2.

В ней зарегистрирована семья из трех человек:

  • отец зарегистрирован на территории квартиры, но не является собственником;
  • мать не достигла пенсионного возраста, не относится к льготным категориям и владеет долей в 1/3 квартиры;
  • дочь — инвалид детства, владеет долей в 2/3 квартиры.

Кадастровая стоимость квартиры на первое января текущего года составила 7 500 000 рублей. Инвентаризационная стоимость составила 250 000 рублей.

Рассчитаем налог на имущество за 2017 год.

Для начала потребуется рассчитать налог на имущество за 2014 год. Это необходимо для определения понижающего коэффициента, применяемого при расчете налога на имущество физических лиц в переходный период.

Период по переходу расчета налога на имущество физических лиц с инвентаризационной стоимости на кадастровую продлится с 2015 по 2018 годы.

В 2014 году сумма налога на имущество физических лиц рассчитывалась исходя из инвентаризационной стоимости. Поскольку отец не является собственником, налог он не платит.

Дочь, являющаяся инвалидом детства, освобождена от уплаты налога. Налог на имущество взимается только с матери, владеющей 1/3 квартиры. Сумма налога рассчитывается по следующей формуле:

Налог = инвентаризационная стоимость Х доля в собственности Х налоговая ставка. В рассматриваемом случае это будет 250 000 Х 1/3 Х 0,1% = 83,33 рубля.

Запомните! Отметим, что сумму налога на имущество за 2014 год можно узнать из уведомления, присланного Федеральной налоговой службой в 2015 году.

Теперь произведем расчет налога на имущество за 2015 год. Начиная с 2015 года, расчет налога на имущество начали производить на основании кадастровой, а не инвентаризационной стоимости.

Вместе с этим гражданам, владеющим квартирами, предоставили налоговый вычет в размере 20 м2 от площади квартиры.

Для расчета налога используется следующая формула:

Налог = (сумма налога исходя из кадастровой собственности — сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости) Х понижающий коэффициент + сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости.

Прежде чем начать рассчитывать сумму налога, потребуется определиться с тем, какая площадь облагается налогом. Для этого от общей площади квартиры необходимо отнять налоговый вычет. В нашем случае это будет: 49 — 20 = 29 м2.

Теперь необходимо определить кадастровую стоимость 1 м2: 7 500 000 / 49 = 153 061,22. Далее рассчитываем налоговую базу: 29 Х 153 061,22 = 4 438 775,38 рублей. Поскольку отец не является собственником, налог он не платит.

Дочь, являющаяся инвалидом детства, освобождена от уплаты налога на имущество.

Налог на имущество оплачивает только мать с находящейся в собственности 1/3 квартиры. Для начала определим налоговую базу: 4 438 775,38 Х 1/3 = 1 479 591,79 руб. Сумма налога исходя из кадастровой стоимости: 1 479 591,79 Х 0,1% = 1 479,59 руб.

По вышеприведенной формуле рассчитаем налог за 2015-2017 годы, а также за 2018 года. При этом следует учесть, что в соответствии с Налоговым кодексом РФ для каждого года предусмотрен разный понижающий коэффициент.

Год Расчет Сумма, руб.
2015 (1 479,59 — 83,33) Х 0,2 + 83,33 362,58
2016 (1 479,59 — 83,33) Х 0,4 + 83,33 641,83
2017 (1 479,59 — 83,33) Х 0,6 + 83,33 921,09
2018 (1 479,59 — 83,33) Х 0,8 + 83,33 1 200,34

Начиная с 2019 года, переходный период завершается, и налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае налог на имущество в 2019 году составит 1 479,59 руб.

Посмотрите видео. Налог на недвижимое имущество по кадастровой стоимости:

>КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
УДК 332.64

Проблемы использования кадастровой стоимости при исчислении налога на имущество физических лиц

Хлевная А.В. соискатель, Кузнецова А.С. студентка 4-го курса
Кубанский государственный аграрный университет, Россия

Рассмотрены проблемы применения кадастровой стоимости объектов капитального строительства при исчислении налога на имущество физических лиц, введенного с 1 января 2015 г.

В условиях существующего многообразия форм собственности и развития земельных отношений, уже невозможно обойтись без данных о кадастровой стоимости любого объекта недвижимости (земельного участка или объекта капитального строительства). Кадастровая стоимость объектов недвижимости, изначально была разработана как база для налогообложения, но в настоящее время используется также для расчета арендных платежей и штрафов.

Налогообложение — это часть экономической культуры в стране, которую имеет каждое государство. От ее эффективного ведения зависит 84% государственного бюджета. Так, например, доля налога на имущество физических лиц и земельного налога на период с 2012-2014 в г. Краснодаре обеспечивала местный бюджет до 10%, при этом налог на имущество физических лиц из всего суммарного налога дает не больше 1%.

Налоговый кодекс РФ предусматривал до 2015 года три имущественных налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество юридических лиц и налог на землю, а налогооблагаемой базой являлись: инвентаризационная, балансовая и кадастровая стоимости соответственно. Налог на имущество физических лиц исчислялся, опираясь на данные об инвентаризационной стоимости, которые предоставлялись в налоговые органы. Но с 1 января 2015 г. налог на имущество физических лиц исчисляется от кадастровой стоимости, на дату постановки такого объекта недвижимости на кадастровый учет . К имуществу физических лиц, в данном случае, относятся объекты капитального строительства. В Градостроительном кодексе Российской Федерации под объектом капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек .

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), плательщиками налога на имущество физических лиц являются лица имеющие право собственности на жилой дом, квартиру, комнату, гараж, машинное место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и иные здания, строения, помещения. Имеет важное значение то, что платить налог будут не только собственники зарегистрированной недвижимости, но собственники объектов незавершенного капитального жилого строительства, при налоговой ставке жилого помещения 0,1%. Вместе с тем, налоговая ставка дорогого недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого выше 300 млн. руб., составит 2%, а со всех других объектов недвижимости будут взимать 0,5% от кадастровой стоимости.

Государство предусмотрело уменьшение налоговой базы по площади, которые составляют 10, 20, 50 метров и 1 млн. руб. — для комнат, квартир, жилого дома и единого недвижимого комплекса соответственно (ст. 403 НК РФ). Органы муниципального образования вправе увеличить такой налоговый вычеты. Кроме того, четыре года после принятия кадастровой стоимости, как основы для налогообложения по объектам капитального строительства, будут учитываться для налоговых периодов понижающие коэффициенты в размере от 0,2 (2015 г.) до 0,8 (2018 г.) .

Для введения новой системы исчисление налога на недвижимое имущество физических лиц, в регионе должна быть осуществлена кадастровая оценка каждого объекта недвижимости. Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровая стоимость устанавливается при проведении государственной массовой или индивидуальной (при оспаривании, при постановке нового объекта недвижимости на кадастровый учет) кадастровой оценке объектов недвижимости.

Информацию, которую использует оценщик для формулирования кадастровой стоимости, включены в фонд данных: государственной кадастровой оценки; государственного кадастра недвижимости; землеустроительной документации; базы данных, которые могут использоваться организациями и учреждениями субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Одной из проблем перехода на исчисление налога по объектам капитального строительства (ОКС) от кадастровой стоимости является то, что налоги могут увеличиться более чем в 10 раз. Было проведено сравнение «старой» и «новой» налогооблагаемой базы по некоторым ОКС, расположенным в г. Краснодаре, и выявлено ее увеличение в 2-30 раз. Например, инвентаризационная стоимость объекта №1 составляла 184308 руб., а кадастровая стоимость — 5618435 руб., таким образом, приблизившись к рыночной стоимости, при этом год постройки данного объекта 1957 г., а ввод в эксплуатацию — 1969 г. Инвентаризационная стоимость объекта №5 составляла 190445 руб., а кадастровая стоимость — 5638888,21 руб., при этом год постройки данного объекта 1917 г. (таблица 1, рис. 1).

Объекты №2, 3 и 4, расположены на северо-западе г. Краснодара, в небольшом поселке. В связи с этим, удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) данных объектов практически в 2 раза меньше других объектов (№1 и 5), и колеблются от 33074,12 до 34890,12 руб./кв.м. . Объекты №1 расположен в микрорайоне, отличающемся развитой инфраструктурой, поэтому УПКС значительно выше остальных и составляет 65712,69 руб./кв.м. Объект №5 расположен в центральной части города, в районе старой застройки, планируемой под снос, данный объект 1917 г. постройки, это все сказалось и на УПКС, который равен 47706,33 руб./кв.м.

Таблица 1 — Основные характеристики ОКС г. Краснодара

Номер выбранного объекта №1 №2 №3 №4 №5
Кадастровый номер 23:43:0136073:48 23:43:0103030:79 23:43:0103030:78 23:43:0103030:84 23:43:0305011:150
Площадь, кв.м. 85,5 224,3 413,9 36 118,2
Удельный показатель кадастровой стоимости ОКСа, руб. кв.м. 65712,69 33074,12 34890,12 33335,87 47706,33
Ввод в эксплуатацию, год 1969 (завершение строительства 1957 г.) 1987 1960 2010 1917
Материал стен: Кирпич Смешанные Кирпич Кирпич Кирпич
Этаж 1 2 2 1 1

На рис. 1 отражена диаграмма сравнения стоимости каждого объекта, представленного в таблице 1, и коэффициент увеличения налогооблагаемой базы по ОКС.

Рис.1 – Изменение налогооблагаемой базы по ОКС г. Краснодара

Как видно из представленных данных, налоговая нагрузка на граждан по объектам капитального строительства значительно увеличится, при этом налоговые ставки по выбранным ОКС будут следующие: 0,1% — от кадастровой стоимости, 0,1-0,3% от инвентаризационной стоимости с 01.01.2015 г. Налоговая ставка от инвентаризационной стоимости за 2014 г. составляла от 0,1% (объекты №1 и №5) до 0,7% (объект №3) .

Применение инвентаризационной стоимости, при исчислении налога на имущество физических лиц, отражено в ст. 408 в НК РФ, при этом переходный период 2015-2018 гг. (формула 1) :

Н = (Н1 — Н2) x К + Н2, (1)

где

Н — сумма налога, подлежащая уплате.

Н1 — сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости;

Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей
инвентаризационной стоимости объекта налогообложения;

К — коэффициент переходного периода (0,2-0,8) .

Рассмотрев данные и применив налоговый вычет по площади (ст. 403, 408 НК РФ), был рассчитан налог на имущество физических лиц по выбранным объектам капитального строительства г. Краснодара (рис.2).

Рис.2 – Налог на имущество физических лиц по ОКС г. Краснодара

При сравнении налогов на имущество физических лиц на рис. 2, хорошо видна динамика постепенного увеличения налогового бремени для граждан (объекты №1,2,3,5), при этом только по объекту №4 она будет снижаться, в случае применения уменьшения налоговой базы в метрах.

Возможно, изменит ситуацию новая кадастровая оценка, которая запланирована в крае согласно Приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1327 от 06.10.2015 г. «О проведении государственной кадастровой оценки земель на территории Краснодарского края в 2016 году». Предыдущая оценка объектов недвижимости, данной категории земель, была утверждена Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края», при этом многие граждане и юридические лица были не согласны с ее результатами и начали процедуру оспаривания кадастровой стоимости .

Как показывает практика, в целом по Российской Федерации, оспаривание кадастровой стоимости стало производиться гражданами и юридическими лицами все чаще. Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии или в судебном порядке, при этом количество заявлений и судебных исков растет. Так, по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) видна динамика роста количества заявлений, поданных в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости. Если за 2014 г. в РФ было рассмотрено 17382 заявлений, и по 31,3% была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, то только за 10 месяцев 2015 г. количество таких заявлений составило 20357 шт., а положительные решения были приняты в отношении 32,3%. Так на рис. 3 отражена сумма снижения кадастровой стоимости, которая колеблется в районе 30-40% .

Рис.3 – Снижение кадастровой стоимости при ее оспаривании, РФ

При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке, ситуация в Российской Федерации немного другая (рис. 4). Количество исков с 2011 по 2014 годы выросло значительно, с 1189 до 14807 соответственно, то есть в 12 раз за рассматриваемый период, а количество исков, по которым требования были удовлетворены, выросло с 28% (2011 г.) до 71% (2014 г.) от общего числа исков. Динамика за 2015 г. еще не видна до конца, т.к. данные представлены Росреестром только за 9 месяцев текущего года (2015 г.) .

Рис.4 – Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке, РФ

Краснодарский край не отстает от общей динамики РФ по оспариванию кадастровой стоимости. Так в орган кадастрового учета Краснодарского края в 2014 г. поступило 735 исков и заявлений от физических лиц и организаций, обратившихся в суд с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Количество исков, требования по которым были удовлетворены, составляет 546; иски, требования по которым были не удовлетворены — 101; количество исков, которые находятся на рассмотрении, — 88. Суммарная величина кадастровой стоимости 879 земельных участков в результате вынесенных в судебном порядке решений, внесенная в государственный кадастр недвижимости, до оспаривания составляет — 161 188 780 862 руб., а после оспаривания — 36 870 510 912 руб., таким образом, она уменьшилась в 4,4 раза.

При этом, в течение календарного 2014 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю было рассмотрено 986 заявлений, в том числе 512 — юридических лиц и 474 — физических лиц.

По основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, было подано 984 заявления. По основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости — 2 заявления.

Сведения о результатах рассмотрения заявлений: количество принятых к рассмотрению заявлений — 697; количество не принятых к рассмотрению заявлений — 271; количество отозванных заявлений — 18; количество заявлений, принятых в пользу заявителя — 563; количество заявлений, по которым приняты отрицательные решения — 126; количество заявлений, требования по которым частично удовлетворены — 8
По результатам рассмотрения заявлений Комиссией было принято 890 решений об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения Комиссией составляла 174 937 510 078,87 руб., после — 40 807 164 971,45 руб., таким образом, она уменьшилась в 4,3 раза.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что методика определения кадастровой стоимости далека от совершенства и требует доработки. Основные причины ошибок, при кадастровой оценке следующие:

  1. Несовершенный уровень привязки объектов недвижимости к земельным участкам;
  2. Отсутствие одного исполнителя работ по определению кадастровой стоимости с учетом квалификации, что сказывается на размерах расхождения результатов оценки.
  3. Отсутствие одной методологии проведения работ по определению кадастровой стоимости, которая в результате должна содержать сопоставимые и правильно обоснованные результаты;
  4. Отсутствие способа привлечения оценщиков и саморегулируемых организаций к ответственности за нарушения законодательства при формировании отчета о кадастровой стоимости;
  5. Некорректный метод определения кадастровой стоимости, используемый Росреестром, для ранее учтенных, вновь образованных и измененных объектов недвижимости .

С 1 января 2013 года организаторами кадастровой оценки стали органы власти субъектов, при этом они сами выбирают оценщиков. Росреестр перестал играть в этом ключевую роль, но в его ведении остался фонд данных кадастровой оценки и формирование по запросу органов власти субъектов РФ перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, а также создание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Возможно, выходом из сложившейся ситуации — недостоверности кадастровой стоимости, станет создание отдела оценки в самом Росреестре. Такой отдел с высококвалифицированными специалистами может взять на себя роль оценочной организации при проведении массовой кадастровой оценки и будет учитывать не только стандартные характеристики ОКСов, но и этажность, вид из окна, близкое расположение различных промышленных объектов и отсутствие/наличие необходимой инфраструктуры. Таким образом, оценка объектов недвижимости будет максимально справедливой.

Что касается налога на имущество физических лиц, то можно отметить следующее — учитывая несоразмерность инвентаризационной и кадастровой стоимостей (кадастровая в несколько раз больше инвентаризационной), государству необходимо пересмотреть ставки налога на имущество физических лиц в сторону уменьшения, а не принимать их в размере ставок примерно 2014 г., когда налог считался от инвентаризационной стоимости. Таким образом, будет справедливое налогообложение, а граждане и юридические лица уменьшат активность в отношении оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Библиографический список

  1. Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии . URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf
  2. Налог на имущество физических лиц. Федеральная налоговая служба . URL: http:// nalog.ru/rn77/taxation/taxes/nnifz/#t1
  3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ . URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=189365;fld=134;dst=1000009948,0;rnd=0.6056347189005464
  4. Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1327 от 06.10.2015 г. «О проведении государственной кадастровой оценки земель на территории Краснодарского края в 2016 году» : URL: http://www.diok.ru/activity/goskadastr/normacts/
  5. Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» : URL: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW177;n=90568
  6. Публичная кадастровая карта : URL: http://maps.rosreestr.ru/portalonline/
  7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости. Росреестр : URL: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/
  8. Хлевная А.В., Гапон М.Ю. Совершенствование кадастровой оценки объектов капитального строительства // Современные фундаментальные и прикладные исследования (международное научное издание) — 2015. — №2(17). — С. 121-124. : URL: http://sfipi.ru/index/mni_quot_sfipi_quot_2015/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *