Квартиры под выкуп

Что это вообще за процедура?

В последнее время довольно часто можно услышать вопрос, как снять дом с последующим выкупом. Это действительно неплохой вариант для людей, которые желают обзавестись собственным жильём, но не могут сразу себе это позволить. Если просто снимать квартиру, то тогда рано или поздно придётся съехать с неё. Поэтому многие не делают ремонт даже при необходимости и не покупают мебель, так как потом всё останется хозяевам. Да и человек не может полностью ощутить себя дома, ведь квартира не принадлежит ему и в будущем придётся её оставить.

Гораздо удобнее будет заключить договор найма квартиры с правом выкупа. В этом случае человек будет не просто арендовать площадь, но и постепенно выплачивать за её покупку деньги. Когда будет погашена вся сумма, квартира переедет в собственность съёмщика. И после этого прежний хозяин утратит какие-либо на неё права.

Данный вариант схож с договором лизинга. Однако предметом выступает не оборудование и транспорт, а дом. Сам принцип оплаты похож на рассрочку, так как человек постепенно вносит деньги за арендованную площадь. И платит он не только за право проживания, но и отдельно погашает стоимость покупки.

Как только человек погасит всю сумму, которая необходима для приобретения, можно будет перейти ко второй части соглашения. Она заключается в том, что заключается акт купли-продажи недвижимости. Но в этом случае покупателю уже не придётся платить деньги за собственность, так как сумма уже полностью погашена.

По договору продавец обязан незамедлительно передать права на дом, как только человек выплатит назначенную стоимость. Однако есть и проблемы, которые связаны с данной процедурой. Например, не всегда ясно, когда договор нужно регистрировать и как именно это сделать. Поэтому следует подробнее разобраться с данным процессом, чтобы при необходимости осуществить задуманное.

Преимущества и риски

Плюсы

Мало только лишь знать, как снять жильё с последующим выкупом. Нужно также помнить о существующих рисках, а они есть как для покупателя, так и для продавца. Если их не учитывать, то можно попасться на удочку мошенников или попросту не суметь правильно оформить договор. Но перед тем как рассматривать риски, следует вспомнить о преимуществах.

Данный вариант людям удобнее тем, что можно платить за жильё в рассрочку, но при этом не нужно будет обращаться в банк и из-за этого переплачивать. Человек сможет отдавать определённую денежную сумму постепенно. Возможно, на это уйдёт несколько месяцев или долгие годы. Всё зависит от конкретной ситуации. Но в любом случае будет плюс в том, что не нужно будет отдать часть средств финансовому учреждению только из-за возможности взять заём.

Для продавца тоже есть плюс – источник пассивного дохода в виде платы за аренду. Ведь человек будет не только оплачивать деньги за сам дом, но и станет перечислять средства за право в нём жить. То есть, фактически, будут действовать правила обычной аренды.

  • Ещё одно преимущество – люди могут самостоятельно договориться по поводу того, как именно они будут рассчитываться. Можно будет составить удобный для себя график и его придерживаться.
  • Также можно будет определить конкретную сумму, которая устроит продавца и покупателя.
  • Помимо этого, по договорённости можно будет иногда брать отсрочку или же платить сверх нормы. Но тут уже зависит от того, будет ли согласен на подобное владелец квартиры.

Ещё один плюс для продавца – не придётся переживать о состоянии жилья, ведь сам покупатель заинтересован в том, чтобы всё было в порядке с домом. Поэтому он не станет наносить вред имуществу и будет более осторожным, так как собирается в будущем стать владельцем.

Вам будет интересно — как написать расписку о получении денег за аренду квартиры.

Недостатки

Теперь же рассмотрим риски, которые существуют. В первую очередь они появляются из-за того, что права собственности переходят не в момент регистрации договора, а только после выплаты полной суммы.

Чем рискует продавец:

  1. Есть вероятность, что недвижимость значительно подорожает и из-за этого владелец упустит выгоду. В большинстве случаев договоры заключаются на 5-10 лет, и на протяжении этого времени происходит оплата. А за это время может оказаться, что стоимость квартиры вырастет до 20%. Однако в договоре останется прежняя сумма, которая была указана в момент заключения. И уже никак нельзя будет её увеличить.
  2. Возможно, покупатель станет использовать квартиру не по назначению. Например, сдаст её в поднаём или же использует для коммерческой деятельности. Данные варианты устраивают далеко не всех владельцев жилплощади.
  3. Вырастут коммунальные платежи или же налог на собственность. А установленная арендная плата при этом не изменится. Из-за этого человеку будет не так выгодно сдавать квартиру. Но довольно часто удаётся договориться о том, что будут изменяться взносы в зависимости от экономической ситуации.

Стоит отметить, что покупатель рискует не меньше продавца. Поэтому нужно хорошенько подумать, прежде чем всерьёз задаваться вопросом, как снять квартиру с последующим выкупом. Хоть статистика и говорит о том, что во многих случаях удавалось без проблем по данной схеме приобрести жильё. Однако есть вероятность, что возникнут серьёзные проблемы.

Риски для покупателя:

  1. До тех пор пока не будет выплачена полная сумма, недвижимость является собственностью продавца. То есть, он сможет её продавать, дарить и завещать. Также он может расторгнуть договор найма со штрафными санкциями. При этом может попасться человек, который не захочет возвращать уже сделанные платежи. В итоге арендатору придётся тратить время на обращение в суд, чтобы возвратить себе деньги.
  2. Продавец может повысить арендную плату, а также цену квартиры. Однако данный вариант возможен, только если договор разрешает выполнить подобное действие. Поэтому лучше всего договориться о том, что сумма будет фиксированная.
  3. Собственник квартиры может умереть до того момента, как человек получит квартиру в свою собственность. В данной ситуации придётся заключать соглашение с наследниками. Но они могут захотеть изменить условия, повысить цену или как-то иначе переделать прежний договор. Проблема может появиться и в том случае, если продавец потратил часть денег или же всю сумму. Тогда наследник ничего из уже выплаченной суммы за жильё не получит. Из-за этого он может отказаться засчитать потерянные средства в уже уплаченную часть стоимости квартиры. Тогда покупателю потребуется заплатить больше денег, чем планировалось.
  4. Имущество окажется под залогом или арестом. Подобное бывает, если человек не платил за коммунальные услуги или не погашал имущественный налог. Также он может объявить себя банкротом, и квартиру попросту отнимут. В данных случаях потенциальный покупатель не сумеет получить дом в свою собственность.

Учитывая то, что рисков достаточно много и они серьёзные, люди нередко предпочитают заключать договор аренды с правом выкупа с родственниками или знакомыми людьми. Ведь по большей части подобные договоры основываются на доверии. Если же продавец не вызывает его, то тогда лучше с ним не иметь дела.

Стоит знать — как составить опись имущества при сдаче квартиры в аренду.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

В законе не прописано то, как должен выглядеть договор аренды с выкупом. Поэтому нет чёткой структуры, которой потребуется придерживаться. Однако при этом есть определённые пункты, которые обязательно нужно уместить в официальной бумаге.

Необходимо указать реквизиты сторон и их наименование. Как правило, называют стороны «покупатель» и «продавец». Однако это не значит, что только подобное наименование допускается. Правильнее будет подписать людей как «Сторона 1» и «Сторона 2». Но обязательно следует подробно расписать роль каждой личности.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом в собственность:

Скачать бланк-образец договора аренды с последующим выкупом можно здесь.

Нужно составить подробное описание на объект недвижимости. Понадобится указать технические характеристики. Также следует указать, на основании каких документов продавец получил права на собственность.

Важно написать определённую стоимость договора. Речь идёт о том, какую сумму понадобится выплатить за дом, при этом арендная плата сюда не входит. Полезно будет пригласить эксперта, чтобы он дал рыночную оценку стоимости квартиры.

Установленная схема оплаты

В данном пункте пишется, когда именно и сколько должен платить человек продавцу. Можно выбрать вариант с ежемесячными взносами или же договориться о ежегодном перечислении денег. Обязательно следует упомянуть, в течение какого срока нужно полностью оплатить покупку дома. К слову, чтобы исключить возможность обмана следует покупателю требовать расписки от продавца по поводу того, что деньги отдавались своевременно.

Понадобится указать момент, когда перейдут права на собственность. В большинстве случаев им становится день, когда был отдан последний платёж. Однако можно указать определённую дату или событие.

Сведения об оплате аренды

Тут указывается её размер, права съёмщика, погашение коммунальных услуг и т.д. Отдельно стоит упомянуть, входит ли аренда в стоимость жилья. Как правило, это два разных платежа, но лучше об этом упомянуть.

Ответственность за неисполнение условий соглашения особенно важно обозначить. В первую очередь следует написать, что будет должен продавец, если не исполнит свои обязательства. То есть, не продаст жилища. Например, ему потребуется вернуть все уплаченные деньги арендатору.

Рекомендуется подробно обозначить условия, при которых может быть расторгнут договор. Подобное может произойти, если человек не платит за аренду или долгое время не делает взносы за квартиру. Тогда продавец имеет полное право аннулировать сделку.

Учитывая, что форс-мажоры случаются, необходимо о них тоже упомянуть. Например, нужно решить, что будет в случае смерти одной из сторон. Возможно, потребуется назначить правопреемников, которые будут согласны на подобное.

Рекомендуется застраховать договор, и сделать это можно в соответствующей организации. И о данном факте нужно упомянуть в официальной бумаге.

Чтобы договор был заключён успешно, необходимо будет его зарегистрировать в государственной службе и предоставить документы на квартиры, а также личные паспорта. Полный список, а также иные подробности следует уточнять у юриста или у уполномоченного сотрудника государственного органа.

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:

  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *