Коммунальная квартира

Коммунальное жилье

Жилье коммунального типа — это специфическая система, в которой существуют свои механизмы регулирования и взаимоотношения сторон.

Содержание личного пространства, то есть комнат относится к желанию и возможностям граждан, главное, чтобы их состояние не наносило вред и беспокойство остальным соседям. А вот содержание общих территорий является совместной обязанностью. Каждый житель квартиры должен обеспечивать порядок в помещения, не мусорить и соблюдать технику безопасности.

Права и обязанности жильцов

Правовые возможности граждан отличаются соответственно тому, являются ли они собственниками или нанимателями. Первые могут:

  • продавать, дарить или менять свою комнату;
  • зарегистрировать в ней другого человека на время или постоянно;
  • передать принадлежащую им площадь в найм другим людям.

Живущие же на основании договора социального найма в своих правах несколько ограничены. Они не могут сдать свою площадь в аренду без согласия соседей и письменного согласия наймодателя. Однако, поселить жильцов без оплаты могут и те, и другие, для этого им не потребуется никаких согласований, однако срок такого подселения не должен длиться боле 90 суток.

Места общего использования в квартире в одинаковой степени принадлежат всем жильцам, поэтому права на них у всех равные.

К обязанностям жильцов относится оплата за коммунальные услуги и осуществление ремонта в квартире, включая и общую территорию.

Необходимые работы обсуждаются на собрании жильцов, а оплачиваются пропорционально занимаемой площади каждого жильца.

Норма жилья на 1 человека определяется действующим законодательством.

Как получить субсидию военнослужащим на приобретение жилья? Смотрите .

Правила проживания

Четких норм проживания, записанных в нормативной документации, не существует, скорее, это перечень условий, позволяющих обеспечить более или менее комфортное сосуществование соседей.

Использование общего имущества

Поскольку права на общее пространство в коммунальном жилье у всех равнозначные, то и пользоваться им может каждый. Однако, это должно происходить с соблюдением санитарно-гигиенических норм и техники безопасности. К тому же у других жильцов должен быть свободный доступ к тем же помещениям. Так, в коридоре могут находиться шкафы и другие вещи проживающих, но они не должны загромождать пространство и мешать эвакуации в случае пожара.

Отдельным вопросом стоит курение, запрета на которое в Жилищном кодексе нет, однако согласно закону «Об ограничении курения табака», курение в общественных помещениях квартиры вредит здоровью других жильцов, поэтому они могут подать на заядлого курильщика в суд.

Проведение ремонта

В коммунальной квартире ремонт может происходить самостоятельно силами жильцов, в этом случае его стоимость определяется исходя из приобретенных материалов и распределяется пропорционально между всеми.

В то же время ремонт может проводиться управляющей компанией, обслуживающей дом, ее представители проводят обследование помещения, составляют акт, по которому выводится перечень необходимых работ. Тогда оплата расходов на ремонт производится собственниками в соответствии с их долями.

Нормы шума

С 11 вечера и до семи утра уровень шума в жилище не должен превышать порог в 45 децибел, это соответствует спокойному разговору. Если кто-то не соблюдает данный режим, соседи могут вызвать полицию. Тогда любителю громких звуков грозит штраф в 200 рублей.

В дневное время шумовой фон не должен быть больше 55 децибел.

Гости

Как было указано, любой из жильцов квартиры может пригласить в свою комнату гостей на срок до 90 дней. В то же время они тоже должны учитывать правила проживания в подобно месте, а иначе могут быть выселены с помощью полиции.

Наличие домашних животных

В кодексе нет указаний на запрет наличия домашних животных в квартире коммунального типа. Однако, проживание вместе с питомцем сильно влияет на жизнь соседей и отношения с ними. Поэтому такой вопрос стоит заранее обговорить с другими жильцами.

Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения

Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) — как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования.

Юридически квартира считается:

— отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

— коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.

Жилые помещения — часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. В СССР гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к отношениям жилищного найма в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя это понятие фигурировало в отношениях найма индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что по закону объекты отношений собственности и отношений найма одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, как и применяемые для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи и какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие именно данное помещение.

Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.

В состав общего имущества дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются также сособственниками квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности общей площади отдельной квартиры или жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135 ГК).

Как следствие такого соотношения, принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290 ГК). Правда, закон установил эту пропорцию применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме, от которой, однако, структура соответствующих отношений в коммунальной квартире ничем не отличается.

Из этого соотношения вытекает и норма закона (ст. 290 ГК), согласно которой домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущее передачу доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру, а следовательно, и на жилое помещение в коммунальной квартире.

Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире), неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник — доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете в покупке предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается по поводу отношений собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а, следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность граждан (супругов, всех членов семьи и лиц, утративших семейные связи, относительно приватизированной квартиры; членов фермерского (крестьянского) хозяйства). И потому применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений, и доли в общей собственности соответствуют размеру закрепляемого за участником жилого помещения. Если же требуемое соответствие отсутствует, вероятный раздел допустим исключительно по соглашению собственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.

Выдел доли требует соблюдения еще одного условия. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно может быть лишь изолированное помещение или переоборудованное в таковое без нанесения несоразмерного ущерба квартире, хотя и трансформирующее ее из отдельной в коммунальную. Проходное или запроходное жилое помещение само по себе не может быть изолированным, но по сумме двух площадей образует одно изолированное жилое помещение, и тогда выдел его в натуре возможен.

В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно, без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация при его согласии на это.

Такие же правила действуют и при разделе квартиры, находящейся в совместной собственности, поскольку предварительно должны быть определены доли каждого собственника, размер которых презюмируется равным, если иное не установлено законом или их соглашением. Именно иное имеет место в отношениях между супругами — раздел их общего имущества производится по правилам ст. 38, 39 СК Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Российская газета от 27 января 1996 г. № 17.

. Если брачным договором изменен установленный законом режим их совместной собственности, то при разделе имущества супругов действуют условия этого договора. Однако если они ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, он лишается права собственности на квартиру, нажитую супругами в период брака, эти условия по его требованию могут быть признаны в судебном порядке недействительными. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 // Российская газета от 18 ноября 1998 г.

). Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.

При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, в состав которого вошла и квартира, суд на основании п. 2 ст. 39 СК вправе в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве

Рубрики : Общество, Последние статьи

Прообраз коммунального жилья возник в конце XVIII века. Историки утверждают, что в то время сдавать жилплощадь сразу нескольким семьям было выгоднее. Поэтому одна большая квартира превращалась в несколько арендных участков: это могли быть отдельные комнаты или помещения, разбитые всевозможными перегородками и занавесками на так называемые «углы». Такой тип съёмного жилья просуществовал довольно долго. Известно, что в начале XX века во время жизни в Петербурге художник Марк Шагал был вынужден арендовать именно такую площадь:

«Снять комнату было мне не по карману, приходилось довольствоваться углами.

Даже своей кровати у меня не было. Я делил постель с одним мастеровым. Этот работяга с угольно-черными усами был просто ангелом.

Из деликатности он забивался к самой стенке, чтобы оставить мне побольше места», – пишет он в своей автобиографической книге «Моя жизнь».

Однако наибольшее распространение коммунальное жилье получило после революции в результате насильственных «уплотнений». Тогда, согласно указу В.И. Ленина, советская власть принудительно вселяла рабочих и нуждающихся в просторные квартиры богатых горожан. В 1917 году к таким квартирам относили те, в которых количество комнат равнялось или превышало число жильцов. В один момент в малонаселенных помещениях вместо одной стали проживать до десяти и более семей. Более того, работоспособных подростков и пенсионеров из богатых слоев общества могли принудить к обязательным общественным работам. Так, согласно указу вождя от 1917 года, они должны были следить за правильным распределением продуктов для всего населения квартиры.

С этого момента коммунальная квартира становится крайне популярным типом жилья. На одной, хотя и очень просторной, жилплощади могли умещаться десятки человек. Иметь свою отдельную комнату стало практически непозволительным. Ютящиеся по углам семьи пользовались одним общественным пространством – общей кухней, ванной и туалетом.

Интересно, что норма квадратных метров на человека постоянно снижалась. Если в 1919 году считалось, что личности достаточно 9 квадратных метров, то к 1927 году этот норматив снизился до 5,7 квадратов. При этом, если комната отдельного человека оказывалась больше, тот обязан был заявить об этом и найти себе соседа в течение двух недель. Если гражданин не укладывался в срок, то к нему могли подселить совершенно постороннего человека.

Историки замечают, что советская власть быстро поняла выгоду от коммунальных квартир – каждый из жителей был на виду. Именно в это время огромное количество доносов являлись «соседскими». Иногда граждане действительно сдавали диссидентов, а порой просто использовали форму доноса как удобный способ избавления от неугодных жильцов. В частности, о подобных случаях можно прочесть в книге С. Алексиевич «Время секонд хэнд».

Какая квартира считается коммунальной

13 марта 1928 года, Совнарком издал постановление о порядке самоуплотнения жителей больших городских квартир. Их владельцы, чтобы не платить огромные деньги за излишки жилплощади, могли прописать у себя родственников и знакомых. Но этим дело не ограничилось — дальше уплотнение осуществлялось директивно и посредством совершенно посторонних граждан. Так в гротескной форме реализовалась идея городских коммун.

в ЖК РФ и других нормативных документах используется понятие — «коммунальная» квартира, однако ни в одном федеральном законе нет определения что это такое. Есть определение в ст. 15 Закона г.

Москвы от 10.07.2002 года № 40 «Основы жилищной политики города Москвы» 1. Коммунальная — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира: определение по закону

Закон о коммунальных квартирах говорит мало что. Определение в каком либо одном отдельно взятом федеральном законе не дается. Жилищная политика по большей части регламентируется актами местного значения, которые издаются региональными властями. Так, к примеру, можно привести несколько актов административного значения, где содержатся понятия коммунальной квартиры:

  • Закон о проживании города Москвы от 11.03.1998 года № 6, где определяется, что коммунальной является жилище с несколькими владельцами, пользователями или собственниками, которые совместно эксплуатируют объекты нежилого значения в данной квартире.
  • Закон Нижегородской области от 07.09.2007 № 123-З, где указывается, что коммунальным признается жилище, в котором проживают несколько семей или граждан, в не зависимости от основания проживания, которые вместе используют вспомогательные объекты в данном жилище.

Таким образом, определяющим моментом в выделении коммунального жилья из всего массива жилого фонда является наличие нескольких жильцов, использующих нежилые помещения в данном жилище вместе.

Разумеется, такое жилье необходимо отделять от квартиры, где проживает одна семья. По этой причине определение, данное в Законе Нижегородской области признается более правильным, ведь коммунальной назвать можно лишь ту квартиру, где проживает больше одной семьи, а не больше одного человека.

Уборка общей территории

Уборка общей территории осуществляется всеми соседями совместно. Как правило, соседям лучше всего достичь взаимного согласия по данному поводу, так как в противном случае вопрос придется решать в суде. Однако полный отказ от уборки чреват более серьезными проблемами, вплоть до приезда сотрудников СЭС, штрафами и лишениями права проживания в соответствующей квартире.

Так что, даже если определенные соседи не идут на компромисс и никак не желают убираться в общих помещениях, то на них можно подать в суд.

При этом судебным решением можно не только принудить соседей убираться, но и взыскать некое материальное возмещение за весь тот период, когда осуществлялась уборка вместо соседей.

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

Общим в коммунальной квартире считается имущество, которое находиться в общих помещениях и служит функциональному назначению данных помещений. Так, к примеру, ванна или унитаз будут считаться общим имуществом и подлежит эксплуатации всеми жильцами в равной степени и соответственно ремонту.

Разумеется, один из жильцов может внести улучшения в такое имущество либо поменять его. В таком случае в отношении пользования общим имуществом его права не увеличиваются, однако он сможет возместить свои затраты за счет других соседей.

В целом, жильцы в коммунальной квартире имеют равные права на общее имущество и никто не вправе ограничивать пользование им. Однако соседи, договорившись между собой, вправе установить правила пользования.

Места общего пользования

Местами общего пользования в коммунальной квартире считаются:

  • коридор;
  • кухня;
  • ванна;
  • туалет;
  • прихожая.

Если в доме есть и иные вспомогательные или подсобные помещения, то и они будут находиться в общем пользовании, только если чье либо правомочие на них не было документально оформлено.

Ремонт

Когда речь идет о ремонте непосредственно помещений в коммуналке, принадлежащих соответствующим лицам, то ответ прост: тот кому принадлежит помещение и осуществляет ремонт. Однако когда речь заходит о ремонте общих помещений в коммуналке, то могут возникнуть споры.

Наиболее распространенной ошибкой является то, что многие жильцы считают, что тот сосед, который владеет большей частью коммуналки и должен платить за ремонт больше. На самом деле это не так.

В независимости от размера доли в коммуналке, общими помещениями жильцы пользуются в равной мере, так что и расходы на ремонт осуществляются ими в равной степени.

Перепланировка

Перепланировка осуществляется в квартире коммунального типа по тем же правилам, что и в обычной квартире. Так, необходимо:

  • согласие всех собственников квартиры;
  • проект перепланировки;
  • разрешительная документация на перепланировку.

Стоит отметить, что даже если один из жильцов коммуналки не согласится с перепланировкой, то сделать ее законно не получиться.

Допустимый шум

Жилищное законодательство устанавливает предельно допустимые уровни шумов, которые можно производить в жилы помещениях:

  • 45 децибел – в ночное время;
  • 55 децибел – в дневное время.

Стоит отметить, что судебная практика имеет прецеденты, которые показывают, что вследствие нарушения уровня шума соседей в принудительном порядке переселяли из квартиры.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *