Что такое ДДУ

ДДУ 214 ФЗ — на что обратить внимание при заключении договора долевого участия

  • Главная
  • Недвижимость
    • Земля
      • Проект планировки и межевания территории — когда нужен, состав проекта, где заказать
      • Межевание земельного участка: для чего нужно и как сделать
      • Сервитут на земельный участок – что это такое?
      • Как получить землю от государства бесплатно в собственность
      • Порядок проведения прирезки земельного участка
      • Ведение личного подсобного хозяйства согласно закону
      • Зачем нужны Правила землепользования и застройки
      • Как получить землю на Дальнем Востоке — бесплатный гектар
      • Аренда земли у Администрации города
      • ДНТ – что это такое
      • Какие документы нужны для продажи земельного участка
      • Земли ИЖС – что это такое, чем отличаются от других земель
      • Дачная амнистия с 1 января 2018 года
      • СНТ — что такое садоводческое некоммерческое товарищество
      • Схема планировочной организации земельного участка для ИЖС – образец
      • Где и как получить градостроительный план земельного участка
    • Кадастр
      • Технический план — что такое и для чего нужен
      • Где и как получить кадастровый паспорт на квартиру
      • Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
      • Как узнать в Росеестре статус заявления в режиме онлайн?
      • Какой срок действия у кадастрового паспорта на квартиру?
      • Как проверить кадастровый номер земельного участка через интернет
      • Кадастровая стоимость квартиры по адресу — как узнать в Росреестре онлайн
      • Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру
      • Как пользоваться публичной кадастровой картой земельных участков
      • Что такое кадастровая стоимость квартиры
      • Как узнать собственника по кадастровому номеру онлайн
    • Недвижимость #1
      • Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью — как арендовать и образец договора
      • Росреестр — полномочия и функции организации
      • Технический паспорт на жилое помещение — для чего нужен и где получить
      • Ст 222 ГК РФ с комментариями — возможные последствия самовольного строительства
      • Закладная на квартиру по ипотеке — образец и порядок оформления
      • Нормативы красной линии застройки
      • Как расторгнуть договор аренды раньше срока?
    • Недвижимость #2
      • Оформление гаража в собственность — цена вопроса
      • Образец договора безмозмездного пользования
      • Покупка жилья на вторичном рынке — факторы риска
      • Новые правила 2018 года о регистрации договора аренды недвижимости
      • Квартира-студия — что это такое и есть ли преимущества?
      • Особенности экспликации помещений
      • Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?
    • Недвижимость #3
      • Нюансы получения ЗОС при строительстве объекта
      • Приобретательная давность на недвижимое имущество — нюансы и судебная практика
      • Как правильно продать квартиру без посредников — пошаговая инструкция
      • Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот — особенности процедур
      • На что стоит обратить внимание в 214 ФЗ — долевое участие в строительстве
      • Как получить выписку из ЕГРП онлайн бесплатно
      • Как оформить договор аренды гаража между физическими лицами — образец
    • Недвижимость #4
      • Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2018 году
      • Плюсы и минусы использования аккредитива при покупке недвижимости
      • Положения 178 ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества
      • Зачем нужен и как получить Единый жилищный документ
      • Плюсы и минусы оформления дарственной на дом
      • Как оформить дарение доли в квартире
      • Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и сколько это стоит
    • Недвижимость #5
      • Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ — порядок выдачи разрешения на строительство жилого дома
      • Как оформить гараж в собственность — порядок действий
      • Разрешение на строительство не требуется в случае
      • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости — что это и какие бывают
      • Закон об ипотеке — 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости (комментарии последней редакции)
      • Как и где получить разрешение на строительство дома на своем участке
      • В чем заключается разница между апартаментами и квартирой
    • Недвижимость #6
      • Как продать дом или квартиру быстро и выгодно — советы риэлторов
      • Можно ли отменить договор дарения на квартиру или дом
      • Можно ли продать неприватизированную квартиру
      • Что такое БТИ — как расшифровывается и чем занимается
      • Как узнать серию дома по адресу в Москве — полезные сервисы
      • Сколько стоит дарственная на квартиру ближайшему родственнику
      • В чем заключается разница между совместной и долевой собственностью
    • Недвижимость #7
      • Документы для регистрации права собственности на квартиру
      • Как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками
      • ДДУ 214 ФЗ — на что обратить внимание при заключении договора долевого участия
      • Обременение на квартиру — что это
      • Как узаконить дом на земельном участке: варианты действий
      • Сведения об объектах недвижимости онлайн из Росреестра
      • Соглашение о задатке — образец при покупке квартиры
    • Недвижимость #8
      • Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения — образец
      • Титульное страхование недвижимости — что это такое
      • Как правильно оформить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
      • Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом

>Договор долевого участия: как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

Основные советы для проверки компании

Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком. Для того, чтобы чтобы правильно купить жилье в новостройке с долевой собственностью, целесообразно воспользоваться в уже сложившимся населённом пункте, где приобретается квартира, плачевным опытом обманутых дольщиков, а также – положительным опытом граждан, благополучно получивших квартиру.

Эту информацию можно получить на форумах, где обсуждаются вопросы участия в долевом строительстве. Не только заведомый корыстный или преступный умысел руководителя (учредителя), но и его ошибки и некомпетентные решения, могут поставить под удар интересы граждан, инвестировавших деятельность компании.

Итоги, которые могут оказаться плачевными, следующие:

  • замороженное строительство, долгострой;
  • банкротство компании;
  • серые схемы, по которым невозможно вернуть свои деньги.

Минимизировать риски можно, учитывая следующие нюансы:

  1. Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п. Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей. Если же под их руководством разваливались предшествующие строительные компании – это сигнал к возможным проблемам.
  2. Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости. Если с клиентами компании работает и заключает договора ненадёжный партнёр в виде малоизвестной (возможно подставной) компании – это существенный минус.
  3. Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки. Без надлежащего оформления документации на разрешение строительства застройщик может вступить в конфликт интересов с муниципалитетом, который выдаст санкции на прекращение строительства.
  4. Финансовая стабильность учредителя. Она проверяется наличием документации о проведении страхования строительства или рекомендации (поручительства), выданной банком. Такие документы свидетельствуют о получении компенсации за вложенные инвестиции в случае непредвиденных обстоятельств. Проверить застройщика их можно при личном посещении компании, по запросу.

СПРАВКА: Если клиент компании проявил халатность в проверке пакета документации застройщика, суд вправе счесть его действия недобросовестными и подлежащими частичному удовлетворению.

Далее на фото можно увидеть пример того, как выглядит разрешение на строительство многоквартирного дома:

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика, которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Подготовительный этап

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

  • практикующий юрист;
  • риэлтор, работающий в компании или индивидуальный предприниматель.

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

  1. Определить категорию приобретаемого жилья.
  2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
  3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
  4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

  1. Выйти на рекламный сайт компании и внимательно изучить коммерческое предложение застройщика.
  2. Сравнить его с аналогичными предложениями, рассчитать рентабельность приобретения жилья у каждого из застройщиков.
  3. Изучить план строящегося здания, представленного на сайте. По субъективным критериям оценить привлекательность использования того или иного предлагаемого помещения.
  4. Из оставшихся вариантов составить список компаний.

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

  1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
  2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

ВАЖНО: Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Далее требуется личное посещение консультанта компании. По возможности лучше всего обратиться лично или с сопровождающим сделку специалистом, в несколько компаний.

Куда обращаться для заключения сделки?

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам застройщик должны предоставить пакет документов:

  • лицензию на разрешение обозначенной деятельности;
  • документацию, разрешающую строительство, техническую и кадастровую документацию;
  • документацию на аренду или приобретение участка земли под планирующимся зданием;
  • проект застройки, с поэтажным планом и характеристиками каждой свободной квартиры, предлагающейся клиентам.

Далее на фото можно посмотреть пример того, как выглядит лицензия на осуществление строительной деятельности:

Как может выглядеть свидетельство, подтверждающее факт владения участком, предназначенным под строительство многоквартирных домов, можно посмотреть на фото:

Здесь же должны представляться сведения об условиях сделки и образец типового договора ДДУ, подлежащий заключению сторонами. Представленный образец требуется тщательно изучить. Главное – обратить внимание на вид договора, который предлагается клиенту, а так же – на его существенные положения, пункты и подпункты.

Скачать бланк типового договора ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком при покупке квартиры в новостройке

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Правила составления сделки

Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

Скачать бланк гражданско-правового договора купли-продажи квартиры от застройщика

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

  • непосредственно ДДУ;
  • договор инвестирования;
  • договора цессии.

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной договор покупки квартиры по долевому участию.

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком. Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ. Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

  1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
  2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Необходимый пакет документации

В регистрирующий орган предоставляют экземпляр основного ДДУ с приложениями:

  • заявления от контрагентов;
  • квитанцию об уплате пошлины;
  • паспорт заявителя.

Лица, действующие в интересах доверителя или своего несовершеннолетнего ребёнка (подопечного) удостоверяют собственное право выступать со стороны дольщика.

Скачать бланк доверенности на совершение сделок с недвижимостью от имени доверителя

Клиент, обратившийся первым для регистрации права на квартиру в установленном строящемся здании, дополнительно предоставляет полученные в компании документы:

  • разрешение на строительство и проектную декларацию;
  • план застройки;
  • договор страхования или договор поручительства от банка.

Скачать типовую форму договора поручительства банка за застройщика

СПРАВКА: При оформлении ипотеки или использовании материнского (иного жилищного) сертификата собирается и представляется дополнительная документация из банка или отделения ПФ РФ. >Сроки и стоимость процедуры

Регистрация продолжается не более одного календарного месяца. Стоимость госпошлины составляет 350 рублей.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

  • скрыть часть доходов от налогообложения;
  • получить инвестиции до начала разрешения строительства;
  • обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

  1. Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
  2. После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
  3. Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

  • замораживание строительства;
  • банкротство;
  • продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.

Панацея

Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы. Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома. Застройщик может заключать ДДУ если:

  • имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
  • произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
  • государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
  • вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, в бумажном, в электронном (значительно реже) виде. Содержание договора у каждого застройщика содержание договоров разнятся (так как они довольно сильно разнятся условия и характеристики жилья) и не имеет четкой формы – пишется в вольном порядке. Но некоторые общие пункты должны быть прописаны в ДДУ.

1. Четкое определение, описание объекта.

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта.

В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.

3. Цена.

В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.

4. Гарантийные обязательства.

Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.

5. Ссылки на документацию.

6. Ответственность сторон.

После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.

Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *