Ликвидационная стоимость недвижимости

Определение ликвидационной стоимости

Ликвидационной стоимостью называют оценку объектов недвижимости, либо других видов активов в собственности у предприятия, выраженную в денежной форме.

Такая оценка даётся на случай, если в короткий промежуток времени необходимо продать имущество. И когда остро необходимо получить прибыль.

На эту сумму продавцу приходится соглашаться в любом случае, вне зависимости от реальных результатов оценки.

Ведь сделку необходимо провести за ограниченное время.

Потому нет возможности ознакомить абсолютно всех заинтересованных лиц с особенностями того или иного объекта.

Метод ликвидационной стоимости должен это учитывать.

При реорганизации предприятия, можно определить стоимость любого имущества, которое находится в собственности.

Для этого опираются на баланс, составленный к последнему отчётному периоду.

Специалисты подробно рассматривают каждый раздел, посвящённый активам и пассивам.

И определяют размер имеющихся задолженностей, обязательств перед партнёрами.

В список имущества предприятия обычно входят такие объекты, как:

  • Материалы на складе.
  • Товар в готовом виде на складе.
  • Продукция, которая используется в производстве.
  • Активы нематериального характера. Так называют объекты, у которых нет физической формы. Это интеллектуальная собственность, патенты, лицензии и так далее.
  • Векселя и другие формы ценных бумаг. Обладание ими приносит предприятию прибыль. Но реализация подобных инструментов способна принести ещё больший доход.
  • Основные средства, включающие технические приспособления, автомобили (к примеру, взятые в лизинг) и тому подобные объекты.

В каждом случае отдельно определяют, для каких именно статей проводится расчёт ликвидационной стоимости предприятия.

Главная особенность при ликвидации – проведение сделок в максимально сжатые сроки.

back to menu

Когда именно появляется стоимость ликвидации?

Это понятие применяется при наличии следующих условий:

  1. Организация проводит ликвидацию.
  2. Необходимо реализовать залоговое имущество.
  3. Вся собственность распродаётся в срочном порядке.

Что касается самой ликвидации, то она бывает двух разновидностей.

  • Плановая. Значит, руководители или учредители сами приняли решение о том, когда надо прекратить деятельность. Это происходит, если становится ясно, что компания требует реструктуризации или реорганизации. При этом, специалисты составляют специальный план, по которому реализуется имущество, определяют сумму прибыли, которую можно получить. При этом оценивается износ актива. Или его актуальность, другие подобные факторы. Имущество распродаётся согласно плану.
  • Принудительная. Происходит, когда юридическое лицо получает статус банкрота. При этом происходит оценка для всего имущества. Которое ещё называется конкурсной массой.

Когда продаётся залоговое имущество, ликвидационная стоимость нужна, чтобы определить нижнюю планку для займов или кредитов.

Главное – чтобы сам клиент банка заранее рассчитал имеющиеся у него возможности.

Реализация имущества тоже бывает добровольной, либо осуществляется в принудительном порядке.

Надо помнить, что время на такие сделки всегда ограничено. Задолженность увеличивается, если предприятие не рассчитывается по текущим займам и кредитам.

Штрафы и пени за просрочку увеличивают сумму долга. Решающую роль играет время, за которую владельцу приходят деньги в связи с реализацией имущества.

back to menu

Какие факторы оказывают больше всего влияния на стоимость?

Вот лишь некоторые факторы, от которых зависит параметр в итоговом виде:

  1. Время. Уже не раз повторялось, что реализация имущества в таких случаях проходит со сжатыми сроками. Не так просто найти за такое время покупателя, который сразу согласится с установленными условиями. Потому приходится принимать решения, из-за которых стоимость имущества снижается. Чем меньше времени для продажи – тем ниже доход от самого имущества.
  2. Спрос. От него зависит, по какой максимальной цене можно реализовать тот или иной вид имущества. Чем выше спрос – тем меньше времени уйдёт на продажу и получение денег. Благодаря этому продавцы получают максимальную выгоду.
  3. Привлекательность. Сделка будет более выгодной, если покупатели заинтересованы в том, чтобы сделать покупку. Многое зависит от укомплектованности предприятия в целом, износа и состояния основных средств.
  4. Сфера деятельности. Это определяет экономическую выгоду и конкурентоспособность предприятия. Чем более серьёзную позицию занимает компания в своём направлении – тем больше шанс совершить выгодные сделки.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, которые ни от кого не зависят, но могут повлиять на стоимость тех или иных действий.

back to menu

Как можно оценивать стоимость при ликвидации?

Всего для этого направления выделяют два основных метода – косвенный, а также прямой.

Последний вариант основан на сравнении с аналогами, которые обладают примерно такими же характеристиками, что и первоначальный объект.

При этом, используются статистические данные, либо визуальный анализ.

Но в условиях законодательства России рассчитать ликвидационную стоимость предприятия данным методом невозможно.

Ведь при сделках по вынужденной реализации, данные официально не разглашаются.

Не говорят и о суммах, которые были выручены в результате тех или иных действий.

А вот при косвенном методе вычисляют реальную стоимость имущества, учитывая рыночные цены.

Косвенный метод обычно состоит из трёх ступеней:

  • Сначала определяют рыночную стоимость объекта.
  • Потом вычисляют скидку, связанную со срочностью сделки.
  • Наконец, переходят к непосредственной ликвидационной стоимости объекта.

С расчётом скидок из-за срочности справиться в таких ситуациях сложнее всего.

Ведь для этого необходимо не только подробно анализировать рынок, но и сопоставлять множество факторов, которые влияют на выручку от реализации имущества.

Чтобы посчитать стоимость объекта при реализации, вычисляют разницу между такими показателями, как выручка от продажи, а также расходы, связанные с организацией торгов.

Лучше всего воспользоваться услугами квалифицированных оценщиков.

Они обладают большим опытом и в каждой ситуации смогут дать наиболее подробную информацию.

back to menu

Счета актива: проверка и анализ

Активы надо проверять для того, чтобы подтвердить:

  • Стоимость активов, основываясь на профессиональных нормативно-правовых актах.
  • Себестоимость. Главной опорой при этом так же становятся нормативно-правовые акты, которые регулируют отношение затрат к себестоимости продукции.
  • Сам факт того, что актив существует с той же оценкой, которая подтверждена в бухгалтерском учёте. Материальные запасы должны быть пригодны к применению, а основные средства не разукомплектованы.
  • Факт того, что все материалы и средства действительно находятся в собственности у фирмы, а не принадлежат третьим лицам.
  • Что осуществлено оприходование всех имеющихся материалов.
  • Что присутствует описание и классификация активов в одной из форм использующегося учёта. И что каждое такое описание соответствует действующим правилам и нормативам.

Каждый актив надо оценивать в зависимости от его текущей ликвидности.

Ликвидность основных статей в любом балансе – это лёгкость продажи, либо превращения предметов в денежные средства, чтобы предприятие смогло выполнить имеющиеся обязательства.

Собственной ликвидностью обладает каждая часть в балансе.

Это значит, что каждый объект обладает способностью обращения за определённый срок в денежную форму, которая присуща только ему.

Формула расчёта для каждого предприятия имеет свои показатели.

Желательно составить список, в котором объекты идут в порядке убывания ликвидности.

  1. Первое место отдают счетам дебиторов, если по ним не допущено просрочек. Для их погашения достаточно просто вернуть долг в самое короткое время. Либо реализовать имущество, чтобы получить прибыль от него.
  2. Второе место занято обычно материальными запасами.
  3. Последнее место занимают основные средства.

Необходимо учесть следующие нюансы, когда проверяется каждая из статей баланса:

  • Не наложено ли на объекты каких обременений? Не находятся ли они под арестом?
  • Не способствует ли моральный и физический износ сильному уменьшению стоимости?
  • Насколько контролируется материальный и денежный поток? Можно ли максимально быстро изъять его из фактического оборота?

Проверяющим рекомендуется выражать своё непосредственное мнение по каждому из видов проверяемых активов.

back to menu

Информация о разновидностях активов

  • Задолженность у дебиторов. Часть капитала, которая причитается кредиторам, но ещё не была переведена. Дебиторские задолженности признаются, когда официальные документы подтверждают, что не исполнены обязательства, которые фактически находятся на балансе предприятия. Дебиторская задолженность – один из элементов, который влияет на восстановление платёжеспособности.
  • Векселя. Разновидность ценных бумаг, которые обозначают наличие письменного долгового обязательства. Закон устанавливает специальную форму для выписки данного документа. Благодаря этому, кредитор получает право требовать с заёмщика уплаты суммы, указанной в векселе.
  • Продукция в готовом виде. Изделия и товары, которые оприходованы на складе, и по которым составляются акты приёмки. Их учёт проводится на основании фактической стоимости. Она определяется в зависимости от того, с какими расходами было связано производство.
  • Сырьё вместе с материалами. Эти объекты входят в состав продукции, которая выпускается на том или ином предприятии. Они участвуют в производственном процессе, либо способствуют ему. Для них обязательна такая процедура, как инвентаризация. Надо подтвердить, что любой такой объект может быть использован в производстве. Особенно это важно для предметов, которые имеют долгий срок хранения.

back to menu

Пассив баланса. Очистка

Пассивы исследуются, чтобы выявить внутрихозяйственные резервы, способные помочь в восстановлении платёжеспособности.

И выявить обязательства, которые могут быть прекращены в настоящий момент. От этого зависит и оценка имущества.

Фирма принимает на себя обязательства не только в силу заключения договоров с партнёрами, но и в силу действия определённых законов.

При этом, баланс далеко не всегда отражает абсолютно все суммы, имеющиеся в обороте.

Именно по данной причине время от времени проводятся процедуры вроде инвентаризации.

Здесь используется несколько главных понятий.

  • Уставный Капитал. Это сумма, выделяемая учредителями для начала предпринимательской деятельности. Балансовая величина должна найти отражение в учётных документах в качестве стандартной величины, зарегистрированной официально. Это совокупность вкладов, внесённых учредителями. При ликвидации, уставный капитал изучают на предмет дальнейшего использования и преобразования. Данный шаг важен в связи с тем, что стоимость акций тоже может меняться.
  • Добавочная разновидность капитала. Так называют прирост стоимости для активов, которые находятся за пределами оборота. Показатель выявляется по результатам проведения переоценки. Либо вычисляют сумму разницы между продажной и номинальной стоимостью всех акций. Обычно эта разница, как и сама стоимость, выручаются, пока формируется уставной капитал.
  • Капитал в резерве. Образуется в счёт некоторых отчислений от прибыли. Используется для того, чтобы покрывать расходы от любых операций, когда возникает необходимость. Или пополнить основной капитал, либо выплатить дивиденды, когда текущей прибыли для этого же не хватает.
  • Прибыль, которая не была распределена.

back to menu

О кредитах и займах

Кредиторской задолженностью называют сумму долгов перед всеми кредиторами.

Это касается бюджетных организаций, внебюджетного фонда, персонала, подрядчиков с поставщиками.

Кроме того, долги могут возникнуть перед участниками, если им вовремя не выплачиваются дивиденды.

Есть так называемые доходы на будущие периоды. Они получены в текущем периоде, но относятся к будущим.

Не стоит забывать об имеющихся резервах. Резервирование происходит в зависимости от того, как организована учётная политика на предприятии.

Следующие процедуры становятся обязательными, когда выполняется оценка предприятия.

  • Сначала определяют активы и пассивы предприятия. Их считают к последней дате, когда был составлен бухгалтерский отчёт, который принята налоговой службой.
  • Далее оцениваются только активы, с использованием текущей рыночной стоимости.
  • Переходят к расчёту чистых активов. Главное – учитывать разницу между переоценёнными активами и обязательствами. Когда проводится переоценка, меняется первоначальная стоимость имущества. Обычно это связано с износом и инфляцией (не стоит путать с дефляцией), другими подобными факторами. Если речь идёт о земельных участках, то важным моментом становится то, сколько стоят сами права владения, либо аренды.

back to menu

Какие ещё нюансы важны для оценки?

Когда предприятие ликвидируется из-за признания банкротства, надо учитывать следующие моменты:

  1. При оценке могут использовать так называемый аукционный способ. Он предполагает, что имущество продаётся по отдельности на торгах.
  2. Но оценка имущества может проводиться и в целом комплексе.

Последний вариант имеет свои сложности. При такой реализации стоимость всего предприятия оказывается весьма высокой.

Даже если реальная рыночная стоимость активов этому параметру не отвечает.

Часто забывают и про так называемую цену бизнеса. Она связана с репутацией, заработанном имени. В каких случаях рассчитывается, понять легко.

Если же использовать аукционный способ, то шансов на выгодную реализацию гораздо больше.

Но даже этот метод не гарантирует получение полного объёма прибыли. Следует с самого начала определить объекты, которые реализуются не через продажу.

А требуют, к примеру, уничтожения, либо других способов обработки. Такие активы дополняют статьи расходов по ликвидации.

Ликвидационная оценка часто зависит от такого фактора, как остаточная стоимость основных средств.

В свою очередь, этот параметр определяется начальной ценой актива, а также сроком его общей эксплуатации.

На ЛС может влиять гораздо большее количество факторов. Это касается не только времени эксплуатации, но и наличия на рынке более современных аналогов, технического состояния.

А вот здания имеют другую методику оценки, основывающуюся на местоположении, общем количестве собственников.

Что касается суммы акций при ликвидации – то это чистая прибыль, остающаяся после реализации акций путём продажи.

И после того, как за счёт части данной выручки предприятие погасит свои обязательства, осуществит выплаты по привилегированным акциям.

Обычно такая разновидность оценки важна для тех, кто вкладывал в предприятие свои средства.

А потом становится важной для тех, кто собирается выкупать объект.

back to menu

Как ещё можно оценить стоимость компании или бизнеса?

Подход для оценки выбирают в зависимости от того, с какой именно целью проводится сама процедура.

Помимо тех способов, о которых говорилось выше, есть ещё несколько стандартных методик. Особенности оценки зависят от конкретного предприятия.

  • Сравнительная или рыночная. Используется, если на рынке уже действует компания, работающая в том же направлении. Хорошо, если она не одна. Основой для расчёта становятся любые показатели, которые можно использовать в сравнении.
  • Затратный. Его рекомендуют устанавливать для тех компаний, у которых доход в ближайшем будущем не относится к важным показателям. Предполагает, что предприятие рассматривается как целый комплекс, у которого есть разные виды имущества, включающие инвентарь, долги, здания, оборудование, землю и так далее. Чтобы определить конечные цифры, надо вычесть расходы из стоимости всех текущих активов.
  • Доходный. По названию можно догадаться, что оценивается прибыль, которая может прийти в дальнейшем той или иной компании. Например, данный способ актуален для гостиниц, куда заселяются постояльцы. Надо оценить прибыль, которую они могут принести в дальнейшем.

back to menu

Информация о доходных методах

back to menu

Учитываем капитализацию

Доход в данном методе как бы преобразуется в стоимость. Чтобы рассчитать итог, требуется капитализировать базу.

Обычно в её роли выступает чистая прибыль. Но могут применяться и другие факторы вроде дивидендов, валового дохода и так далее.

Базу просто разделяют на коэффициент капитализации.

Последний часто считают, изучая информацию по тем сделкам, что уже совершаются на рынке. Либо проводят анализ вручную.

back to menu

Дисконтирование денежных потоков

Эта методика оценки бизнеса считается одной из наиболее оптимальных.

Её можно использовать даже при работе с предприятиями, которые появились недавно, но уже показали свою конкурентоспособность.

Расчёт проводится сразу для обеих сторон отношений – владельцев бизнесов, а также их инвесторов.

Дисконтирование денежных потоков, по сути – оценка прогнозируемых доходов в текущий момент. Этапов не так уж много:

  • Сначала определяют сам поток денежных средств. Он нужен как для собственного капитала, так и для инвестируемого, в будущем. Чтобы рассчитать поток для собственного капитала, надо сложить чистую прибыль после расчёта по налогам, амортизацию, уменьшение либо приращение по собственному капиталу, и, наконец, уменьшение или приращение денег в основные средства. Несколько другой будет формула в случае с бездолговым капиталом. Из чистой прибыли вычитают налог, потом прибавляют амортизацию, к ней – плюс-минус уменьшение или приращение собственного капитала, затем плюс-минус продажа активов.
  • Определение периода для расчёта.
  • Ретроспективный анализ деятельности компании.
  • Расчёт ставки для дисконтирования.
  • Постпрогнозная величина стоимости денежного потока.
  • Сумма показателей стоимости по всему периоду.
  • Проведение корректировок.

Это трудоёмкий и долгий процесс, но именно он считается самым надёжным. Потому как предполагает учёт всех перспектив, связанных с дальнейшим развитием рынка.

Его используют до 90 процентов зарубежных компаний, и многие из них достигли успеха благодаря данному инструменту.

Что касается затратных методов, то их часто применяют к предприятиям, которые проходят через банкротство.

Или только начинают сомневаться в своей способности дальше поддерживать себя на плаву.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *