Как оформить куплю продажу квартиры

С чего начать оформление?

Основными сторонами сделки купли-продажи являются покупатель и продавец – у каждого из них в процессе этой процедуры имеются свои обязанности.

Также к делу могут привлекаться различные посредники: риэлторы, нотариусы, специалисты по оценке недвижимости и т.д. Поэтому подготовительный этап оформления для каждой стороны будет разным:

Во первых , продавец обязан подготовить все документы для совершения сделки. Практически все заботы во время оформления купли-продажи ложатся именно на него. В частности, он должен позаботиться о:

  • подготовке необходимых документов;
  • проведении оценки квартиры;
  • подготовке договора купли-продажи.

Образец договора купли-продажи

Для облегчения всех этих задач и нужны посредники – они помогут быстрее и тщательнее проверить и оформить все необходимые документы. Однако их услуги должны быть оплачены, что влечет за собой дополнительные расходы для сторон.

Во вторых, покупатель – после выбора подходящего ему варианта квартиры он может проверить ее самостоятельно или запросить необходимые ему документы у продавца. До момента подписания договора и передачи денег в счет оплаты все организационные моменты должны быть решены.

Более подробно процедура оформления сделки будет рассмотрена далее.

Основные этапы процедуры

В обобщенном виде процесс купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
  2. Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов. Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
  3. Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
  4. Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
  5. Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Образец заявления на государственную регистрацию

Что касается проведения расчетов за квартиру, то сделать это можно как на этапе подписания договора, так и незадолго до этого.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Проверка продавца и квартиры

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки. Это делается путем проверки:

  1. Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения, то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений. Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
  2. Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
  3. Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста. Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег, потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Оценка квартиры и определение ее стоимости

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости. Этот момент важен для обеих сторон:

  • для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
  • для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы:

  • тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
  • месторасположение дома;
  • площадь жилья и количество комнат;
  • планировка квартиры;
  • состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
  • юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки.

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

  • на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
  • на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
  • на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Подготовка документов

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

  • паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
  • документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
  • выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
  • согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Образец согласия супруга на продажу жилья

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

Образец согласия супруга на сделку

Составление договора: порядок и ответственные лица

Лицо, ответственное за составление договора, зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Однако продавец вправе заняться договором и самостоятельно, тем более что в интернете представлено множество типовых образцов этого документа. Если никаких сложностей или особенностей у сделки нет, то такой вариант вполне допустим. Стоит учесть, что в договоре обязательно должны быть указаны ниже приведенные данные:

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа, поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

  • месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
  • общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • количество комнат;
  • другая информация (при наличии).

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры. Обязательно нужно указать такие данные:

  • ФИО обеих сторон;
  • дата и место рождения;
  • пол;
  • место прописки и адрес постоянного проживания;
  • гражданство.

Отсутствие каких-либо из этих данных может стать основанием для отказа в регистрации сделки.

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья. На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре. Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация. Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Порядок действий после регистрации

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику. Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи довольно рискованная для обеих участников, поэтому к ее проведению нужно подойти очень серьезно.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Как происходит сделка купли продажи квартиры смотрите в видео:

Этап 1. Предпродажная подготовка

Зачастую именно своевременная подготовка документации к продаже жилья является наиболее важной процедурой. От полноты пакета необходимых бумаг зависит скорость сделки и ее юридическая чистота.

Совет: Для сбора требуемых документов рекомендуется привлечь опытного юриста или обратиться в орган регистрации прав собственности. Специалисты окажут помощь при составлении полного списка бумаг, чтобы продавец мог оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно.

Собственник должен тщательно проверить, правильно ли заполнены все бумаги, просмотреть отсутствие в них опечаток, помарок и ошибок. Комплект документации, которые необходимо подготовить перед обращением в регистрирующий орган на переход права собственности, включает:

  • свидетельство права собственности на объект продажи или иная правоустанавливающая бумага, которая подтверждает, что владельцем жилья является конкретное лицо (продавец);
  • гражданские паспорта или иные документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимого имущества, включая свидетельства о рождении несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта;
  • кадастровый паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации(или техпаспорт);
  • свидетельство о регистрации брака и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. В этой бумаге нет необходимости, если реализуемое имущество не является совместной собственностью мужа и жены;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев квартиры фигурирует лицо, еще не достигшее совершеннолетия;
  • справка из домовой книги или поквартирная карточка, в которой отражены сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Эта бумага имеет ограниченный срок действия, поэтому не стоит запрашивать ее заблаговременно. Лучше подготовить ее после того, как все остальные документы будут собраны.

Внимание: В зависимости от нюансов определенной сделки может понадобиться и иная документация, перечень которой следует узнать заранее.

Одновременно с подготовкой документов, нужно постараться привести продаваемое жилье в более презентабельный вид, а также выписаться из нее. Эти действия существенно упростят всю процедуру, так как уютные и свободные квартиры представляют большую ценность на рынке.

Этап 3. Подписание предварительного соглашения

Предварительный договор между продавцом и покупателей предоставляет обеим сторонам определенные гарантии по дальнейшему совершению сделки. Документ подтверждает, что собственник не передумает продавать квартиру, а приобретающее лицо – покупать. Одновременно с подписанием предварительного соглашения покупатель вносит аванс, сумма которого также прописывается в документе.

Также участники сделки могут подписать соглашение о задатке (авансе), которое оформляется вместо предварительного договора, если продавец и покупатель уже договорились об основных условиях. Но в данном случае необходимо учитывать, что задаток и аванс – это разные понятия. Поэтому следует применять правильный термин при подписании документа во избежание проблем в дальнейшем. Понятие «аванс» означает, что заранее внесенная сумма в полном объеме будет возвращена покупателю, если ввиду каких-либо причин сделка срывается. Когда происходит отмена купли-продажи в одностороннем порядке, то нарушившая договор сторона будет выплачивать штрафные санкции. Если сделку отказывается совершать продавец, то он должен возвратить внесенные покупателем средства в двойном размере. Если же вина лежит на покупателе, то продавец полученную сумму не возвращает.

Справка: Оформление предварительного договора происходит в свободной форме. В нем должны быть прописаны паспортные данные сторон ( реквизиты юрлица, если оно является одним из участников сделки), их адреса регистрации, сведения об объекте недвижимости, срок действия обязательств и размер аванса (задатка). В конце документа должны быть проставлены подписи участников и дата заключения соглашения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *