Жалоба на ТСЖ, образец

Как осуществляется деятельность ТСЖ?

Согласно ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ – это объединение собственников квартир одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных рядом на участке с общей границей или общей инфраструктурой. Такие Товарищества имеют правовую форму некоммерческой организации.

Вступление в Товарищество Собственников Жилья происходит в добровольном порядке. Если менее половины владельцев жилых помещений изъявили желание вступить в ТСЖ, то организация не может продолжать свою деятельность и ликвидируется.

ТСЖ создается для удовлетворения потребностей собственников, касающихся непосредственного проживания в многоквартирном доме. ТСЖ призвано защищать интересы владельцев квартир, но иногда благо собственников отходит на второй план.

В таких ситуациях закономерно возникают конфликты. Как правило, ТСЖ действует целенаправленно, а вот собственники часто не знают, какие действия организации правомерны, а какие нет. Иногда владельцы квартир даже не подозревают, что их права нарушены. Даже если это очевидно, далеко не все знают, как можно повлиять на Товарищество и куда пожаловаться, чтобы отстоять свои интересы.

На территории России действует более пятидесяти законодательных актов, регулирующих деятельность ТСЖ. Главным нормативным документов в этом списке является Жилищный кодекс РФ.

В ЖК РФ предусмотрены формы управления многоквартирным домом, а также права и обязанности участников таких отношений. В кодексе прописан порядок формирования ТСЖ, выбора председателя и ликвидации организации посредством обращения в суд.

Что может стать основанием для жалобы?

По закону собственники вправе оспаривать любое решение Товарищества, если они считают, что оно не направлено на общее благополучие. Чаще всего причиной обращения с жалобой являются следующие ситуации:

  1. Неоправданно высокие тарифы на услуги ЖКХ. ТСЖ может искусственным образом завышать стоимость коммунальных услуг. Например, включая в тариф затраты, которые несет управляющая организация.
  2. Нарушение правил владения домом. В качестве примера можно привести незаконную перепланировку. Это вполне может стать основанием для обращения в судебные органы с жалобой.
  3. Использование имущества многоквартирного дома в собственных целях. К примеру, ситуация, когда строение общего пользования сдается в аренду знакомому председателя ТСЖ за заниженную цену или безвозмездно.
  4. Требование выплатить долг других собственников. Бывают ситуации, когда после приобретения жилья, ТСЖ требует у нового собственника выплаты долгов за прежнего владельца квартиры.
  5. Принятие неправомерных решений. Факт незаконных действий собственникам выявить непросто. При наличии подозрений на нарушение законодательства рекомендуется обращаться за консультацией к юристу по жилищным вопросам.

Если действия ТСЖ идут вразрез с предназначением организации, следует их прекратить. Расскажем, кому и как жаловаться на ТСЖ, чтобы получить нужный результат.

Кому жаловаться на ТСЖ?

В первую очередь, жаловаться следует в правление ТСЖ. Оно состоит из выбранных членов Товарищества во главе с председателем. Возможно, урегулировать вопрос удастся без привлечения третьих лиц и вышестоящих инстанций.

Больший вес имеет коллективная жалоба. Если один собственник не доволен тем, как обстоят дела, а остальных все устраивает, то, скорее всего, добиться пересмотра решения не удастся.

Совсем другое дело, если под жалобой будут стоять подписи большинства собственников квартир. Чем больше заинтересованных лиц согласятся с фактом отклонения от законодательства, тем выше шанс повлиять на ситуацию.

Жалоба оформляется в виде письменного документа. Необходимо иметь два экземпляра. Один из них подается в правление ТСЖ, второй остается у заявителей с проставленным штампом о принятии. На штампе указывается номер жалобы и дата ее подачи.

Разумеется, если неправомерные действия происходят с волеизъявления председателя или правления ТСЖ, такая жалоба не даст желаемого результата. В этом случае жаловаться нужно в вышестоящие учреждения. Заявление направляется в следующие инстанции:

  • Государственная жилищная инспекция;
  • судебные органы;
  • Роспотребнадзор;
  • прокуратура.

В суд и прокуратуру следует обращаться, только если в двух других учреждениях не смогли решить вопрос. Чтобы прокуратура заинтересовалась проблемой достаточно, чтобы Товарищество не выполняла своих обязанностей. Если собственник уверен, что правление ТСЖ ему не поможет, можно сразу обратиться в прокуратуру.

Отказать в принятии жалобы в прокуратуре не могут. Они обязаны рассмотреть дело, проверить обстоятельства и принять решение. Однако, в действительности, следует направлять жалобу в прокуратуру только после того, как ТСЖ отклонило одно или несколько заявлений.

Зачем нужно обращаться в ТСЖ, если заведомо проблему они не решат? Если обойти этот этап, то при выяснении обстоятельств прокуратурой в Товариществе могут ответить, что они были не в курсе существующей проблемы.

Куда и как жаловаться на председателя ТСЖ?

На практике основная проблема работы ТСЖ – отсутствие профессионализма или халатность председателя. Именно от руководителя зависит, как будет выполнять свои обязанности организация.

ТСЖ не всегда справляется со своей работой. Нефункционирующий лифт, грязные подъезды и другие неприятности, само собой, вызывают недовольство собственников квартир. Как повлиять на председателя?

Здесь схема будет аналогичной. Сначала направить коллективную жалобу нужно в правление ТСЖ, а, затем, если положительного эффекта не будет – в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Если и там не смогли решить вопрос, то – в прокуратуру или суд.

Компетентные органы проводят расследование и выписывают управлению ТСЖ предписание с требованием устранить недостатки.

Кроме непрофессионализма могут быть и другие проблемы. Например, если собственникам не предоставляют документацию ТСЖ для ознакомления. Загвоздка в том, что законодательством никак не регламентирован порядок ознакомления с бумагами Товарищества.

ТСЖ самостоятельно разрабатывает правила получения доступа. Однако право просмотреть документы у собственников все же есть. Тут правомерность ситуации во многом зависит от назначения бумаг. Если это протоколы собрания или учредительная документация – такие бумаги выдают без проблем.

Другое дело, когда жилец желает посмотреть бухгалтерскую или налоговую отчетность. Такие документы недоступны, если интересующийся гражданин не является членом Товарищества.

Среди собственников квартир может не найтись компетентного человека на роль председателя ТСЖ. Тогда жильцы привлекают человека со стороны. В этом случае можно столкнуться с тем, что руководитель не заинтересован в выполнении своих обязательств.

Как написать жалобу на ТСЖ?

Жалоба на ТСЖ пишется в свободной форме. Несмотря на то, что строгой формы нет, следует указать в ней следующую информацию:

  • адрес многоквартирного дома;
  • данные обслуживающего ТСЖ;
  • описание проблемы;
  • дата, с которой наблюдается проблема;
  • данные о других обращениях по существу вопроса, если они были (даже в устной форме);
  • конкретные требования;
  • дату написания жалобы и подпись.

Рекомендуется также уточнить в жалобе, что в отличие от ТСЖ, собственник выполняет свои обязательства, в том числе, и финансового характера. Именно это дает ему право требовать качественной и профессиональной работы Товарищества.

Следует также прописать уточнение, что на жалобу ожидается ответ в письменном виде. Это послужит в дальнейшем доказательством, что ТСЖ рассматривало заявление, но не удовлетворило требования собственников.

Еще один желательный пункт – намерение обратиться в вышестоящие инстанции, если вопрос не будет урегулирован. Это выступит подтверждением серьезности претензии.

На какие законодательные акты можно сослаться? В зависимости от ситуации это может быть ФЗ «О защите прав потребителей» или ЖК РФ (вероятнее, ст. 27-31).

Если ТСЖ после жалобы не предпримет каких-либо мер, стоит писать заявление в другие учреждения. В документе прописывается количество обращений в ТСЖ с указанием дат. В качестве подтверждения прилагаются копии ранее направленных жалоб и ответов ТСЖ, если они были.

Для составления юридически верной жалобы рекомендуется обратиться к специалисту. Профессиональный юрист сможет проконсультировать и помочь в решении проблемы в пользу владельцев жилья многоквартирного дома.

Проблемные вопросы ТСЖ

С содержанием персонального имущества — квартиры — его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее имущество дома, необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают товарищество собственников жилья.

ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь проводят учредительное собрание всех собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества регистрируют в территориальной налоговой инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.

Казалось бы, всё просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя, определились с управляющей компанией, и можно обустраивать дом своей мечты — с чистым подъездом, горящими по вечерам лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет, прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к ТСЖ в частности не прибавилось.

Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ, можно разделить на три группы Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник, М.: Эксмо, 2010 — 286с:

неправомерные действия представителей органов государственной власти и третьих лиц в отношении ТСЖ;

нарушения действующего законодательства при создании товарищества;

превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами.

Начнём с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.

Прежде всего, перед созданием ТСЖ необходимо уточнить в местных органах власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в её составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате сложностей с межеванием придомовой территории и её разметкой в Москве и Санкт-Петербурге, например, очередь на межевание выстроилась на несколько лет вперёд. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.

Ещё одна проблема — необоснованный отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее, довольно часто встречаются товарищества, созданные ещё на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока ещё нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за время возведения и отделки здания будут расходоваться электричество и вода Миронова М.Д. Управленческие инновации в ТСЖ: игры с природой // Российское предпринимательство. — 2010. — № 6 Вып. 1 (160). — С. 130-133.

Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают две проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.

Поиск эксплуатирующей организации, которая придётся по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом, что делает существование ТСЖ бессмысленным. Для того чтобы преодолеть эти трудности, нужен очень деятельный председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом, скорее всего, найдётся компания, работа которой будет устраивать жильцов Графов А.А. Факторы, влияющие на эффективность внедрения инновационных технологий на предприятии (на примере жилищно-коммунального комплекса мегаполиса). / Университетский комплекс — форма инновационного развития образовательных учреждений: Сб. науч. статей. Том III — СПб.: СПбГУСЭ, 2009. — С. 93-96.

Рассмотрим вторую группу сложностей, связанных с работой товариществ. Одна из наиболее часто возникающих проблем —нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ. Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что могут сделать собственники жилья.

Один из поводов для возбуждения уголовных дел —подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом. Поскольку протокол должны подписать все проголосовавшие за создание ТСЖ (их должно быть не менее 50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том, что они пожелали создать товарищество, постфактум — чаще всего, уже после того, как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев.

Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для формирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, всё в порядке.

Проблема заключается в том, куда идут эти деньги на самом деле и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный ремонт такому ТСЖ не удастся.

Нарушений при проведении собраний избежать сложнее, но всё-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть в доме общедоступное место, где будут размещать важную для жильцов информацию. Дублировать её можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании. Такие подписные листы надо приложить к протоколу учредительного собрания. Впоследствии по той же схеме стоит оповещать о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.

Разумеется, не всегда есть возможность провести общее собрание, на котором лично присутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдётся свободное помещение для этого. Но есть выход — заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под, чем им предлагают подписаться, нужно время. Поэтому, если голосование проходит заочно, необходимо заранее ознакомить собственников с вопросом, по которому им предстоит высказать своё мнение, и предусмотреть варианты ответа Сиваев, С.Б. По какому сценарию развивается ТСЖ ? / С.Б. Сиваев // Экономика и жизнь. — 2011. — № 5 (фев.). — С. 30. Практика такова: члены инициативной группы разносят по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители дома будут осведомлены о тех решениях, которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.

Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при соблюдении двух условий: придомовые территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться —с соседней пятиэтажкой или с высотным домом через дорогу.

Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Вот реальный случай: в столице около ДО ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — это не сеанс одновременной игры в шахматы с большим количеством соперников. Здесь необходимо сосредоточиться на проблемах каждого дома, а их всегда бывает много.

Противодействие проблемам ТСЖ

Если ТСЖ создано по всем правилам, это ещё не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества. Например, собрание утверждает бюджет ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал или полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель товарищества. Они должны быть людьми деятельными и не слишком загруженными другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдёт на второй план. Если найти таких лиц среди жильцов не удаётся, возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату Демидова, Н. Модернизация системы управления организациями коммунального хозяйства // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. — 2010. — № 1. — С. 50-54.

Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — очень внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет право действовать без доверенности, если подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.

Ещё одна гарантия этого — работа контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней надо выбирать наиболее дотошных членов ТСЖ, вникающих в каждую мелочь Пивоваров В.Ф. Управление качеством функционирования ТСЖ в условиях реформирования отрасли / В.Ф. Пивоваров. — М. : Акад. коммун. хоз-ва им. К.Д. Памфилова, 2005. — 459 с.

Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть будущее, но каким оно станет — зависит от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество — подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание к общедомовым проблемам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *