Продажа квартиры по долям

Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому

Для того чтобы продать близкому родственнику долю в квартире необходимо следовать правилам, которые зафиксированы в действующем законодательстве (см. ГК РФ часть 1 глава 16).

Уведомление других дольщиков

При осуществлении купли-продажи доли в квартире продавец обязан письменно оповестить остальных собственников долей недвижимости о продаже одной из частей жилища согласно ст. 250 ГК РФ. В уведомлении:

  1. прописываются сведения о цене объекта;
  2. производится описание характеристик собственности (адрес, метраж, размер долевой части);
  3. указываются условия перехода прав собственности на имущество.

Помимо этого, извещение должно содержать данные о сроке, в течение которого получателю необходимо в письменном виде предоставить свое согласие либо отказать в продаже, либо заявить о желании приобрести данную часть квартиры на правах собственника первой очереди. Письменное уведомление рекомендуется оформлять в присутствии нотариуса.

Важно! Следует учитывать тот факт, что в случае, когда доля имущества принадлежит несовершеннолетнему гражданину, оповещение, направленное в его адрес, доставляется в органы опеки и попечительства (статья 21 ФЗ-№48).

Получение отказа

Владелец части квартиры отправляет на имя заявителя подтверждение в письменной форме, где указывает, что он отказывается от приобретения доли в течение одного календарного месяца.

По окончанию 30-дневного срока правообладатель имеет возможность реализовать долю в пользу третьих лиц, которые не состоят с ним в родстве, если совладельцы квартиры не предоставили письменного отказа либо согласия на покупку данной части имущества.

Заключение договора

Для совершения сделки купли-продажи между родственниками требуется составить договор. Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли.

Помимо ДКП следует оформить акт приема-передачи части имущества, отразив в нем паспортные данные контрагентов и сведения о надлежащем состоянии недвижимости. Оба документа (акт и договор) сохраняют в трех экземплярах: по одному в руки для покупателя и продавца, и еще один для государственных органов регистрации.

Необходимые документы

Для продавца:

  1. Ксерокопия паспорта либо доверенность от собственника, подкрепленная ксерокопией удостоверения личности.
  2. Документ, подтверждающий право на владение частью имущества, предыдущий ДКП, дарственная или акт мены.
  3. Свидетельство о праве собственности на долю.
  4. Пакет документов из Бюро технической инвентаризации: поэтажный план здания, экспликация и сведения из кадастра.
  5. Выписка из домовой книги и выписка из ЕГРН.
  6. Нотариально подтверждённый отказ остальных собственников от покупки данной доли.
  7. Справка из органов опеки и попечительства, при условии наличия несовершеннолетних собственников недвижимости.
  • Для покупателя:

    • Ксерокопия удостоверения личности (паспорта).
    • Заявление на регистрацию прав собственности в Росреестре.
    • Квитанция об оплате пошлины за процедуры регистрации.

    Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ

    После подготовки полного комплекта документов в течение 18 дней после заключения договора о купле-продаже доли квартиры требуется подать заявку в органы Росреестра или МФЦ на регистрацию прав собственности.

    • Отличия от дарения и завещания

      Купля-продажа Дарение Завещание
      Стороны
      1. Продавец доли – лицо, имеющее право собственности на объект соглашения.
      2. Покупатель – близкий родственник, либо третьи лица.
      1. Даритель – любой гражданин (за исключением недееспособных и несовершеннолетних).
      2. Одаряемый – любое лицо, кроме исключений, прописанных в ст. 575 ГК РФ.
      1. Завещатель – дееспособный гражданин, который имеет право собственности на недвижимость.
      2. Наследник.
      Предмет Передача жилого имущества на возмездных условиях. Безвозмездная передача недвижимости. Безвозмездная передача недвижимости.
      Форма Письменная, заверенная нотариально. (ФЗ-№122)
      Права и обязанности Обширный перечень прав, прописывается в договоре. Даритель обязуется передать имущество, одаряемый обязуется принять его. Наследник обязан принять наследственную массу.
      Налоговый вопрос Продавец оплачивает налог на доходы физ. лиц, кроме случаев исключения (ст. 217.1 НК РФ). Доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками освобождаются от налогов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Доходы, полученные от физ. лиц в порядке наследования освобождаются от налогов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Оплачивается только гос. пошлина (ст. 333.24 НК РФ).
      Переход прав собственности Право на собственность переходит после регистрации сделки в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Право на собственность переходит в момент ее передачи (ст. 223 ГК РФ). Право на собственность переходит со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ).

      Процедура купли-продажи доли в квартире между родственниками отличается от обычных сделок по реализации недвижимости. Заключая соглашения с членами семьи, важно учитывать все условия, прописанные в законодательстве, пользоваться услугами нотариуса и соблюдать налоговые обязательства.

      Продажа квартиры по долям одному покупателю

      Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

      Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

      Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

      Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

      • Каждый случай уникален и индивидуален.
      • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
      • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

      Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

      Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

      1. стоимость квартиры;
      2. порядок и способ расчётов;
      3. дата подписания договора купли-продажи.

      Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

      Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

      Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

      Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

      То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

      К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

      Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

      Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

      Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

      1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
      2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
      3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

      То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

      Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

      Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

      Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

      После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

      Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

      Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

      Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

      А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

      Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

      Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

      И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

      Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

      Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

      Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

      Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

      ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

      Задать вопрос юристу

      Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

      Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

      Процедура продажи доли в квартире: новый закон

      Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

      Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

      Как продать по закону долю в квартире?

      ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

      • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
      • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
      • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

      При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

      Список необходимых документов

      Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

      • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
      • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
      • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
      • технический паспорт из БТИ;
      • кадастровый паспорт;
      • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
      • документы, удостоверяющие личность сторон;
      • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
      • собственно договор купли продажи доли в квартире.

      Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

      Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

      Скачать бланк договора купли продажи

      Скачать образец договора купли продажи

      Налогообложение

      Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

      Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

      Рассмотрим на примере:

      Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *