Продажа доли земельного участка

Законодательная основа

Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.

Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:

  • Земельным;
  • Гражданским.

Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

При этом безусловно должны быть выполнены требования:

  • статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
  • статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
  • статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.

Продажа доли в земельном участке возможна при условии:

  • нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
  • принадлежности участка только одному собственнику.

Если размер долей каждого из сособственников не определен, то перед отчуждением необходимо определить, какая доля принадлежит каждому из них.

Это можно сделать как в добровольном порядке, путем заключения письменного соглашения, так и в судебном порядке, если собственники не смогли прийти к единому мнению по размерам долей каждого из них.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Земельный налог для физических лиц в 2018 году.

Правила выделения доли объекта для дальнейшей продажи

Для того чтобы были соблюдены все предпродажные требования к отчуждаемой доле земельного участка, необходимо:

  • внести земельный участок в кадастровый реестр, при этом размер доли должен быть обозначен в виде простой дроби;
  • получить от остальных собственников письменный отказ в приобретении отчуждаемой доли;
  • отчуждение доли не должно повлечь появление помех для продолжения обычной хозяйственной деятельности, которая проводилась на остальной территории участка;
  • если на земельном участке расположены какие-то строения, то вместе с отчуждаемой долей к новому собственнику переходит и часть прав на объект недвижимости, находящийся на территории участка.

Важно! Лицо, которое приобретает в собственность долю в земельном участке, должно соблюдать условия использования участка, которые были установлены сособственниками до него.

Например, если на участке посажены многолетние насаждения, то построить дом на территории приобретенной доли не получится без получения согласия остальных сособственников, даже если вид разрешенного землепользования разрешает строительство. Аргумент – дом будет затенять уже растущие насаждения.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Как оформить в собственность земельный участок, если нет документов, .

Как переоформить землю на другого человека, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zemlya/kak-oformit-zemelnyj-uchastok-v-sobstvennost-drugomu-cheloveku.html

Алгоритм действий при реализации

Процедура по продаже доли в земельном участке, собственниками которого является несколько лиц, состоит в следующем:

  • продавец готовит весь перечень необходимых документов. Если необходимо, в добровольном или судебном порядке определяет размер принадлежащей именно ему доли участка;
  • письменно оповещает других собственников земельного участка о своем намерении осуществить продажу долю;
  • получает письменный отказ каждого из сособственников от покупки доли;
  • в течение месячного срока никто из сособственников не изъявил желания выкупить долю в земельном участке, которая подлежит отчуждению;
  • доля в участке выставляется на продажу, и при появлении покупателя с ним оговариваются все необходимые условия по совершению сделки;
  • продавец и покупатель заключают письменную сделку и подписывают акт приема-передачи;
  • новый собственник подает документы на регистрацию доли в земельном участке на свое имя.

Сведения о новом собственнике вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Важно знать, что пункт 4.1 статьи 42 ФЗ РФ № 218 разрешает вместо письменного уведомления сособственников о предстоящей продаже доли в земельном участке подать соответствующее объявление в средствах массовой информации. Однако такой шаг допустим, если одним участком владеют более 20 лиц.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о намерении продать долю земельного участка:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Список необходимых документов

Чтобы сделка по купле-продаже доли в земельном участке соответствовала законным требованиям, продавец должен подготовить пакет документов, который состоит из таких официальных бумаг:

  • копия национального паспорта гражданина Российской Федерации;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которой подтверждается право собственности продавца на отчуждаемую долю, а также указывается ее размер;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и других действующих ограничений на земельный участок;
  • документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую долю;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • план межевания;
  • справка из бюро технической инвентаризации о наличии строений на земельном участке;
  • письменные отказы от сособственников, подтверждающие, что они не желают выкупать отчуждаемую долю, или экземпляр СМИ с объявлением.

Если продавец доли состоит в зарегистрированном браке, то потребуется приложить копию свидетельства о заключении брака и письменное согласие второго супруга на отчуждение доли.

Учтите! Что касается наличия письменных отказов от других собственников земельного участка, то их наличие потребуется лишь в том случае, если сделка проводится в срок раньше, чем один месяц со дня их письменного уведомления.

Для регистрации нового собственника документы можно подавать как непосредственно в территориальное подразделение Росреестра, так и в многофункциональный центр по оказанию государственных услуг. В этих же подразделениях можно заказывать и все необходимые справки, а также выписки из государственных реестров.

Что касается справки из БТИ, то она должна быть выдана в день обращения. При этом стоимость услуги по ее выписке не должна превышать 300 рублей. Кадастровый паспорт на участок также можно заказать в МФЦ. За его изготовление придется уплатить 1400 рублей.

Если земельный участок не был внесен в ЕГРН, или имеются неразрешенные земельные споры с собственниками смежных участков, продавец доли должен обратиться в проектную организацию для проведения межевания.

Субъекты предпринимательской деятельности, которые занимаются данным видом работ, могут запросить плату в пределах от 2500 до 18000 рублей. Такой разбег цены объясняется сложностью рельефа местности и общей площадью земельного участка. На данный вид работ уйдет от одной до трех недель.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Земельные споры о границах участка.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи доли в земельном участке должен быть составлен в письменной форме. Если оформлением документов занимается нотариус, то за юридическую чистоту сделки отвечает именно он.

Если же продавец и покупатель решили провести сделку самостоятельно, то в договор они должны внести следующие данные:

  • дата и место совершения сделки;
  • полные данные о продавце и покупателе, включая фамилию, имя, отчество, индивидуальный налоговый номер, паспортные данные, адрес места жительства;
  • предмет сделки с указанием размера доли, кадастрового номера участка, места его расположения;
  • цена сделки, выраженная в национальной валюте Российской Федерации;
  • наличие обременений и других ограничений;
  • соблюдение требований о преимущественном праве приобретения отчуждаемой доли;
  • дополнительные условия по усмотрению сторон;
  • порядок разрешения спора в случае его возникновения в будущем;
  • подписи сторон.

Некоторые особенности, которые должны быть соблюдены при составлении договора купли-продажи:

  • отчуждаемая земельная доля должна быть выражена в виде простой дроби;
  • должна быть указана как общая площадь земельного участка, так и площадь отчуждаемой доли;
  • переход права собственности происходит после оплаты покупателем суммы сделки и подачи сведений в Росреестр.

В качестве дополнительных условий могут быть оговорены обязательства нового собственника по соблюдению порядка использования доли согласно разрешенному виду землепользования.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли продажи доли земельного участка:

Посмотрите видео. Выдел доли земельного участка:

Можно ли продать часть земли без межевания

Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо провести анализ норм действующего законодательства:

  • в соответствии со статьей 6 Земельного Кодекса РФ доля или часть земли выступает в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений;
  • согласно ст. 129 и 130 Гражданского кодекса, в качестве объектов товарооборота выступают участки земли;
  • при заключении сделки купли-продажи участка земли он должен иметь четкие кадастровые и технические характеристики. Эти требования содержатся в статьях 549 и 554 ГК РФ;
  • согласно статье 37 Земельного кодекса, возможна продажа земельных участков, которые имеют государственную регистрацию;
  • согласно статье 1 ФЗ № 128, итогом внесения участка в Росреестр является наделение его соответствующими характеристиками в виде индивидуального кодового значения, которые позволяют проведение его экспертизы.

Статья 19 ФЗ № 128 гласит, что прежде чем земельный участок будет поставлен на учет, и ему будет присвоен индивидуальный кадастровый номер, необходимо провести межевые работы. Результатом данных работ как раз и будет разделение участка на отдельные доли с определением четких границ.

А учитывая, что права на все объекты недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации, то собственник данного имущества обязан соблюсти процедуру межевания. В противном случае получить право собственности на свою долю в общем участке не получится. Соответственно, о дальнейшей продаже речь идти не может.

Вывод: без межевания продать часть земельного участка невозможно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на межевание земельного участка:

Как продать долю земельного участка без ее выделения

Если закон прямо требует соблюдения процедуры межевания при продаже доли в земельном участке, то при совершении других сделок это можно обойти.

Внимание! Так, без выделения доли в земельном участке ее можно:

  • передать наследникам в порядке завещания, оформленного нотариальным образом;
  • оформить отказ от права собственности на долю в общем земельном участке;
  • внести ее в качестве уставного капитала компании, которая будет осуществлять эксплуатацию земельного участка;
  • продать или подарить долю другому сособственнику земельного участка.

Отчуждение путем заключения договора купли-продажи или дарения возможно лишь в том случае, если доля была выделена из общего участка, ей присвоен свой кадастровый номер, сведения внесены в Росреестр.

При этом должно быть соблюдено преимущественное право на приобретение доли другими сособственниками земельного участка.

С учетом характеристики земель таким правом могут воспользоваться:

  • субъекты Российской Федерации;
  • муниципальные образования.

Чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, необходимо согласиться на приобретение доли за цену, которую указал продавец. Если поступит письменный отказ от совершения сделки, или в течение месячного срока не поступит согласие на покупку, доля в земельном участке может быть продана третьей стороне.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой документ выдают после межевания земельного участка?

В земельном законодательстве существует такое понятие, как невостребованная доля.

Это часть земельного участка, который ранее принадлежал конкретному собственнику, который:

  • не передал долю внаем;
  • самостоятельно не распорядился ею в течение трех лет.
  • сведения о данной собственности не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Если такой участок будет выявлен местным муниципалитетом, то он может распорядиться им в порядке, установленном законом. Однако заявить права на него можно только через суд.

Вывод такой: если долей является земля в сельскохозяйственном предприятии, то ее можно приобрести или принять в дар без выделения в виде отдельного участка.

Важно! Если же право собственности на участок не было оформлено, однако участок является земельным паем, то его можно покупать и получать в качестве подарка.

Это же положение касается и порядка наследования. Без соблюдения процедуры выделения доли в таком земельном участке ее можно получить в качестве наследственного имущества.

Продажа части земли без согласия других собственников

Действующее законодательство не предусматривает возможности продажи части земельного участка без получения на это согласия других собственников. Это объясняется тем, что совершение такой сделки может повлечь не только нарушение прав других собственников, но и приведет к конфликтным ситуациям.

Поэтому прежде чем объявить о продаже доли в земельном участке, следует предупредить других собственников о своем решении. При этом оповещение должно быть произведено соответствующим образом.

То есть каждый из собственников земельного участка должен получить письменное уведомление. Лицо, решившееся на продажу доли, должно иметь письменные подтверждения о вручении уведомлений. Это могут быть как подписи на экземпляре инициатора сделки, так и почтовые квитанции о направлении заказного письма с описью вложения и уведомления о вручении почтовой корреспонденции.

При возникновении спорных ситуаций данные документы могут иметь силу доказательств того, что инициатором сделки были соблюдены требования закона об уведомлении лиц, имеющих право на первоочередное приобретение доли.

Следует иметь в виду, что другие сособственники земельного участка не могут запретить продажу доли инициатору сделки. Однако закон наделил их правом первоочередной покупки.

Так, согласно требованиям статьи 250 ГК РФ, если происходит реализация доли земельного участка в пользу третьего лица, то иные собственники долей имеют право на ее приобретение по цене, которую предложил продавец.

Таким образом, в письменном уведомлении о намерении продажи доли должно содержаться не только намерение о реализации доли, но и сумма, за которую предполагается ее продать, а также другие условия, на которых будет осуществлена сделка.

Отчуждение доли в земельном участке третьему лицу возможно только в том случае, если остальные собственники долей откажутся от своего права на преимущественную покупку.

Если продавец не выполнит условия закона и оформит сделку, то заинтересованные собственники долей, имеющие право преимущественной покупки, могут в течение 90 дней обратиться с исковым заявлением в суд для перевода на себя прав и обязательств приобретателя.

Учтите! Следует иметь в виду, что переуступить преимущественное право на приобретение доли в земельном участке невозможно.

Переход прав и налогообложение

Договор купли-продажи доли в земельном участке обычно составляется в трех идентичных экземплярах. По одному для каждой из сторон сделки, третий – в Росреестр.

Для переоформления права собственности на покупателя в территориальное подразделение ЕГРН или МФЦ подаются такие документы:

  • копии национальных паспортов граждан Российской Федерации покупателя и продавца;
  • три экземпляра, подписанные сторонами договора купли-продажи;
  • банковская квитанция об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на отчуждаемое имущество;
  • документы о соблюдении порядка преимущественной продажи.

Закон отводит от семи до десяти суток на проведение процедуры перерегистрации доли в земельном участке на нового собственника. В качестве подтверждающего документа новый собственник получит выписку из ЕГРН соответствующего содержания.

Продавец должен будет уплатить налог с продажи, если отчуждение произведено:

  • ранее пятилетнего срока владения недвижимостью;
  • ранее трехлетнего срока владения приватизированной долей в земельном участке;
  • ранее трехлетнего срока владения после оформления договора дарения от близких родственников или получения доли по договору пожизненной ренты.

Размер налоговых обязательств составляет 13 процентов от суммы сделки. Уплачивается не позже последнего дня марта месяца следующего года.

Для того чтобы сделка была законной, доля, как и сам земельный участок, должны состоять на кадастровом учете. Кроме того, процедура преимущественного права покупки должны быть строго соблюдена.

Совет: для того, чтобы сделка не была признана недействительной, при подготовке условий договора необходимо сопоставить планируемое использование доли в земельном участке с текущей деятельностью других сособственников участка.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи земельного участка:

Посмотрите видео. Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка:

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *