Как продать комнату в коммуналке

Содержание

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Какие проблемы при покупке всей коммунальной квартиры

Если посмотреть сайты, на которых агенства недвижимости и частные лица обычно размещают объявления о продаже квартир и комнат, можно сделать вывод, что найти подходящую по цене и району комнату достаточно просто.

Их много, но поэтому продать такую недвижимость будет сложно из-за высокой конкуренции среди продавцов. Основная проблема продажи-покупки комнат — необходимость получения согласия соседей на продажу третьему лицу, ведь по нашему законодательству соседи имеют право преимущественной покупки.

Но соседи могут не проживать в принадлежащей им недвижимости, а также просто вредничать. Но даже если проблем в данном вопросе с соседями не возникло, при проживании в квартире могут возникать проблемы.

Соседи могут предъявлять самые неожиданные и абсурдные претензии, которые могут даже противоречить закону. Также при желании сдать комнату в аренду, соседи могут мешать в ней жить квартирантам.

Важно

А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников. Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.
Вернуться ○ Процедура оформления.

Как выбрать комнату в коммунальной квартире?

Но опасаться стоит не только соседей, которые могут оспорить сделку купли-продажи или просто мешать жить.

Стоит внимательно изучать документы на продаваемое жилье — если цена слишком низка надо заподозрить, что продается не комната, а доля в квартире, то есть права пользования комнатами между всеми собственниками не определены.

В таком случае может оказаться, что доля в квартире вам принадлежит, но жить или сдавать такую недвижимость невозможно. Из сказанного надо сделать вывод, что при невозможности купить отдельную квартиру, комнату покупать можно, но очень осторожно.

Внимание

Не стоит участвовать в «серых» схемах продажи, когда комната дарится, а не передается по договору купли-продажи. Надо также следить, чтобы права пользования были разделены и вы получали определенную комнату, а не просто долю в общей собственности.

Подводные камни при покупке комнаты

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции? Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль.

Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

Советы профессионалов Если покупателя не отпугивают описанные выше особенности и проблемы и он готов приобрести именно комнату в коммунальной квартире, ему необходимо обратить внимание еще на ряд аспектов, сопутствующих данному виду сделок. Первое и наиболее важное – перспектива.

Важно выяснить, поставлена ли квартира на расселение (в рамках городских адресных программ) либо на продажу (есть ли у нее потенциальный инвестор, готовый выкупить все комнаты).
В этих случаях у покупателя есть хорошие шансы в будущем стать владельцем отдельного жилья.

Но самое главное – покупателю необходимо ознакомиться с документами на продаваемое жилье.

Так, помимо нотариально заверенных отказов соседей продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на данное жилое помещение, кадастровый план комнаты и всей квартиры, а также справку формы 9.

Комната в коммуналке — вложение или проблема?

А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда собственники остальных частей квартиры по факту там не проживают, или их местоположение вовсе неизвестно. В таких случаях используется уведомительный порядок запроса на согласие.

То есть по адресам официальной прописки совладельцев высылаются письменные уведомления о намерении продать комнату (оформляются они заказным письмом с уведомлением о вручении). Ответа нужно ждать в течение месяца, а его отсутствие считается знаком согласия.

Агентство недвижимости адмирал:вся недвижимость санкт-петербурга

Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога.

Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости). ВАЖНО Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире.

Но в этом случае предметом залога станет вся квартира А ЕСЛИ КВАРТИРА С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ? Препятствием для сделки незаконная перепланировка (например, нелегальная ванна в квартире) не будет.

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Комната в коммунальной квартире – на сегодня самое доступное и дешевое жилье в Северной столице. Но выбрать по-настоящему хорошую комнату – достаточно сложное дело.

БН выяснял, как нужно приобретать подобные объекты. Санкт-Петербург носит «гордое» звание столицы коммунальных квартир России – ни в одном городе страны нет такого числа коммуналок.

Но при этом комната – самое дешевое жилье.

Покупка комнаты для многих горожан является единственной возможностью обзавестись собственным домом, чем и объясняется высокая популярность данного вида объекта на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Коммунальная реальность На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников, насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты.

Возможные проблемы продажи комнаты

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения. ✔ Какие документы нужны. Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о:- составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.
Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.

В целом, покупка комнаты в «настоящей» коммуналке – более удачное решение по сравнению со вторым вариантом. Такие квартиры изначально приспособлены для проживания нескольких семей, так что в них будет более комфортно.

Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья.

Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ).

Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом.

В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Проверяйте документы до оформления сделки! А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты.

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Квартира коммунальная: что это

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет.

В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ.

Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности.

Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату.

В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

$800-1300 за “квадрат”: Кто и зачем покупает комнаты в минских

Общая кухня на четыре плиты, дюжина мочалок в ванной, курение на лестничной клетке и уборка общих мест по расписанию. Кажется, что концепция коммунальных квартир исчерпала себя задолго до начала нового тысячелетия.

И все-таки они существуют, регулярно выставляются на продажу и на них, безусловно, находятся свои охотники.

Кто покупает комнаты в минских “коммуналках” и сколько платит за удовольствие оказаться с четырьмя соседями на одной кухне — рассказывает специалист столичного агентства недвижимости.

Вообще-то коммунальные квартиры советского образца постепенно уходят в прошлое. Сегодня подобные артефакты остались разве что на ул. Гая и Академической, где 6 семей за одной дверью и большая кухня с шестью плитами. Современная «коммуналка» — это совершенно обычная квартира, по какой-то причине ставшая достоянием нескольких собственников:

— Процесс «коммунализации» происходит в обе стороны, — рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости “Твоя Столица”. — Возьмем “сталинки” на проспекте.

Там было очень много коммунальных квартир, но, поскольку место элитное, некоторые из них в последствии были выкуплены едиными собственником и поступали в нашу базу в качестве целых квартир.

У них были очень странные планировки, и клиенты, которые рассматривали такой вариант, не могли понять, в чем тут дело.

Бывает и наоборот, когда элитная квартира, “сталинка” с видом на монумент Победы, становится имуществом нескольких собственников. В центре города есть много пятикомнатных квартир, в которых раньше проживала большая семья какой-нибудь партийной шишки.

Владельцы тех квартир постепенно уходят в мир иной и жилье достается их многочисленным наследникам.

Потом начинается дележка, продажа и перепродажа: квартира, где раньше жила семья какого-нибудь государственного деятеля, превращается в настоящую “коммуналку” советского образца.

Или другой пример: умерли родители, квартира досталось двум сыновьям. Один из детей встает на ноги, обзаводится семьей, решает расширить свою жилплощадь. Другой остается жить в родительской квартире, вернее, в комнате, которая досталась ему в наследство.

А вообще, люди продают комнату по совершенно разным причинам. И не всегда в соседней комнате остается худший из сожителей.

Reb.by: Кто же покупает комнаты в коммуналках?

— Чаще всего мы продаем к бывшим супругам, а так же приезжим, которые хотят обосноваться в Минске, не имея достаточно средств для покупки целой квартиры.

Например, разъехавшиеся супруги. Если он продал комнату за 20 тысяч, то ничего, кроме такой же комнаты на другой улице, в другой квартире за эти деньги он себе позволить не сможет. Или у одного из супругов есть возможность купить своей бывшей половине комнату и оставить себе квартиру.

Многие студенты покупают комнаты в коммуналках, потому что нет возможности купить целую квартиру, а пустить корни в столице очень хочется. Опять же, если это студент, то на аренду минской квартиры за 5 лет учебы у него уйдет целое состояние.

За те же деньги можно купить комнату в коммунальной квартире и все-таки обосноваться в столице, иметь в собственности объект недвижимости.

Но, конечно, при покупке комнат нужно быть максимально на чеку: бывает и так, что из-за соседей покупатели не находят в себе силы там жить.

Но некоторым везет. Бывает, что одна из комнат в квартире продается, другая стоит закрытой, в ней никто не живет. Все эти тонкости нужно тщательно выяснять.

“Куплю комнату, в перспективе — квартиру”

Как правило, стоимость квадратного метра в коммунальной квартире оказывается на $200-$400 ниже среднерыночной. Попадаются совсем дешевые варианты — по 800 долларов за “квадрат”. Риелторы отмечают: гораздо выгоднее продать квартиру целиком, но в “коммуналке” каждый гнет свою линию, и договориться о совместной продаже практически невозможно.

Например, в 2-комнатной квартире по адресу Уборевича, 162 (Чижовка) 17-метровая комната выставлена на продажу за $26 500. На первый взгляд, цена весомая, однако, в эту стоимость уже включен метраж “общих мест” — 6-метровой кухни, коридора, раздельного санузла:

Таким образом, цена квадратного метра в “коммуналке” составляет всего 1145 USD (среднерыночная — 1632 USD/m2 ), а вся квартира площадью 50 м2 обойдется в 57 146 долларов. Конечно, при условии, что второй собственник захочет продать свою комнату исходя из той же цены.

— Предприимчивые граждане могут таким образом очень дешево купить себе 2-х или 3-х комнатную квартиру, поскольку стоимость «коммуналки» гораздо ниже средней на вторичном рынке жилья.

Бизнесом это не назовешь, ведь таких объектов очень мало, но кому-то везет, кому-то удается решить таким образом квартирный вопрос.

Тут еще играет роль такой фактор, что владелец комнаты имеет преимущественное право покупки соседней комнаты, так что у собственника одного из помещений есть все шансы в последствии выкупить всю квартиру.

А вот и другой пример. 16-метровая комната в “двушке” по адресу Плеханова, 73 (Серебрянка) выставлена на продажу за $23 000, причем в эту стоимость уже включена площадь общих мест — 7-метровой кухни, коридора и раздельного санузла.

Площадь второй комнаты — 12 м2: несложно подсчитать, что цена квадратного метра в такой коммунальной квартире составит $800, а вся “двушка” общей площадью 50 “квадратов” обойдется чуть более, чем в 40 тысяч долларов! Правда, агенты делают оговорку: хозяйка второй комнаты пьющая, поэтому и цена такая низкая. Двухкомнатная “коммуналка” расположена на 10-м этаже в панельном доме 1976 года постройки.

-Когда человек покупает комнату, как правило, он предполагает, что в последующем сможет выкупить всю квартиру целиком. Но, конечно, никаких гарантий мы дать не можем, это всегда лотерея. Дальнейшую судьбу объектов мы не прослеживаем, и не знаем, становятся ли они имуществом единого собственника. Но то, что у людей, покупающих комнаты, часто есть амбиции на всю квартиру — это факт.

Хороший сосед дороже квадратных метров

— Цена комнаты в коммуналке во многом зависит от жильцов, населяющих это пространство. Если в двухкомнатной квартире живет наркоман и алкаш жуткий, то стоимость второй комнаты, конечно, будет невысока. И наоборот: если в 6-комнатной коммуналке живут приличные, интеллигентные люди, которые следят за комфортом жилой среды — почему нет, цена может быть достаточно высокой.

Reb.by: Что бы вы посоветовали человеку, который выбирает себе комнату?

— Во-первых, надо все-таки привлекать посредника к этому вопросу, во-вторых, даже к посреднику нужно относиться с большой осторожностью. Не помешает заблаговременно познакомиться со своими будущими соседями: узнать, кто живет, чем занимается.

Если агент целенаправленно скрывает второго собственника, то можно ждать беды. Тут не должно быть скрытых каких-то нюансов. Не познакомившись с будущими соседями, комнату лучше не покупать.

Все-таки это важно, особенно, если в комнату будет вселяться женщина с ребенком или студент.

— Ко мне обращались люди с периферии, дети которых поступают в минские вузы. Они спрашивают, что сейчас лучше: снимать квартиру или покупать комнату? По большому счету, покупать комнату гораздо выгоднее.

При покупке комнаты ты платишь те же деньги, которые выкинул бы на съем квартиры за 5 лет обучения в вузе, но у тебя уже есть собственность, какой-то актив. Вклады в недвижимость всегда самые надежные.

И в этом смысле покупка комнаты — это выгодное вложение денег, тогда как аренда квартиры — бесполезная их трата. Но к этому вопросу нужно подходить очень серьезно, ни в коем случае не надеяться на “авось”.

Reb.by: Бывали ли у вас комнаты, которые постоянно переходили из рук в руки, потому что никто не мог ужиться с соседями?

-Бывали. Иногда людям кажется, что они справятся с ситуацией, что не такой уж страшный и опасный сосед, “как-нибудь обживемся”. Но потом они понимают, что это все-таки тяжело — тратить жизнь на то, чтобы наладить отношения с каким-то полукриминальным элементом. Все-таки дома надо отдыхать. И тогда приходится искать этому неугомонному соседу такого же напарника, как и он сам.

Reb.by: И, в конце концов, это удалось, или злополучная комната по сей день переходит из рук в руки?

-Удалось, конечно. Это всегда вопрос денег. Кто-то может просто вложить деньги в столичную недвижимость, не жить в ней. Могут сдавать комнату другим людям. Конечно, сдать такую комнату, где сосед пьяница и балагур, дороже, чем за $50 в месяц, не выйдет. Но, по крайней мере, коммуналку погасить можно.

Reb.by: Кстати, о коммуналке. В коммунальных квартирах жировки приходят на имя каждого собственника?

— Да. В больших коммуналках жильцы разделяют всё: свои счетчики ставят, телефонные линии, если это надолго. Когда квартира переходит по наследству от одного собственника многочисленным родственникам, там может ничего этого не быть.

Но когда начинаются продажи, перепродажи комнат, и в одной квартире начинают жить абсолютно чужие люди, то они, как правило, ставят счетчики на свою комнату, чтобы не выслушивать нарекания от соседей про лишнюю лампочку или невыключенный компьютер.

Анна Копричева

Покупка комнаты в коммунальной квартире: образец договора

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля — продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению — продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток — возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости — сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель — соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли — продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли — продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий — для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема — передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *