51 градостроительного кодекса РФ

Комментарий к ст 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство

1. Разрешение на строительство представляет собой допуск уполномоченным органом власти (самоуправления) к работам по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, который выдается только надлежащей документации. В правилах комментируемой статьи законодатель определил особенности правового механизма выдачи разрешения на строительство, которые включает: — определение в правилах ч. ч. 1 — 3 настоящей статьи назначения и условий выдачи разрешения на строительство; ——————————— Часть 3 ст. 51 Кодекса о необходимости наличия правил землепользования и застройки, как и ч. 4 ст. 9, и ч. 6 ст. 45 об обязательном наличии документов территориального планирования согласно ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ вводятся в действие с 31 декабря 2012 года.- обозначение в нормах ч. ч. 4 — 6 комментируемой статьи уполномоченных субъектов выдачи разрешения на строительство; — регламентацию требованиями ч. ч. 7 — 10 рассматриваемой статьи двух исчерпывающих перечней документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, а также порядка получения уполномоченным органом документов из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — установление в нормах ч. 11 рассматриваемой статьи правил выдачи разрешения на строительство (отказа в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа); — определение в ч. 12 настоящей статьи видов разрешения на строительство в зависимости от этапов строительства (реконструкции); — обозначение в нормах ч. 13 комментируемой статьи оснований отказа в выдаче разрешения на строительство; — регламентацию требованиями ч. 14 рассматриваемой статьи права судебного оспаривания застройщиком отказа в выдаче разрешения на строительство; — установление в нормах ч. 15 рассматриваемой статьи обязанности субъекта выдачи разрешения на строительство направить копию выданного разрешения соответствующему органу строительного надзора; — определение в ч. 16 настоящей статьи порядка установления формы разрешения на строительство (федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ) ; ——————————— См.: Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и Инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденную Приказом Минрегиона России от 19 октября 2006 г. N 120.- обозначение в нормах ч. 17 комментируемой статьи расширенного перечня шести случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется (конкретизация регулирования процедуры капитального ремонта, в частности, освобождение от получения разрешения на строительство для проведения капитального ремонта (см. п. 4.1 ч. 17 настоящей статьи) было внесено нормами Федерального закона от 18 июля 2011 г. N 243-ФЗ); — регламентацию требованиями ч. 18 рассматриваемой статьи обязанностей застройщика в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство безвозмездно передать субъекту выдачи разрешения на строительство установленных сведений для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности; — установление в нормах ч. 19 рассматриваемой статьи трех видов срока действия разрешения на строительство (согласно проектной документации, в соответствии с этапами работ , на 10 лет для индивидуального жилищного строительства); ——————————— В порядке ч. 3.2 ст. 52 Кодекса на разрешенные отдельные этапы строительства, реконструкции, на основании договора, могут привлекаться юридические лица.- определение в ч. 20 настоящей статьи порядка продления (отказа в продлении) срока действия разрешения на строительство; — обозначение в нормах ч. 21 комментируемой статьи правила о сохранении срока действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства; — установление в ч. ч. 21.1 — 21.4 исчерпывающего перечня четырех условий, максимального срока и порядка прекращения действия разрешения на строительство согласно решению уполномоченного органа; — определение нормами ч. ч. 21.5 — 21.13 общего порядка переоформления и использования разрешения на строительство в случае изменения сведений об объекте недвижимости или заявителе; — обозначение в ч. ч. 21.14 — 21.16 процедуры принятия уполномоченным органом решения о внесении изменений в разрешение на строительство (или об отказе в принятии такого решения); — установление в нормах ч. 23 рассматриваемой статьи правил выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну. Отметим, что правилами ст. 27 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ введен п. 4 в содержание ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, которым установлен упрощенный порядок подготовки документации и выдачи разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, действующий до 31 декабря 2011 г. и включающий в себя: — возможность подготовки градостроительных планов земельных участков применительно к предназначенным для строительства, реконструкции линейных объектов земельным участкам (в виде исключения из общего правила ч. 1 ст. 44 Кодекса); — отказ от разработки и предоставления проекта планировки территории, предусматривающего размещение линейного объекта, и проекта межевания территории при направлении в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, градостроительного плана земельного участка; — отказ от применения п. 2 ч. 11 комментируемой статьи (об общих правилах проверки соответствия готового объекта его проектной документации); — неприменение п. 2 ч. 6 ст. 55 Кодекса (об основании для отказа в выдаче разрешения на ввод линейного объекта в эксплуатацию из-за несоответствия проектам планировки и межевания территории); — возможность проверки соответствия проектной документации линейного объекта и готового объекта лишь в пределах требований градостроительного плана земельного участка.2. Следует обратить внимание на положения ч. 7 ст. 55 Кодекса, согласно которым основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является непредоставление застройщиком сведений для формирования информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ч. 18 комментируемой статьи. В данной связи заметим, что документы, перечисленные в ч. ч. 7, 7.1, 7.2, 9, 9.1, 9.2, 10, п. 1 ч. 11 настоящей статьи, являются сведениями базовых государственных информационных ресурсов, использующихся при предоставлении государственных или муниципальных услуг (исполнении государственных или муниципальных функций) в составе единой системы межведомственного электронного взаимодействия, поэтому представление их заявителем в уполномоченный орган в ходе процедуры выдачи разрешения на строительство после 1 июля 2012 г. обязательно лишь в том случае, если ранее они не были зарегистрированы в соответствующих информационных ресурсах, реестрах или Государственном кадастре недвижимости (подробнее см. ст. 74 Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, распоряжение Правительства от 15 апреля 2011 г. N 654-р «О базовых государственных информационных ресурсах», Постановление Правительства РФ от 8 сентября 2010 г. N 697 «О единой системе межведомственного электронного взаимодействия»). Также следует добавить, что согласно положениям ст. 2 и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство представляет собой основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга — в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде. При этом разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Говоря об ответственности за нарушение комментируемого правила, следует указать на Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. N 16235/10 по делу А40-19954/10-94-110, в котором отражено, что субъектом административной ответственности в порядке части 1 статьи 9.5 КоАП РФ за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения являлось необходимым, может быть не только застройщик или заказчик, но и то лицо, которое непосредственно осуществляет строительство в качестве подрядчика или генерального подрядчика. С учетом общественного резонанса отметим судебную практику, регламентирующую легитимность права собственности на самовольную постройку без соблюдения комментируемых правил о выдаче разрешения на строительство. Так, в Определении ВАС РФ от 18 февраля 2011 г. N ВАС-15025/10 о передаче дела в Президиум ВАС РФ (и последующем Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. N 14057/10 по делу N А32-11090/200822/116) указано, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или процедуры ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса жилого дома, если ответчик принял меры для получения разрешения на строительство. В соответствии с подп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ позиция ВАС РФ может являться новым обстоятельством и быть основанием для пересмотра дел по новым обстоятельствам, что подтверждается арбитражной практикой (см., например, Определения ВАС РФ от 23 мая 2011 г. N ВАС-16685/10, от 25 апреля 2011 г. N ВАС-917/11 и др.).

Что обозначает документ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Прежде всего, разрешение на строительство является подтверждением того, что перед его получением застройщик прошел все этапы разработки положенной строительной документации, а именно, что пакет проектных документов соответствует:

  • требованиям градостроительного регламента (за исключением случаев, если на землю не распространяется действие этого регламента);
  • проекту территориальной планировки и установления границ (за исключением вариантов, когда такие документы не требуются в соответствии с Кодексом);
  • проекту реконструкции или строительства капитального объекта при условии, что он не является линейной постройкой;
  • или требованиям, предъявляемым к проекту на строительство, планировку, реконструкцию и межевание линейного объекта;
  • разрешению допустить строительство постройки капитального типа на определенной земле в соответствии с требованиями к использованию участка;
  • ограничению на использование земли в соответствии с земельными или другими нормативами законодательных документов РФ.

Мы уверены, что Вам будет полезна информация о том, на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ.

Выдача разрешения на возведение или реконструкцию

В каких случаях выдается документ, предусмотрено Градостроительным Кодексом, разрешение на строительство актуально при реконструкции, перевооружения или строительстве:

  • объекта на земле, выданной пользователю недр и нужной для работ, связанных с разработкой недр – органом федерального регулирования фондов недр (за исключением разработок земель местного значения);
  • объекта для работы с атомом – организацией, выполняющей государственную деятельность и контроль при деятельности по разработке, производству и утилизации ядерных отходов, оружия, ядерных военных установок;
  • объекта космического направления – корпорацией государственного значения по космическим видам деятельности «Роскосмос»;
  • гидротехнических строений 1 и 2 классов, строящихся в согласовании с условиями безопасности, аэропорты, другие авиационные здания, постройки железнодорожного транспорта доступного пользования, российских консульств, посольств за границей – исполнительной федеральной властью;
  • оборонные объекты на границе России, обеспечивающие защиту, строений, разглашение сведений о которых относят к нарушению государственной тайны, линий связи на границе и приграничной земле, строительство объектов на континентальном шельфе или внутренних водных ресурсах – уполномоченными федеральными органами власти;
  • капитальные постройки, реконструируемые в рамках особо охраняемого участка (сюда не входят оздоровительные курорты и лечебные местности) – исполнительной федеральной службой, исполнительной службой государства или местным муниципалитетом, в распоряжение которого передана искомая природная территория.

Порядок получения разрешения

Прием заявления и пакета документов на получение разрешения, предоставление информации о ходе проверки и сроков предоставления услуги осуществляется в многофункциональном центре муниципальных и государственных услуг, если такое формирование присутствует в регионе застройщика.

В остальных случаях для возведения и реконструкции здания застройщик подает заявление непосредственно в уполномоченную федеральную службу, районный или окружной исполком, местную службу самоуправления или уполномоченную государственную организацию.

Перечень требуемых документов для получения разрешения

Чтобы получить допуск к строительству в органы представляются следующие бумаги:

  • Обязательно подаются правоустанавливающие бумаги на право пользования землей. Если есть соглашение о передаче, то в рамках бюджетных законодательных нормативов прилагается само соглашение и документы на участок правообладателя, с которым подписано соглашение.
  • Передается градостроительный земельный план, который выдавался не ранее трех лет до подачи заявления. Если требуются разрешительные документы на возведение линейного объекта, то предоставляются реквизиты планировочного проекта земли и проекта разделения территории.
  • Передаются сведения и материалы, изложенные в проектных документах с пояснительной запиской.
  • Схема планировки земельного участка, сделанная в соответствии с информацией, взятой из градостроительного плана, с указанием мест расположения капитальных строений, предусмотренных проходов и проездов, границы публичных сервитутов и нахождение предметов археологической ценности.
  • Схема планировочного расположения линейного объекта в пределах красной линии.
  • Архитектурные решения по строению.
  • План инженерных сетей, особенности расположения инженерного оборудования, обозначение точек подключения строящегося объекта к сетям.
  • Проект организации работ на капитальном объекте с пояснительной запиской.
  • Проект организации сноса и демонтажа существующих строений капитальной группы или их частей.
  • Список мероприятий по организации доступа инвалидов ко всем объектам инфраструктуры.
  • Положительное решение по экспертизе проектных бумаг (если такая проверка положена) или положительное заключение экологической экспертизы от государства.
  • Если использованы модифицированные документы для проекта, то в части 49 статьи настоящего ГРК предусмотрена подача заключения.
  • Выданное разрешение на отхождение от номинальных размеров, предусмотренных в строительных нормативах и реконструкции в соответствии со ст. 40 Кодекса.
  • Согласие остальных правообладателей объекта на проведение реконструкции, не требуется согласие на реконструкцию многоквартирного здания.
  • В случае реконструкции муниципальным заказчиком, одновременно являющимся государственным органом власти, в отношении объекта собственности, право на обладание которым имеет указанный орган – соглашение о проведении работ, где определен порядок возмещения ущерба при проведении ремонта.
  • Вывод общего собрания владельцев помещений на тот случай, если в процессе реконструкции случится уменьшение размера имущества общего пользования, согласие всех собственников в многоквартирном строении.
  • Документы юридической фирмы, сделавшей положительное заключение при проведении негосударственной экспертизы, в частности, копия документа об аккредитации.
  • Бумаги, предусмотренные постановлением ГРК РФ об объектах культурной ценности, если работы изменяют целостность конструктивов.

Дальнейшие действия исполнительной службы

Местный исполком или служба государственного значения в течение недели (7 дней) с момента поступления заявления:

  • проверяют список всех предоставленных документов, выявляют недостающие бумаги;
  • проверяют соответствие проекта и планировочных схем земельного участка стандартным требованиям к возведению строений, реконструкции капитального объекта, допустимость расположения объекта в соответствии с полученным разрешением;
  • разрешают строительство, о чем выдают положенные документы или отказывают в выдаче допуска, при этом прописывают объективные причины отказа.
  • Выдача документа происходит без сбора оплаты. В течение 3 дней после выдачи разрешительных бумаг на ведение работ, органы государственной исполнительной службы или местные службы высылают копию документа в федеральный исполнительный орган, для организации строительного государственного надзора. Документ составляется в форме, разработанной федеральным исполнительным органом. Обязательным дополнением к разрешительным документам является поданное застройщиком внешнее описание жилищного строения.

Когда выдача разрешения не нужна

Не нужно иметь разрешение на строительство в следующих случаях:

  • возведения гаража на земле, выданной физическому лицу для садоводства или дачного участка, но не в случае предпринимательской деятельности или возведения частного домовладения;
  • реконструкции или ремонта тех объектов, которые не относятся к виду капитальных зданий;
  • возведения на земле вспомогательных построек и сооружений;
  • изменения капитальных строений или их частей, если реконструкция не затрагивает конструктивные несущие стен или другие элементы;
  • восстановления строений капитального строительства;
  • реконструкции и строительства буровых скважин.

Дальнейшие действия застройщика

Заказчик в течение десяти суток со дня выдачи ему разрешения на возведение капитального объекта безвозмездно передает в исполнительную службу, выдавшую разрешительные документы, сведения о площади строения, этажности здания, обеспечивающих инженерных коммуникациях, экземпляр копии инженерных разработок, по экземпляру планировочной копии организации-застройщику на земле, предусмотренных статьей 48 ГРК РФ, раздел проекта. Эта информация может быть передана в письменном виде или в электронном файле.

Если выдано разрешение на возведение капитального здания на территории исторического поселения, то заказчик в течение десяти дней после получения передает в указанные инстанции в соответствии с п. 3 12 части статьи 48 ГРК раздел проекта капитального строительства или предусмотренное п. 4 части 9 статьи 48 описание внешнего вида объекта.

Срок действия разрешения

Разрешение выдается на срок, указанный в проекте организации капитального строения, сюда не попадают случаи выдачи документа на индивидуальное частное строительство, предусмотренное в части 12 ст. 48, срок действительности которого составляет десяток лет.

Срок работы разрешения может быть увеличен федеральным исполнительным органом, исполнительной властью субъекта РФ, местным самоуправлением, организацией, уполномоченной осуществлять государственное регулирование использования атома и утилизации продуктов его деятельности, то есть организацией, выдавшей разрешение, но в период не более, чем за 60 дней до конца времени действия разрешения.

В увеличении срока действия исполнительный орган может отказать, если строительные или ремонтные работы не были начаты до окончания срока подачи заявления. Если заявление об увеличении срока действия подает застройщик, привлекающий на основании долевого участия деньги других лиц физического и юридического статуса, то к такому заявлению прилагается поручительство банка за обязанности заказчика по передаче жилья по договору участия.

Если у застройщика произошла смена прав на землю, то срок действия разрешения остается прежним, в соответствии с ч. 21,1 ст. 48.

Действие разрешения при объединении или разделе участков

В случае образования участка способом слияния двух и более земель, в отношении всех из них или только одного есть разрешение, юридический или физический владелец новой земли вправе строить на таком участке, учитывая условия, выделенные в выданном разрешении.

Если новые участки образовались на месте предыдущего путем деления, перераспределения земли или выдела из существующих участков, на которые присутствует разрешение на строительство, юридический или физический владелец, имеющий разрешение и получивший право на владение землей, может возводить сооружение капитального плана. При этом строительство на таких участках в обязательном порядке должно быть подчинено требованиям по размещению объектов в соответствии с законодательством.

Владелец новой земли должен получить измененный градостроительный план вновь образованного участка, на котором будет возводиться строение. Ранее действительный градостроительный план участка, на котором образовались новые, теряет свою актуальность и утрачивает силу действия со дня выдачи нового документа.

Если земля располагается в границах территории, на которой располагается линейный объект, предусмотренный на планировке участка, и если для получения разрешительного документа был предъявлен проект, разработанный на основе плана территории в проектной документации, то разработанная схема планировки земли и межевания участка считается действительной, ранее полученное разрешение сохраняется, и не требуется внесение изменений.

В случае если переоформлялась лицензия на использование недр, то новый застройщик может строить и проводить реконструкцию капитального строения на земле, полученной пользователем недр и необходимой для использования недр в соответствии с раньше полученным разрешением.

Лица, получившие земельные участки в пользование должны написать уведомление в письме о переходе в их собственность земли, прав на использование недр с указанием реквизитов:

  • документов на право пользования землей;
  • решения, в соответствии с законодательством по земле об образовании участка, предусмотренные в части 21,5, статьи 20, если его принимает исполнительная служба муниципальной власти или орган местного управления;
  • градостроительной планировки земли, на которой предстоит возводить здание или сооружение или проводить его реконструкцию нормативы предусмотрены в части 21,7 статьи 20;
  • решения о возможности пользования недрами и решения о переводе лицензии на возможность использовать недра.

Выдача разрешительных бумаг на строительство индивидуального объекта строительства жилья

Для получения такого разрешения следует при разработке планировочной схемы организации размещения капитального объекта с указанием конкретного места расположения исходить из требований, заявленных в градостроительном плане на землю. До недавнего времени следовало по законодательным нормативам руководствоваться строительными и градостроительными условиями, но Градостроительный Кодекс закрепил порядок работы органов, уполномоченных на выдачу разрешения. В нем описаны действия со времени принятия заявления до получения разрешительного документа.

Приведен исчерпывающий список причин, по которым застройщик может не получить требуемый документ. Одним из существенных моментов отказа в выдаче бумаг может выступать несоответствие документации на строительство условиям градостроительной планировке земли. В формулировке п. 2 части 11, статьи 20 ранее вела к неоднозначному пониманию и рассматривалась, что такое действие обосновано только для объектов, требующих разрешения при строительстве индивидуального жилья.

В целях устранить такое неправильное толкование, в статье 20 было сделано существенное уточнение, в котором говорится, что при рассмотрении заявления уполномоченная исполнительная служба проверяет на соответствие условиям градостроительного плана не документы проектантов, а предоставленную застройщиком схему организации земли с указанием места расположения строения.

Если в согласовании с Федеральным законом «О начале действия Кодекса Градостроительства РФ» для выдачи разрешения застройщик предоставляет не градостроительный, а кадастровый план земли, и планировочное и архитектурное решение, то уполномоченный орган проверяет совпадение проекта не градостроительному плану, а только планировочному решению.

Исходя из такого положения вещей, орган исполнительной службы не может ответить отказом в выдаче бумаг на строительство ввиду несоответствия первоначального проекта условиям градостроительного плана земли, но причиной отказа может стать несоответствие предоставленных документов планировочному и архитектурному решению.

Для оформления разрешения на индивидуальное строительство такой случай может привести к отказу в выдаче, если планировочная схема организации возведения объекта с указанием точного места его размещения может не соответствовать существующим строительным и градостроительным нормативам и условиям.

Поэтапная выдача разрешительных документов

В новых изменениях Гражданского Кодекса закреплено положение о возможности выдачи разрешения на каждый последующий этап возведения здания. Это важно для застройщиков, причем понятие этапа включает в себя широкий круг строительных видов деятельности. Вначале может быть демонтаж старых капитальных строений, затем последует нулевой цикл с подвалом и фундаментными конструкциями, за ним строительство каркаса, кровли, отделочные работы.

Для выдачи разрешения на каждый конкретный этап возведения правительство определило состав работ, который приходится на начальный, промежуточный и конечный промежутки. Это касается капитального строительства и перестройки зданий и сооружений.

Следует учитывать тот факт, что не всегда является аргументированной подготовка проекта на отдельные промежутки строительных работ. Это становится целесообразным при условии, что следующий этап работ не повлияет на безопасность работ предыдущего промежутка возведения.

Изменения в Градостроительном кодексе затронули вопрос об обязательстве уполномоченного органа, выдавшего застройщику разрешения на строительство, направлять его копию в орган надзора государственной принадлежности. Так пресекаются случаи самовольного возведения сооружений, так как органы контроля и надзора своевременно получают оперативную информацию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *