Кадастровая оценка земельного участка

1. Кадастровая оценка земельных участков

Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр — это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

  • государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;

  • количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

  • учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

  • бонитировка почв (от лат. bonitas — доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

  • экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др.

По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли — совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация — это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источни­ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап — подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап — функциональное зонирование территории города;

3-й этап — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап — ценовое зонирование территории города;

5-й этап — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

  • сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

  • определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

  • классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

  • классификация земель по функциональному использованию;

  • классификация земель по градостроительной ценности, типам объек­тов недвижимости и основным видам текущего использования с выделе­нием оценочных микрозон;

  • оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

  • определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

  • сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

  • жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

  • общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

  • производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятия ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

  • зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

  • сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

  • рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

  • прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

  • естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

  • границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

  • улицы, площади, проезды;

  • границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

  • границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

  • по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

  • по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

  1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

  2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

  3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

  4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

  5. состояние окружающей среды, санитарные условия;

  6. инженерно-геологические условия строительства;

  7. рекреационная ценность территории;

  8. престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

  1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

  2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

  3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

  • создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

  • формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

  • уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

  • установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

  • определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

  • определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

  • обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

  • информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

  • создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»).

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»).

Таблица 1

Анализ методических подходов к оценке состояния земельных ресурсов

ТЕМА 2. Методические подходы к оценке состояния земельных ресурсов.

1. Анализ методических подходов к оценке состояния земельных ресурсов.

2. Основные показатели ухудшения состояния земель

Земельные ресурсы представляют собой земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей. Качество наиболее ценных пахотных земель характеризуется, в основном, состоянием почвенного покрова, поэтому оценка таких земель обычно рассматривается как определение качества почв, или как их бонитировка. Бонитировка почв является наиболее важным аспектом в земельном кадастре. .

Бонитировка почв (от лат. bonitos – добротность) представляет собой агрономическую характеристику, выраженную в качественных показателях плодородия, соответствующих средней многолетней продуктивности земель при определенном уровне земледелия. При бонитировке ценность почв выражается в баллах (числом), которые характеризуют добротность одной почвы относительно другой по ее свойствам и плодородию. Показатель качества почв по их продуктивности — бонитет почв.

В историческом аспекте изначально бонитировка (качество) почв увязывалась непосредственно с их производительной способностью, с урожайностью сельскохозяйственных культур. В настоящее время в оценке почв используют более широкий круг специальных вопросов. Оценку почв производят по степени деградации, загрязнения, прогнозирования процессов эрозии, засоления, опустынивания (аридизации), заболачивания, санитарно-гигиенического состояния, нарушения экологического и экономического равновесия и т.д.

Первые сведения о качестве почв древней Руси, их бонитировке мы находим у земледельцев. Они считали землю матерью всех своих богатств, постоянно ее изучали как основное условие своего существования. «Земля-кормилица» — так называли ее славяне. Хотя земледелец тех времен и не был вооружен научными данными о свойствах обрабатываемых им почв, но он знал из повседневного опыта, что почвы, различные по своим внешним признакам — по окраске, сложению, трудности их обработки — обладают различным плодородием, то есть производил своего рода оценку почв по их производительной способности. Черные и темно-серые почвы земледельцы ставили на первое место, то есть считали лучшими, а светло-серые и белые — малопригодными. Земледельцы были первыми бонитировщиками почв древней Руси.

Необходимость учета природных свойств территории была осознана аграрной наукой на самых ранних этапах ее становления. Вы­дающийся русский ученый А.Т. Болотов писал в 1768 г.: «…первым предметом, или частью хлебопашества, можно почесть разбирание свойств и качеств зем­ли или исследование и узнавание, к чему которая земля наиспособнее». Примерно через полтора века другой классик русской аграрной науки А.С. Ермолов отмечал: «Для обеспечения урожайности полей необходимо, чтобы растения получали все то, что требуется для успешного произрастания… Дело хозяина… наилучшим образом примениться к находящимся в его распоряже­нии условиям и извлекать из них возможно большую пользу». Впослед­ствии, академики -землеустроители П.Н. Першин и С.А. Удачин, обобщив и оценив опыт учета природных свойств территории при организации ее рацио­нального использования за период с 1917 по 1965 гг., видели роль землеуст­ройства в приспособлении территории для хозяйственного использования «сил природы», в гармоничном функционировании земельных, трудовых и материально-технических ресурсов в процессе сельскохозяйственного произ­водства.

История развития земельно-оценочных работ, современ­ный их анализ убедительно свидетельствует о том, что ни один метод оценки, взятый в отдельности, не может удовлетворить всех потребностей науки и практики.

До сих пор существенным недостатком приме­няемых в России агропроизводственных группировок почв является весьма ограниченная оценка и учет геоморфологических, литологических, гидроло­гических, микроклиматических условий. Считалось, что названные условия, определяя различия почв, отражаются в их свойствах. Понятие «почва – зерка­ло ландшафта» понималось слишком буквально. Почвенный критерий абсо­лютизировался в ущерб другим критериям типологии земель, что задержало ее развитие в России. При пользовании агрогруппировкой почв применительно к конкретному земельному массиву упускаются важные характеристики структуры почвенного покрова, величины и формы контуров почв, характера чередования различных почвенных групп и их связи с литолого-геоморфологическими условиями. Агропроизводственные группы почв могут образовывать большие массивы или располагаться чередующимися пятнами, занимать равнинные пространства или их массивы будут расчленены густой сетью оврагов. В группировке эти различия не имеют отражения.

Анализ зарубежного опыта показывает, что в шестидесятые-семидесятые го­ды во многих странах существовал подход, сходный с агропроизводственными группировками. Так, аналогами групп являлись «подразделения» в Болгарии, очень близкие к ним «формы почв» в Германии, а также «комплексы пригодности почв к возделыванию сельскохозяйственных культур», или «фациальные типы производи­тельной площади» в Польше. Эти зарубежные группировки имели те же недостатки, что и наши агропроизводственные группы.

В настоящее время в США, Великобритании, Канаде, Франции, Австралии и некоторых других странах определение пригодности земель для сельскохозяйствен­ного использования, а также ее спецификация по классам базируются на основе комплексного изучения природных факторов. Для характеристики ограни­чивающих критериев и их количественного выражения в классах почв выделяют­ся подклассы. На низшем уровне классификационной таксономии вводятся груп­пы земель по хозяйственной пригодности, объединяющие земли, равноценные по этому признаку, то есть имеющие одинаковое плодородие и требующие однотип­ных агротехнических и мелиоративных приемов для его сохранения. Такой методи­ческий подход в большей степени, по сравнению с агропроизводственным группи­рованием почв, учитывает природные условия.

Бонитировку почв осуществляют на основе инструкций и методологических указаний. В соответствии с инструкцией составляют бонитировочные (оценочные) таблицы. В конце семидесятых годов в нашей стране был разработан принцип класси­фикации земель в составе общегосударственной системы земельного кадастра по зонам и провинциям страны с группами и подгруппами «Общесоюзной группировки почв».

По нашему мнению, недостатками этой классификации является слабая экологическая обоснованность выделения классов и кате­горий земель и почти полное отсутствие количественных критериев формирования этих таксонов. По мнению В.М. Смольянинова, А.Я. Долгополова и Т.В. Овчинни­ковой в регионах с интенсивной хозяйственной деятельностью человека нельзя не учитывать антропогенные воздействия на почвенный покров, так как местами они уже заметно превышают влияние природных факторов.

Приволжским институтом мониторинга земель и экосистем сделана попытка разработать общую унифицированную систему показателей качества земель, опре­деляющих качество почв и земель как на локальном, так и на региональном уровнях и характеризующие состояние рельефа, типы почв, их гумусированность и мощность гумусного горизонта, гранулометрический состав почв, эродированность, кислот­ность, засоленность и осолонцевание почвенного покрова, глубину уровня грунто­вых вод, загрязнение почв и растительности, а также подверженность территории экзогенным геологическим процессам. Такая система показателей позволяет перейти к унифицированной схеме отчетности о состоянии земель.

Существуют два методических подхода к оценке качества почв по бонитировочным шкалам, которые рассматривают данные об урожайности и относятся к определенным почвенным группам. При этом используются показатели уро­жайности сельскохозяйственных культур, которые определяются для среднего уровня интенсивности земледелия методом выбора типичных хозяйств, или путем прямого учета урожайности. Такие методические подходы позволяют проводить бонитировку почв в отдельных ре­гионах, но мало пригодны для создания единой бонитировочной шкалы.

Оценка состояния земель в большинстве зарубежных стран сейчас также про­изводится по урожайности сельскохозяйственных культур, с учетом почвенных, климатических, геологических и геоморфологических условий.

Во Франции принята система Ж. Реми и Ж. Г. Бегона, основанная на информации о качестве почв по семи параметрам и урожайности сельскохозяйственных культур.

В Италии и Великобритании по каждому лимитирующему природному фак­тору составляется соответствующая карта. На основе этого создаются сводные карты пригодности территории для возделывания каждой из сельскохозяйственных культур. Земли при этом подразделяются вначале по отдельным морфологическим факторам на три класса, а затем по лимитирующим показателям рельефа и почв – на четыре подкласса.

В Канаде, располагающейся на одних широтах с нашей страной, большое внимание уделяется преимущественно показателям тем­пературного режима, который является здесь основным ограничивающим факто­ром ведения сельского хозяйства. Информация об основных почвенных разностях, а также о природных условиях и сельскохозяйственном использовании земель в Канаде, находящаяся в базе данных ЭВМ, используется для выделения шести классов почв по результатам моделирования условий выращивания основных сельскохозяйственных культур.

В США согласно бонитировочной классификации службы охраны почв земли сельскохозяйственного назначения в этой стране делят на 8 классов в зависимости от почвы, климатических, геоморфологических условий. Особенно большое внимание уделяется подверженности почв процессам эрозии, возможности осуществления водной и химической мелиорации, противоэрозионной обработке почвы и удобрениями. Классы подразделяют на подклассы согласно четырем критериям: опасность эрозии, особенности водного режима, глубина корнеобитаемой зоны, климат. При оценке качества сельскохозяйственных земель наряду с агрофизическими показателями, водными свойствами, климатическими условиями, географическим положением и уклоном местности учитывают также мощность почвенного профиля, содержание органического вещества и питательных элементов, реакцию почвенной среды, засоление, солонцеватость. В США накоплен большой опыт информационного обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов на всех уровнях административного деления страны.

Методики оценки качества земель, используемые в настоящее время в Венг­рии, Болгарии и Румынии, также базируются на анализе почвенных показателей, которые сопоставляются с данными об урожайности основных сельскохозяйственных культур. При этом учитываются особенности рельефа, климата и гидрогеологиче­ских условий.

Как видно, принципы оценки качества земель основываются на комплексе производственно значимых ландшафтно-экологических факторов.

В последние годы при оценке качества земель в зарубежных странах усиливается роль критериев, связанных с охраной окружающей среды, а также роль авто­матизированных земельных информационных и земельно-кадастровых систем. В 1985 году была создана система CORJNE для наблюдения за земельными ресурсами и окружающей средой Европейского сообщества для Швеции, Норвегии, Дании, ФРГ, Вели­кобритании и Австрии. В 1987 — 1988 годах была проведена интеграция агроинформационных систем с системами дистанционного зондирования. Международ­ные организации FАО и USDA в 1987 году выработали рекомендации на создание системы классификации и кодирования информации о качестве земель. Эта система названа IТWIS. В нашей стране, к сожалению, отмечается отставание разви­тия информационных систем, что связано, главным образом, с дороговизной вычис­лительной техники.

Неоднородность природных и почвенных условий, а также неодина­ковая интенсивность хозяйственной деятельности человека в различных регионах Российской Федерации создают дополнительные трудности на пути создания еди­ной Федеральной информационной системы земельных ресурсов. Региональные системы могут являться ее составными частями, обеспечивающими технические и организационные условия получения и обработки информации, необходимой заказчику для принятия обоснованных решений. Понятно, что в таких системах должны учитываться природные и хозяйственные особенности регионов.

В районах с интенсивным антропогенным воздействием на природную сре­ду отмечается не только ухудшение состояния почв, но и одновременно нарушение водного режима территории, а также загрязнение природных вод и атмосферы, что, в свою очередь, влияет на почвенный покров. Поэтому необходима система наблюдений за состоянием окружающей среды и дополнительная информация о природных и хозяйственных условиях развития негативных природных процессов.

2. Основные показатели ухудшения состояния земель

Почвенная эрозия во многих регионах России является наиболее серьезной проблемой сельского хозяйства. Она включает в себя водную и ветровую (дефляция) эрозию. Интенсивность эрозионных процессов определяется величиной склонового стока, гранулометрическим составом, крутизной поверхности, ее задернованностью, глубиной залегания грунтовых вод и базиса эрозии.

Водная эрозия является процессом взаимодействия стекающих потоков и почвы, зависит от характера стока и тесно связана с водностью, морфологическими условиями поверхности и свойствами подстилающих пород. При отсутствии значительных уклонов поверхности перемещение частиц почвы по склону не происходит, т.е. активность смыва возрастает с увеличением уклона поверхности.

Интенсивность плоскостного смыва неодинакова на различных поверхностях. Так, по данным А.П. Шапошникова, смыва с взрыхленного пара при уклоне до 3° не происходит, при 6° он составляет 0,01 т/га, при 9°– 1,28 т/га. Наименьший смыв фиксируется на задернованных склонах, так как растительность скрепляет частицы почвы, улучшает ее впитывающую способность, увеличивает шероховатость склона и замедляет скорость движения воды.

Интенсивность эрозии определяется также эрозионной устойчивостью почв, которая, по С.И. Сельвестрову, убывает от мощных черноземов к обыкновенным и выщелоченным черноземам, серым лесостепным и подзолистым почвам. Обработка почвы снижает связность частиц и, следовательно, противоэрозионную устойчивость.

Ветровая эрозия, или дефляция, так же как и водная, приводит к разрушению почвенного покрова. Важнейшими условиями для ее развития являются: наличие сильных и постоянных ветров; климатических условий с недостаточным увлажнением в течение года или сезона; уничтожение естественной растительности, приводящее к тому, что на поверхность выходит легкоразвеваемая почва. Дефляция характерна для пустынь, полупустынь, степи и лесостепи. В Воронежской области она временами проявляется в весеннее время, когда почва вспахана и лишена растительности.

Переувлажнение земель также местами является важной проблемой. Его диагностическими признаками, по А.Б. Ахтырцеву, являются:

1) наличие плоского недренированного полого-вогнутого рельефа; 2) отсутствие поверхностного стока; 3) наличие на небольшой глубине водоупора; 4) длительный застой вод; 5) развитие поверхностного или внутрипочвенного оглеения; 6) пестрота почвенного покрова; 7) влаголюбивая растительность; 8) наличие болот.

Загрязнение земель происходит в результате проникновения в почвы нехарактерных для нее веществ. Источниками загрязнения являются: промышленность (органические и неорганические отходы, тяжелые металлы); транспорт (нефтепродукты, бенз(а)пирен, тяжелые металлы); коммунально-бытовое хозяйство (твердые и жидкие отходы); сельское хозяйство (пестициды, минеральные удобрения в избыточных количествах, животноводческие стоки).

Дегумификация – процесс снижения содержания гумуса, особенно гуминовых кислот, который возникает, в основном, как следствие эрозии.

Подкисление почв возникает при внесении в почву избыточного количества минеральных удобрений или выпадении кислотных осадков.

Оглеение почв активизируется при застое вод и приводит к накапливанию восстановленных форм Fe и Mn.

Осолонцевание происходит при увеличении в почвенном поглощающем комплексе доли натрия. При этом повышается степень пептизируемости коллоидов и илистого вещества. Процесс связан с поступлением солей из почвообразующих пород, грунтовых и поверхностных вод при орошении земель.

Деградация минеральной основы почв – процесс разрушения почвенных агрегатов и необратимого изменения минерального состава почв. Он протекает в результате потери естественных элементов питания растений, выноса из почвы тонкодисперсных частиц.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков


Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.
Узнать больше…

Оценка кадастровой стоимости может быть необходима для расчета:

  • налога;
  • арендной платы;
  • стартовой цены на торгах.


В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.
Как выбрать компанию для проведения оценки?

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.
Заказать проведение кадастровой оценки…

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.
Узнать больше об услугах…

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

На заметку
Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ расчет земельного налога и авансовых платежей по нему производится, исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, т.е. кадастровая стоимость учитывается только со следующего года. Однако случаи, когда стоимость была удачно оспорена собственником, являются исключением из этого общего правила. В налоговом учете сумма уплаченного земельного налога включается в состав расходов в периоде начисления, и если в результате пересчета стоимости образовалась переплата, то корректировку налоговой базы по прибыли делать не следует, когда декларация уже сдана.

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это важно
В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Это обстоятельство порождает недовольство среди землевладельцев, не готовых платить повышенные суммы налога. Поэтому статья 66 Земельного кодекса РФ указывает, что в тех случаях, когда удается определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровую принимают как равную ей. Соответственно, появляются основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости в суде.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

К сведению

Если на земле стоит здание, именуемое в техническом паспорте как «офис», сам участок будет отнесен к группе «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если на участке выстроены офисные и производственные здания, для него назначается два вида разрешенного использования одновременно. Если участок земли не застроен, ему могут назначить любой из 17 видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

P.S. КСК групп — крупный участник рынка аудиторско-консалтинговых услуг для негосударственного реального бизнеса, занимающий 9-е место в России в рэнкинге 2016 года «Оценочная деятельность», по версии агентства «Эксперт РА». Компания работает в области юридического, налогового, IT- и общего консалтинга, использует богатый опыт, специализированные программные продукты и авторские методики.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *